Постановление от 2 октября 2018 г. по делу № А70-3638/2018

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-3638/2018
02 октября 2018 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2018 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аристовой Е. В.,

судей Веревкина А. В., Рожкова Д. Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9289/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение от 04.06.2018 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-3638/2018 (судья Щанкина А. В.) по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (ИНН <***>, ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу «36,6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора купли-продажи незаключённым,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени ФИО2 по доверенности № 8 от 09.01.2018 сроком действия по 31.12.2018,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу «36,6» (далее – ЗАО «36,6», Общество, ответчик) о признании незаключённым договора купли-продажи нежилых помещений от 11.02.2013 в отношении нежилых помещений второго этажа в осях в осях 31 - 5 и В, Г, в объёме 70,1 кв. метров, в объекте «АТС на 10000 номеров», расположенных по адресу: VI-ый микрорайон, п. Казачьи луга (<...>).

Решением от 04.06.2018 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-3638/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, истец в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы её податель приводит следующие доводы: нежилые помещения, площадью 70,1 кв. метров, не являются самостоятельными объектами, не сформированы и не поставлены на кадастровый учёт, как объекты недвижимости, следовательно, спорный договор является незаключённым ввиду отсутствия предмета договора; право собственности в установленном законом порядке на нежилые помещения, площадью 70,1 кв. метров, за ЗАО «Туражилстрой» не зарегистрировано, следовательно, правомочий по отчуждению нежилых помещений у указанного общества не имелось, что также свидетельствует о незаключённости спорного договора; судом первой инстанции не исследованы доказательства (письмо депутата Тюменской городской Думы ФИО3 от 15.01.2018, фотографии, пояснения лиц, эксплуатирующих соседние помещения) о том, что фактически нежилые помещения не использовались и не используются по назначению, что свидетельствует о факте бесхозяйного содержания спорных нежилых помещений; удовлетворение исковых требований приведёт к восстановлению нарушенного права, а именно, у истца будут основания для признания спорных нежилых помещений бесхозяйным имуществом, и как следствие, признания права собственности на них.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ЗАО «36,6», надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), явку представителя в судебное заседание не обеспечило. На основании частей 2, 3, 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Фактические обстоятельства по делу судом установлены полно и правильно.

10.08.1994 распоряжением Администрации города Тюмени № 1884 акционерному обществу закрытого типа «Туражилстрой» (далее – АОЗТ «Туражилстрой») поручено выступить заказчиком по строительству АТС на 10 000 номеров и магистральной линии ЛЭП микрорайона Казачьи Луга.

30.12.1994 между Администрацией города Тюмени и АОЗТ «Туражилстрой» подписан договор № 130 о долевом участии по строительству АТС на 10 000 номеров в IV мкр. п. Казачьи Луга (далее – договор № 130), по условиям которого Администрация принимает в долевое участие АОЗТ «Туражилстрой» в объёме 70,1 кв. метров (помещения второго этажа в осях 31-5 и А-В, коридор 1,5 x 9 в осях 3.1-5 и В-Г), а после окончания строительства передаёт АОЗТ «Туражилстрой» 70,1 кв. метров в собственность. АОЗТ «Туражилстрой» осуществляет функции заказчика по строительству АТС и финансирует строительство 70,1 кв. метров (т.1 л.18).

Указанный договор одобрен распоряжением Администрации города Тюмени от 30.09.1996 № 1830 (т.1 л.19) и зарегистрирован в установленном порядке 30.06.1995 в бюро технической инвентаризации города Тюмени за номером 3/1-7-67 (т.2 л.д. 66-67). Договор № 130 не был оспорен, не был признан недействительным.

09.10.1996 на основании акта приёма-передачи доли основных средств нежилые помещения, общей площадью 70,1 кв. метров (помещения второго этажа в осях 31-5 и А-В, коридор 1,5 x 9 в осях 3.1-5 и В-Г) переданы с баланса Администрации города Тюмени в собственность АОЗТ «Туражилстрой».

07.05.1997 Комитетом по управлению имуществом города Тюмени вынесено распоряжение о передаче в срок до 15.05.1997 с баланса АОЗТ «Туражилстрой» на баланс ОАО «Тюменьтелеком» здания АТС в пос. Казачьи Луга (т.1 л.д. 20).

15.05.1997 во исполнение указанного распоряжения составлен акт приёма-передачи незавершённого строительства АТС на 10 000 номеров в п. Казачьи Луга, АОЗТ «Туражилстрой» к ОАО «Тюменьтелеком», согласно которому общая площадь здания – 1 067,5 кв. метров, в том числе 997 кв. метров – муниципальная собственность; на площади 2-го этажа передано в собственность АОЗТ «Туражилстрой» три помещения и коридор, общей площадью 70,1 кв. метров.

Решением от 06.11.2014 Ленинского районного суда города Тюмени признано право муниципальной собственности на бесхозяйный объект недвижимого имущества: здание по адресу: <...>, общей площадью 1 104,2 кв. метров.

28.04.2015 на основании решения от 06.11.2014 Ленинского районного суда города Тюмени зарегистрировано право собственности Администрации на 2-этажное нежилое здание АТС, площадью 1 104,2 кв. метров, по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 28.04.2015).

15.06.2015 специалистами муниципального казённого учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее – МКУ «ТГИК») составлен акт технического состояния объекта, согласно которому на 2 этаже здания по адресу: <...>, размещается, в том числе ЗАО «36,6».

Определением от 15.03.2016 Ленинского районного суда города Тюмени решение от 06.11.2014 Ленинского районного суда города Тюмени по гражданскому делу № 2-8765/2014 по заявлению Департамента о признании права муниципальной собственности отменено по вновь открывшимся обстоятельствам в части помещений второго этажа в осях 3.1-5 и А, В, коридор 1,5 x 9 в осях 3.1-5 и В, Г, в объёме 70,1 кв. метров, в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 1 104,2 кв. метров.

Определением от 16.03.2016 Ленинского районного суда города Тюмени по гражданскому делу № 2-8765/2014 заявление Департамента о признании права муниципальной собственности оставлено без рассмотрения в части вышеуказанных помещений.

19.08.2016 представителями МКУ «ТГИК» и ЗАО «36,6» составлен акт обследования объекта (т.2 л. 49), согласно которому нежилое помещение, площадью 85,3 кв. метров (комнаты №№ 17-23 по техническому паспорту, составленному по состоянию на 02.11.2015), расположенное на втором этаже здания по адресу: <...>, используется ЗАО «36,6».

Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2013, подписанного ЗАО «36,6» и АОЗТ «Туражилстрой», не производилась.

Вышеназванные обстоятельства установлены решением от 28.10.2016 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-16567/2015 по иску Департамента к ЗАО «36,6» об истребовании имущества из чужого незаконного владения и по встречному иску ЗАО «36,6» к Департаменту о признании права отсутствующим в части и признании права собственности на нежилые помещения. Решением от 28.10.2016 по делу № А70-16567/2015 первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречном иске отказано. Постановлением от 14.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 04.05.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А70-16567/2015, решение арбитражного суда первой инстанции от 28.10.2016 изменено, в удовлетворении иска Департамента и встречного иска общества «36,6» отказано. В удовлетворении встречного иска ЗАО «36,6» о признании права собственности на спорные помещения отказано на том основании, что Обществом не соблюдены предусмотренные законом обязательные административные процедуры по государственной регистрации права собственности.

24.01.2001 АОЗТ «Туражилстрой» переименовано в ЗАО «Туражилстрой», о чём в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) внесены соответствующие сведения.

Согласно техническому паспорту на здание, расположенное по адресу: <...>, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Тюмени по состоянию на 29.12.2005, площадь нежилых помещений, расположенных на втором этаже указанного здания, поименованных по экспликации за № 17-23, составляет 85,3 кв. метров (т.1 л.д.24-37).

11.02.2013 между ЗАО «Туражилстрой» (продавец) и ЗАО «36,6» (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилых помещений (т. 1 л.д. 22), по условиям которого продавец передаёт покупателю, который обязуется оплатить нежилые помещения второго этажа в осях 3.1-5 и А, В, коридор 1,5 x 9 в осях 31-5 и В, Г, в объёме 70,1 кв. метров, в объекте АТС на 10 000 номеров, расположенном по адресу: VI мкр., п. Казачьи Луга (<...>).

Поименованные помещения переданы покупателю по передаточному акту от 11.02.2013 (т.1 л.д.23).

Обращаясь с настоящими исковыми требования в суд, Департамент указал, что в соответствии с техническим планом спорные помещения, площадью 70,1 кв. метров, расположены на втором этаже здания в позициях по экспликации № 17 – 23; фактически площадь помещений в указанных позициях составляет 85,2 кв. метров. Следовательно, в границах позиций № 17 – 23 находятся 15,1 кв. метров, которые являются муниципальными, и в натуре не определены. Кроме того, помещение № 21, площадью 32,1 кв. метров, и по своему предназначению является коридором. Указанный коридор обеспечивает проход в помещения (позиции № 23, 22, 20, 19, 18, 17), а также проход во все помещения на втором этаже, которые принадлежат муниципальному образованию.

В связи с изложенным, истец указал, что нежилые помещения, площадью 70,1 кв. метров, не являются самостоятельными объектами, не сформированы и не поставлены на кадастровый учёт как объекты недвижимости, следовательно, предмет договора купли-продажи от 11.02.2013 отсутствует.

Также Департамент отметил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона от 21.07. 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является обязательной при совершении сделок с этим имуществом после вступления данного закона в силу. Поскольку право собственности в установленном законом порядке на нежилые помещения, площадью 70,1 кв. метров, у ЗАО «Туражилстрой» не возникло, следовательно, правомочий по отчуждению нежилых помещений у указанного общества не имелось.

Названные обстоятельства, по мнению Департамента, указывают на незаключённость договора купли-продажи от 11.02.2013.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в решении выводами, считает, что иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учётом изложенного, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебными актами по делу № А70-16567/2015, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым (статья 554 ГК РФ).

Описание предмета договора купли-продажи от 11.02.2013 свидетельствует об его индивидуализации указанием на наименование, этажность, ось, объём, адрес (нежилые помещения второго этажа в осях 3.1-5 и А, В, коридор 1,5 x 9 в осях 31-5 и В, Г, в объёме 70,1 кв. метров, в объекте АТС на 10 000 номеров, расположенном по адресу: VI мкр., п. Казачьи Луга (<...>)).

При исполнении названного договора у сторон последнего разногласий относительно передаваемого объекта не возникло; доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Указанные в исковом заявлении доводы не могут служить основаниями для удовлетворения заявленных настоящим иском требований.

В силу статьи 4 АПК РФ каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

По смыслу приведённой нормы, предъявленный иск должен способствовать восстановлению нарушенных или оспариваемых прав, то есть в результате удовлетворения иска должен удовлетворяться материально-правовой интерес лица, обратившегося за судебной защитой.

Избрание такого способа защиты нарушенного права, как признание договора купли-продажи незаключённым, имеет своей целью, прежде всего устранение разногласий контрагентов относительно предмета договора и должно способствовать разрешению споров по надлежащему исполнению обязательств.

Между тем, сведений о наличии разногласий сторон договора относительно предмета договора, истцом суду не представлено. Соответствующего обоснования исковое заявление Департамента не содержит.

По смыслу статей 432 и 455 ГК РФ, вопрос о незаключённости договора купли-продажи ввиду неопределённости его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределённость этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Соответственно, в качестве обстоятельств, подтверждающих наличие или отсутствие согласования сторонами договора его существенных условий и, в частности, предмета договора, могут выступать действия сторон, связанные с последующим исполнением договора (статья 431 ГК РФ).

По общему правилу, исполнение стороной обязательств по договору, выраженное в той или иной форме, подтверждают тот факт, что у стороны не возникает сомнений относительно наличия самого договора, а значит и наличия предмета исполняемого обязательства.

Поэтому правовая оценка довода истца о незаключённости договора невозможна без учёта обстоятельств, касающихся исполнения договора.

Исходя из содержания обязательств, возникающих у сторон договора купли-продажи продавец имущества должен передать его в собственность другой стороны, а покупатель принять имущество и оплатить за него определённую денежную сумму (статьи 454, 549 ГК РФ).

Как указывалось выше, что ЗАО «Туражилстрой» осуществило передачу ЗАО «36,6» имущества, проданного по договору купли-продажи от 11.02.2013, которое было принято покупателем по акту приёма-передачи.

Сведений о разногласиях сторон относительно принятия имущества и его идентификации и наличии сходного по наименованиям и характеристикам имущества (аналогичного имущества) суду не представлено.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что нежилые помещения находятся в фактическом владении ЗАО «36,6».

Согласно пояснениям ответчика, площадь спорных помещений изменилась и составила по данным технического паспорта на 2015 год 85,3 кв. метров в связи с проведением в отношении спорных нежилых помещений, площадью 70,1 кв. метров, работ по перепланировке. Передаваемая в пользу ЗАО «36,6» площадь нежилых помещений в размере 70,1 кв. метров была определена в договоре в указанном размере, поскольку именно это количество площади было передано ЗАО «Туражилстрой» (ранее – АОЗТ «Туражилстрой») по договору от 30.12.1994 № 130 о долевом участии в строительстве.

При этом, как следует из материалов дела и не опровергнуто сторонами, между ЗАО «36,6» и ЗАО «Туражилстрой» подписан передаточный акт от 11.02.2013, в котором имеется идентичное описание передаваемого объекта – указание на этаж, оси, объём и адрес, полностью совпадающее с договором долевого участия в строительстве от 30.12.1994 № 130.

Как верно указал суд первой инстанции, тот факт, что в результате перепланировки в 2015 году переданный по договору в 2013 году объект (спорные помещения) изменился в связи с увеличением площади до 85,3 кв. метров, не влияет на вывод о факте заключения договора купли-продажи в виду согласования его существенного условия – предмета договора. Изменение по каким-либо причинам технических характеристик спорного помещения после его фактической передачи не может каким-либо образом изменить и (или) прекратить исполненную в части передачи имущества сделку купли-продажи.

Ссылки истца на то обстоятельство, что помещение № 21 является общим имуществом в здании (по данным экспликации – коридор), а также на бесхозяйное содержание спорных помещений отклоняются судебной коллегий, поскольку не свидетельствуют о наличии оснований для признания договора купли-продажи незаключённым по смыслу вышеприведённых норм права.

Довод истца о том, что объектом (предметом) договора купли-продажи может быть только объект недвижимости, поставленный на государственный кадастровый учёт, судом первой инстанции проверен и правомерно отклонён, как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Доводу истца о незаключённости договора купли-продажи от 11.02.2013 в связи с отсутствием государственной регистрации прав собственности ЗАО «Туражилстрой» на спорное имущество судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

В соответствии со статьёй 433 ГК РФ договор признается заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Кодекса). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация договоров купли-продажи нежилых помещений законом не предусмотрена.

Как установлено выше, спорные нежилые помещения переданы ЗАО «36,6» в фактическое владение.

Поскольку спорный договор не требовал государственной регистрации, при этом спорные помещения фактически переданы ответчику по акту приёма-передачи, существенные условия в отношении предмета договора сторонами согласованы, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что спорный договор по правилам статьи 433 ГК РФ является заключённым.

То обстоятельство, что ЗАО «Туражилстрой» не зарегистрировало своё право собственности в государственном реестре на спорные помещения, вопреки доводам жалобы, не влияет на вывод о заключённости последующего договора купли-продажи с ЗАО «36,6».

Поскольку участник долевого строительства фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ, соответственно, с момента подписания акта приёма-передачи от 15.05.1997 (т.1, л.д. 21) у ЗАО «Туражилстрой» возникли указанные правомочия на спорный объект как у участника долевого строительства, надлежащим образом исполнившего свои обязательства по договору, и данные правовые основания такого возникновения в настоящее время не оспорены и не признаны не действительными в установленном законом порядке.

С учётом изложенного, оценив представленные доказательства, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для вывода о незаключённости договора купли-продажи от 11.02.2013.

Помимо изложенного, с учётом положений статей 4 АПК РФ, 12 ГК РФ суд первой инстанции верно указал, что удовлетворение заявленных требований не восстановит права истца, настаивающего на том, что иск направлен на установление оснований для признания спорных нежилых помещений бесхозяйным имуществом, и как следствие, признания права собственности на них, поскольку между сторонами не решён вопрос о праве собственности на спорное имущество, следовательно, истец не сможет признать спорное имущество безхозяйным.

С учётом изложенного, при совокупности указанных выше обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы Департамента несостоятельными в полном объёме, основанными на неверном толковании норм процессуального права.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как истец освобождён от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 04.06.2018 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-3638/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путём подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления.


Председательствующий


Е. В. Аристова

Судьи


А. В. Веревкин

Д. Г. Рожков