Решение от 16 сентября 2025 г. по делу № А33-15449/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

17 сентября 2025 года Дело № А33-15449/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 сентября 2025 года. В полном объёме решение изготовлено 17 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в

судебном заседании дело по иску ФИО1 (ИНН <***>)

к администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих

самостоятельных требований относительно предмета спора:

- департамента градостроительства администрации города Красноярска (ИНН

246513092305, ОГРН <***>);

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>);

- общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные

системы Красноярска» (ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании права собственности, в присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 21.03.2023, личность

удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено

дипломом, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Красноярска (далее – ответчик) о признании права собственности, на нежилое помещение № 19, общей площадью 40,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Определением от 26.07.2024 исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент градостроительства администрации города Красноярска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска». Предварительное судебное заседание назначено на 10.09.2024.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.06.2024 № 12 «О подготовке дела к судебному разбирательству в арбитражном суде», при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным судом завершено предварительное Код доступа к материалам дела -

судебное заседание, рассмотрение дела продолжено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 10.09.2024.

Судебное заседание откладывалось.

Определением от 20.12.2024 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Перед экспертом поставлен вопрос: соответствует ли объект недвижимости – нежилое помещение № 19, по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д.20а, кадастровый номер 24:50:0400131:1308, (функциональное назначение – офис), строительным нормам и правилам, установленным для такого вида объектов?

Определением от 20.12.2024 производство по делу приостановлено до 30.11.2026. Судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу назначено на 30.11.2026.

11.06.2025 в материалы дела от ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации поступило экспертное заключение № 09/6-3-25 от 05.06.2025.

Определением от 20.06.2025 судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения судебного разбирательства назначено на 20.08.2025.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Представитель истца заявленные исковые требования поддержал, ответил на вопросы суда, представил дополнительные документы к материалам дела, на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен судом к материалам дела.

Возражений против возобновления производства по делу от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу о возобновлении производства по делу с учетом поступления в материалы дела экспертизы по делу на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании объявлен перерыв. Судебное заседание после перерыва продолжено 03.09.2025.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Представитель истца заявленные исковые требования поддержал, ответил на вопросы суда.

Суд исследовал письменные материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400131:740 расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 24:50:0400131:1017 по адресу <...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости жилое помещение квартира с кадастровым номером 24:50:0400131:1308 площадью 39,7 кв.м. по адресу <...> принадлежит на праве собственности ФИО4 (запись от 30.01.2017 № 24:50:0400131:1308-24/001/2017-2). Квартира расположена на 1 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0400131:1017.

В материалы дела представлены технический паспорт на квартиру № 19 от 11.07.2017 и от 05.06.2023, поэтажный план и экспликация квартиры № 19 в многоквартирном доме; технический паспорт от 11.02.2024 на квартиру № 19 после реконструкции; градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400131:740.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования 06.07.2023, собственниками помещений 100% голосов приняты, в том числе следующие решения:

- согласовать перевод жилого помещения № 19, площадью 39,7 кв.м, расположенного во 2 подъезде дома в нежилое помещение с целью устройства в нем офисного помещения;

- согласовать перевод жилого помещения № 20, площадью 32,0 кв.м, расположенного во 2 подъезде дома в нежилое помещение с целью устройства в нем офисного помещения;

- предоставить право ФИО1, собственнику квартиру № 19 по улице Партизана Железняка, д.20а, при переводе жилого помещения № 19 в нежилое помещение, произвести устройство отдельного входа путем реконструкции для использования в дальнейшем нежилого помещения под офисное помещение;

- предоставить право ФИО1, собственнику квартиру № 20 по улице Партизана Железняка, д.20а, при переводе жилого помещения № 20 в нежилое помещение, произвести устройство отдельного входа путем реконструкции для использования в дальнейшем нежилого помещения под офисное помещение.

- предоставить право ФИО1, собственнику квартир № 19, № 20 по улице Партизана Железняка, д.20а использовать на возмездной основе часть земельного участка общего имущества многоквартирного дома, с кадастровым номером 24:50:0400131:740, для устройства входных групп (крылец) и заключить договор аренды с размером арендной платы за 1 кв.м - 200 рублей в месяц;

- предоставить ФИО1 право (возможность) на возмездной основе использовать часть общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> для установки и эксплуатации рекламно-информационной конструкции и кондиционера на фасаде дом и заключить договоры аренды с размером арендной платы за 1 кв.м - 300 рублей в месяц.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> от 06.07.2023 собственниками помещений 100% количеством голосов принято решение: собственнику квартиры № 19 по улице Партизана Железняка, д.20 «А» г. Красноярска ФИО1 предоставлено право использовать на возмездной основе часть участка общего имущества многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0400131:740.

К протоколу общего собрания приложен реестр собственников помещений, уведомление о проведении собрания, решения собственников помещений, согласия собственников жилых помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Между ООО УК «Жилищные системы Красноярска» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 18.03.2019 № 18-03/2019-Сов, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400131:740 площадью 10,4 кв.м, для использования в целях размещения входной группы (крыльца) к помещению № 19 по адресу: <...>.

В материалы дела представлено распоряжение администрации г. Красноярска от 16.01.2018 № 1-арх о разрешении перевода жилого помещения по ул. Партизана Железняка, д. 20а, кв. 19, в нежилое помещение с проведением работ по реконструкции с целью размещения офиса.

Письмом от 29.02.2024 департамент градостроительства администрации г. Красноярска отказал истцу в переводе жилого помещения в нежилое помещение. Разрешение на

строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства жилого помещения № 19, расположенного по адресу: <...>, департаментом не выдавалось. С учетом того, что работы по реконструкции фактически произведены, выдача разрешения на строительство (реконструкцию) также невозможна.

Согласно выполненному ООО «Инженерный центр «Реконструкция» заключению о техническом состоянии: техническое состояние строительных конструкций в обследуемом помещении оценивается как работоспособное по классификации СП 13-102-2003; \ несущая способность конструкций перекрытия подвала достаточна для восприятия нагрузок от офиса. Усиления плит перекрытий не требуется; возможна установка дополнительных перегородок и подвесного потолка из легких материалов, наружные кирпичные стены не соответствуют ныне действующим требованиям по теплозащите ограждающих конструкций (СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий»). Требуется выполнить утепление фасада; конструктивно возможно выполнить отдельный вход в помещения с использованием оконного проема со стороны фасада здания; имеющиеся оконные проемы могут быть увеличены без мероприятий по усилению в сторону пола; выполнить замену отделочных покрытий, окон, дверей и полов внутри помещения; крыльцо входа запроектировать приставным на самостоятельном фундаменте, исключив опирание элементов крыльца на здание. Фундаменты крыльца запроектировать, исходя из инженерно-геологических условий площадки; состояние строительных конструкций угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации не представляет. После выполнения указанных мероприятий и капитального ремонта обследуемое помещение может использоваться в качестве офиса без всяких ограничений в течение нормативного срока эксплуатации здания.

В дело представлена проектная документация, разработанная ООО «Аксиома», договор подряда от 03.06.2019 № ЗФР 237, задание к нему, акт обследования ВДГО и вентиляционных каналов АО «»Красноярсккрайгаз» от 12.07.2023.

В материалы дела представлено выполненное ООО «СибСтройЭксперт» положительное заключение от 24.09.2018 № 24-2-1-2-0353-19, в соответствии с которым объект негосударственной экспертизы: рассмотренные разделы проектной документации «<...>». Проект реконструкции нежилого помещения с устройством новой входной группы соответствует техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной безопасности и результатам инженерных изысканий.

Согласно выполненному ООО «СибСтройЭксперт» положительному заключению повторной негосударственной экспертизы от 18.09.2023 № 24-2-1-2-055305-2023 проектная документация по объекту с наименованием «<...>». Проект реконструкции нежилого помещения с устройством новой входной группы» соответствует установленным требованиям (подпункт 1 пункт 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации): результатам инженерных изысканий, техническим регламентам и заданию на проектирование.

Истец также представил в материалы дела выполненное ООО «СибСтройЭксперт» заключение от 12.08.2024 № 3157, в соответствии с которым принятые конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения нежилых помещений № 19 и 20, расположенных по адресу: <...>, соответствует техническим регламентам (в части распространяющихся на подобные объекты требований), в том числе санитарно-эпидемиологическим и требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации, нежилое помещение пригодно к эксплуатации и может использоваться согласно его функциональному назначению. Эксплуатация объекта не создает угрозу жизни и здоровью человека.

В материалы дела представлена выписка из домовой книги, согласно которой по данному адресу никто не зарегистрирован.

Ссылаясь на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с настоящим иском.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об обращении истца до начала реконструкции спорного объекта в органы местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию (перепланировку) в установленном законом порядке с приложением всех документов, предусмотренных положениями действующего законодательства. Также ответчик считает, что истцом не представлены доказательства соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, экологической и пожарной безопасности, соответствия возведения объекта документам территориального планирования и правил землепользования и застройки.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в отзыве на исковое заявление ссылалось на действующее нормативно-правовое регулирование.

Определением от 20.12.2024 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Перед экспертом поставлен вопрос: соответствует ли объект недвижимости – нежилое помещение № 19, по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д.20а, кадастровый номер 24:50:0400131:1308, (функциональное назначение – офис), строительным нормам и правилам, установленным для такого вида объектов?

11.06.2025 в материалы дела от ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации поступило экспертное заключение от 05.06.2025 № 09/6-3-25. По поставленному вопросу экспертом сделан следующий вывод: объект недвижимости - нежилое помещение № 19, по адресу: <...> а, кадастровый номер 24:50:0400131:1308, (функциональное назначение - офис), соответствует строительным нормам и правилам (СНиП), сводам правил (СП), техническим регламентам.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», далее также - Постановление № 44).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления № 44).

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Часть 2 статьи 52 ГрК РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) (далее также – Обзор) реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого

помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

При этом в пункте 9 Обзора указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

По смыслу разъяснений пункта 8 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержден Президиумом ВС РФ 13.12.2023) если в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ, и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных пунктом 3 названной нормы.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. (пункт 43 Постановления № 44).

Статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. В силу пункта 1 статьи 23 указанного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,

обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400131:740 расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 24:50:0400131:1017 по адресу <...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости жилое помещение квартира с кадастровым номером 24:50:0400131:1308 площадью 39,7 кв.м. по адресу <...> принадлежит на праве собственности ФИО4 (запись от 30.01.2017 № 24:50:0400131:1308-24/001/2017-2). Квартира расположена на 1 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0400131:1017.

Из вышеуказанных правовых норм следует, что для осуществления реконструкции спорного объекта собственник помещения должен был получить разрешения органа местного самоуправления на реконструкцию помещения в установленном законом порядке, а также на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

В материалы дела представлена копия уведомления о переводе жилого помещения в нежилое от 16.01.2018 в целях использования помещения в качестве офиса в отношении спорного помещения.

Иные доказательства получения указанных разрешений в дело не представлены. Обращение за получением разрешения на реконструкцию имело место в 2023 году после проведения соответствующих работ.

В настоящий момент помещение № 19, расположенное в жилом доме по адресу: <...> в соответствии со статьей 222 ГК РФ отвечает признакам самовольно реконструированного объекта.

При реконструкции произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в результате расширения оконного проема (демонтаж подоконного пространства) в наружной стене для устройства дверного проема, что подтверждено судебной экспертизой и истцом не оспорено.

При рассмотрении настоящего иска необходимо установить предусмотренную законом совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В частности, за истцом может быть признано право собственности на реконструированный объект в многоквартирном доме, при установлении судом следующей совокупности фактов:

1) истец получил согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, поскольку в результате нее произошло уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома;

2) на день обращения в суд реконструированный объект соответствует установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам;

3) реконструированный объект соответствует требования безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Дополнительным критерием оценки возможности признания права за истцом и, как следствие, допуска объекта в оборот, является проверка добросовестности истца.

Суд установил, что согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> проведенного 06.07.2023, собственниками помещений 100% голосов приняты, в том числе следующие решения: о согласовании перевода жилого помещения № 19 в нежилое помещение с целью устройства в нем офиса; о предоставлении истцу права при переводе жилого помещения № 19 в нежилое помещение, произвести устройство

отдельного входа путем реконструкции для использования в дальнейшем нежилого помещения под офисное помещение. Кроме того, жители дома предоставили истцу право использовать на возмездной основе часть участка общего имущества многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0400131:740.

Указанный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке не обжалован, недействительным не признан, доказательств наличия иных обстоятельств в материалы дела не представлено.

В дальнейшем между управляющей компанией и истцом заключен договор аренды части земельного участка под многоквартирным домом.

Таким образом, истцом получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, требования части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, соблюдены.

Согласно выполненному ООО «СибСтройЭксперт» положительному заключению повторной негосударственной экспертизы от 18.09.2023 № 24-2-1-2-055305-2023 проектная документация по объекту с наименованием «<...>». Проект реконструкции нежилого помещения с устройством новой входной группы» соответствует установленным требованиям (подпункт 1 пункт 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации): результатам инженерных изысканий, техническим регламентам и заданию на проектирование.

Истец также представил в материалы дела выполненное ООО «СибСтройЭксперт» заключение от 12.08.2024 № 3157, в соответствии с которым принятые конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения нежилых помещений № 19 и 20, расположенных по адресу: <...>, соответствует техническим регламентам (в части распространяющихся на подобные объекты требований), в том числе санитарно-эпидемиологическим и требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации, нежилое помещение пригодно к эксплуатации и может использоваться согласно его функциональному назначению. Эксплуатация объекта не создает угрозу жизни и здоровью человека.

С целью проверки доводов истца о безопасности объектов судом назначено проведение судебной экспертизы. Согласно выводам заключения судебной экспертизы от 05.06.2025 № 09/6-3-25 объект недвижимости - нежилое помещение № 19, по адресу: <...> а, кадастровый номер 24:50:0400131:1308, (функциональное назначение - офис), соответствует строительным нормам и правилам (СНиП), сводам правил (СП), техническим регламентам.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта по существу представляют ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускают различного толкования. Заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено на основе фактического осмотра и с учетом предоставленных на экспертизу материалов. Доказательств нарушений законодательства экспертами и иных злоупотреблений при проведении экспертизы не имеется. Правом на заявление ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, ответчик не воспользовался. Следовательно, заключение является надлежащим и допустимым доказательством.

Также судом учтено, что реализуя правомочия собственника, истец принял меры к легализации реконструкции - обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на перевод помещения в нежилое и ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче указанного разрешения истцу отказано, в том числе в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

При изложенных обстоятельствах истец, обращаясь за судебной защитой, действовал в рамках предоставленных законом правомочий, очевидных признаков явного и намеренного

недобросовестного поведения на стороне истца судом не установлено.

Также судом проверен и по результатам проверки сделан вывод об отсутствии оснований, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены.

Таким образом, несмотря на наличии у спорного объекта признаков самовольной реконструкции, наличие совокупности условий для признания права собственности за истцом на реконструированный объект, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается материалами дела.

В настоящем случае единственным признаком самовольной постройки фактически является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений уполномоченного органа местного самоуправления.

Возражения ответчика по иску со ссылкой на недоказанность истцом соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, экологической и пожарной безопасности, соответствия возведения объекта документам территориального планирования и правил землепользования и застройки, отклоняются как противоречащие установленным судом обстоятельствам. Согласно представленным в материалы дела документам не усматриваются препятствия для ввода реконструированного объекта в оборот. В чем именно заключаются нарушения градостроительных норм, документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, ответчик не пояснил, суд таких обстоятельств не установил.

Учитывая изложенное, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В силу прямого указания пункта 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе

путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины и проведению судебной экспертизы подлежат отнесению на истца.

В соответствии с выпиской из Единого реестра индивидуальных предпринимателей 16.06.2024 внесена запись о том, что индивидуальный предприниматель прекратил деятельность в связи с принятием им соответствующего решения. Истец представил исковое заявление по настоящему делу в арбитражный суд 22.05.2025, что подтверждается штампом канцелярии суда, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что на момент обращения в суд с иском истец был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Последующая утрата статуса индивидуального предпринимателя не лишает истца права на рассмотрение спора в арбитражном суде по существу.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 (ИНН <***>) на нежилое помещение № 19, общей площадью 40,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:0400131:1308, расположенное по адресу: <...>.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья А.С. Толстых