Постановление от 8 июня 2023 г. по делу № А60-27497/2017

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 17АП-18909/2017(40)-АК

Дело № А60-27497/2017
08 июня 2023 года
г. Пермь


Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2023 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Саликовой Л.В.,

судей Даниловой И.П., Макарова Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

от лиц, участвующих в деле, представители не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Жилищно-строительного кооператива «Патруши» ФИО2

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 11 апреля 2023 года

об удовлетворении заявления о признании права собственности в деле о банкротстве застройщика,

вынесенное (принятое) в рамках дела № А60-27497/2017

о признании несостоятельным (банкротом) Жилищно-строительного кооператива «Патруши» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третьи лица: 1) ФИО3, 2) арбитражный управляющий ФИО2, 3) общество с ограниченной ответственностью «Фабрикант.Ру», 4) ФИО4, 5) ФИО5, 6) ФИО6,

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2017 принято к производству заявление общества с ограниченной ответственностью «АТЛ Инжиниринг» (далее – ООО «АТЛ Инжиниринг») о признании



Жилищно-строительного кооператива «Патруши» (далее – ЖСК «Патруши», должник, Кооператив) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2017 заявление ООО «АТЛ Инжиниринг» признано обоснованным; в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждена ФИО7, член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2017 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2017 ЖСК «Патруши» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на арбитражного управляющего ФИО7

Определением арбитражного суда от 25.03.2021 ФИО7 отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЖСК «Патруши», таковым на основании определения арбитражного суда от 25.03.2021 утвержден ФИО2, член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

Определением арбитражного суда от 13.02.2023 ФИО2 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЖСК «Патруши»; конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8, член Ассоциация «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

15.08.2021 в Сысертский районный суд Свердловской области поступило заявление ФИО9 (далее - ФИО9) о признании за ней права собственности на квартиру-студию, площадью 21,9 кв.м, расположенную по адресу: Свердловская область, Сысертский район, с.Патруши, ул.1-я Окружная, д.39, кв.71, площадью 21,9 кв.м, кадастровый номер: 66:25:0501022:862.

Определения Сысертского районного суда Свердловской области от 01.11.2022 гражданское дело № 2-2413/2022 по заявлению ФИО9 передано на рассмотрение по существу в Арбитражный суд Свердловский области.

01.12.2022 в Арбитражный суд Свердловской области из Сысертского районного суда Свердловской области поступили материалы гражданского дела № 2-2413/2022 по заявлению ФИО9 о признании за ней права собственности на квартиру-студию, площадью 21,9 кв.м, расположенную по адресу: Свердловская область, Сысертский район, с.Патруши, ул.1-я Окружная,



д.39, кв.71, площадью 21,9 кв.м, кадастровый номер: 66:25:0501022:862, которое определением от 08.12.2022 принято к производству и принято к производству и назначено к рассмотрению в судебном заседании.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в рассмотрении заявления ФИО9 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 (далее - ФИО3), арбитражный управляющий ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Фабрикант.Ру» (далее – ООО «Фабрикант.Ру»), ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО5 (далее – ФИО5), ФИО6 (далее - ФИО6).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.04.2023

за ФИО9 признано права собственности на жилое помещение - квартиру-студию, общей площадью 21,9 кв.м., расположенную по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий должника ФИО2 (далее – конкурсный управляющий) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также на нарушение судом норм процессуального права.

В обоснование своей позиции указывает на то, что поведение ФИО9 после проведения процедуры торгов по продаже спорного имущества (квартиры-студии) свидетельствует об утрате интереса к данному жилому помещению, при этом, суд первой инстанции необоснованно уклонился от оценки добросовестности поведения ФИО9 Отмечает, что в нарушении условий договора купли-продажи от 13.03.2022 ФИО9 не производила перерегистрация права собственности на спорное жилое помещение до августа 2022 года, то есть более четырех месяцев с момента оплаты имущества, при этом, конкурсный управляющий в полном объеме 24.04.2022 сдал документы, необходимые для перерегистрации права собственности на спорное жилое помещение за ФИО9 в регистрирующие органы через Государственное бюджетное учреждение Свердловской области «МФЦ» в Ленинском районе г.Екатеринбурга; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра по Свердловской области) в адрес ФИО2 уведомлений о приостановке регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение не направляло; ФИО9 в адрес управляющего также не обращалась. Таким



образом, ввиду того, что перерегистрация права собственности на спорное жилое помещение за ФИО9 в течение длительного времени не производилась, конкурсный управляющий ФИО2 счел, что такое поведение заявителя невозможно расценить как обычное поведение, ожидаемое от добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений, в связи с чем, придя к выводу о том, что актуальность приобретения права собственности на квартиру-студию для ФИО9 утрачена к августу 2022 года, предложил приобрести его следующему участнику торгов ФИО3 (далее - ФИО3). По мнению апеллянта, такое поведение ФИО9 не соответствует критериям добросовестности, нарушает принцип, установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и носит характер явного злоупотребления своими правами. Указывает на то, что при разрешении настоящего обособленного спора суд первой инстанции не исследовал вопрос о причинах длительного непринятия ФИО9 мер по оформлению права собственности на спорное жилое помещение, при том, что на момент заключения договора купли-продажи от 22.08.2022 между ЖСК «Патруши» и ФИО3 и последующей передачи помещения по акту приему-передачи от 07.09.2022 данное жилое помещение уже находилось в собственности ЖСК «Патруши». Помимо этого, судом первой инстанции необоснованно не была дана оценка факту невыполнение ФИО9 условий договора купли-продажи от 13.03.3022. Так, в пункте 4.3 договора купли-продажи от 13.03.2022 установлено, что переход права собственности на имущество от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее 7 рабочих дней после полной оплаты имущества в соответствии с разделом 3 договора; в соответствии с производственным календарем на 2022 год 7 рабочих дней после полной оплаты по договору купли-продажи от 13.03.2022 истекают 21.04.2022; ФИО9 обратилась с заявлением о перерегистрации права собственности на спорное жилое помещение только 09.05.2022, то есть с нарушением срока, предусмотренного пунктом 4.3 договора от 13.03.2022; доказательств уважительности причин пропуска указанного срока ФИО9 в материалы дела не представлено. Кроме того, считает, что в нарушение положений части 5 статьи 66 АПК РФ суд первой инстанции необоснованно не истребовал из Управления Росреестра по Свердловской области регистрационное дело в отношении жилого помещения - квартиры-студии, общей площадью 21,9 кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862.

До начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В тексте апелляционной жалобы конкурсный управляющий ФИО2 заявил ходатайство об истребовании у Управления Росреестра по



Свердловской области (620062, <...>) в материалы настоящего дела регистрационное дело в отношении объекта недвижимости - жилое помещение (квартира-студия), общей площадью 21,9 кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862.

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонены ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств и суд признает эти причины уважительными.

Пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление Пленума ВСРФ от 30.06.2020 № 12) разъяснено, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу таких причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Из материалов дела следует, что ходатайство об истребовании у Управления Росреестра по Свердловской области регистрационного дела дело в отношении объекта недвижимости - жилое помещение (квартира-студия), общей площадью 21,9 кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862 в суде первой инстанции не заявлялось; объективные причины невозможности заявления данного ходатайства судом апелляционной инстанции не установлены, в связи с чем, руководствуясь вышеприведенными положениями АПК РФ и правовой позицией высшей инстанции, суд отказывает в его удовлетворении.



Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в заседание суда не явились, от ФИО9 поступило заявление о рассмотрении жалобы в ее отсутствие. В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.10.2021 конкурсным управляющим ФИО2 на сайте единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) (сообщение номер 7393208) было размещено сообщение о продаже посредством публичного предложения на электронной площадке общества с ограниченной ответственностью «Фабрикант.ру», в том числе, жилой квартиры-студии, общей площадью 20,1 кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862 (Лот № 5).

Как следует из текста сообщения, начальная цена имущества оставляет 508 500 руб.; прием заявок на торги в форме публичного предложения определен следующим образом: дата начала с 09.11.2021 12 час. 00 мин.; дата окончания 21.12.2021 12 час. 00 мин., при этом предусматривались следующие этапы снижения цены продажи: первый период с 09.11.2021 12 час. 00 мин. по 16.11.2021 12 час. 00 мин., второй этап с 16.11.2021 12 час. 00 мин. по 23.11.2021 12 час. 00 мин., третий этап с 23.11.2021 12 час. 00 мин. по 30.11.2021 12 час. 00 мин.: четвертый этап с 30.11.2021 12 час. 00 мин. по 07.12.2021 12 час. 00 мин., пятый этап с 07.12.2021 12 час. 00 мин. по 14.12.2021 12 час. 00 мин., шестой этап с 14.12.2021 12 час. 00 мин. по 21.12.2021 12 час. 00 мин. В соответствие с условиями торгов период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения, каждые 7 календарных дней на 10% до достижения цены отсечения в размере 50% от стоимости лотов на первичных торгах. Размер задатка для участия составляет 20 % от начальной цены имущества. В сообщении также были перечислены требования к подаче заявки участника торгов, установлен перечень документов, прилагаемых к заявке, а также определен порядок и критерии выявления победителя торгов

Согласно протоколу об определении участников этапа № 5208143-5 к участию в торгах было допущено три участника: ФИО3 (заявка подана 14.12.2021 в 10:31:45), индивидуальный предприниматель ФИО4 (заявка подана 14.12.2021 в 11:25:46), ФИО5 (заявка подана 14.12.2021 в 09:58:22); ФИО9 не была допущена к участию в торгах по причине необеспечения поступления задатка на счет должника до окончания этапа приема заявок.

Из протокола подведения итогов № 5208143-5-1 следует, что победителем



торгов по Лоту № 5 признан индивидуальный предприниматель ФИО4, предложивший цену в размере 367 020 руб.

16.12.2021 между ЖСК «Патруши» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО10 был заключен соответствующий договор купли-продажи.

ФИО9 обратилось в Управление Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (далее – Управление ФАС России по Свердловской области) с жалобой на действия организатора торгов конкурсного управляющего ФИО2, совершенных при организации и проведении процедуры продажи имущества ЖСК «Патруши».

Решением Управления ФАС по Свердловской области от 13.01.2022 отказ ФИО2 в допуске ФИО9 к участию в торгах по продаже Лота № 5 признан необоснованным, ФИО9 допущена к участию в торгах посредством публичного предложения.

В дальнейшем, в связи с вынесением Управления ФАС по Свердловской области решения от 13.01.2022 договор между должником и ФИО10 от 16.12.2021 был расторгнут конкурсным управляющим.

По итогам торгов победителем по Лоту № 5 признана ФИО9, с которой должником в лице конкурсного управляющего ФИО2 заключен договор купли-продажи от 13.03.2022.

В пункте 4.3 указанного договора предусмотрено, что переход права собственности на имущество от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее 7 рабочих дней после полной оплаты имущества в соответствии с разделом 3 договора.

Платежным поручением 12.04.2022 № 25 ФИО9 произвела оплату стоимости приобретенного на торгах имущества (квартира-студия) в размере 367 111 руб.

24.04.2022 конкурсный управляющий ФИО2 через Государственное бюджетное учреждение Свердловской области «МФЦ» в Ленинском районе г.Екатеринбурга подал заявление и прилагающиеся к нему документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру- студию, общей площадью 20,1 кв.м., расположенную по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862, на ФИО9

25.04.2022 между конкурсным управляющим ФИО2 и ФИО9 был подписан акт приема-передачи спорной квартиры с разногласиями.

09.05.2022 через Государственное бюджетное учреждение Свердловской области «МФЦ» в Верх-Исетском районе г.Екатеринбурга ФИО9 подала документы для регистрации права собственности на спорную квартиру.

22.08.2022 между должником в лице конкурсного управляющего ФИО2 и участником торгов ФИО3 был заключен договор



купли-продажи спорной квартиры.

07.09.2022 ФИО3 оплатил стоимость имущества в размере 357 008 руб. и в этот же день по акту приема-передачи конкурсный управляющий передал ему спорную квартиру.

10.09.2022 ФИО3 обратился в Сысертский отдел Управления Росреестра по Свердловской области с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации прав в отношении квартиры-студии, общей площадью 20,1 кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862.

13.09.2022 регистрирующий орган уведомил ФИО9 о приостановлении, начиная с 13.09.2022, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении спорной квартиры, в связи с непредставлением заявления на регистрацию перехода права и заявления на регистрацию права, а также, в связи с предоставлением на государственную регистрацию заявления о регистрации права собственности с этим же объектом недвижимости: договор купли-продажи от 22.08.2022 между должником и физическим лицом.

15.12.2022 регистрирующий орган уведомил ФИО3 о приостановлении, начиная с 15.12.2022, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении спорной квартиры, в связи с представлением на государственную регистрацию заявления о регистрации права собственности с этим же объектом недвижимости: договор купли-продажи от 13.03.2022 между должником и физическим лицом. Кроме того, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанного объекта недвижимого имущества на основании определения об обеспечении иска Сысертского районного суда от 27.09.2022 наложен арест с запретом совершать регистрационные действия.

21.09.2022 ФИО9 обратилась в Сысертский районный суд Свердловской области с заявлением о признании за ней права собственности на квартиру-студию, площадью 21,9 кв.м, расположенную по адресу: Свердловская область, Сысертский район, с.Патруши, ул.1-я Окружная, д.39, кв.71, площадью 21,9 кв.м, кадастровый номер: 66:25:0501022:862; указании в решении суда на то, что данное имущество является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - спорную квартиру. В рамках рассмотрения гражданского дела судом общей юрисдикции было принято обеспечение иска.

В последующем определением Сысертского районного суда Свердловской области от 01.11.2022 гражданское дело № 2-2413/2022 по заявлению ФИО9 передано на рассмотрение по существу в Арбитражный суд Свердловский области.

Рассмотрев данное заявление, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения.



Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобы, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проанализировав нормы материального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).



Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 25.11.2017) (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности н других вещных прав», пункт 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основания для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.



Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

После продажи объекта недвижимости, но до государственной регистрации перехода права собственности к продавцу на каждую из сторон договора купли-продажи законом наложены ограничения по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора, а именно до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Однако и продавец, в свою очередь, уже не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно служит предметом его обязательства, возникшего из договора купли-продажи; в случае же нарушения данного правила и заключения нового договора о распоряжении тем же имуществом продавец несет ответственность, в том числе в виде признания недействительными заключенных в последующем сделок.

Применительно к рассматриваемому случаю, учитывая, что спорная квартира-студия была передана конкурсным управляющим ФИО2 ФИО9 по акту от 25.04.2022, а ФИО3 - по акту от 07.09.2022; право собственности на данное имущество не зарегистрировано ни за ФИО9, ни за ФИО3, в связи с приостановлением регистрационных действий, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку спорная квартира-студия передана во владение ФИО9 раньше, чем во владение ФИО3, то защиту права собственности на спорное жилое помещение должна получить ФИО9, а ФИО3 имеет право требовать от Кооператива возмещения убытков, вызванных неисполнением заключенного с ним договора купли-продажи от 22.08.2022.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на правильном применении норм



права и правильной оценке фактических обстоятельств. Оснований для формирования иных выводов коллегия судей не усматривает.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что бездействие ФИО9 по не перерегистрации права собственности на спорное жилое помещение до августа 2022 года, то есть более четырех месяцев с момента оплаты имущества, не соответствует критериям добросовестности, нарушает принцип, установленный статьей 10 ГК РФ, и носит характер явного злоупотребления своими правами подлежат отклонению, поскольку, как верно указано судом первой инстанции договор купли-продажи от 13.03.2022 спорной квартиры с ФИО9 конкурсным управляющим не расторгался, обязательства по нему не прекращались, денежные средства ФИО9 им не возвращались, таким образом, выявив непринятие ею действий по государственной регистрации права на спорную квартиру ФИО2 был вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), а не реализовать ее третьему лицу.

Таким образом, учитывая подачу ФИО9 через Государственное бюджетное учреждение Свердловской области «МФЦ» в Верх-Исетском районе г.Екатеринбурга документов для регистрации права собственности на спорную квартиру-студию и приостановление регистрирующим органом осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении данной квартиры, в связи с непредставлением заявления на регистрацию перехода права и заявления на регистрацию права, а также, в связи с предоставлением на государственную регистрацию заявления о регистрации права собственности с этим же объектом недвижимости: договор купли-продажи от 22.08.2022 между должником и физическим лицом, оснований полагать, что в действиях (бездействиях) заявителя имеются признаки противоправного поведения, у суда первой инстанции не имеется.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 36, пунктов 58, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22), иск о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и представит доказательства возникновения у пего соответствующего права. Лица, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, должны доказать, что их право на спорное имущество возникло в силу закона (независимо от государственной регистрации), либо возникло до 31.01.1998 (дата введения в действие системы государственной регистрации) в соответствии с частями 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».



Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).

При таких обстоятельствах, установив, что материалами дела подтверждается факт переход права собственности на спорную квартиру от ЖСК «Патруши» к ФИО9; учитывая, что денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества от ФИО9 в пользу Кооператива были перечислены в полном объеме, что полностью соответствует положениям пункта 1 статьи 312 ГК РФ и подтверждает исполнение обязательств по оплате цены по договору перед продавцом; принимая во внимание, что все расчеты между сторонами происходили после введения многоквартирного дома в эксплуатацию и то, что спорное помещение фактически передано покупателю, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания за ФИО9 права собственности на квартиру-студию, общей площадью 21,9 кв.м., расположенную по адресу: Свердловская область, Сысертский район, село Патруши, ул.1-я Окружная д.39, кв.71, кадастровый номер: 66:25:0501022:862, при том, что невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательства по оплате нежилого помещения, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

С учетом вышеперечисленного, выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом определении, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

При отмеченных обстоятельствах обжалуемое определение отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При обжаловании определений, не предусмотренных в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины не предусмотрена, государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы заявителем не уплачивалась.



Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 11 апреля 2023 года по делу № А60-27497/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Л.В. Саликова

Судьи И.П. Данилова Т.В. Макаров