Постановление от 10 июня 2025 г. по делу № А81-9295/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-9295/2024
11 июня 2025 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена  05 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 июня 2025 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей  Воронова Т.А., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3149/2025) Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение от 05.03.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-9295/2024 (судья Антонова Е.В.), принятое по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «СК Киберстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой – ФИО2 (паспорт, по доверенности № 6 от 09.01.2025, диплом),

установил:

департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) об изъятии у предпринимателя путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 89:11:030301:7525, 89:11:030301:7527, 89:11:030301:7528, 89:11:030301:7531, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 89:11:030301:7378 по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «СК «Киберстрой» (далее – ООО «СК «Киберстрой»).

Решением от 05.03.2025 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: для объектов незавершенного строительства нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен особый порядок предоставления земельного участка; Департамент реализовал предусмотренное статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право на изъятие объекта в установленный законом шестимесячный срок; средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 статьи 239.1 ГК РФ).

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 22.05.2025 объявлялся перерыв до 05.06.2025 с целью предоставления Департаментом сведений о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды земельного участка.

Информация о перерыве размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Департамент представил ходатайство о приобщении дополнительных документов: выкопировки из справочной информации Росреестра.

В порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд апелляционной инстанции приобщил документ к материалам дела.

ИП ФИО1, Управление Росреестра, ООО «СК «Киберстрой», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.03.2023 между Департаментом (арендодатель) и ООО «СК «Киберстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № НУ-59-23 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендатору по акту приема-передачи земельного участка передан в аренду земельный участок площадью 7 379 кв.м с кадастровым номером 89:11:030301:7378, вид разрешенного использования – склад, целевое использование – для размещения (строительства) складов, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Восточная промзона, в границах указанных в кадастровой выписке о земельном участке (далее – договор).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 06.03.2023 по 06.07.2030.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено внесение ежеквартально арендных платежей.

Поскольку ООО «СК «Киберстрой» ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.03.2023 № НУ-59-23, а в последующем с иском о расторжении договора.

Вступившим в законную силу  решением от 24.01.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-24674/2023 с ООО «СК «Киберстрой» в пользу Департамента взыскана задолженность за период с 06.03.2023 по 30.06.2023 в сумме          1 865 436,10 руб. и неустойка в сумме 62 396,23 руб. за период с 06.04.2023 по 30.09.2023.

Вступившим в законную силу решением от 19.04.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-26605/2023 договор аренды земельного участка от 06.03.2023 № НУ-59-23, заключенный между Департаментом и ООО «СК «Киберстрой», расторгнут.

Как указывает истец, в период действия договора ООО «СК Киберстрой» выполнило строительство 4-х фундаментов складских зданий: 89:11:030301:7527 площадью 250 кв.м, 89:11:030301:7528 площадью 244,2 кв.м, 89:11:030301:7525, площадью 250,2 кв.м, 89:11:030301:7531, площадью 247,8 кв.м.

Указанные строения 20.09.2023 в установленном законом порядке зарегистрированы как незавершенные строительством объекты недвижимого имущества.

Из обстоятельств спора следует, что 04.12.2023 между ООО «СК Киберстрой» и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, в соответствии с которым 4 спорных объекта, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 89:11:0303017378, переданы в собственность предпринимателя.

Переход права собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2023.

Ссылаясь на обстоятельства прекращения договора аренды земельного участка, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 552 ГК РФ, статей 35, 39.1, 39.6 ЗК РФ, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление от 24.03.2005), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку предприниматель не знал о наличии спора, разрешенного в рамках дела       № А70-26605/2023, указал, что ИП ФИО1 вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства Федеральным Законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В настоящем случае в рамках дела № А70-26605/2023 решением от 19.04.2024 Арбитражного суда Тюменской области договор аренды земельного участка расторгнут.

Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском 26.08.2024, то есть в пределах шестимесячного срока после прекращения договора, сведения об обращении предпринимателя в Департамент в целях заключения договора для завершения строительства объектов в указанный период в материалах дела отсутствуют.

Обращение в Департамент со стороны предпринимателя последовало 07.10.2024, то есть после реализации Департаментом своего права на изъятие объектов незавершенного строительства в связи с прекращением договора.

Следует отметить, что возможность заключения договора аренды публичного земельного участка без торгов с собственником объекта незавершенного строительства допускается лишь однократно в отношении земельных участков, которые были предоставлены в аренду до 01.03.2015, то есть до внесения изменений в земельное и гражданское законодательство (пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

В настоящем случае договор аренды был заключен после 01.03.2015 по результатам проведения аукциона, следовательно, в связи с прекращением договора аренды возможность предоставления указанного земельного участка однократно для завершения строительства без торгов допускается лишь в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, а именно:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как указано выше, возможность для применения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в настоящем случае отсутствует, поскольку со стороны уполномоченного органа последовало обращение в суд с настоящим иском, следовательно, возможность предоставления земельного участка в настоящем случае допускается лишь по результатам приобретения объектов незавершенного строительства, изъятых у собственника (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Выводы суда первой инстанции со ссылкой на положения статьи 552 ГК РФ в настоящем случае сделаны без учета обстоятельств того, что предметом договора купли-продажи являются объекты незавершенного строительства, в отношении которых действуют специальные правила о заключении договора аренды земельного участка, предоставленного в целях завершения строительства объектов.

Иными словами, без соблюдения специальных процедур собственник объекта незавершенного строительства в отличие от собственника иного объекта недвижимого имущества (завершенного строительства и введенного в эксплуатацию) не обладает преимущественным правом на приобретение земельного участка в аренду (либо в собственность) без проведения торгов.

Отказывая в удовлетворении иска суд, по сути, создал правовую неопределенность во взаимоотношениях сторон, поскольку правовые основания для заключения договора с предпринимателем у Департамента отсутствуют, в свою очередь, отсутствие договора аренды земельного участка лишает предпринимателя права в установленном законом порядке завершить работы по строительству объектов.

Предположения суда первой инстанции о том, что предприниматель не знал о наличии спора, разрешенного в рамках дела № А70-26605/2023, правового значения для настоящего дела не имеют, поскольку частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В этой связи при рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, прекращен, а ответчик, несмотря на осведомленность о принятом судебном акте по делу № А70-26605/2023, не реализовал право на обжалование указанного судебного акта.

Следовательно, вступившее в законную силу решение от 19.04.2024 Арбитражного суда Тюменской области от 14.06.2021 по делу № А70-26605/2023 является обязательным, а требования Департамента обоснованными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, решение от 05.03.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-9295/2024 подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 270 АПК РФ как принятое при неправильном применением норм материального права, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, апелляционная жалоба - удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку Департамент в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, то расходы на оплату государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.03.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-9295/2024 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 путем продажи с публичных торгов объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 89:11:030301:7525, 89:11:030301:7527, 89:11:030301:7528, 89:11:030301:7531, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 89:11:030301:7378 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Е.Б. Краецкая


Судьи


Т.А. Воронов


Е.С. Халявин