Постановление от 22 октября 2025 г. по делу № А79-217/2025

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ФИО1 ул., д. 4, <...>

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: <***>) телефон <***>, факс <***>


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-217/2025
23 октября 2025 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2025 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Семеновой М.В., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 15.07.2025 по делу № А79-217/2025, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Чапаевец» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ЦОЭ «Метод», при участии в судебном заседании: от истца - общества с ограниченной ответственностью «Чапаевец» – ФИО2 (по доверенности от 10.01.2025 сроком до 31.12.2025 и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Чапаевец» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) и с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просило:

1) урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 12/5, общей площадью 63,5 кв.м, расположенного на втором этаже, находящегося по адресу: <...>; нежилого помещения № 12/6, общей площадью 151,1 кв.м, расположенного на третьем этаже, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив ряд условий договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 Договора № Н- купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от «__»____2024 года: «Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 6053467 (Шесть миллионов пятьдесят три тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей (без учета НДС)»;

- пункт 2.1 Договора № Н-___ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от «__»____2024 года: «Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора,

производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 100891 (Сто тысяч восемьсот девяносто один) рубль ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 100898 (Сто тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»;

- исключить пункт 2.12., абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4 из текста Договора № Н-___ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от «__»____2024 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЦОЭ «Метод» (далее – ООО «ЦОЭ «Метод»).

Решением от 15.07.2025 Арбитражный суд Чувашской Республики–Чувашии удовлетворил исковые требования, урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, в редакции истца. Кроме того, с Администрации в пользу Общества взысканы 50 000 руб. расходов по государственной пошлине, 35 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что выводы судебной экспертизы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; эксперт вышел за пределы своей компетенции, существенно снизив стоимость объекта недвижимости. Кроме того, сообщил о несогласии с исключением из договора пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3 и 4.4, пояснив, что Администрация не подписала протокол разногласий и, следовательно, изначального возражала против исключения данных пунктов. По мнению заявителя, разрешение оплаты стоимости объекта недвижимости третьими лицами необоснованно вводит в круг лиц, обладающих преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения, лиц, не обладающих таким правом, и необоснованно расширяет перечень хозяйствующих субъектов, претендующих на получение муниципальных объектов недвижимости в упрощенном порядке; отмена пункта 2.10 договора об обязанности оплачивать арендную плату до заключения договора купли-продажи ведет к убыткам органа местного самоуправления как собственника объекта недвижимости; исключение пункта 2.11 договора относительно неустойки лишает ответчика законного права на использование неустойки как способа защиты прав арендодателя при ненадлежащем исполнении обязанностей арендатора. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу возразило по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Заявитель жалобы (ответчик) и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда от 09.10.2025 не обеспечили.

Представитель истца в судебном заседании возразил относительно удовлетворения апелляционной жалобы, поддержав позицию, изложенную в отзыве.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие заявителя жалобы (ответчика) и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела и изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 11.05.2022 заключен договор № 2791 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары по ул. Промышленная, 7А, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (нежилые комнаты №№ 1-12 помещения № 1 (3 этаж), нежилая комната № 11 помещения № 1 (2 этаж)), общей площадью 214,6 кв.м, расположенные в нежилом трехэтажном кирпичном здании (лит. А), по адресу: <...>), которые характеризуются данными, приведенными в приложении № 1 к договору – «Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора», являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 5 приложения № 1 к договору срок действия договора устанавливается с 11.05.2022 по 10.05.2027.

Объекты аренды переданы арендатору по акту передачи 11.05.2022.

13.05.2024 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору о переходе к правопреемнику арендодателя - Администрации, всех прав и обязанностей по договору от 11.05.2022 № 2791 в связи с реорганизацией Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в форме присоединения к Администрации в соответствии с решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 30.05.2023 № 1203 «О реорганизации администрации города Чебоксары Чувашской Республики».

29.10.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений с рассрочкой платежей на 60 месяцев.

Письмом от 26.11.2024 № 29/И008-11487 Обществу направлены постановление Администрации от 22.11.2024 № 3652, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Пунктом 1.1 проекта договора предусмотрено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя: нежилое помещение № 12/5, общей площадью 63,5 кв.м, расположенное на втором этаже, находящееся по адресу: <...>; нежилое помещение № 12/6, общей площадью 151,1 кв.м, расположенное на третьем этаже, находящееся по адресу: <...>, принадлежащие продавцу на праве собственности, в дальнейшем именуемые «нежилое помещение».

Пунктом 1.3 проекта договора установлена выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения в размере 10 484 000 (десять миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) руб. (без учета НДС).

Пунктом 2.1 проекта договора определено, что оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания договора:

- в течение 59-ти месяцев по 174 733 (сто семьдесят четыре тысячи семьсот тридцать три) руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 174 753 (сто семьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят три) руб., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.

В пункте 2.12 проекта договора указано, что оплата стоимости объекта недвижимости по настоящему договору третьими лицами не допускается; в абзаце 11 пункта 3.3 - истец обязан не передавать нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия продавца; в пункте 4.3 - существенным нарушением условий договора является невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора; в пункте 4.4 - в случае расторжения договора купли-продажи по вине покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается.

Истец подписал проект договора купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством, с протоколом разногласий, в котором указал стоимость (продажную цену) нежилых помещений в размере 5 748 000 руб. без учета НДС, определенную оценщиком ФИО3 в отчете от 18.12.2024 № 2527/2024-НР.

Протоколом урегулирования разногласий, направленным Администрацией 24.12.2024 в адрес Общества, Администрация фактически отклонила протокол разногласий.

По пояснениям истца, при заключении договора купли-продажи у сторон возникли разногласия относительно пунктов 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемых нежилого помещения № 12/5, общей площадью 63,5 кв.м, расположенного на втором этаже, нежилого помещения № 12/6, общей площадью 151,1 кв.м, расположенного на третьем этаже

нежилого здания по адресу: <...> А.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи у сторон возникли разногласия относительно пунктов 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора купли-продажи спорных объектов.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что постановлением Администрации от 22.11.2024 № 3652 об условиях приватизации объекта недвижимости стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 3 239 000 руб. за помещение № 12/5 и 7 245 000 руб. за помещение № 12/6 на основании отчета от 15.11.2024 № 5302-24 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ООО «ЦОЭ «Метод».

Согласно отчету оценщика ФИО3 от 18.12.2024 № 2527/2024 ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 5 748 000 руб., из которых 1 942 000 руб. за помещение № 12/5 и 3 806 000 руб. за помещение № 12/6.

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для определения соответствия отчета от 15.11.2024 № 5302-24 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ООО «ЦОЭ «Метод», установленным требованиям по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела поступило заключение от 16.05.2025 № СЭ/25-010, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и консалтинга» ФИО4.

Согласно данному заключению эксперт пришел к следующим выводам:

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.11.2024 № 5302-24, составленный ООО «ЦОЭ «Метод», содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200; отчет содержит ошибки методологического характера;

- выявленные нарушения могли повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества;

- по состоянию на 29.10.2024 рыночная стоимость нежилого помещения № 12/5 составляет 1 931 698 руб. без учета НДС, нежилого помещения № 12/6 - 4 121 769 руб. без учета НДС.

Судом установлено, что проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в экспертном заключении отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение является ясным и полным.

Эксперт ФИО4 свои выводы подтвердил в представленных в материалы дела письменных пояснениях от 07.07.2025.

ООО «ЦОЭ «Метод» заявило замечания на заключение эксперта от 16.05.2025 № СЭ/25-010, согласно которым эксперт определяет состояние помещения как аварийное в отсутствие таких полномочий, оценщик проводил личный осмотр объекта оценки, подтверждением чему являются фотографии объекта в отчете.

Представитель Общества пояснил, что оценщик нежилые помещения лично не осматривал, фотографирование помещений для отчета осуществлялось представителем Администрации.

Эксперт ФИО4 указал, что приведенные в отчете факты о личном осмотре оценщиком объекта оценки не соответствуют действительности. Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Аналогичные суждения высказал истец, согласно которым выкупаемые помещения, в отношении которых урегулируются разногласия, находятся во владении и пользовании истца на основании договора аренды. К помещениям отсутствует свободный доступ. Обращений со стороны организации, производящей оценку, истцу не поступало. Фотографии на стр. 70-82 отчета ООО «ЦОЭ Метод» предоставлены третьим лицом. Представитель Общества со ссылкой на Закон об оценочной деятельности (статья 11) и Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI, приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200) указывал, что законодательство не содержат прямого требования обязательного осмотра объекта. При этом, в соответствии с пунктом 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. При проведении оценки объекта недвижимости осмотр и фотофиксация состояния объекта является существенной информацией, но в отчете отсутствует указание на источник их получения. Оценщик должен обладать достоверными данными в достаточном объеме для понимания логики и полноты оценки. Учитывая, что в отчете ООО «ЦОЭ Метод», выполненном по требованию ответчика, отсутствуют сведения о том, кто привлекался для осмотра и какие

вопросы перед ним ставились, экспертом правомочно постановлен вывод о выявленном нарушении, которое может повлиять на оценку объекта.

Также, по мнению истца, не соответствуют действительности заявления ответчика в части отсутствия нарушений в методологии оценки, которые допускает оценщик. ФИО4 указывал, что Администрацией неверно трактуются требования федеральных стандартов оценки. Вывод представителя ответчика об отсутствии у ФИО4 профильного образования по оценочной деятельности не соответствует действительности. Довод противоречит фактическим обстоятельствам дела. Экспертом на 2 листе заключения указаны документы, подтверждающие наличие профильного образования, на страницах 73-74 приложены копии данных документов. При этом представитель ответчика не привел подтверждение довода, что выбранный судом эксперт не имеет достаточной квалификации для проведения порученной экспертизы. На возражения Администрации в части пункта 22 в ФСО № 7, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, эксперт указал, что пункт 11.3 относится к иному разделу отчета, к анализу рынка (раздел V ФСО № 7). Эксперт говорит об ином разделе отчета - реализация сравнительного подхода в соответствии с пунктом 22 раздела VII. Подходы к оценке ФСО № 7. Представителем Администрации неверно трактуются требования стандартов оценки. Эксперт в заключении указывает (18 лист), что – «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке»; в анализируемом отчете этого нет. На 29-30 листе отчета, оценщик в таблице 11.3.1 указывает информацию о фактических ценах предложений по 8 объектам. В разделе 15 «Определение стоимости объекта оценки» (лист 48 в таблице 15.1) выбрано 4 аналога. Обоснование выбора в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 в отчете отсутствует. Указанный представителем ответчика абзац на странице 30 – «Необходимо отметить, что приведенный диапазон определен по предложениям о продаже аналогичных объектов, при этом на данном этапе не учитываются параметрические различия между оцениваемым Объектом и подобранными объектами- аналогами (местоположение, различие в общей площади, условие торга и т.п.). Конечная стоимость оцениваемого Объекта может не попасть в выделенный диапазон после введения корректировок на параметрическое различие между оцениваемым Объектом и подобранными объектами аналогами», далее идут корректировки», что не может являться обоснованием исключения или выбора объектов из анализа для определения цены. В указанном абзаце говорится о ценообразовании и применении коэффициентов. Дополнительно эксперт отметил, что в отчете № 5302-24 оценщиком на 30 листе после таблицы 11.3.1, с восемью аналогами объекта оценки указано – «Для сегмента, к которому относится объект оценки, характерен диапазон цен от 27 406 до 108 594 руб. за 1 кв. м», без объяснения причин, оценщик выбирает для сравнения четыре аналога из верхнего ценового диапазона, три из которых находятся на красной линии, два из которых на момент оценки были не старше 10 лет. Красные линии улиц утверждаются органами местного самоуправления и ознакомиться с ними можно в общем доступе на сайте Управления архитектуры и градостроительства Администрации: красные линии: город Чебоксары (https://gcheb-arch.cap.ru/gradostroiteljnaya-deyateljnostj/krasnie- linii/krasnie-linii-utverzhdaemie). В отчете № 5302-24 ООО «ЦОЭ Метод» на 53 листе

в разделе «Корректировка на расположение относительно красной линии» указано: «Объект оценки и объекты аналоги № 1, № 2 и № 4 расположены внутриквартально, корректировка не требуется. Объект аналог № 3 расположен на красной линии, вводим корректировку 0,83». То есть оценщик не применил соответствующие коэффициенты по объектам, расположенным на красной линии. При таких обстоятельствах, по мнению истца, подтверждаются выводы эксперта ФИО4 о существенных ошибках при определении оценщиком красных линий, которые существенно влияют на выкупную стоимость объектов. Также экспертом указано, что на страницах 32-33 приведены ценообразующие факторы, но не применены эти факторы при расчете стоимости. Представитель Администрации воспроизводит текст отчета из раздела 11.4 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов» (страницы 30-37 отчета). Эксперт в заключении указывает на ошибки, допущенные в разделе 15 «Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом» (страницы 46-56).

Эксперт приводит экспертное суждение, которое он сформулировал по результатам визуального осмотра. В приложении к заключению приведены фотографии здания, которые свидетельствуют о признаках его аварийности.

Заявление об аварийности в контексте заключения эксперт формулирует с целью обратить внимание на недостоверность выводов оценщика. Рассуждения представителя Администрации о документальном оформлении признаков аварийности здания, об отсутствии у эксперта юридически значимых прав на «признание объекта аварийным» в рамках рассматриваемого вопроса о стоимости объекта недвижимости с целью его выкупа ничтожны. В подтверждение правоты эксперта представлены фотографии отдельных фрагментов здания, свидетельствующие о разрушении его несущих и ограждающих конструкций.

Согласно пояснениям эксперта ФИО4 при определении стоимости объекта оценки им вводилась корректировка на возраст здания и не рассматривался фактор аварийности как значимый фактор, влияющий на стоимость объекта. Упоминание аварийности в заключении связано лишь с тем, что оценщик в отчете ООО «ЦОЭ Метод» об оценке игнорирует фактическое состояние здания, приравнивает состояние этого здания к состоянию других объектов, которые находятся в несравнимо лучшем состоянии. Тем самым оценщик завышает стоимость объекта оценки. Представитель Администрации, защищая отчет оценщика, содержащий явные ошибки, стремится защитить не соответствующую рынку цену, тем самым нарушая права арендатора на справедливое решение экономического спора.

Аргументы ответчика и третьего лица о недостоверности отчета эксперта и необходимости назначения повторной экспертизы судом первой инстанции обоснованно отклонены. При этом судом отмечено, что в рассматриваемом случае критерием выбора судебного эксперта является наличие у него специальных познаний в области оценки недвижимости, которые у эксперта ФИО4 имеются; эксперт имеет действующий квалификационный аттестат оценщика, высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство».

Суд первой инстанции верно заключил, что несогласие Администрации с выводами эксперта не свидетельствует об их недостоверности и не является достаточным основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, исследовав представленное в дело заключение эксперта от 16.05.2025 № СЭ/25-010 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции правильно признал его надлежащим доказательством,

отвечающим требованиям относимости и достоверности письменного доказательства (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, исходя из представленной в материалы дела доказательственной базы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований и урегулирования разногласий сторон по пунктам 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной в экспертном заключении, с внесением ее в рассрочку.

При этом, судом учтено, что в силу положений статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства, которым в рассматриваемом случае является Общество, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В отношении пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3 и 4.4 договора суд первой инстанции также согласился с позицией истца, исключив из договора соответствующие условия.

Таким образом, по результатам рассмотрения спора суд первой инстанции с учетом результатов судебной экспертизы урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорных объектов, обоснованно приняв редакцию истца.

В соответствии с положениями статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно отнес судебные расходы по делу в виде расходов по уплате государственной пошлины по иску и по оплате судебной экспертизы на ответчика. Мотивированных возражений относительно несогласия с распределением судебных расходов в апелляционной инстанции не заявлено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, вопреки мнению заявителя жалобы, полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Аргументы заявителя жалобы относительно несогласия с принятием судом первой инстанции заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства и результатами судебной экспертизы отклоняются.

Согласно положениям статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Экспертное заключение оценивается наряду с другими доказательствами.

Из материалов дела следует, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка. Материалами дела подтверждается наличие у эксперта надлежащей квалификации. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Выводы эксперта по поставленным на разрешение

вопросам понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Несогласие ответчика с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Наличие признаков недостоверности, неясности, неполноты экспертного исследования или противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Ссылки Администрации на то, что эксперт вышел за пределы своей компетенции, были предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонены по приведенным выше мотивам.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а экспертное заключение, полученное способом, предусмотренным статьями 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд первой инстанции правомерно признал его надлежащим доказательством по делу и, оценив наряду с иными доказательствами, положил в основу определения цены выкупаемого имущества.

Доводы заявителя жалобы относительно несогласия с исключением из договора пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3 и 4.4 не принимаются ввиду их необоснованности.

Закон № 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующего условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, обратившимся с заявлением о выкупе арендуемого имущества, является обязательным для органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом (продавец), поэтому если после направления таким органом проекта договора (оферты) вторая сторона (покупатель) направила протокол разногласий, а продавец отклонил этот протокол, покупатель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.

Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.

Действующим законодательством не предусмотрено обязательное включение в договор, заключаемый в порядке Закона № 159-ФЗ, условий, отраженных в пунктах 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3 и 4.4. Сторонами соглашение по данным условиям не достигнуто. На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, по которым не достигнуто соглашение, и их внесение в договор не предусмотрено законом, не может быть установлено в договоре в судебном порядке.

Следует отметить, что порядок оплаты приобретаемого арендатором имущества определен статьей 5 Закона № 159-ФЗ и не содержит запрета на проведение оплаты третьими лицами. Из положений действующего законодательства также не следует обязанность должника исполнить обязательство лично. При этом позиция заявителя жалобы о том, что отсутствие в договоре условия о недопущении оплаты стоимости объекта недвижимости третьими лицами необоснованно расширяет перечень хозяйствующих субъектов, претендующих на получение муниципальных объектов недвижимости в упрощенном порядке, не принимается как необоснованная и не соответствующая нормам действующего законодательства.

Безусловной обязательности включения в договор условия об обязанности покупателя не передавать помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме без письменного согласия продавца действующим законодательством не предусмотрена, в связи с чем с учетом имеющихся разногласий по соответствующему условию в данном случае подлежат применению общие положения гражданского законодательства. При это правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге, урегулированы специальными нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в пункте 1 статьи 40 которого установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Вопросы порядка и условий расторжения договора урегулированы гражданским законодательством. Конкретизация в договоре существенных нарушений и последствий расторжения договора должно быть следствием воли и согласия сторон и не может быть навязано одной из них.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований в порядке урегулирования разногласий сторон для исключения из договора пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3 и 4.4.

Иные аргументы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для разрешения спора и вынесения судебного акта по существу. Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции по существу спора, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя. В данном случае вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался с учетом положений Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 15.07.2025

по делу № А79-217/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу

администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского

округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья Н.В. Устинова

Судьи М.В. Семенова

А.Н. Ковбасюк