Постановление от 24 октября 2024 г. по делу № А40-47237/2024

№09АП-59573/2024

Дело № А40-47237/24
г. Москва
24 октября 2024г.
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024г.


Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2024г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Б.В. Стешана, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ИВМ Медсервис" Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2024 по делу №А40-47237/24,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ИВМ Медсервис" к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы, об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 23.01.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 14.12.2023,

от ООО «Медсервис Митино»: ФИО1 по доверенности от 01.10.2024,



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения.

Решением суда от 17.07.2024 разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "ИВМ Медсервис" (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 138,7 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4412, урегулированы.

Истец и ответчик, не согласившись с решением суда, подали апелляционные жалобы, в которых считают его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе истец не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что законодательством не предусмотрено, что для целей выкупа арендованного имущества рыночная стоимость должна быть уменьшена на размер ставки НДС, то есть на 20%. В связи с чем для целей сделки суд принял рыночную стоимость в размере 12 012 509 руб., включающую в себя НДС.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда в части установления размера стоимости выкупаемого имущества отменить.

Истец заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве.

Истец обосновывает свое ходатайство тем, что 21.03.2024 произведена процедура реорганизации в форме выделения из него ООО «Медсервис Митино», о чем в Единый реестр юридических лиц внесена запись от 18.07.2024 за ГРН <***>.

Апелляционный суд удовлетворяет заявленное ходатайство и заменяет ООО "ИВМ Медсервис" (ОГРН:<***>) на его процессуального правопреемника - ООО «Медсервис Митино» (ОГРН: <***>).

В своей жалобе ответчик указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявители доводы своих жалоб поддержали в полном объеме.

Как усматривается из материалов дела, истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 09.12.2002 № 9-652/02, обратился к ответчику 15.01.2024 за выкупом арендуемого нежилого помещения общей площадью 138,7 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4412, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон 159-ФЗ). Ответчиком письмом от 15.02.24 через личный кабинет направлен истцу проект договора купли-продажи № 59-9235 от 15.02.24 по цене 22362000 руб. согласно Отчету об оценке № М114-299-П/2024 от 05.02.24, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс», имеющему положительное экспертное заключение №01/155-24 от 06.02.24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков». Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец указал на то, что обратился к независимому оценщику, который также составил заключение от 21.02.24 №12-ОКН/24, которым рыночная стоимость объекта определена в размере 8955000 руб. Кроме того, как указывает истец, в проекте им обнаружены пункты договора, которые нарушают его права. Истец 27.02.24 представил ответчику протоколом разногласий по условиям договора, который ответчик отклонил письмом от 29.02.24 № 33-5-2673/24-(0)-8, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

С учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений истец просил установить цену согласно заключению экспертизы (пункты 3.1 и 3.4 договора), за вычетом НДС а также просил урегулировать спорные пункты договора, изложив их в следующей редакции:

2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 (четырнадцати) дней с даты принятия соответствующем о решения;

2.1.6. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ застраховать в течение 14 (четырнадцати) дней с даты регистрации нрава собственности Покупателя Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу.

2.1.6.3. При наступлении страхового случая Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с даты происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта;

- произвести восстановление Объекта в сроки, согласованные с Продавцом, но в любом случае не превышающие один год.

2.2. Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав) уведомив об этом Продавца.

При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, на Объект несет Покупатель.

2.5. Продавец вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта 2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога, на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

3.1. Цена Объекта составляет 10010424 руб.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату заключения Договора (ставка рефинансирования в процентом выражении) которая сохраняется в неизменном виде вплоть до полного исполнения обязательств Покупателя по Договору.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 119171 руб. 70 коп. , и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (в случае если в назначении платежа не указано иное назначение платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, которое указано в назначении платежа.

3.8. При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продаже Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату заключения Договора (ставка рефинансирования в процентном выражении).

4.3. Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

5.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1.6 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.

7.2. Все изменения и дополнения к Договору оформляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, либо на бумажном носителе, подписанном собственноручной подписью

7.4. Стороны договорились о том, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора в судебном порядке. При этом для Покупателя являются обязательными заключение соглашения о расторжении Договора и совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу

7.8. В случае расторжения Договора ранее существовавшие арендные отношения на Объект не восстанавливаются. Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта выплачивает Продавцу денежные средства в размере стоимости права пользования Объектом, определенной согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные По Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной (или установленной по Результату аукциона) стоимости права пользования Объектом, определенной согласно ранее Действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования Объекта. Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу в случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекратившимися.

7.9. Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам), на дату принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшения его уставного капитала, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств.

8.7. Договор оформляется в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленными квалифицированными электронными подписями либо на бумажном носителе.

Истец также просил исключить пункты 2.1.2, 2.1.6.4, 5.3. 5.4, 5.8, 5.9, 7.5, 7.7 и абзацы 2 из пунктов 3.3, 4.3 Договора.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, а также иным пунктам договора, которые представлены в Департамент в установленный законом срок.

Срок обращения в суд за урегулированием разногласий истцом не пропущен.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд назначил судебную оценочную экспертизу по следующим вопросам:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М114-299-П/2024 от 05.02.24, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №01/155-24 от 06.02.24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2. В случае выявления нарушений при составлении указанного Отчета, повлекших необоснованное увеличение цены объекта оценки, эксперту надлежит установить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:08:0002016:4412 площадью 138,7 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 15.01.24?

Проведение экспертизы было поручено ОО «ПрофОценка и Экспертиза» (ОГРН <***>) с привлечением к участию в деле в качестве эксперта ФИО3.

Судом получено экспертное заключение указанного эксперта, в котором судебным экспертом сделан вывод о том, что отчет № М114-299-П/2024 от 05.02.24, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №01/155-24 от 06.02.24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам, а рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 15.01.24 составляет 12012509 руб., а без НДС – 10010424 руб.

Извещенное в порядке ст. 123 АПК РФ третье лицо (оценщик, выполнивший оценку по заказу Департамента) в судебное заседание представителя не направил, выводов судебной экспертизы не опроверг.

После перерыва, когда заседание было продолжено без участия эксперта, Департаментом представлен «анализ» экспертного заключения, в котором Департамент сослался на занижение цены. Представленный документ не подписан, содержит неполные сведения о ценовых предложениях, а также примеры из открытых источников, содержащие сведения о понижении цены аналогов с 21.07.23 по 06.06.24 с 46 млн руб. до 33 млн. руб., например, за аналог площадью 179,9 кв.м.

Ходатайств о повторной экспертизе не заявлено.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд первой инстанции не нашел оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Вместе с тем, в связи с тем, что экспертом были рассчитаны две стоимости, суд вызвал эксперта для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперт пояснял, что им определена рыночная стоимость, а затем из нее вычтено 20% НДС. При этом эксперт пояснял, что рыночная стоимость рассчитывается безотносительно к НДС, однако пояснил, что поскольку рыночная стоимость рассчитана для целей выкупа по Закону 159-ФЗ, то сумма НДС вычтена экспертом из рыночной стоимости.

Между тем в соответствии с п.10 ст. 105.3 НК РФ в случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации при совершении сделки проведение оценки является обязательным, стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, является основанием для определения рыночной цены для целей налогообложения.

При этом, в соответствии с пп.12 п.2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, государственного и муниципального имущества, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну федеральной территории "Сириус", выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, рыночная стоимость, в данном случае, принимается для сделки, но не является объектом налогообложения.

Суд первой инстанции согласился с доводом Департамента, основанном на Обзоре судебной практики Верховного Суда № 1 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020 (п.52), поскольку законодательство об оценочной деятельности одинаково для расчета рыночной стоимости, независимо от того, рассчитывается он для целей заключения сделки или для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Законодательством не предусмотрено, что для целей выкупа арендованного имущества рыночная стоимость должна быть уменьшена на размер ставки НДС, т.е на 20%.

В связи с чем, для целей сделки суд принял рыночную стоимость, рассчитанную в соответствии с законодательством об оценочной деятельности – 12012509 руб.

Цена объекта (п.3.1 договора) устанавливается в соответствии с заключением судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта с учетом семилетней рассрочки. По п.3.2, предусматривающему рассрочку на 7 лет возражений истцом не заявлено.

Рассмотрев возражения истца по остальным пунктам договора, Арбитражный суд Москвы пришел к выводу о наличии оснований частичного принятия судом возражений истца по пунктам 2.1.6.4, который суд считает возможным исключить, а также по пунктам 2.1.4, 4.3, 5.4., 5.10 договора, которые, с учетом возражений истца, установить согласно судебному решению.

В остальной части суд приходит к выводу о том, что истцом не доказана неприемлемость предложенных Департаментом условий.

В частности, суд первой инстанции не усмотрел оснований изменения условий п.2.1.6, поскольку обязанность страхования объекта аренды была возложена на истца, как арендатора, договором аренды.

Истец не согласился с п.3.3 договора в части его условия, предусматривающего по истечении срока рассрочки начисление процентов в размере ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Несогласие с данным пунктом истцом не было обосновано.

Данное условие не противоречит закону, поскольку п.3 ст. 5 ФЗ № 159 устанавливает размер процентов за рассрочку, сроки которой определяются законом субъекта Российской Федерации, но не устанавливает размер процентов, которые подлежат начислению, если оплата не произведена в течение данного срока. Прямого запрета на повышение размера процентов по окончании срока рассрочки названный закон не содержит. Не содержит названный Закон и нормы о том, что покупатель вправе по своему усмотрению продлять срок рассрочки, сохраняя при этом льготную ставку процента.

Поэтому, исходя из общего правила основных начал гражданского законодательства о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (ч.4 ст. 1 ГК РФ), продавец вправе установить повышенный процент по истечении срока рассрочки, поскольку покупатель пользуется деньгами свыше предоставленного законом льготного срока (суть повышенный кредитный процент).

Согласно ч.5 ст. 5 Федерального закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

По той же причине суд первой инстанции отклонил возражения истца по п.3.8 договора, поскольку льготная ставка процентов установлена законом исключительно для субъектов малого предпринимательства.

Истец не согласился с п.5.3 договора. Несогласие не было мотивировано и потому отклонено судом.

Основания исключения иных пунктов суд первой инстанции не усмотрел.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Таким образом, как наличие в законе норм, регулирующих отношения сторон, так и несогласие стороны с предложенными условиями сами по себе не могут являться основанием исключения таких условий из договора при урегулировании разногласий судом.

Направив истцу проект договора купли-продажи, ответчик, как сторона договора, заявила о всех условиях, которые считает для себя существенными при продаже спорного объекта.

Поэтому истец, не согласившись с такими условиями, обязан в силу ст. 65 АПК РФ обосновать и доказать, что данные условия неприемлемы, нарушают его права и не соответствуют характеру сделки или по иным (доказанным истцом обстоятельствам) не должны содержаться в заключаемом сторонами договоре.

Суд исходит из того, что статья 422 ГК РФ предписывает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Довод ответчика о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Однако суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о том, что для целей выкупа арендованного имущества рыночная стоимость должна быть уменьшена на размер ставки НДС, т.е на 20% на основании следующего.

Учитывая имеющиеся разногласия в стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу.

По результатам судебной экспертизы было получено экспертное заключение, в котором экспертом сделан вывод о том, что отчет № М114-299-П/2024 от 05.02.24, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №01/155-24 от 06.02.24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам, а рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 15.01.24 составляет 12 012 509 руб., включая НДС, а без НДС -10 010 424 руб.

Вместе с тем, в связи с тем, что экспертом были рассчитаны две стоимости, суд вызвал эксперта для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперт пояснял, что им определена рыночная стоимость, а затем из нее вычтено 20% НДС. При этом эксперт пояснил, поскольку рыночная стоимость рассчитана для целей выкупа по Закону 159-ФЗ, то сумма НДС вычтена экспертом из рыночной стоимости.

Таким образом, эксперт рассчитал стоимость выкупаемого имущества по рынку в размере 12 012 509 руб. (с НДС), а затем вычел из стоимости НДС в размере 20%, получив сумму 10 010 424 руб. (без НДС), и для удобства использования результатов оценки указал в отчете две цены.

Судебный эксперт вызывался в суд и давал пояснения по данному вопросу в ходе судебного заседания, указав, что в его расчётах сумма 12 012 509 руб. - это сумма с НДС, а сумма 10 010 424 руб. без НДС.

Однако суд первой инстанции пришел к выводу, что законодательством не предусмотрено, что для целей выкупа арендованного имущества рыночная стоимость должна быть уменьшена на размер ставки НДС, т.е на 20%. В связи с чем для целей сделки суд принял рыночную стоимость в размере 12 012 509 руб., включающую в себе НДС.

Вместе с тем данный вывод противоречит пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ.

Для целей совершения сделки необходимо использовать стоимость выкупаемого имущества в размере 10 010 424 руб., поскольку рыночная стоимость, в данном случае, принимается для сделки, но не является объектом налогообложения.

Более того, по данной категории дел имеется многолетняя практика. По всем делам об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости в порядке Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ назначаются судебные экспертизы, судебные эксперты определяют стоимость выкупаемого имущества исходя из показателей рынка, в соответствии со стандартами оценки, а затем очищают ее от налога на добавленную стоимость, поскольку сделки в порядке Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ не являются объектом налогообложения и НДС по ним не начисляется.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену истца по делу А40-47237/24 - ООО "ИВМ Медсервис" (ОГРН:<***>) на ООО «Медсервис Митино» (ОГРН: <***>) в порядке процессуального правопреемства.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2024 по делу № А40-47237/24 в части установления размера стоимости выкупаемого имущества изменить, указать:

«Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 10 010 424 руб. (десять миллионов десять тысяч четыреста двадцать четыре) руб.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Медсервис Митино» государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяЮ.Н. Кухаренко

Судьи:Б.В. Стешан

В.В. Валюшкина