Решение от 27 декабря 2018 г. по делу № А54-1345/2018

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-1345/2018
г. Рязань
27 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Медведевой О.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное дело по иску администрации города Рязани (ОГРН <***>; 390000, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 307622935100055; г. Рязань),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (390000, <...>), Государственная инспекция строительного надзора Рязанской области (390000, <...>), ФИО3 (г. Рязань),

о сносе самовольно возведенной постройки,

и по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307622935100055; г. Рязань)

к администрации города Рязани (ОГРН <***>; 390000, <...>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (390000, <...>, пл. Свободы), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (390000, <...>), Государственная инспекция строительного надзора Рязанской области (390000, <...>),

о признании незаконным отказа администрации г. Рязани в продлении договора №ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018 площадью 1041 кв.м., предоставленного ИП ФИО2 для строительства магазина по адресу: <...> оформленный письмом №05/3-22-279 от 13.03.2018 г., об обязании администрацию г. Рязань заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018 площадью 1041 кв.м.,

в судебном заседании 13.12.2018 объявлялся перерыв до 20.12.2018, после перерыва судебное заседание продолжено,

при участии в судебном заседании:

от администрации города Рязани: до перерыва - не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; после перерыва - ФИО4, представитель по доверенности №03/1/1-44-96 от 27.12.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО2: не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

специалист: ФИО5 - после перерыва,

установил:

администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о сносе самовольно возведенной постройки - объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018.

Определением от 26.02.2018 исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен №А54-1345/2018. Указанным определением в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области.

В судебном заседании, состоявшемся 07.05.2018, представитель третьего лица в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об изменении наименования Государственной инспекции жилищного и строительного надзора Рязанской области на "Государственная инспекция строительного надзора Рязанской области".

Изменение наименования третьего лица судом принято.

Определением от 02.08.2018 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

ИП ФИО2 в судебном заседании 02.08.2018 заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение которой предложил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" ФИО6

На разрешение эксперта ответчик просил поставить вопросы:

- имеет ли здание - объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 62:29:0020031:2078, площадью застройки 283,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 площадью 1041 кв.м. - признаки самовольной постройки?

- соответствует ли вышеуказанный объект незавершенного строительства третьей очереди строительства, согласно имеющейся проектно - технической документации, изготовленной на основании постановления администрации г. Рязани от 19.04.2005 г. №1245 "О разрешении ФИО2 строительства магазина на земельном участке, расположенном по адресу: <...>"?

Ходатайство о назначении судебной экспертизы принято судом к рассмотрению.

Определением от 30.08.2018 дело №А54-1345/2018 объединено с делом №А54-4186/2018 для их совместного рассмотрения на основании части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рамках дела №А54-4186/2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Рязани о признании незаконным отказа администрации г. Рязани в продлении договора №ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 площадью 1041 кв.м., предоставленного ИП ФИО2 для строительства магазина по адресу: <...> оформленного письмом №05/3-22-279 от 13.03.2018 г., об обязании администрации г. Рязани заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 площадью 1041 кв.м. с ИП ФИО2

Определением от 09.06.2018 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

В материалы дела 09.11.2018 от Администрации города Рязани в порядке статьи 49 АПК РФ поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит суд обязать ФИО2 снести самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: <...>, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018, площадью 1041 кв.м., имеющую следующие технические характеристики: капитальное строение - 3-х этажное здание с полным металлическим каркасом, наружные и продольные элементы здания, представляют собой металлические колонны коробчатого сечения с железобетонными плитами, перекрытия сборные по металлическим балкам двутаврового сечения с системой продольных металлических связей с диафрагмой жесткости. Здание имеет стоечно-балочную систему, систему металлических колон и ригелей (балок).

Ходатайство об уточнении исковых требований судом принято к рассмотрению.

ИП ФИО2 и третьи лица в судебное заседание не явились. В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие ИП ФИО2 и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку ИП ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, однако доказательств перечисления на депозитный счет суда денежных средств для оплаты проведения экспертизы им не представлено, в судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 20.12.2018.

От индивидуального предпринимателя ФИО2 19.12.2018 поступило заключение специалиста №14/12.

Судом установлено, что денежные средства в счет проведения судебной экспертизы ИП ФИО2 на депозитный счет суда не перечислены.

Представитель администрации города Рязани от проведения по делу судебной экспертизы отказался.

Рассмотрев ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2 о назначении судебной экспертизы, суд считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку доказательств внесения денежных средств в депозитный счет суда за проведение судебной экспертизы не представлено.

В судебное заседание явился специалист ФИО5, выполнивший заключение специалиста №14/12 от 19.12.2018.

Специалист ФИО5 сообщил о готовности ответить на вопросы по заключению №14/12 от 19.12.2018 без дополнительной оплаты.

Специалист ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; со специалиста взята подписка о предупреждении об уголовной ответственности и приобщена к протоколу судебного заседания.

Специалист ФИО5 поддержал выводы заключения, ответил на вопросы суда и пояснил, что объект является частью здания (3-ья очередь строительства), на которое выдавалось разрешение на строительство. Возведение спорного объекта соответствует проектной документации, имеющейся в материалах дела.

Представитель администрации города Рязани в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения, указывая, что в результате проверки, проведенной 24.11.2016, установлен факт строительства ответчиком торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 без соответствующей разрешительной документации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя администрации города Рязани, оценив и исследовав представленные в дело доказательства, арбитражный суд находит исковые требования администрации города Рязани необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 - обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходит их следующего.

Как следует из материалов дела, согласно постановлению администрации города Рязани от 19.04.2005 №1245 ФИО2 разрешено строительство магазина в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом на земельном участке, находящемся у него на праве аренды на основании договора № ТС 030-04 от 13.04.2004, расположенном по адресу: <...> (Московский округ) (т. 1 л.д. 64). Земельный участок предоставлен под строительство магазина.

Срок действия договора аренды неоднократно продлевался на основании Соглашений о продлении договора № ТС 030-04 от 13.04.2004 от 01.03.2007, от 30.03.2010, от 22.05.2013, от 21.02.2014, от 15.12.2014 (т. 3 л.д. 20-24).

На указанном земельном участке находятся 3 объекта недвижимости, принадлежащие ИП ФИО2: здание - магазин площадью 82,8 кв.м с кадастровым номером 62:29:0020031:195 по адресу: ул. Интернациональная, д. 10б; часть здания площадью 1657,8 кв.м с кадастровым номером 62:29:0020004:6026 (доля в праве 1/2) по адресу: ул. Интернациональная, д. 10в; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 площадью застройки 283,1 кв.м по адресу: ул. Интернациональная. Данное обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРПН (т. 1 л.д. 13-16; т. 3 л.д. 28-29).

24.11.2016 сотрудниками Отдела административно-технического контроля администрации города Рязани проведена проверка строящегося объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>.

В результате проверки установлено, что ФИО2 на предоставленном ему в аренду земельного участка с кадастровым номерам 62:29:0020031:0018 общей площадью 1041 кв.м осуществляется строительство торгового центра без соответствующей разрешительной документации, в связи с чем объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078, расположенный на названном земельном участке, администрация города Рязани считает самовольной постройкой.

Поскольку ИП ФИО2 в администрацию г. Рязани за получением соответствующего разрешения на строительство данного объекта не обращался, администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском об обязании ФИО2 снести самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: <...>, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018, площадью 1041 кв.м., имеющую следующие технические характеристики: капитальное строение - 3-х этажное здание с полным металлическим каркасом, наружные и продольные элементы здания, представляют собой металлические колонны коробчатого сечения с железобетонными плитами, перекрытия сборные по металлическим балкам двутаврового сечения с системой продольных металлических связей с диафрагмой жесткости. Здание имеет стоечно-балочную систему, систему металлических колон и ригелей (балок) (с учетом уточнения).

До окончания действия Соглашения от 15.12.2014 о продлении договора № ТС 030-04 от 13.04.2004 г., 04.10.2017 ИП ФИО2 обратился в администрацию г. Рязани через МФЦ с заявлением о продлении аренды вышеуказанного земельного участка (т. 3 л.д. 31). С аналогичным заявлением ИП ФИО2 неоднократно обращался 29.11.2017, 08.12.2017, 18.12.2017, 21.02.2018 (т. 3 л.д. 32-36).

Администрация города Рязани в письме от 13.03.2018 №05/3-22-279 по вопросу о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 для завершения строительства объекта незавершенного строительства пояснила, что в арбитражный суд подан иск о сносе находящейся на данном земельном участке самовольной постройки с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 и до вступления в силу решения по указанному делу оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка не имеется (т. 3 л.д. 37).

ИП ФИО2 утверждает, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078, о сносе которого ходатайствует администрация города Рязани, представляет собой строительство третьей очереди объекта недвижимости - магазина, на строительство которого и было выдано разрешение (постановление администрации города Рязани от 19.04.2005 №1245).

ИП ФИО2, полагая, что фактический отказ администрации г. Рязани в продлении договора аренды спорного земельного участка не основан на нормах действующего законодательства и создает препятствия для осуществления истцом предпринимательской деятельности, обратился в суд с исковым заявлением о признании незаконным отказа администрации г. Рязани в продлении договора №ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018 площадью 1041 кв.м., предоставленного ИП ФИО2 для строительства магазина по адресу: <...> оформленный письмом №05/3-22-279 от 13.03.2018 г., об обязании администрацию г. Рязань заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018 площадью 1041 кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации города Рязани, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы, которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 28 Постановления Пленума N 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Исходя из изложенных положений законодательства и разъяснений высших судебных инстанций в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входит установление следующих фактов:

1) наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки;

2) наличие у истца вещного права или законного владения земельным участком, на котором возведена постройка, либо нарушение прав и законных интересов истца сохранением самовольной постройки.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу необходимо доказать наличие оснований для отнесения спорного объекта к самовольным, и наличие у него права на иск, а ответчику - представить доказательства соблюдения при возведении этого объекта требований градостроительного и земельного законодательства.

В обоснование заявленных требований администрация города Рязани ссылается на отсутствие правового основания размещения ИП ФИО2 заявленного о сносе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018.

Согласно договору № ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 на период строительства от 13.04.2004 указанный земельный участок общей площадью 1041 кв.м. на основании постановления администрации города Рязани от 02.03.2004 №773 был предоставлен Рязанскому областному отделению общероссийского фонда "Российский детский фонд" на праве аренды под строительство магазина на срок с 03.03.2004 по 03.03.2007 (т. 1 л.д. 65-67, 69)

В соответствии с Соглашением от 07.07.2004, заключенным между Рязанским областным отделением общероссийского фонда "Российский детский фонд" и ФИО2, Рязанское областное отделение общероссийского фонда "Российский детский фонд" передало, а ФИО2 принял все права и обязанности в полном объеме по договору № ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 на период строительства от 13.04.2004, срок аренды с 03.03.2004 по 03.03.2007 (т. 1 л.д. 80-81).

Срок действия договора аренды неоднократно продлевался соглашениями о продлении договора № ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 на период строительства от 13.04.2004.

15.12.2014 Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области и ИП ФИО2 заключили соглашение о продлении срока действия договора аренды по 31.12.2017 (т. 1 л.д. 74).

На основании постановления администрации города Рязани от 19.04.2005 №1245 ФИО2 разрешено строительство магазина в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом на земельном участке, находящемся у него в аренде на основании договора № ТС 030-04 от 13.04.2004, расположенном по адресу: <...> (Московский округ) (т. 1 л.д. 64).

Из акта обследования территории города Рязани от 24.11.2016 следует, что на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, возведен каркас с перекрытием из железобетонных плит; на момент обследования строительной площадки, производство строительных работ не ведется (т. 1 л.д. 18).

Согласно акту обследования территории города Рязани от 18.05.2016 №03/10-060299 на строительной площадке по адресу: <...> строительные работы не ведутся, рабочие отсутствуют (т. 1 л.д. 21).

Администрация города Рязани письмом от 24.05.2016 №03/10-17-764-Исх. обратилась в Государственную инспекцию строительного надзора с просьбой установить законность строительного объекта (т. 1 л.д. 20).

В ответ на данное обращение Государственная инспекция строительного надзора Рязанской области в письме от 21.06.2016 №СИ/31-603 пояснила, что вопрос о признании законным (или незаконным) строительства магазина ФИО2 может быть рассмотрен территориальным управлением - префектурой Московского района администрации города Рязани, в том числе, с учетом содержания проектной документации по данному объекту капитального строительства (т. 1 л.д. 24-25).

Вместе с тем, судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018, предоставленном ФИО2 в аренду для строительства магазина, находится 3 принадлежащих ИП ФИО2 объекта недвижимости: здание - магазин с кадастровым номером 62:29:0020031:195 площадью 82,8 кв.м, ул. Интернациональная, д. 10б; часть здания с кадастровым номером 62:29:0020004:6026 площадью 1657,8 кв.м (доля в праве 1/2), ул. Интернациональная, д. 10в; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 площадью застройки 283,1 кв.м, ул. Интернациональная.

Администрация города Рязани считает, что возведенный ИП ФИО2 на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 объект незавершенного строительства является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Согласно части 1 статьи 65 процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

ИП ФИО2 в материалы дела представлено заключение специалиста №14/12 от 19.12.2018, которое подготовлено специалистом ООО "ЭкспертСтрой" ФИО5 для ответа на следующий вопрос:

1. Является ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:18 общей площадью 1041 кв.м третьей очередью строительства в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 27.02.2004 г. и проектом "Реконструкция магазина 3 очередь строительства", разработанным в 2005 г., постановлением №1245 от 19.04.2005 г. о разрешении строительства на земельном участке?

По итогам проведения исследования специалист ФИО5 дал утвердительный ответ на поставленный перед ним вопрос.

Как следует из части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В ходе судебного разбирательства судом был заслушан специалист ФИО5, который предупрежден об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Специалист ФИО5 пояснил, что объект является частью здания (3-ья очередь строительства), на которое выдавалось разрешение на строительство. Возведение спорного объекта соответствует проектной документации, имеющейся в материалах дела.

По результатам исследования технической документации на объект, на основании проведенного обследования экспертом получены следующие результаты: объектом обследования является строение по адресу: <...> - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078, соответствующий двухэтажному объекту строительства по проекту "Реконструкция магазина 3 очередь строительства", разработанному в 2005 г., площадью застройки 283,1 кв.м и строительным объемом 3312 куб.м, в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и генеральными планами расположенный на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:18 общей площадью 1041 кв.м. Проект 3-й и второй очереди строительства являются проектами реконструкции по отношению к 1-й очереди строительства, причем первая очередь строительства вошла в состав третьей очереди став ее неотъемлемой частью, вследствие чего проектами предусмотрено две очереди: вторая и третья. Все три части следует рассматривать как неотъемлемую часть одного объекта - магазина, используемые по одному функциональному назначению, более того для инженерного обеспечения объекта предусмотрен только один ввод холодной воды, один узел АТП и одна точка подключения к электросетям.

Таким образом, в результате анализа и синтеза полученных данных специалистом установлено, что что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:18 общей площадью 1041 кв.м является третьей очередью строительства в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 27.02.2004 г. и проектом "Реконструкция магазина 3 очередь строительства", разработанным в 2005 г., постановлением №1245 от 19.04.2005 о разрешении строительства на земельном участке.

Представитель администрации города Рязани по выводам заключения специалиста ФИО5 не возражал, от проведения судебной экспертизы отказался.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение специалиста №14/12 от 19.12.2018, суд приходит к выводу о том, что данный документ является надлежащим доказательством по делу. Заключение специалиста №14/12 от 19.12.2018 в установленном законом порядке не оспорено, доказательств недостоверности содержащихся в нем выводов, ошибочности методов исследования, не представлено. Оснований сомневаться в заключении №14/12 от 19.12.2018 у суда не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны. Более того, специалист ФИО5 предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В материалы дела ИП ФИО2 представлена справка от 17.10.2018, подготовленная обществом с ограниченной ответственностью "ТОН", в которой указано, что магазин по адресу ул. Интернациональная, 10а, г.Рязани (заказчик - ЧП-Солдатов) всегда рассматривался в проектной документации, как единый объект, возведение и реконструкция которого производится по этапам. Проекты 2-й и 3-й очереди строительства являются проектами реконструкциями по отношению к 1-й очереди строительства. Впоследствии 1-я очередь вошла в состав площадей 3-ей очереди строительства, став ее неотъемлемой частью. В настоящий момент проектами предусмотрено две очереди - 2-я и 3-я. Проекты были выполнены в соответствии с утвержденным заданием на проектирование одного объекта - магазина. Все три очереди в данном случае следует рассматривать как части одного здания, используемые по одному функциональному назначению. Также для инженерного обеспечения данного объекта проектом предусматривались - 1 узел АТП, 1 ввод холодной воды, 1 точка подключения к электросетям. Кроме того данный объект нельзя рассматривать, как отдельно стоящий или пристроенный, поскольку он объединен на уровне мансардного этажа общим помещением и неразрывно связан конструктивными элементами.

Оценив заключение специалиста в совокупности с другими доказательствами по делу, суд считает подтвержденным факт того, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:18 общей площадью 1041 кв.м, является третьей очередью строительства на указанном земельном участке и соответствует выданному разрешению и проектной документации, в связи с чем нахождение данного объекта на спорном земельном участке соответствует целям, на которые администрацией города Рязани было выдано разрешение на строительство.

При этом судом принято во внимание, что в постановлении №1245 от 19.04.2005 о разрешении ФИО2 строительства магазина на земельном участке, расположенном по адресу: <...> срок действия выданного разрешения отсутствует.

Кроме того, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078, возведен на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020031:18, разрешенное использование которого допускает строительства на нем данного объекта.

Также администрацией города Рязани не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0020031:2078 возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет соблюдения при возведении объекта незавершенного строительства градостроительных и строительных норм и правил, а также создания им угрозы жизни и здоровью граждан администрацией г. Рязани не заявлено.

Таким образом, поскольку строительство спорного объекта осуществлено арендатором на основании полученных разрешительных документов, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, основания для признания строения самовольной постройкой отсутствуют.

При таких обстоятельствах, заявленный к сносу объект не является самовольной постройкой по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, в связи с чем в удовлетворении исковых требований администрации города Рязани следует отказать.

Удовлетворяя исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как было выше сказано, срок действия договора № ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 на период строительства от 13.04.2004 был продлен по 31.12.2017.

Указанный земельный участок был предоставлен ИП ФИО2 в аренду в целях строительства магазина.

Судом установлено, что ИП ФИО2 продолжает пользоваться вышеуказанным земельным участком и исполняет принятые на себя обязательства по договору аренды в части внесения арендных платежей, что следует из акта сверки задолженности (переплаты) от 16.05.2018, платежных поручений №31 от 07.06.2016, №38 от 17.08.2016, №52 от 07.08.2017, №85 от 09.11.2017 (т. 3 л.д. 38, 41-44). При этом, возражений администрации по продолжению использования ИП ФИО2 земельного участка в адрес ИП ФИО7 не поступало, требований о возврате спорного земельного участка не заявлено. Кроме того, администрация выставляет истцу счета по арендной плате за земельный участок (извещения от 20.09.2017, от 16.05.2018 т. 3 л.д. 38-39).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, до окончания срок действия договора аренды ИП ФИО2 обращался в администрацию г. Рязани с заявлением о продлении аренды вышеуказанного земельного участка, однако администрация города Рязани в письме от 13.03.2018 №05/3-22-279 указала на отсутствие правовых оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка.

В указанных правоотношениях уполномоченный публичным собственником государственный орган выступает в двух качествах - как сторона договора аренды, и как лицо, уполномоченное на распоряжение земельным участком от имени собственника.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, и односторонняя сделка по отказу от договора не может быть признана недействительной.

В силу правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в названном Определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, положения Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на арендные земельные отношения без изъятий.

Следовательно, правом на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, предусмотренным в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, не умаляется право арендатора, надлежаще исполнившего свои обязанности (иного суду не доказано), на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Кроме того, в силу позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в названном определении, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Как установлено судом, правовая и фактическая цель обращения ИП ФИО2 в суд с настоящим иском состоит в продлении арендных отношений и направленность воли ФИО2 заключается в признании действий администрации г. Рязани незаконными исходя из этой цели.

ИП ФИО2 оспаривает отказ администрации города Рязани в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 не только ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, а также в соответствии с главой 24 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Частью 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Из пунктов 1, 6 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Сделанный вывод также соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29.12.2015 N 301-ЭС15-17045 по делу N А79-5493/2014.

Факт наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ИП ФИО2, для целей строительства которых был арендован земельный участок, подтверждается материалами дела.

Материалами дела также подтверждается, что ИП ФИО2 исполнял обязанности по договору аренды надлежащим образом.

До истечения срока действия договора аренды арендатор обращался к арендодателю с заявлением о его продлении.

Также ИП ФИО7 предпринимались меры, направленные на подготовку к строительству магазина, а именно осуществлялись действия, хоть и не свидетельствующие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства, о чем свидетельствуют имеющаяся в материалах дела проектная документация, заключение специалиста ФИО5

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что предусмотренное ЗК РФ основание для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, отсутствует. Спорный земельный участок использовался ИП ФИО2 в указанных целях в течение всего срока аренда. В нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ достоверные и достаточные доказательства обратного администрацией г. Рязани не представлены.

Суд отмечает, что наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном ИП ФИО2, не признанного самовольной постройкой, является достижением промежуточной цели предоставления земельного участка ИП ФИО2, а непереоформление арендных отношений в целях завершения строительства - как препятствие к достижению конечных целей.

Установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, исходя из предмета и оснований заявленных требований, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд полагает, что действия администрации г. Рязани по отказу от продления договора договору № ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 на период строительства от 13.04.2004 являются незаконными и нарушают права ИП ФИО2

Учитывая изложенное, суд признает незаконным отказ администрации города Рязани в продлении договора №ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018 площадью 1041 кв.м., предоставленного индивидуальному предпринимателю ФИО2 для строительства магазина по адресу: <...> оформленный письмом №05/3-22-279 от 13.03.2018 г., как несоответствующий нормам земельного законодательства.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В связи с неправомерностью действий администрации г. Рязани по отказу в продлении договора аренды № ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020031:0018 на период строительства от 13.04.2004, и с целью устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ИП ФИО2, требование последнего об обязании администрации города Рязани заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018, площадью 1041 кв.м., является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований администрации г. Рязани, судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные ИП ФИО2, подлежат взысканию в его пользу с администрации города Рязани.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении первоначального иска отказать.

2. Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации города Рязани в продлении договора №ТС 030-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018 площадью 1041 кв.м., предоставленного индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 307622935100055; г. Рязань) для строительства магазина по адресу: <...> оформленный письмом №05/3-22-279 от 13.03.2018г.

Обязать администрацию города Рязани заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 31:0018, площадью 1041 кв.м. с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 307622935100055; г. Рязань).

3. Взыскать с администрации города Рязани (ОГРН <***>; 390000, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307622935100055; г. Рязань) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.М. Медведева