Решение от 31 августа 2025 г. по делу № А78-12052/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А78-12052/2024
г.Чита
01 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2025 года Решение изготовлено в полном объёме 01 сентября 2025 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.И. Обуховой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мишиной К.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 736 от 16.10.2024,

изложив п. 1.3, 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества № 736 от 16.10.2024 в следующей редакции:

«1.3. Цена объекта приватизации составляет 6 345 314 руб. без учета НДС»,

«2.1. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, денежными средствами в сумме: 6 345 314 руб. без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации»,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - оценщика ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 03.12.2024;

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от 15.01.2024; от третьего лица - представитель не явился, извещен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении

договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 736 от 16.10.2024, изложив п. 1.3, 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества № 736 от 16.10.2024 в следующей редакции:

«1.3. Цена объекта приватизации составляет 6781200 (шесть миллионов семьсот восемьдесят одну тысячу двести) руб. без учета НДС»,

«2.1. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, денежными средствами в сумме: 6781200 (шесть миллионов семьсот восемьдесят одну тысячу двести) руб. без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации».

Определением суда от 14.11.2024 исковое заявление принято судом к производству.

Определением суда от 09.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик - индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).

В процессе рассмотрения дела ввиду имеющихся разногласий у сторон относительно цены выкупа арендуемого имущества истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 21.01.2025 ходатайство истца удовлетворено, производство по делу № А78-12052/2024 было приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» ЧПО ФИО5.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 98,3 кв. м, с кадастровым номером 75:32:030853:228, расположенного по адресу: <...>, с датой определения стоимости объекта оценки – 25.07.2024.

03.03.2025 (вх. № А78-4/13255) Арбитражным судом Забайкальского края получено заключение эксперта № 25/02/12 от 20.02.2025 (т. 2 л.д. 55-137).

В соответствии с указанным экспертным заключением рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 98,3 кв. м, с кадастровым номером 75:32:030853:228, расположенного по адресу: <...>, с учетом всех принятых допущений и ограничений, а также с учетом допустимого округления, на дату 25.07.2024 составила 6345314 руб.

Определением суда от 25.03.2025 производство по делу возобновлено.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истец уточнил в окончательной форме исковые требования 24.03.2025 (вх.А78-Д-4/14326), просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 736 от 16.10.2024,

изложив п. 1.3, 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества № 736 от 16.10.2024 в следующей редакции:

«1.3. Цена объекта приватизации составляет 6 345 314 руб. без учета НДС»,

«2.1. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, денежными средствами в сумме: 6 345 314 руб. без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации»,

Протокольным определением от 25.03.2025 уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв.

Представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО6.

Представитель истца возражал относительно удовлетворения данного ходатайства истца.

Протокольным определением от 18.08.2025 судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.

По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной экспертизы не влечет безусловную обязанность суда по ее назначению.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае какие-либо противоречия, недостаточная ясность, неполнота в выводах эксперта отсутствуют.

Обстоятельств, требующих проведения повторной экспертизы, которые в силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для назначения и проведения повторной экспертизы, судом не установлено.

Таким образом, в данном случае не имеется оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил в устной форме ходатайство об отложении судебного заседания для представления дополнительных пояснений по существу спора до выхода представителя, ведущего данное дело.

Представитель истца возражал относительно удовлетворения данного ходатайства, поскольку ответчику было предоставлено достаточно времени для представления своей позиции по делу.

Протокольным определением от 18.08.2025 судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку отсутствуют объективные препятствия для рассмотрения дела по существу и необходимости отложения судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» был заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № Д/474 от 18.06.2021, по условиям которого истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Костюшко-Григоровича, 11 площадью 98,1 кв.м. сроком до 17.06.2026 (л.д. 37-40).

25.07.2024 истцом подано заявление с просьбой реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательстве акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) (л.д. 92).

09.10.2024 прошло заседание Комиссии, по результатам которого принято решение о соответствии ИП ФИО1 требованиям, установленным статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ и статьям 3,9 Закона № 159-ФЗ.

Комитет 17.10.2024 направил истцу письмо № 11901 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества.

В проекте договора была указана цена выкупа в размере 8973000 руб. без учета НДС.

Комитетом также указано, что в течение тридцати дней с момента получения проекта договора его необходимо подписать и вернуть (л.д. 33-36).

Оценка стоимости указанного муниципального имущества произведена ИП ФИО2 (л.д. 99-123).

Истец, не согласившись с предложенной в проекте договора выкупной ценой арендуемого нежилого помещения, обратился в ООО АНО «Гарантъ» для определения рыночной стоимости вышеуказанного имущества.

В соответствии со справкой № 10-29СП/24 о средней рыночной цене помещения с кадастровым номером 75:32:030853:228, цена объекта приватизации составила 6781200 руб.

Истец подготовил протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с указанием выкупной цены, основанной на указанной справке о средней рыночной цене помещения.

Истцом письмом от 05.11.2024 в адрес ответчика направлен протокол разногласий к договору от 16.10.2024 № 736, копия справки о средней рыночной цене № 10-29СП/24 от 02.11.2024 (л.д. 47-85).

Комитет не согласовал разногласия в предложенной арендатором редакции, уведомив об этом письмом от 22.11.2024 № 13455 (л.д. 93).

Ввиду того, что договор не был заключен сторонами, разногласия по его условиям не урегулированы, истец обратился в суд с требованием определить несогласованные условия о выкупной цене в редакции истца.

Суд, рассмотрев заявленные требования, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена спорного договора купли-продажи является существенным условием.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 этой же нормы, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие предусмотренным названной статьей условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или

муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 названной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 9 той же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (подпункт 1);

по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 названной статьи (подпункт 2);

с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства (подпункт 3).

В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений: о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Законом № 178-ФЗ; об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 10 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

При этом пунктом 10.1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, установленным пунктом 1 или 2 части 9 этой статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 той же нормы решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 Закона № 159-ФЗ о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), в случае пропуска

управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, в принятых ответчиком решениях об условиях приватизации объектов в числе таковых предусмотрена реализация истцом как арендатором этого имущества преимущественного права на приобретение объекта в собственность в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Комитет 17.10.2024 направил истцу письмо № 11901 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества. В проекте договора была указана цена выкупа в размере 8973000 руб. без учета НДС. Комитетом также указано, что в течение тридцати дней с момента получения проекта договора его необходимо подписать и вернуть (л.д. 33-36).

Истец, рассмотрев направленный ему в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ проект договора купли-продажи арендованного муниципального имущества, в пределах установленного пунктом 2 статьи 445 ГК РФ и частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ 30-дневного срока с момента его получения, 05.11.2024 направил ответчику протокол разногласий к договору от 16.10.2024 № 736, копию справки о средней рыночной цене № 10-29СП/24 от 02.11.2024 (л.д. 47-85).

Комитет не согласовал разногласия в предложенной арендатором редакции, уведомив об этом письмом от 22.11.2024 № 13455 (л.д. 93), указал, что действующим законодательством предусмотрен иной порядок урегулирования разногласий.

Вместе с тем, данный довод ответчика о том, что истцом не было выполнено требование Закона № 159-ФЗ об оспаривании в судебном порядке цены выкупаемого имущества, в связи с чем истцом был нарушен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение недвижимого имущества, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и ему следовало обратиться с самостоятельным требованием об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, является ошибочным, основанный на неверном толковании норм права.

В целях надлежащей реализации субъектами малого и среднего предпринимательства положений, изложенных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, реализовано право на установлении цены выкупаемого имущества в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, направлено истцом в арбитражный суд 13.11.2024, то есть с соблюдением установленного срока.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Следовательно, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

В материалы дела ответчиком представлен отчет № 2009/24-10 (оценщик ИП ФИО2) от 20.09.2024 (т. 1 л.д. 99-123) об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 98,3 м2, кадастровый номер 75:32:030583:228, расположенного по адресу: <...> на дату оценки 25.07.2024 составляет (без учета НДС) 8973000 руб.

Со стороны истца в материалы дела представлена справка № 10-29СП/24 ООО АНО «Гарантъ», в соответствии с которой рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 98,3 м2, кадастровый номер 75:32:030583:228, расположенного по адресу: <...> на дату оценки 25.07.2024 составляет (без учета НДС) 6781200 руб. (т. 1 л.д. 49-84).

Таким образом, в материалах дела имеется два документа об оценке с разницей в рыночной стоимости объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд удовлетворил ходатайство истца и назначил определением суда от 21.01.2025 проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости выкупаемого имущества.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 98,3 кв. м, с кадастровым номером 75:32:030853:228, расположенного по адресу: <...>, с датой определения стоимости объекта оценки – 25.07.2024.

03.03.2025 (вх. № А78-4/13255) Арбитражным судом Забайкальского края получено заключение эксперта № 25/02/12 от 20.02.2025 (т. 2 л.д. 55-137).

В соответствии с указанным экспертным заключением рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 98,3 кв. м, с кадастровым номером 75:32:030853:228, расположенного по адресу: <...>, с учетом всех принятых допущений и ограничений, а также с учетом допустимого округления, на дату 25.07.2024 составила 6345314 руб.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным

экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки оцениваются судом как обоснованные.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Заключение эксперта соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми. Экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а сделанные на их основе выводы, обоснованы.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения требований правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки на дату подачи истцом заявки, не установлены.

Ответчиком, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, доказательств, свидетельствующих о несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства не представлено.

При назначении и производстве экспертизы нарушений требований действующего законодательства не допущено.

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности и недопустимости этого заключения в качестве доказательства, не свидетельствует о наличии недостатков в заключении.

Экспертом, в судебном заседании 03.06.2025 (аудиозапись от 03.06.2025) озвучены мотивированные пояснения на все вопросы ответчика, возникшие при изучении экспертного заключения, представлены письменные пояснения (т. 3 л.д. 23-30).

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения повторной экспертизы, судом не установлено.

Рецензия на заключение судебной экспертизы (т. 3 л.д. 10-15) не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания.

Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов ответчика (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 N 305-ЭС14-3484).

Рецензия имеет иную правовую природу и не является экспертным заключением в смысле, признаваемом статьей 82 АПК РФ, в связи с чем сама по себе указанная рецензия не может опровергать выводы эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Рецензия ООО «Все виды независимых экспертиз» (т. 3 л.д. 10-15) представляет собой мнение одного эксперта относительно экспертного заключения, произведенного другим лицом. Данное мнение само по себе не может исключать доказательственного значения заключение эксперта, поскольку мнению экспертных организаций относительно проведенной экспертизы иным субъектом экспертной деятельности не может придаваться безусловное приоритетное значение.

Суд полагает, что судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылается ответчик, полученные в досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Согласно ст. ст. 54, 55 АПК РФ в арбитражном процессе наряду с лицами, участвующими в деле, могут участвовать их представители и содействующие осуществлению правосудия лица - эксперты, специалисты, свидетели, переводчики, помощник судьи и секретарь судебного заседания.

Экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены АПК РФ. Назначение экспертизы и порядок участия эксперта в гражданском процессе регулируются ст. ст. 79 - 87, 168, 171 ГПК РФ и др.

Соответственно, рецензия на заключение эксперта имеет целью оценку выводов эксперта и, как следствие, возможное назначение судом повторного проведения экспертизы, чтобы соблюсти равные права всех участников процесса.

Возникающая потребность в привлечении лиц, обладающих специальными познаниями, может быть реализована в том числе путем составления рецензии на заключение эксперта.

На основании ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, несоответствия судебной экспертизы ст. 86 АПК РФ и нормам об оценочной деятельности, обстоятельств, требующих проведения повторной экспертизы, которые в силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для назначения и проведения повторной экспертизы, судом не установлено, судом отказано ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Несоответствие представленного в материалы дела экспертного заключения положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

Исходя из изложенного, учитывая соответствие заключения эксперта предъявляемым АПК РФ и нормам действующего законодательства требованиям, принимая во внимание наличие в нем конкретного и исчерпывающего ответа на поставленный вопрос, не допускающего противоречивых выводов или неоднозначного

толкования экспертное заключение, выполненное по результатам проведенной судебной экспертизы, признается в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 64, 67, 68 АПК РФ).

Ссылки ответчиков на то, что цена объекта, установленная экспертом, занижена по сравнению с аналогичными объектами, отчужденными в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, и что экспертом выбраны неверные объекты-аналоги при применении сравнительного подхода, являются необоснованными.

С учетом изложенного, цена объекта подлежит установлению на основании заключения эксперта ООО «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» от 20.02.2025 № 25/02/12 об оценке рыночной стоимости имущества, согласно которому цена объекта приватизации составляет: 6345314 рублей без учета НДС.

По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил в окончательной форме исковые требования 24.03.2025 (вх.А78-Д-4/14326), просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 736 от 16.10.2024,

изложив п. 1.3, 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества № 736 от 16.10.2024 в следующей редакции:

«1.3. Цена объекта приватизации составляет 6 345 314 руб. без учета НДС»,

«2.1. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, денежными средствами в сумме: 6 345 314 руб. без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации»,

Протокольным определением от 25.03.2025 уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

В соответствии с пояснениями эксперта, озвученными в судебном заседании от 03.06.2025, рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 98,3 кв. м, с кадастровым номером 75:32:030853:228, расположенного по адресу: <...>, с учетом всех принятых допущений и ограничений, а также с учетом допустимого округления, на дату 25.07.2024 составила 6345314 руб. без учета НДС.

С учетом изложенных обстоятельств цена объекта подлежит установлению в размере 6345314 рублей без учета НДС.

При этом при определении цены выкупа суд исходит из следующего.

Из пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

В силу пункта 4 статьи 173 НК РФ НДС при совершении названных операций исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 Кодекса, то есть в рассмотренном случае - приобретателем муниципального имущества.

Вместе с тем согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Следовательно, при реализации положений Федерального закона № 159-ФЗ обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется.

В связи с чем, предложенная истцом уточненная редакция пунктов 1.3, 2.1 договора, обоснованно указана 6345314 руб. без учета НДС.».

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Истец при обращении в суд уплатил государственную пошлину в размере 15000 руб. по чеку от 12.11.2024 за рассмотрение иска.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, государственная пошлины для индивидуального предпринимателя составляет 15000 руб.

Ответчик не относится к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины, перечень которых установлен в статье 333.37 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, уплаченная государственная пошлина подлежит возмещению истцу за счет ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ в размере 15000 руб.

Помимо государственной пошлины к судебным расходам статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных издержек разрешаются судом, рассматривающим дела в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных издержек включены, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по согласованию с экспертом.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, по инициативе истца проводилась судебная экспертиза.

Результаты судебной экспертизы повлияли на выводы суда при разрешении спора, что следует из содержания мотивировочной части решения суда.

Факт несения ответчиком судебных расходов на проведение судебной экспертизы подтверждается платежным поручением от 08.01.2025 № 3 на сумму 37500 руб. (т. 2 л.д. 18).

Абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт.

Закрепленный данной нормой общий принцип распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, зависит от результата рассмотрения спора по существу и заключается в возмещении лицу, в пользу которого принят судебный акт,

понесенных им судебных расходов за счет их взыскания с проигравшей стороны.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив, что в рассматриваемом случае заключение эксперта было необходимо для установления рыночной стоимости объекта недвижимости, заключение положено в основу судебного акта, вынесенного в пользу истца, суд приходит к выводу, что судебные расходы в связи с получением экспертного заключения являются судебными издержками в понимании статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на проигравшую сторону в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, расходы по оплате проведенной экспертизы в размере 37500 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, для производства экспертизы на депозитный счет суда была перечислена денежная сумма в размере 35000 руб. по платежному поручению от 23.06.2025 (т. 3 л.д. 43).

Протокольным определением от 18.08.2025 в удовлетворении указанного ходатайства судом отказано.

В связи с вышеизложенным денежные средства, внесенные ответчиком для проведения судебной экспертизы, подлежат возврату Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в сумме 35000 руб. с депозитного счета суда.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Положения, закрепляющие содержание решения арбитражного суда, содержатся в статье 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, специальной нормой - статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - установлено содержание решения о заключении или об изменении договора.

В соответствии с положениями указанной статьи в резолютивной части решения по спору, возникшему при заключении или изменении договора, указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 736 от 16.10.2024, изложив пункты 1.3, 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества № 736 от 16.10.2024 в следующей редакции:

«1.3. Цена объекта приватизации составляет 6 345 314 руб. без учета НДС»,

«2.1. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, денежными средствами в сумме: 6 345 314 руб. без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб., судебные издержки на проведение судебной экспертизы в размере 37500 руб.

Возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) поступившие на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению от 23.06.2025 № 131329 денежные средства в размере 35000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья М.И. Обухова