Решение от 5 марта 2025 г. по делу № А35-1035/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-1035/2024
06 марта 2025 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена  20 февраля  2025 г.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2025 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шашковой Е.Н. рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного 17.02.2025 перерыва дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

  к индивидуальному предпринимателю ФИО1,

  к индивидуальному предпринимателю ФИО2

  о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265,  объекты капитального строительства: нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261 площадью 170,8 кв.м., нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м.,  с выплатой возмещения в размере 8066337 руб. 50 коп. каждому;

  о признании права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, объекты капитального строительства: нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261 площадью 170,8 кв.м., нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м.,

  третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В  судебном заседании  приняли участие представители:

от истца –  ФИО3 – по доверенности от 11.09.2024 №9989/07.01-14;

от ответчика (ИП ФИО1) – не явился, уведомлен;

от ответчика (ИП ФИО2) – ФИО4 по доверенности от 14.02.2024;

от третьего лица: не явился, уведомлен.


Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265,  объекты капитального строительства: нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261 площадью 170,8 кв.м., нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м.,  с выплатой возмещения в размере 8 066 337 руб. 50 коп. каждому, признании права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, объекты капитального строительства: нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261 площадью 170,8 кв.м., нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м.

Определением суда от 14.02.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Определением суда от 22.04.2024 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5, члену некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов».

29.05.2024 в суд от эксперта ИП ФИО5 поступило заключение эксперта от 28.05.2024 № 08/24, в связи с чем определением суда от 31.05.2024 производство по делу было возобновлено.

В судебных заседаниях 30.10.2024 и 11.11.2024 проведен опрос эксперта ФИО5: эксперт ответил на заданные ему вопросы, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания.

На рассмотрении у суда находятся: ходатайство истца от 25.11.2024 о назначении повторной судебной экспертизы и ходатайство ИП ФИО1 о назначении повторной комиссионной экспертизы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с объявлением воздушной тревоги (ракетной опасности), в судебном заседании, назначенном на 17.02.2025 на 14 час. 30 мин., был объявлен перерыв до 20.02.2025 до 15 час. 00 мин.

После объявленного перерыва представитель истца поддержал исковые требования, а также заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель ответчика - ИП ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил суд установить размер компенсации по результатам судебной экспертизы. В случае назначения повторной экспертизы поддержал ходатайство о назначении по делу комиссионной экспертизы.

Представитель ответчика - ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, через канцелярию суда в электронном виде направил: 11.02.2025 ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов и  17.02.2025 ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца возражал против приобщения дополнительных документов, 17.02.2025 через канцелярию суда направил отзыв на ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов, который приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика - ИП ФИО2 не возражал против приобщения приставленных вторым ответчиком документов.

Ходатайства ответчика - ИП ФИО1 о приобщении дополнительных документов и  о рассмотрении дела в его отсутствие судом  удовлетворены.

В удовлетворении заявленных ранее ходатайств истца и ответчика о назначении повторной экспертизы и о назначении по делу комиссионной экспертизы судом отказано ввиду отсутствия правовых оснований и процессуальной необходимости по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения суда.

Представитель истца устно ходатайствовал об объявлении перерыва для подготовки к прениям.

В порядке статьи 163 АПК РФ, в связи с объявлением воздушной тревоги (ракетной опасности) и для подготовки представителя истца к прениям, в судебном заседании был объявлен перерыв.

После отбоя воздушной тревоги (ракетной опасности) состоялись реплики и прения сторон.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На основании постановления Администрации г. Курска от 29.05.2023 №297 «Об изъятии объектов недвижимого имущества» было принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, относящийся к категории земель населенных пунктов, и объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, согласно приложению к постановлению. В Перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для муниципальных нужд (Приложение к постановлению) включены нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:210, площадью 20,7 кв.м., нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:261, площадью 170,8 кв.м., нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:262, площадью 42,5 кв.м., нежилое здание – автостоянка, кадастровый номер 46:29:102261:35, площадью 26,8 кв.м.

Земельный участок, кадастровый номер 46:29:102262:265, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады, площадью 4102 кв.м., расположенный по адресу: <...> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 (1/2 доли) и ФИО1 (1/2 доли).

Нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:210, площадью 20,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 (1/2 доли) и ФИО1 (1/2 доли).

Нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:261, площадью 170,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 (1/2 доли) и ФИО1 (1/2 доли).

Нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:262, площадью 42,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 (1/2 доли) и ФИО1 (1/2 доли).

Нежилое здание – автостоянка, кадастровый номер 46:29:102261:35, площадью 26,8 кв.м., расположенная по адресу: <...> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 (1/2 доли) и ФИО1 (1/2 доли).

О принятии указанного решения Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска сообщил ФИО2 уведомлениями от 05.06.2023 №6631/07.01-14 и от 21.06.2023 №7296/07.01-14, ФИО1 -  уведомлениями от 05.06.2023 №6632/07.01-14 и от 21.06.2023 №7295/07.01-14, направленными регистрируемыми почтовыми отравлениями 07.06.2023 и 21.06.2023 соответственно.

На основании муниципального контракта, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ООО «Бюро кадастра и оценки» изготовило отчет от 18.09.2023 №343/09-2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 46:29:102262:265, 46:29:102262:210, 46:29:102262:261, 46:29:102262:262, 46:29:102261:35, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:261 составляет 1 885 708 руб. 00 коп.,  нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:262 составляет 484 909 руб. 00 коп., нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:210 составляет 228 553 руб. 00 коп., нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102261:35 составляет 315 738 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером  46:29:102262:265 составляет 13 217 767 руб. 00 коп., а всего 16 132 675 руб. 00 коп.

Письмом от 13.10.2023 №12404/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска направил ФИО2 для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальным нужд с передаточным актов с приложением копии отчета об оценке рыночной стоимости.

Ответным письмом от 07.11.2023 (с учетом письма от 09.11.2023) ФИО2, ФИО1 направили протокол разногласий к соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, замечания, заявленные при анализе отчета №343/09-2023 и требование о возмещении убытков, причиненных изъятием.

В Протоколе разногласий от 09.11.2023 ФИО2, ФИО1 указали, что отчет об оценке №343/09-2023 ООО «Бюро оценки и кадастра» выполнен неверно (замечания прилагались), оценщиком ФИО7 произведена оценка земельного участка и объектов недвижимости и подготовлен отчет об оценке №206/23/11-01 рыночной стоимости земельного участка и нежилых зданий, в связи с чем предлагали пункт 2.1 проекта договора изложить в следующей редакции: «размер возмещения за изымаемое имущество составляет 62 382 000 руб. 00 коп., в том числе 60 085 000 руб. 00 коп. – рыночная цена земельного участка с кадастровым номером 46:29:102262:265, 222 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:210, 276 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:35, 1 386 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:261, 413 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:262».

Письмами от 07.12.2023 №07-03/1334 Администрация г. Курска сообщила ФИО2, ФИО1 об отклонении протокола разногласий.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ИП ФИО1, ИП ФИО2 о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265,  объекты капитального строительства: нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210, нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261 площадью 170,8 кв.м., нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262 нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35,  с выплатой возмещения в размере 8 066 337 руб. 50 коп. каждому, признании права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, объекты капитального строительства: нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210, нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261, нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262, нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35.


Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1, 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; в случаях, предусмотренных АПК РФ, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается в случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренным законом (часть 2 статьи 235 ГК РФ).

Согласно  части 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статьей 49 ЗК РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе, по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (пункт 2). К указанным объектам отнесены, среди прочего, автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В соответствии с частью 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. 

Согласно части 1 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков. При этом решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию (часть 2 статьи 56.6 ЗК РФ).

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие (часть 4 статьи 56.6 ЗК РФ). 

В свою очередь сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 6 статьи 279 ГК РФ).

В соответствии с  частями 1, 2 статьи 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В случае принудительного изъятия условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд,  определяются судом (часть 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно части 4 статьи 282 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации (часть 13 статьи 56.10 ЗК РФ).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (часть 2 статьи 282 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данном статьей.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Курска от 29.05.2023 №297 «Об изъятии объектов недвижимого имущества» было принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, относящийся к категории земель населенных пунктов, и объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, согласно приложению к постановлению. В Перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для муниципальных нужд (Приложение к постановлению) включены нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:210, площадью 20,7 кв.м., нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:261, площадью 170,8 кв.м., нежилое здание – склад, кадастровый номер 46:29:102262:262, площадью 42,5 кв.м., нежилое здание – автостоянка, кадастровый номер 46:29:102262:35, площадью 26,8 кв.м.

Письмом от 13.10.2023 №12404/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска направил ФИО2 для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальным нужд с передаточным актов с приложением копии отчета об оценке рыночной стоимости. Согласно отчету ООО «Бюро кадастра и оценки» от 18.09.2023 №343/09-2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 46:29:102262:265, 46:29:102262:210, 46:29:102262:261, 46:29:102262:262, 46:29:102262:35, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:261 составляет 1 885 708 руб. 00 коп.,  нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:262 составляет 484 909 руб. 00 коп., нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:210 составляет 228 553 руб. 00 коп., нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102261:35 составляет 315 738 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером  46:29:102262:265 составляет 13 217 767 руб. 00 коп., а всего 16 132 675 руб. 00 коп.

Ответным письмом от 07.11.2023 (с учетом письма от 09.11.2023) ФИО2, ФИО1 направили протокол разногласий к соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

В Протоколе разногласий от 09.11.2023 ФИО2, ФИО1 указали, что отчет об оценке №343/09-2023 ООО «Бюро оценки и кадастра» выполнен неверно, в связи с чем оценщиком ФИО7 произведена оценка земельного участка и объектов недвижимости и подготовлен отчет об оценке №206/23/11-01 рыночной стоимости земельного участка и нежилых зданий, в связи с чем предлагали пункт 2.1 проекта договора изложить в следующей редакции: «»размер возмещения за изымаемое имущество составляет 62 382 000 руб. 00 коп., в том числе 60 085 000 руб. 00 коп. – рыночная цена земельного участка с кадастровым номером 46:29:102262:265, 222 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:210, 276 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:35, 1 386 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:261, 413 000 руб. 00 коп. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102262:262.

При этом в качестве замечаний, выявленных при анализе отчета № 343/09-2023, указано на нарушение Федерального закона от 29.07.1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, а именно: при расчете вышеуказанных объектов капитального строительства по затратному подходу на стр. 44 оценщик при расчете индекса изменения СМР использует Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства от 11.05.1983  № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек», письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве», являющиеся недействующими; при проведении расчета не учтен налог на добавленную стоимость, в связи с чем индекс СМР рассчитан не верно; объекты-аналоги для земельного участка не идентифицированы, отсутствуют их точные адреса, кадастровые номера; скриншоты объектов-аналогов нечитаемые; корректировка на местоположение для объектов-аналогов выполнена неверно, исходя из их местоположения в центре деловой активности, тогда как они расположены в районах промышленной застройки и малоэтажной застройки; скорректированные стоимости объектов-аналогов имеют коэффициент вариации (для земельных участков - 52%, для объектов капитального строительства – 54%), в связи с чем необходимо исключить минимальные и максимальные значения; расположение объектов-аналогов земельных участков значительно удалено от объекта оценки.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

При этом согласно пункту 45 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество.

Учитывая, что в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости относится к профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, определением суда от 22.04.2024 по настоящему делу по ходатайству ИП ФИО8 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5, члену некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов», с постановкой перед экспертом следующих вопросов: «Какова рыночная стоимость по состоянию на 18.09.2023 следующих объектов недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, площадью 4102 кв.м., с видом разрешенного использования «склады», расположенный по адресу: <...>

- нежилое здание  с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>

- нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102262:261 площадью 170,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание  с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>?»

В ходе рассмотрения дела экспертом ФИО5 было представлено заключение эксперта от 28.05.2024 № 08/24.

Вместе с тем, истец выразил несогласие с результатом проведенной по делу экспертизы и заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, производство которой просил поручить эксперту союза «Торгово-Промышленная палата Курской области» ФИО9. Ссылаясь на необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов (с учетом числа экспертиз, заявленных Комитетом) ответчик – ИП ФИО2 ходатайствовал о назначении в рамках заявленного Комитетом ходатайства комиссионной экспертизы, предложив со своей стороны в качестве эксперта ИП ФИО10

В соответствии со статьей 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В обоснование доводов о допущенным экспертом ФИО5 несоответствия требованиям и нормам законодательства, методологическим и методическим нарушениям истцом представлено экспертное заключение ООО Корпорация Гермес по результатам рецензирования заключения эксперта №08/24, согласно которому в заключении эксперта №08/24  отсутствует полное и детальное описание оцениваемых объектов с указанием всех значимых параметров, необходимых для однозначного понимания и идентификации оцениваемого имущества, а также ссылки на источники информации или документы в которых должны быть указаны данные параметры;  отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; при мониторинге рынка цен на земельные участки, эксперт в том числе использует информацию по аналогам за 2022 год, при том что дата оценки 18.09.2023; полностью отсутствует анализ рынка коммерческой недвижимости из сегмента, к которому относятся оцениваемые здания, также отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений со зданиями аналогичными оцениваемым; в сравнительном подходе к оценке земельного участка при расчете корректировки на расположение относительно «красной линии» неверно указаны характеристики объектов аналогов; для проведения расчета стоимости зданий сравнительным подходом выбраны аналоги несопоставимые с оцениваемыми (площадь аналогов значительно больше, один из аналогов является имущественным комплексом, объекты оценки и аналоги расположены в разных частях и округах города); в результате проведения расчетов сравнительным подходом общая валовая коррекция по всем аналогам составила более 100% (раздел «Выводы»).

В свою очередь экспертом ФИО5 представлены письменные пояснения от 28.10.2024 №53/24 к заключению эксперта, в которых указано, что им были приведены все характеристики объектов исследования (на стр. 8-18 заключения описание земельного участка, на стр. 76-77 заключения эксперта объектов капитального строительства, материалы фотофиксации приведены в Приложении №1 на стр. 107-110); в тексте заключения на стр. 20-27 в таблице 3 приведен перечень земельных участков с их характеристиками и со ссылкой на первичный источник информации и датой, что учитывает общие тенденции рынка; в отношении объектов капитального строительства сегмент рынка недвижимости определен как производственно-складская недвижимость, что отражено  в исследовательской части заключения; на стр. 62-71, 83-89 заключения эксперта приведены все ценообразующие факторы приведены; на стр. 19 заключения эксперта приведены тенденции рынка, которые идентичны выводам; согласно результатам мониторинга рынка цен на земельные участки по состоянию на дату исследования в таблице №3 на стр. 20-27 датами анализа являются 04.07.2022 - 30.09.2023; на стр. 82 заключения эксперта приведены все доступные аналоги для объектов капитального строительства; на стр. 6-8 заключения эксперта  приведена методология оценки, с учетом физического состояния объектов капитального строительства на стр. 76-77 заключения эксперта доходный подход не применим по причине, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, а с учетом градостроительного зонирования, приведенного на стр. 9-11, которое не предполагает размещения складов в основных видах разрешенного использования; при расчете рыночной стоимости использовались аналоги,  сопоставимые по основным ценообразующим факторам местоположению и градостроительному зонированию; при проведении исследования использовалась архивная информации о ценах предложений то приведены две даты: дата публикация объявления и дата предложения (актуальность объявления); корректировка рыночной стоимости земельных участков на местоположение по отношению к Красной линии применена исходя из отнесения улиц населенного пункта к магистральным (ул. ФИО11) и второстепенным (обеспечивающим) улицам минимальной значимости (ул. Горького, ул. Уфимцева, ул. Можаевская, ул. Володарского в зависимости от автомобильного трафика; на стр. 71 заключение эксперта приведено обоснование отказа от корректировки на обременение на основе правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в пункте 5 Постановления от 11.02.2019 №9-П; на стр. 80-82 заключения эксперта приведена таблица 10 всех доступных аналогов (зданий) из сегмента производственно-складской недвижимости; эксперту не ставился вопрос об анализе наиболее эффективного использования объектов недвижимости; для имущественного комплекса применена корректировка на отопление; для производственно-складской недвижимости фактором местоположения является не местонахождение в каком-либо округе согласно административно-территориальному делению города, а уровень транспортной доступности, расчет корректировки на которую выполнен на стр. 84-85 заключения эксперта.

Кроме того, экспертом ФИО5 представлены письменные пояснения от 30.12.2024 №57/24 по вопросу неприменения затратного подхода при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства в заключении эксперта №08/24, в соответствии с которым на стр. 6-7 заключения эксперта описана методология применения затратного подхода; вместе с тем, учитывая, что объекты капитального строительства относятся к производственно-складской недвижимости и не являются специализированными, возможна из продажа на рынке отдельно об бизнеса или имущественного комплекса, наиболее целесообразным является применение сравнительного подхода.

Проводивший экспертизу эксперт ФИО5 был опрошен в судебных заседаниях 30.10.2024 и 11.11.2024, дал развернутые и обоснованные ответы на поставленные вопросы, сомнений в компетенции эксперта у суда не возникло.

С учетом изложенного, поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в имеющемся в материалах дела экспертном заключении содержатся обоснованные и мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, выводы эксперта  не содержат противоречий и не опровергаются материалами дела, экспертное заключение ФИО5 соответствует требованиям статей 55, 82, 83, 86 АПК РФ и принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

При этом, поскольку в силу статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, само по себе несогласие рецензента с выбранной экспертом методикой и оформлением заключения ввиду иного представления о порядке и применяемой методике исследования, равно как и несогласие рецензента с отобранными экспертом объектами-аналогами и введенными корректировками не может свидетельствовать о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования, о его несоответствии закону, равно как и не может являться самостоятельным основанием для назначения повторной экспертизы.

С учетом изложенного, поскольку заключение эксперта ФИО5 является полным, ясным и мотивированным, ответы на поставленные вопросы даны четко и определенно, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, суд не усматривает правовых оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Согласно экспертному заключению эксперта ФИО5 от 28.05.2024 №08/24 рыночная   стоимость   по   состоянию   на   18.09.2023   следующих   объектов недвижимого имущества составляет:

- земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, площадью 4102 кв.м., с видом разрешенного использования «склады», расположенный по адресу: <...> 000 руб. (операции по реализации земельных участков не являются объектом налогообложения по НДС (ст. 146 пункт 2НК РФ)),

- нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> руб. с учетом НДС,

- нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102262:261 площадью 170,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> 287 000 руб. с учетом НДС,

- нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> 000 руб. с учетом НДС,

- нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> руб. с учетом НДС.

При таких обстоятельствах, поскольку решение об изъятии спорного имущества было принято уполномоченным органом и процедура изъятия для муниципальных нужд  соответствовала закону, однако не была завершена во внесудебном порядке, правообладатели изымаемого имущества имеют право на равноценное возмещение стоимости фактически изъятой недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265 и расположенные на нем здания с кадастровым номером 46:29:102262:210, 46:29:102262:261, 46:29:102262:262, 46:29:102261:35 подлежат принудительному изъятию у правообладателей с выплатой им возмещения в размере рыночной стоимости изымаемого имущества, определенного по результатам судебной экспертизы, то есть в общем размере 63 563  000 руб. 00 коп. (61 522 000 руб.+178 000 руб.+- 1 287 000 руб. + 349 000 руб.+ 227 000 руб.).

Принимая во внимание правовое регулирование изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд, необходимость защиты прав собственников, лишающихся права собственности на изымаемые объекты, обязанность суда определить размер возмещения собственникам изымаемых объектов и тем самым устранить правовую неопределенность, учитывая, что исковые требования истца по существу направлены на разрешение вопроса о размере такого возмещения, которые будет выплачено истцом в пользу ответчиков, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Курска об установлении выплаты возмещения ответчикам в размере  по 31 781 000 руб. 00 коп. каждому.

В соответствии с частью 2 статьи 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (пункт 1); прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (пункт 2); досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (пункт 3).

Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка (часть 4 статьи 279 ГК РФ).

При этом, как указано в пунктах 1, 2 части 1 статьи 56.11 ЗК РФ, заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, а также государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, в целях исключения правовой неопределенности в отношении изъятого имущества и защиты прав муниципального образования, в чьих интересах произведено изъятие, суд полагает заявленные исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска о прекращении права общей долевой собственности ИП ФИО1, ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265 и расположенные на нем здания с кадастровым номером 46:29:102262:210, 46:29:102262:261, 46:29:102262:262, 46:29:102261:35 и признании права собственности Муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265 и расположенные на нем здания с кадастровым номером 46:29:102262:210, 46:29:102262:261, 46:29:102262:262, 46:29:102261:35 подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает рассматриваемые исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, а иные доводы сторон не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют существенного правового значения и не влияют на результат рассмотрения настоящего дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, учитывая, что причиной для обращения истца в суд с настоящим иском послужило то обстоятельство, что ответчики, получив проект соглашения о выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов, не представили в установленный законом срок подписанное соглашение, не согласившись с условиями по размеру возмещения за изымаемое имущество, расходы по госпошлине и судебной экспертизе относятся судом на ответчиков.

Руководствуясь ст.ст. 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить право общей долевой собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 на следующие объекты:

-  земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, площадью 4102 кв.м., расположенный по адресу: <...>

- нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>

- нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261, площадью 170,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Установить выплату возмещения индивидуальному предпринимателю ФИО1 в размере 31 781 000 руб. 00 коп.

Установить выплату возмещения индивидуальному предпринимателю ФИО2 в размере 31 781 000 руб. 00 коп.

Признать право собственности Муниципального образования «Город Курск» на следующие объекты:

-  земельный участок с кадастровым номером 46:29:102262:265, площадью 4102 кв.м., расположенный по адресу: <...>

- нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:210 площадью 20,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>

- нежилое здание «склады» с кадастровым номером 46:29:102262:261, площадью 170,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание «склад» с кадастровым номером 46:29:102262:262 площадью 42,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание «автостоянка» с кадастровым номером 46:29:102261:35 площадью 26,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                      Н.Н. Белых