Постановление от 24 июля 2023 г. по делу № А41-7033/2022

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18253/2022, 10АП-18255/2022, 10АП-20748/2022

Дело № А41-7033/22
24 июля 2023 года
г. Москва




Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2023 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от Администрации городского округа Балашиха – ФИО2, представитель по доверенности № Д-32/23 от 09.01.2023, паспорт, диплом от 13.04.2001;

от ООО "Римэка" - ФИО3, представитель по доверенности № 05 от 25.09.2022, паспорт, диплом;

от ФИО4 – ФИО5, представитель по доверенности № 77 АГ 4564601 от 18.08.2020, паспорт, диплом от 09.02.2009;

от АНО ДОУ "Детский сад "Малыш"– представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства жилищной политики Московской области – ФИО6, представитель по доверенности № 4 от 10.01.2022, паспорт, диплом;

от АО "СпецВысотСтрой" - ФИО5, представитель по доверенности б/н от 12.11.2022, паспорт, диплом от 09.02.2009;

от АО Банк «Северный морской путь» - ФИО7, представитель по доверенности № Д-497/21 от 26.05.2021, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО4; ООО "Римэка"; Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 по делу № А41-7033/22 по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО "Римэка"; ФИО4; АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" о признании;

третьи лица: АО "СпецВысотСтрой", АО Банк "Северный морской путь", Управление Росреестра по Московской области, Министерство жилищной политики Московской области,

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГО БАЛАШИХА (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Римэка" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО4 (ИНН <***>), АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о/об:

- признании недействительным Договора долевого участия N 07-01 от 01.06.2015 года между ООО "Римэка" и АНО ДОУ "Детский сад "Малыш", дата государственной регистрации 14.06.2017 г., номер государственной регистрации: 50:15:0010701:311-50/015/2017-1;

- признании недействительным Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года между АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" и ФИО4, дата государственной регистрации 08.03.2021 г., номер государственной регистрации: 50:15:0010701:311-50/110/2021-10;

- указании в резолютивной части Решения, что Решение по настоящему делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации Договора долевого участия N 07-01 от 01.06.2015 года и Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года, а также установленных этими Договорами обременении;

- признании права муниципального образования Городской округ Балашиха на объект Дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, расположенный на земельном участке с к. н. 50:15:0040701:311 (с учетом уточнения предмета иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 заявленные требования удовлетворены частично. Признаны недействительными Договор долевого участия N 07-01 от 01.06.2015 года, заключенный между ООО "Римэка" и АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" и Договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года, заключенный между АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" и ФИО4, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО4, ООО "РИМЭКА" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение в части удовлетворения заявленных требований отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, в остальной части - оставить без изменения.

Также с апелляционной жалобой обратилась Администрация городского округа Балашиха, которая просит решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявители апелляционных жалоб указывают, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела; нарушены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Балашиха поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт в части отказа в удовлетворении иска отменить, возражал по доводам апелляционных жалоб ФИО4 и ООО "Римэка".

Представители ФИО4 и ООО "Римэка" поддержали доводы своих жалобы, просили обжалуемый судебный акт в части удовлетворения иска отменить, возражали по доводам апелляционной жалобы Администрации городского округа Балашиха.

Представитель АО Банк «Северный морской путь» поддержал доводы апелляционных жалоб ФИО4 и ООО "Римэка", возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Администрации городского округа Балашиха.

Представитель Министерства жилищной политики Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы Администрации городского округа Балашиха, возражал против удовлетворения апелляционных жалоб ФИО4 и ООО "Римэка".

Апелляционные жалобы рассматриваются в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей АНО ДОУ "Детский сад "Малыш"; Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционные жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении иска, а в остальной части - оставлению без изменения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Городского округа Балашиха (далее Истец, Администрация), Минмособлстроем и ООО "РИМЭКА" (далее Ответчик) 01 октября 2003 г. был заключен Инвестиционный контракт N 272 зарегистрированный Миноблстроем за N 130/15-03 (далее -Контракт).

Предметом Контракта являлась реализация Сторонами в 2003-2008гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий жилого (смешанного) назначения ориентировочной жилой площадью 280 тыс.кв. м и связанных с ними внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи с. Никольско-Трубецкое (проектируемый мкр. 22А).

Пунктом 2 Протокола от 02.08.2011 изменения доли Администрации, стороны установили следующее соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта:

Администрации: 0% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв. м нежилой площади инвестиционного объекта.

Инвестору: 100% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади инвестиционного объекта, исключая 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв. м нежилой площади инвестиционного объекта, передаваемых Администрации.

Срок реализации Инвестиционного контракта в редакции Дополнительного соглашения N 03/125 от 04.06.2013 года установлен до 31.12.2018 года.

Для целей реализации контракта Администрация передала ООО "Римэка" земельный участок по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z, согласно которому Ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003, площадью 297718 кв. м для многоэтажного строительства сроком на 49 лет.

В рамках Инвестиционного контракта предусматривалось строительство дошкольного образовательного учреждения на 160 мест. Для его постройки в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:040701:0003 ООО "Римэка" получено разрешение на строительство N RU50-37-2015-505 от 17.04.2015 г. Действие разрешения на строительство неоднократно продлевалось, последний раз - до 30.06.2022 г.

Согласно дополнительному соглашению от 10.03.2015 земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003 площадью 297718 кв. м разделен на 27 земельных участков. Спорное дошкольное учреждение (незавершенное) располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0000000:311 площадью 8 480 кв. м.

ДОУ исходя из условий Контракта должно было быть построено, введено в эксплуатацию и передано Администрации по Акту частичной реализации Контракта до 31.12.2018 года.

Однако в этот срок ДОУ не был достроен, и, не введен в эксплуатацию и не передан Администрации на текущую дату.

В связи с этим Администрацией 13.08.2021 исх. N 2018 была направлена ООО "Римэка" претензия с требованиями в месячный срок исполнить принятые на себя обязательства по передаче ДОУ на 160 мест в мкр. 22а г. Балашиха Московской области в муниципальную собственность.

Поскольку ответа на данную претензию со стороны ООО "Римэка" представлено не было, Администрация г.о. Балашиха обратилась в суд с настоящим иском.

В обоснование иска истцом указано, что 28 июня 2021 года произведен осмотр земельного участка с к. н. 50:15:0040701.311 в связи с рассмотрением дела №А41-1403/20 о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями договора со стороны ООО "Римэка". По результатам осмотра установлено, что земельный участок полностью огорожен, доступ ограничен, расположено ДОУ и элементы благоустройства, приложены фото состояния участка.

Следующий осмотр проводился по инициативе Администрации, согласно Акта осмотра от 15.09.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040701:311 площадью 8 480 кв. м, ведутся строительные работы, земельный участок огорожен забором, в участке находится объект незавершенного строительства (дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, корпус 7), элементы благоустройства, зафиксировано состояние объекта на момент осмотра. Данный акт содержит больше информации именно об объекте ДОУ, в том числе его состояние внутри.

Таким образом, здание ДОУ должно было быть передано Администрации до конца 2018 года, однако не достроено и не передано до настоящего момента. При этом, ООО "Римэка" неоднократно распоряжалось недвижимыми объектами, которые в рамках Инвестиционного договора подлежали передаче Администрации, различными способами оформляя на них права иных лиц, как правило - ФИО4 и АО "СпецВысотСтрой".

Такие действия выражались в обращениях данных аффилированных друг с другом лиц в суды за признанием права на объекты, которое не принадлежит ни одному из них, а принадлежит Администрации или жителям многоквартирных домов на спорной территории.

Впоследствии соответствующие решения отменялись, а Администрация вынуждена была подавать иски о признании отсутствующим зарегистрированных прав ФИО4 и АО "СпецВысотСтрой".

14.01.2021 Администрацией г.о. Балашиха получена выписка из ЕГРН на земельный участок с КН 50:15:0040701.311, из которой следует, что имеются обременения в виде ипотеки-залога на право аренды земельного участка в пользу АО "СпецВысотСтрой" и ФИО4, сведений об обременении ДДУ не имелось.

Однако, впоследствии Администрацией получена выписка ЕГРН от 25.11.2021, согласно которой ООО "Римэка" заключило с АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" (ИНН <***> ОГРН <***>) Договор N 07-01 от 01.06.2015 года на долевое участие в строительстве спорного ДОУ или иных схожих объектов и зарегистрировало этот договор 14.06.2017 года.

Из полученных судом первой инстанции материалов регистрационного дела, направленных Управлением Росреестра по МО Администрации стало известно, что между АНО ДОУ "Деский сад "Малыш" и ФИО4 был заключен договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03.03.2021.

Администрация полагает, что указанные договоры являются недействительными в силу ст. ст. 166-168 ГК РФ , поскольку нарушают условия заключенного между Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО "Римэка" Инвестиционного контракта N 272 в части распределения долей, затрагивают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы Администрации в части прав на социально-значимые объекты и кроме того, в действиях ООО "Римэка" и АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" имеются явные признаки злоупотребления правом.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания недействительными договоров, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла приятные для него последствия (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (абз. 2 п. 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 года по делу №А41-26653/20, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2021 года , исковые требования Администрации г.о. Балашиха о признании недействительным договора, заключенного между АО «СпецВысотСтрой» и ФИО4 о передаче в собственность АО «СпецВысотСтрой» распределительной подстанции; признании зарегистрированного права собственности АО «СпецВысотСтрой» на объект: распределительная подстанция, с кадастровым номером 50:15:0040701:2006 № государственной регистрации права 50:15:0040701:2006- 50/015/2019-3, расположенная по адресу: <...> как на объект недвижимости – отсутствующим, удовлетворены.

При рассмотрении указанного дела апелляционным судом проанализированы условия Инвестиционного контракта и установлено, что инвестиционный договор является смешанным, и к нему применимы нормы о подряде и покупки будущего недвижимого объекта - Сети в полном объеме должны были принадлежать Администрации (администрация предоставила земельный участок для их строительства, должна была оплатить их возведение, а ООО «Римэка» - осуществить строительство).

В пункте 3.1 контракта сторонами согласовано предварительное распределение конкретных квартир, нежилых помещений и подлежащих строительству объектов - оформляются протоколами предварительного распределения жилой/нежилой площади, составляемых сторонами и являющихся неотъемлемой частью контракта.

Пунктом 2 протокола от 02.08.2011 изменения доли Администрации стороны установили соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта.

Администрации:

0% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв. м нежилой площади инвестиционного объекта.

Инвестору: 100% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади инвестиционного объекта, исключая 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта и 300 кв. м нежилой площади инвестиционного объекта, передаваемых Администрации.

Однако, как установлено апелляционным судом в рамках дела №А41-26653/20, Протоколов предварительного распределения не составлялось, они отсутствуют в материалах дела. При этом, подготовка и предоставление протоколов предварительного распределения на подписание Администрации в силу п. 5.2.7 контракта является обязанностью ООО «Римэка».

В соответствии с пунктом 3.2 и 3.5 контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации или инвестора, определяется на основании соответствующего акта о результатах реализации контракта по объекту, который составляется отдельно по каждому объекту.

Оформление имущественных прав сторон производится в установленном законом порядке после сдачи объектов в эксплуатацию на основании соответствующего акта о результатах реализации контракта по объекту.

Однако, апелляционным судом в рамках дела №А41-26653/20 установлено, что актов реализации контракта в отношении возведенного имущества не заключалось сторонами. Подписание с Администрацией актов реализации контракта по каждому объекту в силу п. 5.2.14 контракта является обязанностью ООО «Римэка».

Вышеуказанные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, ДОУ, предназначенное для воспитания детей жителей строящегося микрорайона - полностью на 100 % подлежит распределению в пользу Администрации вне зависимости от наличия Протоколов предварительного распределения и Акта реализации контракта в отношении возведенного имущества.

Согласно п.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в . предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки .

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 ст. 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п. 2 ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия : цедент правомочен совершать уступку; уступаемое право ранее не было уступлено цедентом другому лицу.

Уступка прав соинвестору на объекты, входящие в долю ООО «Римэка» по контракту (т.е. отнесенные к его доле в соответствии с протоколами предварительного распределения объектов, которых не имеется) производится в соответствии с пунктом 7.3 контракта с обязательным уведомлением о ней Администрации в течение 5 дней с момента переуступки. Однако, как установлено апелляционным судом в рамках дела №А41-26653/20 таких уведомлений не направлялось.

При этом, названные нормы не предусматривают передачу прав требования к должнику самим должником третьему лицу без участия кредитора.

В этой связи подлежат отклонению доводы ответчиков и 3-го лица (АО Банк "Северный морской путь") о том, что признание указанных договоров недействительными напрямую нарушат их права, поскольку повлечет утрату предмета залога и досрочное истребование денежных средств, что не позволит окончить строительство объекта.

Договор долевого участия №07-01 от 01.06.2015, заключенный в рамках вышеуказанного Инвестиционного Контракта и договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года являются ничтожными сделками, поскольку нарушают вышеприведенные нормы гражданского кодекса, а также условия заключенного между Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО «Римэка» Инвестиционного контракта № 272 в части распределения долей, затрагивают публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц в части прав на социально-значимые объекты, поскольку микрорайон, застраиваемый в соответствии с Контрактом является новым и не имеет необходимых жителям существующих социальных объектов, в том числе ДОУ. Тем самым, данный вопрос о завершении строительства ДОУ и введении его в эксплуатацию, передаче Администрации и дальнейшей эксплуатации по назначению является имеющим огромное социальное значение для жителей построенных и введенных ООО "Римэка" в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

Следовательно, Администрация является заинтересованным лицом, интересы которого нарушены указанными договорами, поскольку ответчики незаконно распорядились принадлежащим Администрации имуществом путем его отчуждения иным лицам , в частности АО "СпецВысотСтрой", что подтверждено судебными актами по делам А41-26653/20, N А41-46347/20 и N 2-6642/2019 .

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Апелляционный суд усматривает в действиях ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» явные признаки злоупотребления правом, поскольку целью вышеуказанных договоров долевого участия и залога является недопущение передачи в муниципальную собственность ДОУ и невозможности открытия в нем бюджетного учреждения, необходимого гражданам, проживающим в построенных квартирах, а поступление его в собственность иных лиц.

Вопреки доводам ответчиков, трехлетний срок исковой давности по оспариванию сделок истцом не пропущен.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ (как в предыдущей, так и в действующей редакции) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Администрация г.о. Балашиха не является стороной оспариваемых сделок и узнала об их исполнении 25.11.2021 года - момента получения выписки из ЕГРН на земельный участок с КН 50:15:0040701:311, в которой было указано на регистрацию соответствующего обременения, а с настоящим иском истец обратился в суд 07.02.2022 года. При этом, довод ООО "Римэка" о том, что Администрация должна была узнать о заключении оспариваемых договоров при рассмотрении дела №А41-3995/2015 о банкротстве ООО "Римэка" , поскольку имела возможность ознакомиться с материалами дела о включении требований АНО ДОУ "Малышок" в реестр кредиторов, однако своим правом не воспользовалась, не основан на законе.

Администрация г.о. Балашиха являлась конкурсным кредитором ООО "Римэка" с 23.01.2019 года, определением от той же даты требования Администрации были включены в реестр требований кредиторов ООО "Римэка". У Администрации отсутствуют обязанности по ознакомлению со всеми материалами всех обособленных споров по всем делам о банкротстве, где она являлась одним из конкурсных кредиторов.

Заявление АНО ДОУ "Малышок" о включении в реестр требований кредиторов ООО "Римэка" подано в суд 27.02.2018, однако определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-3991/15 от 27.12.2018 данное заявление оставлено без рассмотрения. При этом, необходимо отметить, что по настоящему делу ответчиком является АНО ДОУ "Малыш", а не АНО ДОУ "Малышок".

Учитывая, что ООО "Римэка" не представлено доказательств того, что необходимые для оспаривания договоров сведения и документы были получены Администрацией до момента получения выписки из ЕГРН на земельный участок с КН 50:15:0040701:311 - 25.11.2021 года, доводы ответчика о пропуске срока исковой давности признаются апелляционным судом несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, апелляционные жалобы ответчиков удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, апелляционный суд считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований Администрации об указании в резолютивной части Решения, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации Договора долевого участия N 07-01 от 01.06.2015 года и Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года, а также установленных этими Договорами обременении и признании права муниципального образования Городской округ Балашиха на объект Дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, подлежит отмене, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и с нарушением норм материального права.

Суд первой инстанции указал, что требования Администрации об указании в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации вышеуказанных договоров, а также установленных этими Договорами обременении не подлежат удовлетворению, поскольку не являются предметом рассмотрения спора, содержат отдельные требования и основания иска, а требования о признании права муниципальной собственности на ДОУ не подлежат удовлетворению, поскольку данный объект является незавершенным строительством, не поставлен на кадастровый учет, не имеет идентификационных признаков для его регистрации в Управлении Росреестра. Кроме того Администрацией не представлено доказательств о готовности данного объекта, проектной площади, обмеров, степени готовности.

Однако, судом первой инстанции не учтено, что требование истца о признании права муниципальной собственности на ДОУ является единственным способом из предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты права и именно этот способ позволит восстановить права Администрации не в контексте каждой из сделок (непрерывно совершаемых ответчиком с аффилированными лицами), а в целом - делающим невозможным в дальнейшем продолжение злоупотребления правом со стороны ответчика.

При вынесении решения судом установлено, что между Администрацией, Минмособлстроем и ООО «РИМЭКА» 01.10.2003 заключен Инвестиционный контракт № 272, зарегистрированный Миноблстроем за № 130/15-03, предметом которого являлась реализация Сторонами в 2003-2008гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий жилого (смешанного) назначения ориентировочной жилой площадью 280 тыс. кв.м и, связанных с ними, внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи с. НикольскоТрубецкое (проектируемый мкр. 22А), сроком реализации с учетом Дополнительного соглашения от 04.06.2013 №03/125 до 31.12.2018.

В рамках Инвестиционного контракта предусматривалось строительство дошкольного образовательного учреждения на 160 мест, для постройки которого в границах земельного участка с к.н. 50:15:040701:0003 ООО «Римэка» получено разрешение на строительство № RU50-37-2015-505 от 17.04.2015, действие которого неоднократно продлевалось вплоть до 30.06.2022.

Пунктом 2 Протокола от 02.08.2011 изменения доли Администрации, стороны установили, что по итогам реализации Контракта Администрации переходит 0% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв.м. нежилой площади инвестиционного объекта. ДОУ исходя из условий Контракта должно было быть построено, введено в эксплуатацию и передано Администрации по Акту частичной реализации Контракта до 31.12.2018.

Однако в указанный срок ДОУ не был достроен, и не введен в эксплуатацию, что подтверждается актами осмотра от 28.06.2021 и 15.09.2021., и не передан Администрации и на момент вынесения судебного акта.

Вместе с тем, микрорайон, застраиваемый в соответствии с Контрактом, является вновь возведенным и не имеет всей необходимой социальной инфраструктуры, в том числе ДОУ. Тем самым, данный вопрос о завершении строительства ДОУ и введении его в эксплуатацию, передаче Администрации и дальнейшей эксплуатации по назначению, имеет социально важно значение для жителей всего микрорайона.

Кроме того, как ранее уже установлено судами, ООО «Римэка» неоднократно осуществляло действия по распоряжению спорным объектом, который по условиям Инвестиционного контракта подлежит передаче Администрации по завершении его строительства и не может частично или полностью распределяться ООО «Римэка» в пользу других лиц на стадии его строительства.

Совершенные ООО «Римэка» сделки являются ничтожными, заключенными с грубым нарушением прав Администрации ввиду систематического распоряжения ООО «Римэка» правами на объекты, принадлежащими Администрации без ее ведома. При этом, очевидна явная недобросовестность ООО «Римэка», не признающего прав Администрации на объекты, которые подлежат передаче ей по Инвестиционному контракту даже при наличии нескольких решений судов, установивших толкование норм Инвестиционного контракта.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Статья 287.1 ГК РФ регулирует вопрос возникновения права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании.

Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (ч. 7 ст. 1 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Ссылаясь на не представление Администрацией доказательств готовности данного объекта : проектной площади, обмеров, степени готовности, суд первой инстанции не принял во внимание имеющиеся в деле результаты осмотра спорного ДОУ, согласно которому объект еще в 2021 году имел достаточно высокую степень готовности, в частности, в нем имеются все заполнения проемов, выполнена внешняя отделка и завершена одна из окончательных стадий строительства - благоустройство территории, что свидетельствует о полном завершении, в том числе работ по поводу всех инженерных коммуникаций к объекту, а также завершению строительства, так как уже не планируется размещений временного строительного оборудования и построек.

В силу ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Исходя из предмета и оснований заявленного требования, суду первой инстанции следовало рассмотреть вопрос о проведении по делу экспертизы для установления степени строительной готовности спорного объекта, а также соответствия данного объекта условиям на ввод объекта в эксплуатацию , для чего требуются специальные знания. Однако, судом не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу апелляционный суд определением от 08.02.2023 назначил по делу строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "КИВ" ФИО8

Перед экспертом поставлены вопросы об определении степени строительной готовности объекта - Дошкольное образовательное учреждение на 160 мест; соответствия объекта с технической точки зрения условиям, необходимым для получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, в имеющемся на текущий момент состоянии и определении площади застройки и площади помещений ДОУ.

Согласно полученному заключению №20/23-оц-24 от 24.05.2023 г. (т. 6 л.д. 6-50) :

-степень строительной готовности объекта составляет 80,1 %

- на текущий момент состояние объекта не соответствует условиям необходимым для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, ввиду того, что возведение внутренних перегородок завершено на 70%, отсутствия внутренней отделки, не завершено устройство лестниц, отсутствие инженерных коммуникаций, не завершено благоустройство и озеленение территории ;

- общая площадь застройки 1432 кв.м., общая площадь объекта по внутренним замерам составляет 3 103,5 кв.м.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Оценив экспертное заключение, апелляционный суд считает, что оно составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. Заключение судебной экспертизы является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, с учетом степени готовности спорного объекта и социальной значимости предмета спора, принимая во внимание положения ст. ст. 12, 130, 168, 209, 287.1 ГК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявленное Администрацией требование о признании права муниципальной собственности на ДОУ подлежит удовлетворению , что позволит полностью прекратить злоупотребление правом со стороны ответчиков, при этом ООО «Римэка» никак не ограничено в праве завершить строительство этого объекта и в установленном порядке сдать его в эксплуатацию.

Доводы ответчиков об утрате истцом своего права на спорный объект в связи с тем, что Администрация отказалась от строительства инженерных коммуникаций, противоречат Постановлению апелляционного суда по делу №А41-26653/20, которым установлено , что в счет оплаты строительства инженерных сетей (и прочих подлежащих распределению в пользу Администрации объектов), которые должны были первоначально осуществляться за счет Администрации, последняя расплатилась своей долей, а именно правом на получение значительной части возводимых объектов в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно разъяснениям , изложенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Принимая во внимание, что обжалуемым решением Договор долевого участия №07-01 от 01.06.2015, заключенный в рамках вышеуказанного Инвестиционного Контракта и договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года признаны судом недействительными сделками в силу их ничтожности, нарушенное право истца подлежит восстановлению исключением из реестра записи о регистрации указанных договоров, а также установленных этими Договорами обременении, поскольку признания сделок недействительными с учетом многочисленных установленных судами нарушениях прав Администрации по Инвестиционному договору, предпринимаемых ответчиками и аффилированными с ними лицами, является недостаточным.

Апелляционным судом установлено, что первоначально Администрация г.о. Балашиха обратилась с настоящим иском в Балашихинский городской суд Московской области (дело №2-9207/2021).

В целях обеспечения иска истец ходатайствовал о наложении ареста на земельный участок с КН 50:15:0040701:311, а также на объект незавершенного строительства - ДОУ на 160 мест, расположенного на указанному земельном участке по адресу : МО, г. Балашиха, вблизи с. Никольско-Трубецкое (проектируемый мрк. 22А), путем запрета ответчика, третьим лицам совершать какие-либо сделки по распоряжению, отчуждению, изменению указанного земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Определением Балашихинского городского суда Московской области от 02.12.2021 (т.1 л.д. 141-142) указанное ходатайство удовлетворено.

Впоследствии Балашихинским городским судом Московской области вынесено Определение от 16.12.2021 о направлении гражданского дела №2-9207/2021 по подсудности для рассмотрения по существу в Арбитражный суд МО (т. 1 л.д. 162-165).

Согласно ч. 4 ст. 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Принимая во внимание, что настоящим судебным актом исковые требования удовлетворены апелляционным судом, а без снятия обеспечительных мер, наложенных Балашихинским городским судом МО, регистрация за истцом права муниципальной собственности будет невозможна, апелляционный суд считает необходимым отменить принятые судом общей юрисдикции обеспечительные меры в порядке ст. 97 АПК РФ.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ч. 5 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Для производства по делу экспертизу истцом по платежному поручению №137 от 26.01.2023г. на депозитный счет апелляционного суда внесены денежные средства в размере 180.000 руб., которые подлежат перечислению на счет экспертного учреждения - ООО "КИВ" на основании ст. 109 АПК РФ.

С учетом результата рассмотрения апелляционной жалобы судебные издержки, понесенные истцом в связи с назначением по делу экспертизы подлежат взысканию с ООО "Римэка", поскольку именно оно распорядилось подлежащим передаче Администрации по Инвестиционному договору спорным объектом ДОУ путем совершения сделок, признанных судом недействительными.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 1, 4 ч. 1 ст. 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 по делу № А41-7033/22 в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить.

Признать право муниципальной собственности городского округа Балашиха на незавершенный строительством объект ДОУ на 160 мест (степень строительной готовности 80,1%), расположенный на земельном участке с КН 50:15:0040701:311 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 22А.

Постановление по настоящему делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации договора долевого участия № 07-01 от 01.06.2015 года и договора залога имущественных прав (требования) по договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года, а также установленных этими договорами обременений.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 по делу № А41-7033/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Римэка", ФИО4 - без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Балашихинского городского суда Московской области от 02.12.2021 года по делу № 2-9207/2021.

Взыскать с ООО "Римэка" в пользу Администрации городского округа Балашиха 180 000 руб. - судебных издержек за проведение экспертизы.

Перечислить ООО "КИВ" с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 180 000 руб. за проведение экспертизы по следующим реквизитам:

ИНН <***> КПП 503101001

ОГРН <***>

Расчетный счет <***>

Банк АО "Тинькофф банк"

ИНН банка 7710140679

БИК банка 044525974

Корреспондентский счет банка 30101810145250000974

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.



Председательствующий :


В.Н. Семушкина



Судьи:


Е.Н. Виткалова


Л.В. Пивоварова