Постановление от 6 июня 2023 г. по делу № А53-29502/2022

41/2023-53669(1)



ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-29502/2022
город Ростов-на-Дону
06 июня 2023 года
15АП-5007/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобровой М.Ю., при участии:

от ответчика: Андрусенко Н.А. по доверенности от 27.01.2023, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Самургашева Рафаэля Вартересовича, индивидуального предпринимателя Самургашевой Татьяны Завеновны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2023 по делу № А53-29502/2022

по иску индивидуального предпринимателя Самургашевой Татьяны Завеновны,

индивидуального предпринимателя Самургашева Рафаэля Вартересовича к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, об обязании направить проект договора,

по встречному иску о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Самургашева Татьяна Завеновна, индивидуальный предприниматель Самургашев Рафаэль Вартересович (далее – истцы, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на- Дону (далее – ответчик, департамент) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054, площадью 11244 м2, категория земель «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для эксплуатации автовокзала», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-т Шолохова, 126, изложенного в письме от 03.08.2022 № 59.3016347/17, как несоответствующего статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; об обязании в течение одного месяца с момента вступления решения


суда в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателей подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, установив выкупную стоимость в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на дату подписания оспариваемого отказа – 03.08.2022 (уточнённые требования).

В рамках дела № А53-41178/2022 департаментом заявлены требования к предпринимателям о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.03.2021 № 38130 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.12.2022 дела № А53-29502/22 и № А53-41178/22 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением суда от 27.02.2023 в удовлетворении взаимных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматели обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истцы просят отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требования о признании решения департамента в предоставлении земельного участка незаконным, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 предоставлен на основании договора долгосрочной аренды для эксплуатации существующего здания автовокзала и вспомогательных зданий и сооружений. В материалы дела были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что у предпринимателей имеются все предусмотренные законом основания для приобретения земельного участка в собственность за плату без проведения торгов в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. Поскольку ранее земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании правопредшественников истцов, в установленный законом срок право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право аренды, предприниматели вправе требовать продажи им земельного участка по льготной цене в размере 2,5% его кадастровой стоимости. По мнению предпринимателей, суд первой инстанции при вынесении решения в обжалуемой части ошибочно посчитал, что спорный земельный участок ограничен в обороте и не подлежит передаче в частную собственность.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель департамента против доводов апелляционной жалобы возражал, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение оставить без изменения.

Предприниматели явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены.

В части отказа департаменту в расторжении договора аренды спорного земельного участка по причине его нецелевого использования решение суда первой инстанции не обжаловано.


Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, предпринимателям на праве общей долевой собственности (по ½ доле каждому) принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, в том числе: здание автовокзала литер «А» с кадастровым номером 61:44:0031402:371 общей площадью 2230,2 м2; нежилое здание литер «Г» с кадастровым номером 61:44:0031402:370 общей площадью 121,2 м2; здание склада литер «Б» с кадастровым номером 61:44:0031402:97 общей площадью 91,4 м2; дизельная литер «В» с кадастровым номером 61:44:0031402:102 общей площадью 8,3 м2.

Право общей долевой собственности предпринимателей на объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 23 марта 2022 года, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН от 24.08.2022.

Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 м2, категория земель – «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для эксплуатации автовокзала», расположенном по адресу: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 предоставлен заявителям на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 23 марта 2021 года № 38130 для эксплуатации автовокзала сроком до 21 марта 2054 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.08.2022 № 99/2022/489381214.

Право аренды на земельный участок заявителей зарегистрировано в ЕГРН 05.04.2021 номер государственной регистрации: 61:44:0000000:177054-61/183/20211.

25 июля 2022 года предприниматели обратились в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 без проведения торгов.

Письмом от 03 августа 2022 года № 59.30-16347/17 департамент уведомил предпринимателей об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов (обжалуемый отказ). В качестве обоснования принятого решения департамент указал следующее. По результатам обследования, проведённого департаментом, на испрашиваемом земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие заявителям: здание автовокзала литер «А» с кадастровым номером 61:44:0031402:371, здание туалета литер «Г» с кадастровым номером 61:44:0031402:370, здание склада литер «Б» с кадастровым номером 61:44:0031402:97, дизельная литер «В» с кадастровым номером 61:44:0031402:102. При этом в здании автовокзала литер «А» в том числе расположены: торговые помещения (магазины по продаже продовольственных и непродовольственных товаров), салоны сотовой связи. Также на земельном участке размещены нестационарные торговые объекты. Указанное обстоятельство, по мнению департамента, свидетельствует о несоответствии фактического использования земельного участка заявителями его разрешённому использованию, закреплённому в ЕГРН и целевому назначению, установленному договором аренды


– эксплуатация автовокзала, что в силу положений, закреплённых подпунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка.

Вторым основанием для отказа послужила несоразмерность площади земельного участка (превышение общей площади земельного участка в три и более раза его застроенной площади). Согласно имеющимся сведениям, общая площадь застройки испрашиваемого земельного участка составляет 1658 м2. В соответствии с подпунктом 3.2.1.7. Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону», утверждённого решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668, несоразмерность площади земельного участка (превышение общей площади земельного участка в три и более раза его застроенной площади), является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка. Поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 составляет 11244 м2, он не может быть предоставлен в собственность заявителям без проведения торгов по причине несоразмерности его застроенной площади.

Полагая отказ департамента незаконным, нарушающим их права в сфере экономической деятельности, предприниматели обжаловали его в судебном порядке.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришёл к выводу о необоснованности доводов департамента, приведённых в оспариваемом отказе. В то же время, суд пришёл к выводу о наличии иного обстоятельства, препятствующего удовлетворению требования предпринимателей о предоставлении им земельного участка в собственность. Суд посчитал установленным, что спорный земельный участок, предоставленный для эксплуатации автовокзала, относится к территории общего пользования, поскольку услугами автовокзала пользуется неограниченный круг лиц, имеющих беспрепятственный доступ к объекту, используемому для организации перевозки пассажиров автомобильным транспортом. Кроме того, со ссылкой на пункт 7 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ суд полагает земельный участок, предназначенный для размещения автовокзала, ограниченным в обороте и не подлежащим приватизации.

Выводы суда первой инстанции о необоснованности доводов, приведённых департаментом в оспариваемом отказе, являются верными, подтверждаются представленными в дело доказательствами, применимыми нормами права и правоприменительной практикой.

Так, Федеральный закон от 13.07.2015 № 220-ФЗ «Об организации регулярных перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определяет автовокзал, автостанцию, как объекты транспортной инфраструктуры, включающие в себя комплексы зданий, сооружений, которые размещены на специально отведенных территориях, предназначены для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении регулярных перевозок и оборудование которых соответствует установленным требованиям (подпункт 8 пункта 1 статьи 3 закона).

Минимальные требования к оборудованию автовокзалов и автостанций установлены Приказом Минтранса России от 02.10.2020 № 406.


Пунктом 3.1. ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса (введён в действие Приказом Росстандарта от 14.08.2015 № 1163-ст) автовокзал определён как объект транспортной инфраструктуры, включающий в себя размещенный на специально отведенной территории комплекс зданий (с залом ожидания вместимостью не менее 75 мест для сидения пассажиров) и сооружений, предназначенных для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении регулярных перевозок пассажиров и багажа, обеспечивающий возможность отправления более 1000 чел. в сутки.

Пункт 5.9 ГОСТ 33062-2014 устанавливает следующие требования к размещению автостанций и автовокзалов: - автовокзалы должны быть оборудованы билетными и багажными кассами, диспетчерским пунктом, справочным бюро, камерами хранения, пунктом питания, туалетом, перроном для посадки и высадки пассажиров, автостоянкой и постами для уборки и осмотра маршрутных транспортных средств (п. 5.9.1); - автовокзалы и автостанции должны удовлетворять требованиям по обеспечению доступности, безопасности и информативности участников дорожного движения, в том числе с ограниченными возможностями (п. 5.9.3); - объёмно-планировочные решения зданий автовокзалов и автостанций должны соответствовать следующим общим требованиям: - основные потоки пассажиров при прибытии и отправлении не должны пересекаться с транспортными потоками; - помещения, предназначенные для ожидания и линий связи, а также помещения пунктов питания, торгово-бытового обслуживания должны располагаться вблизи перрона с отделением от главных путей движения пассажиров; - помещения по обслуживанию пассажиров (справочные бюро, билетные и багажные кассы, камеры хранения и др.) должны располагаться вблизи главных путей движения основных потоков пассажиров; - комнаты длительного ожидания, комнаты матери и ребенка, комнаты для инвалидов должны располагаться изолированно от наиболее шумных помещений и зон сооружений; - потоки отправляющихся и прибывающих пассажиров должны быть разделены; - для персонала и перронных контролеров должны быть отдельные выходы на перрон (п. 5.9.6); - с целью оказания услуг перевозчикам автовокзалы и автостанции должны быть оборудованы помещениями: - для организации работы диспетчерской службы по регулированию движения маршрутных транспортных средств; - для проведения предрейсовых медицинских осмотров водителей маршрутных транспортных средств; - для отдыха водителей маршрутных транспортных средств (п. 5.9.7); - с целью обеспечения общественного порядка автовокзалы и автостанции должны быть оборудованы помещением для сотрудников правоохранительных органов (п. 5.9.8).

Пунктом 7.2. СП 462.1325800.2019. Свод правил. Здания автовокзалов. Правила проектирования, утверждённого и введённого в действие Приказом Минстроя России от 02.12.2019 № 747/пр, установлены следующие требования к объёмно-планировочным решениям при проектировании зданий автовокзалов: - помещения предприятий торговли следует располагать рядом с распределительным залом и залом ожидания, торговые киоски допускается располагать непосредственно в зале ожидания (п. 7.2.16); - предприятия общественного питания допускается предусматривать в виде непроходных помещений, расположенных смежно с распределительным залом и залом ожидания или в виде зон в этих залах. Площади помещений предприятий общественного питания


следует принимать в соответствии с СП 118.13330 в зависимости от вместимости здания автовокзала, контингента обслуживаемых пассажиров и принятых на автовокзале видов предприятий питания (п. 7.2.17).

В соответствии с пунктом 9.8 СП 462.1325800.2019, размещение помещений предприятий розничной торговли, камер хранения, предприятий общественного питания, бытовых услуг, технических и других помещений, предназначенных для обслуживания пассажиров и обеспечения работы автовокзалов, следует предусматривать в соответствии с нормативными требованиями для этих помещений и классом функциональной пожарной опасности.

Таким образом, размещение в здании и на территории автовокзала объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания предусмотрено нормативными актами, регламентирующими требования к размещению и организации автовокзалов и автостанций.

Здание автовокзала передано собственниками в аренду ООО «Ростдонавтовокзал» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) по договору аренды нежилых помещений от 04.10.2017 в редакции дополнительных соглашений от 31.12.2017, 12.12.2019.

Арендатор непосредственно осуществляет эксплуатацию здания по целевому назначению – для организации деятельности объекта транспортной инфраструктуры (автовокзала) в соответствии с установленными требованиями по выполнению регулярных перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом, обеспечения транспортной безопасности, оказания гражданам дополнительных услуг в процессе осуществления перевозки по межмуниципальным, межрегиональным и международным маршрутам.

Согласно Уведомлению Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 23.07.2021 № 09-27/33019, решением Росавтодора от 23.07.2021 № АТ/КО/12 автовокзалу ООО «Ростдонавтовокзал» установлена четвёртая категория объектов транспортной инфраструктуры (статья 6 Федерального закона от 09.02.2007 № 16- ФЗ «О транспортной безопасности», Постановление Правительства РФ от 08.10.2020 № 1642 «Об утверждении требований по обеспечению транспортной безопасности…», Приказ Минтранса России от 7 сентября 2020 г. № 358).

Согласно справке ООО «Ростдонавтовокзал» № 47 от 28.03.2022 года, объект транспортной инфраструктуры – автовокзал, расположенный по адресу: <...> имеет следующие основные показатели: - количество постов посадки и высадки – 20, - расчётное суточное отправление пассажиров 7000 чел., - вместимость здания автовокзала 500 чел.; и оборудован следующими службами: - билетная касса и автомат для продажи билетов, единиц – 11, - места для сидения в зале ожидания, единиц – 200, - места хранения вещей, в том числе в камере хранения, единиц – 280, - пункт оказания первой помощи – 1, - индивидуальные детские спальные места в комнате матери и ребенка, единиц – 8, - отдельные туалетные кабины с санитарными приборами, единиц – 20, - места для приёма пищи в пункте общественного питания, единиц – 72, - места для сидения в комнате отдыха водителей, единиц – 16. Расчетная пропускная способность автовокзала составляет 45 автобусов в час в соответствии с приказом Минтранса России от 16.12.2015 № 366.

Указанные доводы стороной ответчика не опровергнуты, доказательство иному в материалы дела не представлено.


В части 1 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года № 137-ФЗ (Закон) установлено, что права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Часть 2 статьи 3 Закона содержит положение, согласно которому юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участка-ми, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды та-ких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Таким образом, одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона и статья 36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 ЗК РФ (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 № 14711/05).

Из положений пункта 2 статьи 3 Закона вытекает и право лица, владеющего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на его


переоформление в срок до 01.07.2012. Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права и не влечёт прекращения этого права в связи с наступлением указанной даты (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 310-КГ147363 по делу № А35-10479/2013).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 25.12.2003 № 512-О, указание в пункте 2 статьи 3 Закона на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), притом, что в соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 46 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ. Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает посту-пившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю.

Данные правовые позиции соответствуют судебной практике (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.06.2021 по делу № А278974/2020, постановления Арбитражного суда Московского округа от 10.05.2018 по делу № А41-55202/2017, от 21.10.2020 по делу № А41-102496/2019, от 06.06.2017 по делу № А41-21160/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2020 по делу № А32-21810/2017 и др.).

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции с целью выяснения вопроса о площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих заявителям объектов недвижимости, а также о фактическом использовании объектов, расположенных на земельном участке исходя из вида его разрешенного использования, определением суда от 24.10.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО НЭУ ЦСЭ «Прайм», экспертам ФИО1, ФИО2, ФИО3

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:


1. Соответствует ли целевое назначение и фактическое использование объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:00:0000000:177054 площадью 11244 м2, по адресу: <...>, виду разрешенного использования земельного участка«автовокзал»? 5 10923_10364939

2. Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 61:00:0000000:177054, по адресу: <...> с учетом их целевого назначения и фактического использования?

В заключении от 28.11.2022 N 864-А эксперты пришли к следующим выводам:

1. Целевое назначение и фактическое использование объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 кв. м. по адресу: <...>, а именно: здания автовокзала с кадастровым номером 61:44:0031402:371 площадью 2230,2 кв. м., здания дизельной с кадастровым номером 61:44:0031402:102, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0031402:370 с оборудованными в нем хозяйственными помещениями и туалетом, склада с кадастровым номером 61:44:0031402:97, а также некапитальных строений контрольно-пропускных пунктов и торговых павильонов общественного питания, не противоречит требованиям Приказа Министерства транспорта РФ от 02.10.2020 г. № 406 «Об утверждении минимальных требований к оборудованию автовокзалов и автостанций», СП 462.1325800.2019 «Здания автовокзалов. Правила проектирования», ГОСТ 33062-2014. «Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса» и соответствует виду разрешенного использования земельного участка - «автовокзал».

2. Вся площадь земельного участка с кадастровым номером 61:00:0000000:177054, по адресу: <...>, используемого для размещения автовокзала - 11 244 кв. м., является минимально необходимой для эксплуатации здания автовокзала, функционально связанных с ним вспомогательных зданий, инженерных коммуникаций в соответствии с его целевым назначением.

Экспертное заключение ООО НЭУ ЦСЭ «Прайм» соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому, у суда не имеется оснований не согласиться с ним. Экспертиза назначалась судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ, проводилась компетентной организацией, оформлена надлежащим образом, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Каких-либо противоречий, неясностей или неполноты исследовательская часть и выводы эксперта не содержат. Экспертом даны исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, исходя из предмета заявленного требования и объёма документов и информации, представленной сторонами в материалы дела.

Кроме того, экспертное заключение согласуется с иными, представленными в материалы дела доказательствами, в том числе заключением эксперта ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» ФИО4 № 063-З от 11 апреля 2022 года. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, либо ставящих под сомнение достоверность представленного заключения департаментом в материалы дела не представлено.


Исходя из изложенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно посчитал основания, приведённые департаментом в оспариваемом отказе, не соответствующими закону.

В то же время, положенный в основу обжалуемого решения решения вывод суда об ограниченной оборотоспособности спорного земельного участка и отнесению его к территории общего пользования является неверным, противоречит обстоятельствам, установленным по делу.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии, в том числе, хотя бы одного из следующих оснований: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

На основании пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Аналогичная норма содержится в абзаце четвертом пункта 8 статьи 28 Федерального закона Российской Федерации № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (Закон о приватизации), согласно которой отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Закона о приватизации установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к природным объектам и местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения.


В силу части 1 ст. 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

В статье 1 далее - ГрК РФ содержатся понятия, в частности, территорий общего пользования и красных линий. Территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары) (пункт 11). Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) (пункт 12).

Из вышеизложенного следует, что красные линии обозначают как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и границы земельных участков линейных объектов и отделяют территории общего пользования, которыми могут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (включая улицы, проезды, и т.д.) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических или юридических лиц.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (ст. 41 ГрК РФ).

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Согласно ч. 3 названной статьи часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утверждённый отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Пунктом 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ предусмотрено, что красные линии также отображаются и на чертежах проекта межевания территорий.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст.1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам,


предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть. 3).

Согласно части 6 статьи 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 этой статьи.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Анализ положений названной нормы в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка в пределах утверждённой красной линии исключает возможность его отнесения к землям общего пользования, такой земельный участок может быть передан в собственность граждан и организаций беспрепятственно.

Согласно части 2 статьи 27 ЗК РФ, земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами (часть 3 статьи 27 ЗК РФ).

Пунктом 7 части 5 статьи 27 ЗК РФ в первоначальной редакции устанавливалось ограничение оборота земельных участков, предоставленных для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в ЗК РФ были внесены изменения, в частности, пункт 7 части 5 статьи 27 изложен в следующей редакции: «Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения,


межмуниципального значения или местного значения. Данное положение вступило в силу с 01 марта 20115 года (ст. 35 ФЗ № 171-ФЗ)

Таким образом, законодателем указанное ограничение обороноспособности земельных участков было конкретизировано, из формулировки закона исключено общее положение об ограничении в обороте «земельных участков, предоставленных для нужд организаций транспорта», которое позволяло ограничивать в обороте и земельные участки, занятые автовокзалами.

Вместо этого законодателем дан чёткий перечень объектов транспортной инфраструктуры, земельные участки которых не могут быть в том числе предметом приватизации, к земельным участкам автовокзалов данное ограничение не относится.

Из системного анализа приведённых нормативных актов следует, что для выяснения вопроса о возможности или невозможности приватизации спорного земельного участка, исходя из наличия или отсутствия ограничения его оборотоспособности в связи с отнесением к территории общего пользования необходимо установление обстоятельств, связанных с расположением испрашиваемого предпринимателями в собственность земельного участка относительно границ полосы отвода автомобильной дороги (федерального, регионального, межмуниципального или местного значения), существующих красных линий. Нахождение земельного участка в границах полосы отвода могло служить основанием для вывода о его ограниченности в обороте в силу пункта 7 части 5 статьи 27 Земельного кодекса. Расположение земельного участка за существующими красными линиями, определяющими территории общего пользования (улица, площадь, проезд), однозначно свидетельствовало бы о запрете на приватизацию такого участка, установленном нормами пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и пункта 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ.

Поскольку экспертное заключение, выполненное ООО НЭУ ЦСЭ «Прайм» не содержит чёткого ответа на вопрос об обстоятельствах, имеющих существенное значение для дела и относящихся к предмету специальных познаний в области градостроительной деятельности, апелляционный суд определением от 25 апреля 2023 года поручил экспертам ФИО1, ФИО2 и ФИО3 представить пояснения по вопросу о том, располагается ли спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 за существующими границами красных линий, определяющими территории общего пользования (площадь, проезд); находится ли спорный земельный участка в границах полосы отвода (федерального, регионального, межмуниципального или местного значения).

23 мая 2023 года в материалы дела поступили пояснения к заключению комиссии экспертов № 864-А от 28.11.2022, содержащие ответы на поставленные перед экспертами вопросы.

По первому вопросу эксперты указали, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 м2, категория земель – «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для эксплуатации автовокзала», расположенного по адресу: <...> расположен в черте населённого пункта – городского округа «Город Ростов-на- Дону», с западной, южной и восточной сторон примыкает к территории, застроенной объектами жилого и нежилого назначения, с северной стороны примыкает (непосредственно граничит) с проспектом Шолохова.


Согласно находящимся на CD-диске в материалах дела сведениям ИСОГД Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 12.10.2022 № 59-34-2/30682, представленным Арбитражным судом Ростовской области в распоряжения экспертов при проведении экспертного исследования, красная линия, ограничивающая проспект Шолохова, утверждена постановлением от 12.11.2008 г. № 1207.

Из анализа графического изображения красной линии и границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054, отображённых на представленном Департаментом архитектуры топографическом плане территории, следует, что границы спорного земельного участка за утверждённую красную линию не заступают.

По вопросу расположения земельного участка в границах полосы отвода автомобильных дорог экспертами пояснено следующее.

В соответствии с Картой планируемого размещения объектов местного значения города Ростова-на-Дону (автомобильные дороги местного значения) Генерального плана города Ростова-на-Дону, размещённой в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Администрации <...> относится к существующим магистральным улицам общегородского значения регулируемого движения.

Поскольку проспект Шолохова располагается в границах населённого пункта – городского округа «Город Ростов-на-Дону», утверждённых в составе Генерального плана города, следовательно, для него придорожная полоса автомобильной дороги не устанавливается (ст. 26 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации).

Полоса отвода автомобильной дороги, находящейся в черте населённого пункта, устанавливается в соответствии с Генеральным планом путём утверждения документации по планировке территории.

Как указано при ответе на первый вопрос, согласно находящимся в материалах дела сведениям ИСОГД Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 12.10.2022, представленным Арбитражным судом РО в распоряжения экспертов при проведении экспертного исследования, красная линия, ограничивающая проспект Шолохова, утверждена Постановлением от 12.11.2008 г. № 1207.

Постановление Администрации города от 12 ноября 2008 года № 1207 «Об утверждении проекта планировки и межевания территории парка им. Н. Островского в границах: пр. Сельмаш, ул. 1-ой Конной Армии, 14 линия, пр. Шолохова» размещено в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Администрации города Ростова-на-Дону и содержит сведения об утверждении красной линии в составе чертежа планировки и чертежа межевания территории.

Исходя из приведённых выше положений нормативных актов, регулирующих размещение автомобильных дорог в границах населённого пункта, следует, что полоса отвода автомобильной дороги местного значения, расположенной в границах городского округа, устанавливается в соответствии с Генеральным планом городского округа путём утверждения документации по планировке


территории (проекта планировки и / или проекта межевания территории) и обозначается в виде красных линий, которые в границах населённого пункта служат для разграничения территорий, подлежащих застройке объектами капитального строительства, и территорий общего пользования, в том числе предназначенных для размещения автомобильных дорог общего пользования.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 расположен в границах утверждённой красной линии на территории, которая предназначена для застройки объектами капитального строительства, следовательно, он не находится в границах полосы отвода автомобильных дорог (федерального, регионального, межмуниципального или местного значения).

Выводы экспертов, изложенные в пояснениях к заключению, содержат исчерпывающий ответ на поставленные судом вопросы, основаны на положениях, закреплённых в статьях 3, 25, 26 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах, статьях 23, 42, 43 Градостроительного кодекса РФ и принимаются судом апелляционной инстанции в качестве доказательства по делу.

В материалах дела имеются сведения Информационной системы градостроительной деятельности (ИСОГД) города Ростова-на-Дону – топографическая съёмка территории в масштабе 1:1000 с нанесением границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 и красных линий по адресу: <...>, представленные Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону ( № 5934-2/30682 от 12.10.2022).

Согласно указанным сведениям, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 находится в пределах красных линий, утверждённых постановлением Администрации города от 12.11.2008 № 1207, границы красной линии земельный участок не нарушает.

Как следует из представленных доказательств, в частности из экспертных заключений, актов осмотра департамента, следует, что доступ на земельный участок (на территорию автовокзала и объекты автовокзала) пассажиров и иных лиц с учётом требований действующего законодательства об обеспечении транспортной безопасности ограничен и осуществляется только после прохождения личного досмотра и проверки багажа с использованием спецсредств. сотрудниками службы безопасности.

Территория автовокзала по всему периметру огорожена забором, все входы и выходы контролируются сотрудниками службы безопасности.

Указанные требования установлены, в частности, Постановлением Правительства РФ от 23.01.2016 № 29 (ред. от 26.10.2020) «Об утверждении требований по обеспечению транспортной безопасности объектов транспортной инфраструктуры по видам транспорта на этапе их проектирования и строительства и требований по обеспечению транспортной безопасности объектов (зданий, строений, сооружений), не являющихся объектами транспортной инфраструктуры и расположенных на земельных участках, прилегающих к объектам транспортной инфраструктуры и отнесенных в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации к охранным зонам земель транспорта, и о внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Таким образом, земельный участок, предназначенный для функционирования автовокзала, не может быть отнесён к землям общего пользования.


Данный вывод подтверждается постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2022 № Ф08-7081/22 по делу А32-18730/2021, в котором указано, что основанием для отказа в передаче в частную собственность земельного участка, относящегося к землям населённых пунктов, предоставленного для размещения автовокзала, может служить его расположение за красными линиями застройки, определяющими границы территорий общего пользования и утверждаемыми в составе документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования городского поселения.

Отнесение земельного участка к территории общего пользования в связи с самим фактом его использования для размещения автовокзала, как объекта транспортной инфраструктуры, является неверным и противоречит действующему земельному и градостроительному законодательству.

Как указано выше, заявителем в материалы дела были представлены необходимые сведения ИСОГД, подтверждающие, что спорный земельный участок к территории общего пользования не относится: за красными линиями или в полосе отвода автомобильных дорог не располагается. Данные обстоятельства подтверждены экспертами при ответе на вопросы, поставленные судом.

Следовательно, основания для отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования у суда первой инстанции отсутствовали.

Само по себе осуществление деятельности, предполагающей возможность свободного доступа на объект и земельный участок неограниченного круга лиц (торгово-развлекательный, спортивный комплекс, база отдыха, медицинский центр и т.п.) не означает, что данный земельный участок относится к территории общего пользования.

Равным образом, осуществление экономической деятельности, которая имеет определённую социальную значимость, не означает, что земельный участок, на котором расположены объекты, используемые для осуществления такой деятельности, ограничены в обороте и не могут находится в частной собственности.

В отношении такого рода объектов и земельных участков законодатель может установить ограничение, исключающее возможность их приватизации.

В частности, в отношении объектов транспортной инфраструктуры, используемых для обеспечения перевозки пассажиров и грузов, законодателем установлено ограничение оборота земельных участков, предназначенных для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (пункт 7 части 5 статьи 27 ЗК РФ)

Такие объекты как автомобильные вокзалы и автостанции в перечне отсутствуют.

В данном случае производное расширительное толкование установленного законом перечня объектов транспортной инфраструктуры в отношении автовокзалов представляется неправомерным.


Как следует из анализа указанной нормы и правоприменительной практики, ограничение оборота земельных участков, предоставленных для размещения автовокзалов и автостанций имеет место в тех случаях, когда они располагаются частично или полностью в полосе отвода автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения, находятся за границами утверждённых красных линий.

Возможность передачи в собственность земельного участка, используемого для размещения автовокзала, подтверждается следующими судебными актами: постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 по делу № А49-8418/2012, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2008 по делу № А68-8767/07-546/15, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 № 18АП-1653/2010 по делу № А76-14412/2009.

С учётом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок относится к территориям общего пользования и не подлежит приватизации, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения от 27.02.2022 в обжалуемой части и принятия нового судебного акта о признании незаконным оспариваемого решения департамента от 03.08.2022 № 59.30-16347/17.

В отношении требования предпринимателей об установлении выкупной стоимости спорного земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости апелляционный суд полагает необходимым руководствоваться следующим.

Согласно пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключён договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

- в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;


- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ВАС РФ) от 09.04.2009 № 14649/08 был сформулирован правовой подход к применению положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137- ФЗ, согласно которому действие данной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Президиум ВАС РФ признал, что покупатель, получивший объекты недвижимости, ранее приватизированные иным лицом, относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ, поскольку здания на спорном земельном участке ранее были приобретены именно в процессе приватизации государственного имущества.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В Определении от 01.10.2009 № 1129-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Определение от 01.10.2009 № 1129-О- О) Конституционный Суд Российской Федерации указал, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отметил следующее.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации также указал на то, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, признав, что для приобретения земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости и признал, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределённость оспариваемого


законоположения.

Кроме того, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 Определения от 01.10.2009 № 1129-О-О).

В связи с изложенным физическое лицо при приобретении им на основании гражданско-правовой сделки недвижимого имущества, которое ранее было отчуждено в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, наряду с коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, также является субъектом права выкупа земельного участка по льготной цене на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ.

Приведённая правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.07.2016 по делу № 310-ЭС16- 1609 по делу № А14-987/2015, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2019 года по делу № А53-13151/2018.

Из представленных в дело документов усматривается, что постановлением главы Администрации города Ростова-на-Дону от 03 сентября 1992 года № 1146 «О правовой перерегистрации существующих земельных участков и выдаче правовых документов» Ростовскому автовокзалу Ростовского производственного объединения (РПО) автовокзалов и автостанций представлен земельный участок площадью 1,1 га по пр. Шолохова, 116 в постоянное (бессрочное) пользование с оформлением и выдачей государственного акта на землепользование (пункт. 1.8).

Актом закрепления земельного участка № 322 от 16 ноября 1992 года, выполненным инженером-геодезистом Ростовского-на-Дону Управления городского кадастра и геодезии, в результате работ по инвентаризации земельного участка Ростовского производственного объединения автовокзалов и пассажирских станций на основании Постановления № 1146 от 03.09.1992 и с учётом фактически занимаемой площади произведено закрепление в натуре за землепользователем земельного участка в Пролетарском районе по адресу: просп. Шолохова, 116 площадью 1,1920 га (11920 м2).

Границы, площадь и месторасположение земельного участка отражены в Плане закрепления земельного участка от 16.11.1992 № 322.

На основании Постановления № 1146 от 03.09.1992 Ростовскому автовокзалу РПО автовокзалов и автостанций Администрацией города Ростова-на-Дону выдан Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землёй № РО-44-00411.

В феврале 1996 года Ростовский автовокзал РПО автовокзалов и автостанций преобразован в Государственное унитарное предприятие федеральной собственности «Ростовский автовокзал» (свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия № 2809 серия ГП-ПРФ от 05.04.1996).


Постановлением Главы администрации города Ростова-на-Дону от 21 августа 1996 года № 1274 часть земельного участка площадью 0,0134 га (134 м2), предоставленного ГУП Ростовский автовокзал, изъята и предоставлена ТОО «Магазин № 70», в результате чего площадь земельного участка автовокзала составила 1,1790 га (11790 м2).

01 августа 1997 года Комитетом по управлению государственным имуществом Ростовской области утверждён План приватизации Государственного унитарного предприятия «Ростовский автовокзал». Согласно Приложению № 1 к плану приватизации (Акт оценки стоимости зданий и сооружений) в состав приватизируемого имущества включены: здание автовокзала по пр. Шолохова, уличный туалет. Согласно п. 16 раздела II Плана приватизации, двухэтажное здание автовокзала, общественный туалет расположены в границах земельного участка площадью 1,1 га по адресу: <...>. На участке имеется асфальтовое покрытие всей территории.

В результате приватизации имущество ГУП «Ростовский автовокзал», находившееся в областной собственности, было передано в собственность вновь образованному открытому акционерному обществу (ОАО) «Ростдонавтовокзал» (свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия № 5605 серия АО-ПРФ от 20.08.1997).

В связи с переходом права собственности на здания и имущество автовокзала к ОАО «Ростдонавтовокзал» на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 16 июля 1998 года № 1389 в Государственный акт № РО-44-00411 были внесены соответствующие изменения в части наименования правообладателя и адреса местонахождения земельного участка. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,1790 га (11790 м2) по адресу: <...> перешло к ОАО «Ростдонавтовокзал».

Распоряжениями Департамента имущественно-земельных отношений города от 21.03.2005 № 481 «О заключении договора аренды земельного участка по адресу: пр. Шолохова, 126», от 08.04.2005 № 693 «Об изменении вида права на земельный участок по адресу: пр. Шолохова, 126» и от 25.05.2007 № 1972 «О заключении договора аренды земельного участка по адресу: пр. Шолохова, 126» было предусмотрено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Ростдонавтовокзал» на право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031402:25 площадью 1,1499 га (11499 м2).

20 ноября 2008 года между департаментом и ОАО «Ростдонавтовокзал» заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031402:25 площадью 11499 м2, расположенного по адресу: г. Ростов-на- Дону, просп. Шолохова, 126.

В 2021 году в связи с утверждением проекта планировки и межевания территории, в границах которой расположен автовокзал (постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 01.12.2020 № 1248 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории) в границах: ул. 26-я линия – пр-кт Шолохова – пер. Кривошлыковский – ул. Буйнакская, и проект межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031440:3»), земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031402:25 площадью 11499 м2, распоряжением департамента был разделён с сохранением в изменённых границах на два:


- земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031402:25 площадью 356 м2 (в изменённых границах) с разрешённым использованием «для эксплуатации автовокзала», расположенный за красной линией просп. Шолохова, находится в аренде заявителей в соответствии с ранее заключённым договором аренды;

- земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 м2, являющийся предметом настоящего спора, - находится в аренде заявителей на основании договора аренды от 23.03.2021 № 38130 для эксплуатации автовокзала сроком до 21.03.2054 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.08.2022 № 99/2022/489381214.

Таким образом, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 м2, образован (в результате последовательных изъятий и раздела) из земельного участка, ранее предоставленного правопредшественнику предпринимателей в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся в настоящее время в собственности предпринимателей. Право постоянного (бессрочного) пользования было в установленном законом порядке переоформлено на право аренды до 01.07.2012.

Кроме того, объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, и принадлежащие в настоящее время предпринимателям, были отчуждены их правопредшественнику («ОАО «Ростдонавтовокзал») из государственной собственности Ростовской области в результате приватизации.

Следовательно, в отношении спорного земельного участка имеются основания для продажи его предпринимателям по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (п. 2.2. ст. 3, п. 1 ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ).

Целью обращения в суд по настоящему делу является не только признание противоречащим закону решения об отказе в предоставлении земельного участка, но и понуждение департамента совершить предусмотренные законом и административным регламентом действия, направленные на заключение договора купли-продажи спорного участка, предусматривающего его передачу в общую долевую собственность предпринимателей.

Цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор не может быть заключён. Как видно из представленных документов и применимых к правоотношениям сторон норм земельного законодательства, земельный участок должен быть передан в собственность предпринимателям по специальной, льготной цене – 2,5% от кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 указано, что к целям обеспечения доступности правосудия и реализации права на судебную защиту относится своевременность восстановления нарушенных прав и законных интересов заинтересованного лица. Право подлежит восстановлению в том виде, в каком оно должно было возникнуть и существовать при соблюдении уполномоченным органом закона, если бы не было нарушено.

Поскольку решение суда по делу должно носить окончательный характер и приводить к восстановлению нарушенного права заявителя в полном объёме, требование истцов об установлении продажной цены земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, установленной на дату принятия департаментом оспариваемого решения об отказе в предоставлении земельного участка, подлежит удовлетворению.


Руководствуясь статьями 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2023 по делу № А5329502/2022 в части отказа в удовлетворении требования о признании незаконным решения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на- Дону, изложенного в письме от 03.08.2022 № 59.30-16347/17, отменить.

Признать незаконным решение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН <***>, ИНН <***>) об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН-616704667108, ОГРНИП-321619600251162) и индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН-616610645250, ОГРНИП-313619518900048) в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 м2, категория земель – «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для эксплуатации автовокзала», расположенного по адресу: <...>, изложенное в письме от 03 августа 2022 года № 59.30-16347/17, как несоответствующее статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН-<***>, ИНН-<***>) устранить допущенное нарушение: в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН-616704667108, ОГРНИП-321619600251162) и индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН-616610645250, ОГРНИП-313619518900048) подписанный со стороны департамента проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 м2 в общую долевую собственность, по ½ доле в праве каждому, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка, установленной на дату принятия решения об отказе 03.08.2022.

В остальной части решение суда оставить без изменения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи Н.В. Нарышкина

ФИО7