Постановление от 15 мая 2023 г. по делу № А76-7745/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1081/23

Екатеринбург

15 мая 2023 г.


Дело № А76-7745/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2023 г.


Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Полуяктова А.С., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, предприниматель, истец, заявитель жалобы)на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2022 по делу № А76-7745/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 по тому же делу.

Судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы предпринимателя ФИО1, назначенное на 28.03.2023, откладывалось применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 04.05.2023, о чем Арбитражным судом Уральского округа вынесено определение от 28.03.2023.

Для рассмотрения данной кассационной жалобы первоначально сформирован следующий состав суда: председательствующийСуспицина Л.А., судьи Полуяктов А.С., Купреенков В.А. Определением Арбитражного суда Уральского округа от 03.05.2023 в составе суда произведена замена судьи Купреенкова В.А. ввиду его нахождения в отпуске судьей Столяровым А.А. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение жалобы начато сначала.

Лица, участвующие в деле № А76-7745/2020, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 04.05.2023 приняли участие представители:

предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.01.2023);

акционерного общества «Тандер» (далее – общество «Тандер», общество, ответчик) – ФИО3 (доверенность от 06.04.2023№ 23АВ4025592).

Акционерное общество «Заречье» (далее – общество «Заречье»)не направило своих представителей в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенного лица не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От общества «Тандер» поступил в суд отзыв на кассационную жалобу. Отзыв с приложенными документами приобщен к материалам делана основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «Тандер», потребовав взысканияс общества следующих денежных сумм:

18 680 646 руб. арендной платы за период с 17.05.2019 по январь2020 г. за пользование имуществом по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15, а также1 251 592 руб. 52 коп. начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами с указанием на продолжение начисления процентов по день фактической уплаты долга,

1 757 378 руб. 40 коп. и 81 152 руб. в возмещение стоимости работ по устранению недостатков и приведению арендуемого имущества в первоначальное состояние и в возмещение расходов по оплате работпо составлению экспертных заключений.

Исковые требования изложены с учетом уточнения их размера в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Заречье».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2022 исковые требования предпринимателя ФИО1 удовлетворены частично: его пользу с общества «Тандер» взысканы 1 757 378 руб. 40 коп. в качестве компенсации стоимости работ по устранению недостатков и приведению возвращенного из аренды помещения в первоначальное состояние;в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований отменено, в удовлетворении требований предпринимателяФИО1 отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, настаивая на их отмене, принятии нового судебного актаоб удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясьна несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам делаи имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права (части 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы кассационной жалобы сводятся по существу к следующему.

Заявитель жалобы считает ошибочными, не соответствующими действительности, основанными на неправильном толковании положений закона, регулирующих спорные правоотношения, выводы судов первойи апелляционной инстанций о состоявшемся 17.05.2019 возврате ему спорного помещения обществом «Тандер». Ссылаясь на норму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель указывает на отсутствие у него обязанности принять спорное помещение из аренды, учитывая ненадлежащее состояние помещения, в этой связи настаивает на том, что отказ от подписания акта приема-передачи (возврата) имущества в рассматриваемом случае является правомерным. Кроме того, заявитель настаивает на том, что в результате действий общества помещение не только повреждено, но его площадь фактически уменьшена на 10,8 кв. м без соответствующих мероприятий по согласованию с арендодателем произведенной перепланировки в нарушение условий договора, узаконении изменений в технических характеристиках помещения. Последнее обстоятельство, по мнению заявителя, повлекло невозможность принятия помещения их аренды как утратившего те характеристики, сведенияо которых отражены в Едином государственном реестре недвижимостии в договоре аренды. Заявитель также обращает внимание на то, чтов публичном реестре запись об аренде не была погашена, общество «Тандер» необходимых к этому мер не принимает.

Заявитель жалобы выражает также несогласие с выводами апелляционного суда об отсутствии у предпринимателя ФИО1, ставшего собственником уже поврежденного обществом «Тандер» в период действия договора спорного помещения, права требования соответствующих убытков. То обстоятельство, ФИО1 является единственным акционером общества «Заречье», а покупная стоимость помещения при совершении внутрикорпоративной сделки была определена исходя из фактического состояния объекта на момент купли-продажи, из чего исходил апелляционный суд, не лишает предпринимателя, ставшего на место арендодателя по договору от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15, такого права.В обоснование своей правовой позиции заявитель указывает, чтов рассматриваемом случае имеет место быть нарушение договорного обязательства, стороной которого с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение стал ФИО1, принявший на себя от общества «Заречье» все права и обязанности арендодателя по договору. В противном случае общество «Тандер», допустившее нарушение условий договора, безосновательно освобождается от ответственности за свои виновные действия.

Помимо этого заявитель жалобы указывает на неправомерность отказа судов в удовлетворении иска в части требования о взыскании 81 152 руб.в возмещение расходов по оплате работ по составлению досудебных исследований технического состояния помещения, тогда как такие расходы были понесены в целях определения цены иска.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Тандер» просит оставить её без удовлетворения, считая приведенные в ней доводы несостоятельными, а постановление суда апелляционной инстанции законным.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов настоящего дела, между обществом «Заречье» и обществом «Тандер» был заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием от 02.03.2015№ ЧлФ/1062/15 (далее также – договор от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15, договор), предметом которого аренда нежилого помещения общей площадью 629,45 кв. м, являющегося частью нежилого помещения № 1 (магазин) общей площадью 1080,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу:<...> (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора объект аренды будет использоваться арендатором для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

В пункте 3.1.5 договора согласовано условие о том, что арендатор обязуется без письменного согласия арендодателя не производить в объекте аренды реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку, иные улучшения, не отделимые без вреда для объекта.

На основании пункта 3.2.4 договора все работы связанные с демонтажем фасадных или внутренних перегородок должны осуществляться только с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателям арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

Постоянная часть арендной платы составляет 650 000 (восемьдесят тысяч) руб. в месяц, без НДС. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энерго-принимающими устройствами. Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акт приема-передачи объекта. Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта. Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличениюна сумму НДС и считается установленной, включая НДС. Кроме того, арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно; путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункты 5.2.1, 5.2.3 договора).

Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, теплу, (до момента заключения арендаторам прямых договоров на коммунальные услуги) (пункт 5.3.1 договора).

По акту приема-передачи от 13.03.2015 объект передан обществом «Заречье» арендатору – обществу «Тандер».

Дополнительными соглашениями от 06.12.2016, от 01.10.2018к договору стороны изменили редакцию пункта 5.2.1 договора с указаниемна то, что постоянная часть арендной платы на период с 01.01.2017по 31.05.2021 составляет 400 000 руб., на период с 01.10.2018 по 30.09.2019 – также 400 000 руб.

Право собственности на объект аренды 05.12.2018 перешло к предпринимателю ФИО1, о чем последний уведомил общество «Тандер» соответствующим письмом.

На основании пункта 6.5 договора общество «Тандер» 17.04.2019 уведомило предпринимателя об одностороннем отказе от исполнения договора от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15 по причинам, не указанным в пункте 6.4 договора, за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения настоящего договора, а также о дате передачи объекта.

В ответном письме от 18.04 2019 исх. № 96 предпринимательФИО1 сообщил обществу о том, что обозначенное уведомлениебыло ему (предпринимателю) вручено 17.05.2019 (квитанция службы DIМЕХ), в связи с чем датой прекращения договора может являться дата 17.05.2019.

Таким образом, сторонами была согласована дата передачи объектаиз аренды 17.05.2019, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 17.05.2019, в котором ФИО1 сделал собственноручно отметку с датой и подписью с расшифровкой.

Судами установлено, что предприниматель ФИО1 17.05.2019 прибыл на объект и принял участие в составлении указанного акта приема-передачи, в акте им были отмечены следующие замечания:«…в предлагаемом варианте настоящий акт не может быть подписан ввиду наличия существенных замечаний к состоянию помещения, которые комиссионно установлены сторонами на объекте и отражены в отдельном акте осмотра от 17.05.2019. Помещение из аренды на данный моментне принято до устранения недостатков». Акт приема-передачи от 17.05.2019 предпринимателем в итоге не был подписан.

В материалы дела представлен акт обследования объекта от 16.05.2019, составленный по заказу предпринимателя ФИО1 независимым экспертом-специалистом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и управления недвижимым имуществом» (далее – общество «Центр экспертизы и управления недвижимым имуществом»). Данным актом, направленным в адрес общества «Тандер» с письмом от 30.05.2019 для подписания, зафиксировано осуществление арендатором несогласованных и незаконных перепланировок арендуемого помещения.

По результатам строительно-технической экспертизы объекта обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы зданий сооружений» (далее – общество «Центр экспертизы зданий и сооружений») по заказу предпринимателя ФИО1 было подготовлено от 16.05.2019,в котором приведена калькуляции восстановительных ремонтных работ.

Совокупные расходы предпринимателя по оплате работпо составлению акта обследования от 16.05.202019 и заключенияот 14.10.2019 составили 81 152 руб.

Полагая, что договор от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15 не прекратил своего действия ввиду несоблюдения арендатором надлежащих мер по возврату помещения из аренды, предприниматель «Асмус» направилв адрес общества «Тандер» претензионное уведомление от 25.07.2019с требованием об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате с учетом начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом «Тандер» обязательств по договору от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15 и несение убытков, предприниматель «Асмус» обратился в суд с настоящим иском, поскольку направленное в адрес общества досудебное претензионное уведомлениеот 07.11.2019 было оставлено без ответа и удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования о взыскании арендной платы за пользование помещением с учетом начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первойи апелляционной инстанций исходили из доказанности материалами дела факта возврата помещения ответчиком истцу путем направления ключейпо почте, а также доказанности оплаты арендной платы за период фактического использования объекта.

Удовлетворяя иск в части требования о взыскании компенсации стоимости работ по устранению недостатков и приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние (1 757 378 руб. 40 коп.), суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела совокупности обстоятельств, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, доказанности необходимости проведения работ про приведению арендуемого ответчиком помещения в первоначальное состояние и стоимости этих работ. Размер убытков определен судом по результатам проведенной по делу судебной экспертизы в соответствии с заключением от 30.09.021№ 513-09.2021.

В возмещении истцу расходов по оплате досудебных исследованийв сумме 81 152 руб. судом первой инстанции отказано, поскольку акт обследования объекта от 16.05.2019 и заключение от 16.05.2019с калькуляцией восстановительных ремонтных работ были подготовленына стадии сбора доказательств по инициативе стороны и не связаны непосредственно с рассмотрением дела в суде, не были положено в основу решения.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанциив части удовлетворенных требований, принимая решение об отказев удовлетворении иска в полном объеме, исходил из того, что истец, принимая спорное помещение в собственность, обладал информацией об имеющихся повреждениях, тем самым выразил согласие с наличием на объекте повреждений и со стоимостью объекта, определенной с учетом его фактического состояния.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа приходит к следующим выводам.

Учитывая, что спорные правоотношения сторон возниклииз договора от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15, который по своей правовой природе является договором аренды, суды верно указали, что правовое регулирование таких правоотношений осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента её возврата.

Практика применения приведенных норм закона об аренде определенав числе прочего информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу норм статьи 310 и пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора допускается в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили и не оспаривается сторонами, что основании пункта 6.5 договора ответчик (арендатор) 17.04.2019 уведомил истца (арендодателя)об одностороннем отказе от исполнения спорного договора по причинам,не указанным в пункте 6.4 договора, сообщив об этом истца за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения настоящего договора, а такжео дате передачи объекта.

Отказ ответчика от исполнения договора признан судами с учетом приведенных выше положений закона, регулирующих изменение и расторжение договора, соответствующим условиям договора.

При этом суды, приняв во внимание представленную в дело переписку сторон по вопросу о досрочном прекращении договора, детально исследовав последующие действия сторон при составлении акта приема-передачи имущества от 17.05.2019, установили также, что датой прекращения договораи возврата имущества из аренды является дата 17.05.2019, несмотря на то, что истец от принятия имущества из аренды и подписания акта возврата отказался ввиду наличия существенных замечаний к техническому состоянию помещения.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательствапо правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе карточки регистрации контрольно-кассовой техники, ответ ИФНС от 16.05.2022 № 16-08/013569, отчет о закрытии смены, договор от 01.09.2018 № ЧлФ/46616/18, перечень охраняемых объектов, акты сдачи-приемки оказанных услуг, платежные поручения, оборотно-сальдовую ведомость по счету «60» за апрель – май 2019 г., а также объявление истцао сдаче в аренду, суды обоснованно указали, что с момента прекращения договора (17.05.2019) спорное помещение обществом «Тандер»не использовалось, ключи от помещения в связи с отказом истца от их приема, были направлены в адрес истца, получены последним 21.05.2019, при этом оплата арендной платы за май 2019 г. была произведена обществом «Тандер» в полном объеме с учетом времени фактического использования помещения.

При установленных по делу обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания с общества «Тандер» в пользу предпринимателя ФИО1 арендной платы за период с 17.05.2019 по январь 2020 г. а также процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов в указанной части согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», а также с разъяснениями, изложенными в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу которых арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Иного, вопреки доводам кассационной жалобы, из материалов делане следует.

Достаточных оснований для переоценки указанных выше выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда округа не имеется.

Ненадлежащее состояние сдаваемого из аренды имущества (в том числе, какие-либо его повреждения, несогласованное с арендодателем изменение технических характеристик) свидетельствует о нарушении арендатором соответствующих обязательств, влекущих предусмотренную законом ответственность (в частности, в виде убытков), но не является основанием для отказа в принятии вещи и продлении в связи с этим периода пользования ей.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы, касающиеся технического состояния объекта аренды в момент его передачи, не принимаются судом округа в качестве основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов в соответствующей части.

Ссылки в кассационной жалобе на наличие в ЕГРН непогашенной записи об аренде в пользу общества «Тандер» на основании спорного договора отклоняются судом округа как не имеющие существенного значения. С учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств прекращения договора в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие в ЕГРН записиоб аренде не свидетельствует о существовании между сторонами договорных отношений по поводу помещения.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований и принимая решение об отказе в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 о взыскании убытков в сумме1 757 378 руб. 40 коп., апелляционный суд исходил из того, что истец, приобретая спорное помещение в собственность у общества «Заречье», как его единственный акционер безусловно обладал информацией об имеющихся повреждениях помещений, его перепланировке, тем самым выразил согласие с данными обстоятельствами и со стоимостью объекта, определенной с учетом его фактического состояния.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, в силу закона, вне зависимости от волеизъявления арендатора, приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019).

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса. Возмещение убытковв полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Общим основанием для применения гражданско-правовой ответственности, установленным статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правонарушение – противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее субъективные права других участников гражданских правоотношений. При этом, для возложения на причинителя вреда имущественной ответственности необходимо установление совокупности следующих условий: наличие ущерба, доказанность его размера, установление противоправности поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшим ущербом.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 стать 1064 названного Кодекса). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

При исследования фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что право собственности предпринимателя ФИО1 (покупатель) на спорное помещение по адресу: <...> д. 160-а, – возникло в результате заключения с обществом «Заречье» (продавец) договора купли-продажи от 30.11.2018, при этом в пункте 1.5 указанного договора отражено, что на дату его подписания существуют следующие ограничения (обременения) права: аренда в пользу общества «Тандер» на срок с 13.03.2015 на 10 лет.

Переход права собственности на помещение к предпринимателю зарегистрирован в публичном реестре в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что передача помещенияв собственность покупателя оформлена актом приема-передачиот 30.11.2018, в пункте 3 которого указано, что одновременно с передачей нежилого помещения продавец передает покупателю: копию договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 02.03.2015№ ЧлФ/1062/15 с приложениями и дополнительными соглашениями к нему; копию письма общества «Заречье» от 28.04.2015 № 47 (вх. от 28.04.2015№ 252) с подтверждением обязательства арендатора провести фасад арендуемого помещения в первоначальный вид при расторжении договора; копию гарантийного ответа общества «Тандер» (на письмо от 28.04.2015№ 47) с подтверждением обязательства арендатора привести фасад арендуемого помещения в первоначальный вид при расторжении договора.

Наличие повреждений помещения в период аренды по вине арендатора, перепланировка и переоборудование помещения в отсутствие на это согласия арендодателя в соответствии с условиями спорного договора, подтверждены материалами дела в полной мере, в том числе экспертным заключениемот 30.09.2021 № 513-09.2021, выполненным по результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, ответчикомс представлением убедительных аргументов и доказательствне опровергнуто.

Экспертное заключение от 30.09.2021 № 513-09.2021 судами первой и апелляционной инстанций обоснованно признано надлежащим доказательством по делу. Указанным заключением установлена объективная необходимость восстановления помещения в первоначальном виде в целях его эксплуатации, стоимость устранения изменений в техническом состоянии помещения в целях приведения его в первоначальное состояние, существовавшего на момент заключения договора от 02.03.2015№ ЧлФ/1062/15 и передачи его арендатору 13.05.2015 определена в сумме1 757 378 руб. 40 коп.

При установленных по делу обстоятельствах, учитывая приведенные выше положения об основаниях для применения гражданско-правовой ответственности, положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод апелляционного суда об отсутствии у предпринимателя ФИО1 права взыскания с общества «Тандер» убытков в виде компенсации стоимости работ по устранению недостатков и приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние в сумме1 757 378 руб. 40 коп исходя лишь из того, что на момент заключения договора купли-продажи и принятия от общества «Заречье» объекта недвижимости предприниматель обладал информацией о состоянии данного объекта, а также о наличии недостатков в нем, является ошибочным.

С учетом изложенного суд округа полагает, что у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции в обозначенной части и отказа в удовлетворении исковых требованийо взыскании убытков.

Ссылки общества «Тандер» на иную судебную практику отклоняется, поскольку судебные акты приняты по делам с иными фактическими обстоятельствами.

Исковые требования предпринимателя ФИО1 о взыскании компенсации стоимости работ по устранению недостатков и приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние в сумме1 757 378 руб. 40 коп. судом первой инстанции правомерно удовлетворены.

Пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду округа предоставлено право по результатам рассмотрения кассационной жалобы оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку судом первой инстанции на основании исследования представленных в дело доказательств верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта не допущено, а также принимая во внимание неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права и ошибочность сделанных им выводов, что в итоге привело к неправильному разрешению спора по существу, постановление апелляционного суда подлежит отмене в части, касающейся отказа в удовлетворении требований истца – предпринимателя ФИО1 о взыскании с ответчика – общества «Тандер» стоимости работ по устранению недостатков и приведению помещения в первоначальное состояние в сумме 1 757 378 руб. 40 коп., а также в части распределения судебных расходов на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе, решение суда первой инстанции в данной части – оставлению в силе.

Вместе с тем с выводом об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя ФИО1 о возмещении расходов по оплате работ по составлению акта обследования объекта от 16.05.2019 и заключения от 16.05.2019 с калькуляцией восстановительных ремонтных работ суд округа согласиться не может.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Таким образом, вышеуказанный перечень судебных издержекне является исчерпывающим; к таковым могут быть отнесены и расходы, понесенные в связи с собиранием доказательств.

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление Пленума № 1) судебными издержками могут быть признаны расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости и допустимости.

Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

При этом лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума № 1).

Принимая во внимание приведенные положения закона и разъяснения, выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о возмещении расходов по оплате работ по составлению акта обследования объекта от 16.05.2019 и заключения от 16.05.2019 с калькуляцией восстановительных ремонтных работ со ссылкой на то, что данные документы были подготовлены на стадии сбора доказательств по инициативе стороны и не связаны непосредственно с рассмотрением дела в суде, не были положено в основу решения, нельзя признать законными, поскольку обращение истца к независимым экспертам для составления заключения о техническом состоянии помещения и калькуляции восстановительных ремонтных работ было необходимо для реализации права на обращение в суд, определения цены предъявленного в суд иска.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно статьям 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле,в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие обстоятельства не установлены; устанавливает, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.В мотивировочной части решения судом должны быть изложены доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы суда в пользу принятого решения, мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование требований и возражений доводы.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами,не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций названные требования в полной мере не соблюдены, суд округа приходит к выводу, что обжалуемые решение и постановление в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 о возмещении расходов на оплату досудебных исследований приняты без учета правовых позиций, изложенных в пункте 2 постановления Пленума № 1.

При таких обстоятельствах, учитывая, что указанные недостаткине могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов и определении их размера, для чего должны быть исследованы доказательства, предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций ранеене являвшиеся, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в части, касающейся отказа в удовлетворении требований истца – предпринимателя ФИО1 о взыскании с ответчика – общества «Тандер» 81 152 руб. в возмещение расходов на проведение досудебных исследований, с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о взыскании судебных расходов, дать оценку всем доводам сторон и представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности при правильном распределения бремени доказывания между сторонами спора и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практикой.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлинепо кассационной жалобе суд округа не рассматривает, посколькуна основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 по делу № А76-7745/2020 Арбитражного суда Челябинской области отменить в части, касающейся отказа в удовлетворении требований истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании с ответчика – акционерного общества «Тандер» стоимости работ по устранению недостатков и приведению помещения в первоначальное состояние в сумме 1 757 378 руб. 40 коп., а также в части распределения судебных расходов на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе. В указанной части оставить решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2022 по делу№ А76-7745/2020 в силе.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2022 по делу № А76-7745/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 по тому же делу отменить в части, касающейся отказа в удовлетворении требований истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании с ответчика – акционерного общества «Тандер» 81 152 руб. в возмещение расходов на проведение досудебных исследований. Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2022 по делу № А76-7745/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 по тому же делу в части, касающейся отказа в удовлетворении требований истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании с ответчика – акционерного общества «Тандер» задолженности по арендной плате в сумме 18 680 646 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 251 592 руб. 52 коп. с продолжением начисления процентов по день фактической уплаты долга, оставить в силе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Л.А. Суспицина


Судьи А.С. Полуяктов


А.А. Столяров