Постановление от 20 января 2020 г. по делу № А60-22269/2019

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-18188/2019-ГК
г. Пермь
20 января 2020 года
Дело № А60-22269/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2020 года. Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истцов, общества с ограниченной ответственностью «Вектор», индивидуального предпринимателя Вязко Владимира Ивановича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 октября 2019 года

по делу № А60-22269/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН 1086630000181, ИНН 6630012285), индивидуального предпринимателя Вязко Владимира Ивановича (ОГРНИП 306963031100020, ИНН 663001011118)

к Администрации городского округа «Город Лесной»

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа город Лесной»

об изменении условий договора купли-продажи, установил:


Истцы, общество с ограниченной ответственностью «Вектор», индивиду- альный предприниматель Вязко Владимир Иванович, обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации городского округа «Город Лесной» (далее – ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилых помещений N 03-01/426 от 15.03.2016 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ), в следующий редакции:

1. пункт 1 договора № 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года дополнить пунктом 5 следующего содержа- ния: с момента государственной регистрации права собственности на здание покупателем одновременно переходит право постоянного пользования земель- ным участком, котором расположено здание ресторана.

2. пункт 3 договора N 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года изложить в следующей редакции: "Имуще- ство продано за 27 327 650 рублей (двадцать семь миллионов триста двадцать семь тысяч шестьсот пятьдесят рублей 00 копеек), без учета НДС 18%. НДС покупателем не уплачивается в соответствии с п. п. 12 п. 2 статьи 146 Налого- вого кодекса Российской Федерации. Реквизиты для перечисления денежных средств в местный бюджет городского округа "Город Лесной": Банк получате- ля: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001; Счет получа- теля: 40101810500000010010; Получатель: ИНН 6630001702 / КПП 663001001 УФК по Свердловской области (КУИ); Код бюджетной классификации: 90211402043040001410 (Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов (за исключением имущества муниципаль- ных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципаль- ных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основ- ных средств по указанному имуществу (доходы от реализации объектов нежилого фонда иного имущества, находящегося в собственности городских окру- гов). Код ОКТМО: 65749000.

Оплата стоимости имущества производится в сроки, установленные гра- фиками платежей. Графики платежей является неотъемлемой частью настояще- го договора. Срок окончательной оплаты: "20" марта 2023 года.

Имущество продается по цене в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателями в рассрочку, согласно графикам (Приложение N 2, 3 к Договору), учитывая соглашение, заключенное между покупателями.

На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, которая составляет 8,25 процентов годовых.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следую- щим образом:

Пр = (О x Д x 1/3 ставки рефинансирования): (365 (366) x 100)


Где, Пр - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному долгу, Д - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 (366) - фактические дни в году

Оплата процентов по настоящему договору производится покупателями одновременно с оплатой по графику.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателями само- стоятельно в текущем месяце до 20 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя (ей).

При досрочном погашении части основного долга покупатель(и) произво- дит(ят) ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму за- долженности по основному долгу.

"Оплата стоимости имущества производится с рассрочкой платежа сроком на 84 месяца, окончательный срок оплаты 20 марта 2023 года. ООО "Вектор" ежемесячный платеж осуществляет в размере 176 003, 08 (сто семьдесят шесть три) рублей 08 копеек, а Вязко Владимир Иванович ежемесячный платеж осу- ществляет в размере 149 326, 08 (сто сорок тысячи сто восемьдесят один) рублей 19 копеек".

3. Приложения к договору N 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года N 2 и N 3 изложить в новой редакции (согласно иску л.д.133-137).

4. Настоящие дополнительное соглашение применяется к отношению сторон с момента заключения договора N 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года.

5. Во всем остальном условия договора N 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года сохраняют свою силу.

6. Настоящие дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания.

7. Настоящее соглашение составлено в четырех экземплярах, имеющих одинаковую силу, по одному экземпляру сторонам настоящего соглашения, четвертый для государственной регистрации.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего ли- ца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа город Лесной».

Решением арбитражного суда от 18.10.2019 (резолютивная часть от 11.10.2019) в иске отказано.

Решение суда от 18.10.2019 обжаловано истцами в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истцы ссылаются на то, что судом первой инстан-


ции не указано основание отказа во внесении изменений в пункт 1 договора. Также истцы не согласны с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок не является предметом сделки. Указывают, что при заключении договора полагали, что стоимость здания включает стоимость земельного участка, что также следует из текста отчета № 77-7/15 от 10.12.2015, положений статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Также указывают, что заключенный договор купли-продажи не является пуб- личным договором, договор подлежал заключению не позднее 06.11.2014, ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) должна быть установлена в размере 8,25 %. Истцы просят решение суда отменить, иск удовлетворить.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на отсутствие установленных статьей 451 ГК РФ оснований для изменения договора. Просит оставить решение суда без изменения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках реализации арендаторами преимущественного прав на приобретение арендуемого имущества между Городским округом "Город Лесной" в лице МКУ "Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа "Город Лесной" (в настоящее время ГО г. Лесной в лице Администрации городского округа "Город Лесной", продавец) и ООО "Вектор", индивидуальным предпринимателем Вязко В.И. (покупатели) заключен договор N 03-01/426 купли-продажи нежилого здания от 15.03.2016, в соответствии с которым про- давец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность нежилое здание ресторана, расположенное по адресу: Свердловская обл., городской округ "Город Лесной", ул. Сиротина, д. 1, общей площадью 1 694,6 кв.м, год ввода в эксплуатацию - 1963, что подтверждается кадастровым паспортом на нежилое здание.

В соответствии с пунктом 3 договора имущество продано за 28 277 000 руб. Также данным пунктом определено, что на сумму основного долга, начис- ляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения (Постановления администрации ГО «Город Лесной» от 14.03.2016 № 353) об условиях приватизации муниципального имущества).

В связи с отказом ответчика во внесении изменений в условия указанного договора, истцы обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.


Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для от- мены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или растор- жения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено до- говором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они измени- лись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отлича- ющихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не до- стигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изме- нившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть рас- торгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен по тре- бованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересо- ванной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы то- го, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев де- лового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В обоснование требований о внесении изменений в договор в части ставки рефинансирования ЦБ РФ, исходя из размера которой на сумму долга начисля- ются проценты по договору, истцы ссылаются на то, что ответчик совершил действия по заключению договора купли-продажи позднее регламентированно- го Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципаль- ной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринима- тельства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) срока,


что установлено решениями суда по делам N А60-42892/2017, N А60- 18078/2017: вместо 06.11.2014 договор заключен 15.03.2016, по состоянию на 06.11.2014 ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 8,25% годовых, а на момент заключения договора - 11% годовых.

Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Как правомерно указал суд первой инстанции, сведения о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ в соответствующие периоды, о ее изменении явля- ются общедоступными. Истцы о разногласии по этим условиям договора от- ветчику не заявили. Следовательно, подписав договор, истцы выразили согла- сие с размером ставки рефинансирования ЦБ РФ, применяемой при расчете начисляемых на сумму долга процентов.

В обоснование требований о внесении изменений в пункт 3 договора, при- ложения N 2, 3 к договору истцы указали на то, что при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в стоимость выкупа помещений входила стоимость земельного участка в размере 9 493 000 руб., что следует из текста отчета N 77-7/15 от 10.12.2015 "Об оценке рыночной стоимости нежилого здания ресторана, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Сиротина, д. 1", выполненного индивидуальным предпринимателем Дудиной Е.Ю.

В разделе 7.4.2. "Определение стоимости объекта недвижимости" отчета на странице 16 указано, что стоимость нежилого здания ресторана, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Сиротина, д. 1, определенная затратным подходом на 28.10.2015 г., с учетом износа и стоимостью права аренды земельного участка, без учета НДС, равна: Сзатр. + паз.у = 23 837 000 + 9 493 000 = 33 330 000 руб. На стр. 24 отчета итого стоимость здания определя- ется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты и равна 28 277 000 руб., рыночная стоимость здания без учета стоимости земельного участка равна 27 327 650 руб.

Истцы считают, что поскольку пунктом 1 статьи 2 и пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного закона Российской Федерации" стоимость выкупа земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений в данном случае составляет два с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, то в рассматриваемом случае стоимость выкупа земельного участка составит 237 325 рублей (9 493 000 руб. x 2,5% = 237 325 руб.), то есть стоимость земельного участка, включенная в стоимость здания, в сорок раз превышает стоимость, по которой данный земельный участок должен быть продан. Стоимость земельного участка должна быть исключена из стоимости объекта недвижимости, поскольку Семнадцатым арбитражным апелляционным


судом в постановлении N 17АП-16903/2018-ГК от 11.12.2018 и Арбитражным судом Уральского округа в постановлении N Ф09-9/19 от 06.03.2019, установлено, что земельный участок не является предметом сделки. Следовательно, по расчету истца рыночная стоимость непосредственно здания ресторана на момент заключения договора купли-продажи составит 27 327 650 руб.

При оценке этих доводов истцов суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъ- екты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимуще- ственным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, уста- новленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно абзацу 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимо- стью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен- ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы- чайные обстоятельства.

Как следует из отчета N 77-7/15 от 10.12.2015, оценщиком была определе- на рыночная стоимость нежилого здания ресторана, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Сиротина, д. 1. Рыночная стоимость земельного участка в указанном отчете оценщиком не определялась.

При этом судом первой инстанции учтено, что приобретение покупателями права собственности на земельный участок не являлось предметом договора, что установлено постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.03.2019 по делу N А60-40722/2018. В связи с чем, цена земельного участка при заключении договора купли-продажи не устанавливалась, доводы апелляционной жалобы в этой части признаются необоснованными.

Поскольку истцами не доказано наличие совокупности условий, преду- смотренных статьей 451 ГК РФ и являющейся основанием для внесения изменений в договор купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не указано основание отказа во внесении изменений в пункт 1 договора, судом апелляционной инстанции отклоняются. Судом первой инстанции установлено отсутствие предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для внесения в договор всех заявленных изменений, в том числе, изменений в пункт 1 договора.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке закон- ных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рас-


смотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, а потому не могут служить поводом для его отмены.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм матери- ального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 18.10.2019 является за- конным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истцов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 октября 2019 го- да по делу № А60-22269/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного произ- водства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Т.Л. Зеленина

Судьи М.А. Полякова

Ю.В. Скромова

C155458584902209302@