Постановление от 19 декабря 2017 г. по делу № А09-9127/2015

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула

Дело № А09-9127/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13.12.2017

Постановление изготовлено в полном объеме 19.12.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Стахановой В.Н., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Брянск, ОГРНИП 311325624300254, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 20.12.2016), ФИО2 (выписка из ЕГРЮЛ), в отсутствие заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), третьих лиц – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области» (г. Брянск), ФИО4 (г. Брянск), извещённых надлежащих образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2017 по делу № А09-9127/2015 (судья Копыт Ю.Д), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – заинтересованное лицо, управление, управление Росреестра по Брянской области) о признании недействительными решений, выраженных в сообщениях от 27.04.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание – объект незавершенного строительства:

- кадастровый номер 32:28:0023603:173, нежилое здание – объект незавершенного

строительства, назначение нежилое, площадь 2045 кв.м, адрес: Брянская обл.. г.Брянск,

<...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-746;

- кадастровый номер 32:28:0023603:172, нежилое здание – объект незавершенного

строительства, назначение нежилое, площадь 284 кв.м., адрес: Брянская обл.. г.Брянск, <...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-744;

- кадастровый номер 32:28:0023603:166, нежилое здание – объект незавершенного

строительства, назначение нежилое, площадь 184 кв.м, адрес: Брянская обл.. г.Брянск, <...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-747;

- кадастровый помер - 32:28:0023603:167, нежилое здание – объект незавершенного

строительства, назначение нежилое, площадь 88 кв.м., адрес: Брянская обл., г.Брянск, <...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-745 и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на спорные объекты (с учетом уточнения заявленных требований).

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области» и ФИО4 (г. Брянск).

Решением Арбитражного суда Брянкой области от 06.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным решением индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что указание в договоре кадастровых номеров объектов, ссылка на свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на указанное имущество позволяют определенно установить передаваемое покупателю имущество, в связи с чем оснований для отказа в заявленных требованиях у суда не имелось.

Кроме того, ссылается на статью 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор купли-продажи от 14.03.2015 и дополнительное соглашение к нему содержит наименования, адреса, стоимость и кадастровые (условные) номера каждого отчуждаемого по нему объекта недвижимости. Разногласий по поводу передаваемых объектов недвижимости между продавцом и покупателем не имеется.

По мнению апеллянта, при наличии заключенного и исполненного сторонами договора купли - продажи у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права по указанным основаниям.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие в ЕГРН сведений о земельных участках, на которых расположены спорные объекты незавершенного строительства, является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. При этом судом первой инстанции не был исследован вопрос о том, когда и на каких основаниях после выдачи ФИО4 свидетельств о государственной регистрации права, в ЕГРН были внесены изменения в сведения о наименовании объектов недвижимого имущества.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области» в отзыве на апелляционную жалобу также просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения

ФИО4 отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представители управления Росреестра по Брянской области, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области», ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей указанных лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости с кадастровыми номерами:

- 32:28:0023603:173, нежилое здание – объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 2045 кв.м., адрес: Брянская обл.. г. Брянск, <...>; документы предоставлены 14.03.015 № 32/001/014/2015-746;

- 32:28:0023603:172, нежилое здание – объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 284 кв.м., адрес: Брянская обл. г. Брянск, <...>; документы предоставлены 14.03.2015 № 32/001/014/2015-744;

- 32:28:0023603:166, нежилое здание – объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 184 кв.м.. адрес: Брянская обл. г. Брянск, <...>; документы предоставлены 14.03.2015 № 32/001/014/2015-747;

- 32:28:0023603:167, нежилое здание – объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 88 кв.м., адрес: Брянская обл., г. Брянск, <...>; документы предоставлены 14.03.2015 № 32/001/014/2015-745.

Решениями от 27 апреля 2015 года в регистрации по данным заявлениям предпринимателю отказано, что подтверждается сообщениями об отказе в государственной регистрации.

Основаниями для отказа в осуществлении государственной регистрации права, согласно сообщениям, послужило следующее.

В качестве правоустанавливающих документов заявителем представлены: договор купли-продажи от 14.03.2015, акт передачи недвижимости от 14.03.2015, дополнительное соглашение от 07.04.2015 к договору купли-продажи от 14.03.2015, согласно которых продавец (ФИО4) продал, а покупатель (ФИО2) приобрел в собственность недвижимое имущество с указанием наименования - нежилое здание.

Однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется действующая запись за № 32-32-01/093/2014-070 от 07.11.2014 на объекты недвижимого имущества с указанием наименования - объект незавершенного строительства, назначение объекта - объект незавершенного строительства.

В связи с чем управление Росреестра по Брянской области решило, что указанные противоречия в описании объектов не позволяют однозначно идентифицировать предмет договора, что препятствует проведению государственной регистрации.

Кроме того, управление Росреестра по Брянской области в решениях об отказе указывает также на то, что в представленных правоустанавливающих документах отсутствует информация о земельном участке (участках), на котором расположены объекты, а в п. 1.6 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 14.03.2015 указаны ориентировочные сведения (без указания адреса, общей площади, кадастрового номера) о земельном участке, которые не позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект.

Полагая, что отказы управление Росреестра по Брянской области в регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и отзывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из то, что противоречия и неоднозначность в описании объекта не позволяют однозначно идентифицировать предмет договора, сведения указанные в свидетельствах о государственной регистрации права собственности от 07.11.2014, 09.02.2015, 19.02.2015 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 32:28:0023603:173, 32:28:0023603:172, 32:28:0023603:166, относительно наименования объектов права – нежилое здание, не соответствует действительности, так как данные объекты недвижимости являются объектами незавершенного строительства.

Кроме того, в представленных обществом правоустанавливающих документах отсутствует информация о земельном участке (участках), на котором расположены объекты недвижимости, а в п. 1.6 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 14.03.2015 указаны ориентировочные сведения (без указания адреса, общей площади, кадастрового номера) о земельном участке.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в совокупности с несоответствием представленных документов требованиям действующего законодательства противоречия и неоднозначность в описании объекта, препятствуют проведению заявленной государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ст. 201 АПК РФ для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности до 01.01.2017 был урегулирован Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона № 122-ФЗ; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом № 122-ФЗ, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях: если

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства(абзац 4 пункта 1);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1);

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац 11 названного пункта).

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Как установлено судом, между ФИО4 (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 14.03.2015, по условиям которого продавец продал в собственность покупателя, а покупатель приобрел в собственность следующее имущество, в частности, здания (сооружения):

– с кадастровым номером - 32:28:0023603:173, нежилое здание, нежилое, площадью 2 045 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

– с кадастровым номером - 32:28:0023603:172, нежилое здание, нежилое, площадью 284 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

– кадастровым номером - 32:28:0023603:166, нежилое здание, нежилое, площадью 184 кв.м., расположенное по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

– с кадастровым номером - 32:28:0023603:167, нежилое здание, нежилое, площадью 88 кв.м, расположенное по адрес: Брянская обл., г. Брянск, <...>.

На момент заключения договора указанное имущество принадлежит продавцу ФИО4) на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности, выданными Управлением Росреестра по Брянской области:

номер свидетельства 32-АЖ № 679247, дата выдачи 19.02.2015 (повторное взамен свидетельства от 07.11.2014), в котором указано: вид права - собственность, кадастровый номер 32:28:0023603:173, нежилое здание, нежилое, площадь 2 045 кв.м, адрес: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

номер свидетельства 32-АЖ № 640296, дата выдачи 07.11.2014, в котором указано: вид права - собственность, кадастровый номер 32:28:0023603:172, нежилое здание, площадь 284 кв.м, степень готовности 40 %, адрес: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

номер свидетельства 32-АЖ № 640295, дата выдачи 07.11.2014, кадастровый номер 32:28:0023603:166, нежилое здание, нежилое, площадь 184 кв.м., степень готовности 40 %, адрес: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

номер свидетельства 32-АЖ № 640213, дата выдачи 07.11.2014, кадастровый номер 32:28:0023603:167, объект незавершенного строительства, нежилое, площадь 88 кв.м, степень готовности 40 %, адрес: Брянская обл., г. Брянск, <...> о чем в ЕГРП 07.11.2014 сделаны соответствующие записи регистрации.


Факт передачи спорных объектов покупателю подтверждается передаточным актом от 14.03.2015, подписанным сторонами без замечаний.

Предприниматель ФИО2 (покупатель) и ФИО4 (продавец) 14.03.2015 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, приложив к ним договор купли - продажи от 14.03.2015 и передаточный акт от 14.03.2015, о чем свидетельствуют расписки в получении документов на государственную регистрацию.

Уведомлениями от 26.03.2015 № 32/001/014/2015-746, № 32/001/014/2015-744, № 32/001/014/2015-747, № 32/001/014/2015-745 государственная регистрация приостановлена управлением Росреестра по Брянской области. В обоснование приостановления управление ссылается на то, что в договоре купли - продажи от 14.03.2015 указано недвижимое имущество наименование - нежилое здание, назначение - нежилое, однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись наименование - объект незавершенного строительства, назначение - нежилое. При этом указанные противоречия в описании объекта не позволяют однозначно идентифицировать предмет договора. Кроме того, в договоре купли-продажи не указаны сведения о том, на каком земельном участке расположены отчуждаемые объекты недвижимости.

В уведомлении о приостановлении регистрации права заявителю предложено представить в орган регистрации прав дополнительные документы, в котором будут указаны испрашиваемые сведения.

Заявителем 11.04.2015 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области переданы следующие документы:

– дополнительное соглашение от 07.04.2015 к договору купли-продажи от 14.03.2015, в котором указано, что с целью внесения уточнений в договор купли-продажи от 14.03.2015 стороны установили, что продавец продал, а покупатель приобрел в собственность покупателя следующее имущество, в частности, здания (сооружения) незавершенного строительства:

с кадастровым номером - 32:28:0023603:173, нежилое здание, нежилое, площадью 2 045 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

с кадастровым номером - 32:28:0023603:172, нежилое здание, нежилое, площадью 284 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

с кадастровым номером - 32:28:0023603:166, нежилое здание, нежилое, площадью 184 кв.м., расположенное по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

с кадастровым номером - 32:28:0023603:167, нежилое здание, нежилое, площадью 88 кв.м, расположенное по адрес: Брянская обл., г. Брянск, <...>

– кадастровые паспорта на спорные объекты незавершенного строительства, выданные 03.04.2015 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Уведомлениями от 27.04.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности (сообщения об отказе в государственной регистрации № № № 32/001/014/2015-744, № 32/001/014/2015-745, 32/001/014/2015-746, № 32/001/014/2015-747) на спорные объекты на основании абзаца 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Отказ в государственной регистрации мотивирован установлением в ходе проведения правовой экспертизы противоречий в описании объектов, что не позволяют однозначно идентифицировать предмет договора, а также отсутствием в представленных правоустанавливающих документах информации о земельном участке (участках), на котором расположены спорные объекты.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нормы названной статьи связаны с определением предмета договора купли-продажи недвижимости.

Как разъяснено в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Как установлено судом, между сторонами договора купли-продажи, представленного в регистрирующий орган, спор по вопросу заключенности договора либо его исполнения отсутствует.

В данном случае предметом дополнительного соглашения от 07.04.2015 к договору купли-продажи, представленного в регистрирующий орган, являются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ФИО4, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о регистрации права.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган согласно требованиям, установленным статьями 9, 13 Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ, в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого решения), государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Для проведения кадастрового учета здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства заявителем представляются необходимые для этого документы, указанные в статье 22 Закона № 221-ФЗ документы.

Из указанных норм Закона о кадастре следует, что проведение кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется в отношении здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.

Степень готовности объекта незавершенного строительства, назначение здания, количество этажей отнесены к категории дополнительных сведений об объекте недвижимости (п. п. 15, 19, 26, пункта 2 статьи 7 Закона № 221-ФЗ введены Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

В соответствии со статьей 5 Закона N 221-ФЗ объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, органом кадастрового учета присваивается неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 7 Закона № 221-ФЗ относится к сведениям об уникальных характеристиках объекта недвижимости.

По правилам пункта 2 статьи 23 Закона № 221-ФЗ при постановке на учет объекта недвижимости орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю кадастровый паспорт объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 14 Закона № 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов объектов незавершенного строительства, выданных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области 03.04.2015 следует, что:

- объект незавершенного строительства имеет кадастровый номер - 32:28:0023603:172, степень готовности - 40 %, площадью 284 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

- объект незавершенного строительства имеет кадастровый номер 32:28:0023603:173, степень готовности - 40 %, площадью 2 045 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

- объект незавершенного строительства имеет кадастровый номер 32:28:0023603:166, степень готовности - 40 %, площадью 184 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

- объект незавершенного строительства имеет с кадастровый номер 32:28:0023603:167, степень готовности - 40 %, площадью 88 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>.

С учетом изложенного доказательством, подтверждающим существование спорных объектов, а именно объектов незавершенного строительством, является кадастровый паспорт от 03.04.2015, составленный и выданный филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Таким образом, поскольку объекты, выступающие предметом договора купли-продажи от 14.03.2015 и дополнительного соглашения к нему, представляют собой ранее учтенные объекты недвижимости, в порядке устранения обстоятельств, повлекших приостановление регистрации, заявителем на государственную регистрацию дополнительно представлены кадастровые паспорта на все объекты, что подтверждено материалами дела.

Как установлено судом, в строке кадастрового паспорта « вид объекта недвижимого имущества» указано - объект незавершенного строительства, номера кадастрового квартала, описание местоположения, площадь застройки, степень готовности объекта незавершенного строительства, сведения о праве собственности (ФИО4) с указание на то, что Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2014 сделана запись регистрации с указанием конкретного номера, что, в свою очередь, соответствует описанию объектов и соответствующих номеров в свидетельствах о государственной регистрации права, выданных на имя ФИО4

Следовательно, управление не вправе было требовать представления дополнительного описания объектов либо принятия каких-либо иных действий от продавца или покупателя по их идентификации.

Кроме того, из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости усматривается, что в них также содержится указание на спорные объекты недвижимости - объекты незавершенного строительства с аналогичными описаниями спорных объектов, а именно с кадастровыми номерами 32:28:0023603:173, 32:28:0023603:172, 32:28:0023603:166, 32:28:0023603:167, номерами кадастрового квартала, адреса местонахождения, степень готовности объекта, а также площадью объектов, которые содержатся в кадастровых паспортах на спорные объекты и в свидетельствах о государственной регистрации права.

Ссылка управления и суда первой инстанции на противоречия в описании объектов недвижимого имущества, поскольку сведения, указанные в свидетельствах о государственной регистрации права собственности от 07.11.2014, 09.02.2015, 19.02.2015 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 32:28:0023603:173, 32:28:0023603:172, 32:28:0023603:166, относительно наименования объектов права – нежилое здание, не соответствует действительности, так как данные объекты недвижимости являются объектами незавершенного строительства, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку в свидетельствах имеется указание на степень готовности объекта - 40 %, аналогичные сведения содержатся в кадастровых паспортах на спорные объекты.

Кроме того, в материалы дела относительно спорных объектов недвижимости управление представило Акты об обнаружении технической ошибки от 19.03.2015, подписанные государственным регистратором, в которых указано, что обнаружена техническая ошибка во внесении записи в ЕГРП в подраздел 1-7, лист 1 при регистрации права собственности на спорные объекты. В графе «вид объекта» изменены данные с «нежилое здание» на «объект незавершенного строительства», а также уведомления от 19.03.2015, подписанные государственным регистратором и адресованные ФИО4, в которых сообщается о вышеназванной технической ошибке в отношении спорных объектов и сообщение о возможности получения повторного свидетельства о праве собственности.

По утверждению управления, названные уведомления об исправлении технической ошибки направлены в адрес ФИО4 - собственника спорных объектов недвижимости, о чем представлен список простых писем, отправленных управлением 20.03.2015. При этом, по мнению управления, ФИО4 было известно об изменении наименования объекта в ЕГРН, но однозначно конкретизированы спорные объекты так и не были. В связи с этим считает, что управление правомерно отказало в государственной регистрации заявленного перехода права спорных объектов.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит в выводу о том, что управление не представило доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО4 был уведомлен об исправлении регистрирующим органом наименования недвижимого имущества и о необходимости выдачи повторного свидетельства о праве собственности, поскольку представленный список отправлений не содержит соответствующих отметок почтового отделения, квитанция почтового отправления не представлена, доказательства вручения данной корреспонденции нарочно отсутствуют.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, заявления на государственную регистрацию права собственности поданы в управление 14.03.2015. При этом ни уведомления о приостановлении государственной регистрации от 26.03.2015, ни сообщения об отказе в государственной регистрации от 27.04.2015 указание на акт об обнаружения технической ошибки от 19.03.2015 не содержат.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что указанный в сообщении об отказе факт того, что регистрационный орган не смог идентифицировать объект, является необоснованным, поскольку представленных документов было достаточно для идентификации спорных объектов недвижимого имущества, представленные обществом на государственную регистрацию документы никем не оспорены и позволяют достоверно идентифицировать спорный объект недвижимости, что в силу статей 6 и 17 Закона № 122-ФЗ является основанием для государственной регистрации существующего права.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предпринимателем представлены все необходимые документы для государственной регистрации права на объекты недвижимости - объект незавершенного строительства.

Кроме того, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не может быть признано основанием для отказа в регистрации права, поскольку продавец спорного имущества (ФИО4) не обладал правом собственности на земельный участок, что следует из выписок из ЕГРП.

Статья 25.5 Закона № 122-ФЗ, предусматривающая одновременную государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости при условии, что продавец обладает правами, как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости, в данном случае не применяется.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно спорному договору и дополнительному соглашению к нему объекты недвижимости расположены на земельном участке, площадь которого ориентировочно составляет 14 500 кв.м, который продавцу не принадлежит, в связи с чем отсутствует обязанность продавать спорное недвижимое имущество вместе с земельным участком согласно действующему законодательству, следовательно, земельный участок не является предметом настоящего договора купли-продажи.

Анализ приведенных выше норм права позволяет прийти к выводу о том, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого земельного участка. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что отказ в регистрации перехода права собственности на спорные объекты по рассматриваемому основанию обоснован, следует признать неправомерным.

Кроме того, непредставление на государственную регистрацию документов о правах продавца на земельный участок не является основанием для отказа в государственной регистрации, предусмотренными ст. 20 Закона № 122-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что регистрирующий орган в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал обоснованность отказа в государственной регистрации спорных объектов недвижимости.

Материалы настоящего дела свидетельствуют, что предпринимателем на государственную регистрацию представлены все необходимые документы.

Сведения, содержащиеся в правоустанавливающих документах, а также сведения об уникальных характеристиках объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости позволяют однозначно идентифицировать спорные объекты недвижимости.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования заявителя - удовлетворению.

С учетом изложенного следует признать недействительными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, выраженные в сообщениях от 27.04.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства № 32/001/014/2015-744, № 32/001/014/2015-745, 32/001/014/2015-746, № 32/001/014/2015-747, поскольку не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов принять решения, совершить действия или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В порядке восстановления нарушенных прав заявителя, учитывая, что иных оснований, препятствующих государственной регистрации не указано, судебная коллегия полагает необходимым возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на объекты незавершенного строительства: кадастровый номер - 32:28:0023603:172, площадью 284 кв.м, кадастровый номер 32:28:0023603:173, площадью 2 045 кв.м, кадастровый номер 32:28:0023603:166, площадью 184 кв.м, кадастровый номер 32:28:0023603:167, площадью 88 кв.м, расположенные по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Частью 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным названной статьей.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и апелляционной жалобы в сумме 1 350 руб., подлежат взысканию с Управления Росреестра по Брянской области в пользу ИП ФИО2

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2017 по делу № А09-9127/2015 отменить.

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, выраженные в сообщениях от 27.04.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства № 32/001/014/2015-744, № 32/001/014/2015-745, 32/001/014/2015-746, № 32/001/014/2015-747.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на объекты незавершенного строительства:

- кадастровый номер - 32:28:0023603:172, площадью 284 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

- кадастровый номер 32:28:0023603:173, площадью 2 045 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

- кадастровый номер 32:28:0023603:166, площадью 184 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>;

- кадастровый номер 32:28:0023603:167, площадью 88 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (241050, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО2 (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРНИП 311325624300254) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1350 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий В.Н. Стаханова

Судьи Н.В. Еремичева

Е.В. Мордасов