Решение от 23 декабря 2025 г. АС Республики Башкортостан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-37264/2024
г. Уфа
24 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.12.2025

Полный текст решения изготовлен 24.12.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краснопер Е.С., рассмотрев дело по исковому заявлению (заявлению)

ООО "АРТКОНТРАНС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Третье лицо:

1) Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

2) ООО «АУДИТ-БЕЗОПАСНОСТЬ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность 28.10.2024 удостоверение адвоката № 2217;

от третьего лица (1) – ФИО2, доверенность № 1дв от 10.01.2025, № 01-05-02925/13 от 07.07.2025, диплом о высшем юридическом образовании 100204 0001634, удостоверение № 206;

от третьего лица (2) – 1) ФИО3, доверенность от 24.07.2023, диплом о высшем юридическом образовании 100231 0782208, паспорт; 2) ФИО4, доверенность от 06.04.2025 (специалист);

эксперт – ФИО5, паспорт;

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АРТКОНТРАНС» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: ООО «Аудит-безопасность».

31.01.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от ООО «Аудит-Безопасность» поступил отзыв на исковое заявление.

17.02.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

Представитель ответчика представила отзыв на исковое заявление с приложением дополнительных документов.

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ООО «Аудит-Безопасность» возражали относительно назначения судебной экспертизы.

14.03.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от истца поступила письменная позиция по вопросу назначения судебной экспертизы.

Определением от 20.03.2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО5.

Расходы по оплате услуг эксперта отнесены на истца ООО "Артконтранс", обеспечившего перечисление денежных средств в размере 45 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан по платежным поручениям № 23 от 20.01.2025 года и № 481 от 21.01.2025 года.

05.05.2025 года в материалы дела поступило Заключение эксперта № 70.

30.05.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от ответчика поступила письменная позиция по результатам судебной экспертизы.

02.06.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от истца поступило уточненное исковое заявление, в соответствии с которым истец просил:

об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Артконтранс» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010214:368), общей площадью 140,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя, д. 56 в части определения рыночной стоимости имущества в п. 3.1 и 3.3 договора:

изложить пункт 3.1. пункт 3.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

п.п. 3.1. «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 7 092 000 (Семь миллионов девяносто две тысячи), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, что подтверждается Заключением эксперта № 70 от 30.04.2025, составленным ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ»».

п.п. 3.3 «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 709 200 руб. (семьсот девять тысяч двести рублей), перечисляемый на счет указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Уточнение судом рассмотрено и принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

03.06.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от истца поступила письменная позиция по результатам судебной экспертизы.

Представитель ответчика, третьего лица (2) ходатайствовали о вызове эксперта в судебное заседание для дачи дополнительных пояснений.

10.06.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от третьего лица (1) поступило письменное ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

15.08.2025 года через информационную систему «Мой арбитр», 18.08.2025 через канцелярию суда от эксперта поступили письменные пояснения.

В ходе рассмотрения дела истец представил уточненное исковое заявление, в соответствии с которым просил признать ответчиком Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, третьим лицом – Администрацию городского округа города Уфы Республики Башкортостан.

Представитель УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ не возражал относительно принятия уточненного искового заявления.

Уточнение судом рассмотрено и принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От третьего лица (2) поступили письменные пояснения к заключению эксперта.

Определением от 26.08.2025 года произведена замена ненадлежащего ответчика с Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Судом вызван эксперт для дачи дополнительных пояснений.

От истца поступило дополнение к отзыву (к возражениям), заключение специалиста, технический паспорт.

04.12.2025 года через информационную систему «Мой арбитр» от эксперта поступил ответ на письменные пояснения.

Экспертом даны устные пояснения, ответы на вопросы сторон.

Представитель истца исковые требования поддержал, к заключению эксперта возражений не имеет.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований, с заключением эксперта не согласилась, просила назначить по делу повторную экспертизу.

Суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Возражений относительно завершения предварительного судебного заседания не поступило. По результатам предварительного судебного заседания судом открыто судебное заседание в первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ.

Возражений относительно рассмотрения спора по существу не поступило, ходатайств об отложении судебного разбирательства также не поступило.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «Артконтранс» на основании договора аренды № 34475 от 25.04.2022 является арендатором нежилого помещения первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010214:368), расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя, д. 56, общей площадью 140,8 кв. м., для использования в целях торговли, склада, бытовых услуг, прочих видов услуг.

Истец обратился в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением о выкупе арендуемого помещения, согласно которому просил заключить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа.

07.08.2024 года Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан предложило истцу реализовать преимущественное право, направило в его адрес Постановление Администрации городского округа г. Уфа РБ № 1182 от 01.08.2024 «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого, фонда, расположенного по адресу: <...>, и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 07.08.2024 года.

Согласно п. 3.1 указанного проекта договора стоимость объекта по договору составляет 9 610 833,33 руб. (девять миллионов шестьсот десять тысяч восемьсот тридцать три рубля 33 копейки), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается отчетом № 24-1/22/5-Н от 10.07.2024 года, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Согласно п. 3.3 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 961 083,33 руб. (девятьсот шестьдесят одна тысяча восемьдесят три рубля 33 копейки), перечисляемый на счет указанным продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи от 07.08.2024 года, а именно относительно рыночной стоимости имущества, указанной в проекте договора, истец направил в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан протокол разногласий от 04.09.2024 года к договору, в котором указал стоимость имущества в размере 7 350 000,00 руб. (семь миллионов триста пятьдесят тысяч рублей), без учета НДС 20%, равную его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается Заключением специалиста № 702 составленным частнопрактикующим оценщиком ФИО6.

Истцом была предложена следующая редакция договора: «Пп. 3.1 Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 7 350 000,00 руб. (семь миллионов триста пятьдесят тысяч рублей), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности В РФ», что подтверждается Заключением специалиста № 702 составленным частнопрактикующим оценщиком ФИО6.

П.п. 3.3 Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 735 000 руб. (семьсот тридцать пять тысяч рублей), перечисляемый на счет указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

04.09.2024 года истец обратился в адрес начальника Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с письменным подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта и с несогласием о стоимости выкупаемой цены с предложением подписания протокола разногласий, согласно которому стоимость выкупаемого помещения составит 7 350 000 рублей, с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Приложив к протоколу разногласий заключение специалиста об оценке стоимости нежилого помещения.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан протокол разногласий не принят, о чем было сообщено истцу письмом от 26 сентября 2024 года исх. № 27261.

Таким образом, стороны договора не достигли соглашения по цене объекта, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В соответствии с позицией Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и общества с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» представили отзыв, доводы истца о несоответствии Отчета об оценке № 24-1/22/5-Н от 10.07.2024 года требованиям законодательства, федеральным стандартам оценки несостоятельны в виду положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков».

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что, если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральный закон от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной цены отчуждаемого объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, «Отчёт об оценке объекта недвижимости - нежилого помещения первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010214:368), общей площадью 140,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя, <...>/22/5-Н от 10.07.2024 года, составленный ООО «Аудит-безопасность»?

Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия не величину рыночной стоимости объекта исследования?

2. Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010214:368), общей площадью 140,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя, д. 56, по состоянию на 17 мая 2024 года.

В материалы дела поступило заключение эксперта, в котором сделаны следующие выводы:

По вопросу № 1:

«№24-1/22/5-Н от 10.07.2024 года, составленный ООО «Аудит-Безопасность» не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Несоответствия отчёта №24-1/22/5-Н от 10.07.2024., Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования:

- п.10. ФСО VI ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)";

- п.9 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V).

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

А именно:

1. Объём проведенного оценщиком исследования не полный и ставит под сомнение итоговый результат рыночной стоимости.

Оценщик не верно определил техническое состояние здания объекта оценки, что в дальнейших расчётах рыночной стоимости объекта оценки повлияло на выбор аналогов сравнения, проведение корректировок и итоговый результат.

Выполнение требований п. 10 ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)" является безусловной обязанностью оценщика.

2. Сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки не проведен.

При расчёте рыночной стоимости, корректировка для устранения различий на «наличие/отсутствие отдельного входа», «расположение входа относительно красной линии» между объектом оценки и аналогами не внесена.

3. Сравнительный анализ качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки не проведен.

Корректировка для устранения различий на «возраст здания» или на «физическое состояние объекта» между объектом оценки и аналогами не внесена.

Выполнение требований п. 9 ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V)» является безусловной обязанностью оценщика».

По вопросу № 2:

«Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда -нежилого помещения первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010214:368), общей площадью 140,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя, д. 56, по состоянию на 17 мая 2024 года без учёта НДС, с учетом округления, составила: 7 092 000 (Семь миллионов девяносто две тысячи) рублей».

Ответчик возражал относительно выводов, изложенных экспертом в заключении, заявил ходатайство о вызове эксперта, представил вопросы для дачи экспертом дополнительных пояснений.

В материалы дела от эксперта поступили письменные пояснения по вопросам ответчика, а также даны дополнительные пояснения в судебном заседании.

Истец согласился с результатами экспертизы, указал, что заключение по результатам судебной экспертизы является надлежащим доказательством по делу, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Признавая возможным принять экспертное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства, арбитражный суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Положениями части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос назначения экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, предусмотренное в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право арбитражного суда назначить повторную экспертизу, будучи обусловленными принципом судейского руководства процессом, являются процессуальными гарантиями закрепленного в статье 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на судебную защиту (определения от 27.05.2010 N 744-О-О, от 27.10.2015 N 2382-О, от 25.04.2019 N 1047-О).

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан с их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Исследовав и оценив выводы эксперта, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы судом отклонено.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, установил, что оно подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Установлено, что в представленном заключении даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, следовательно, является надлежащим доказательством, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется. Основания относиться к экспертному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы, критически у арбитражного суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицами, участвующими в деле, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось, денежные средства для проведения повторной экспертизы на депозит суда не вносились, кандидатуры экспертов не направлялись.

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества.

Несоответствие представленного экспертного заключения по результатам судебной экспертизы положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что выкупная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010214:368, исходя из рыночной стоимости в соответствии с Заключением эксперта № 70 от 30.04.2025 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ», должна составлять 7 092 000 руб., без учета НДС 20%.

В ходе рассмотрения дела истец заявил об уточнении исковых требования с учетом результатов судебной экспертизы. В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение судом принято.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения искового заявления и урегулировании разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной истцом в уточненном исковом заявлении.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По правилам ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы о судебных расходах разрешается судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Судом установлено, что в ходе судебного разбирательства истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы и обеспечено перечисление денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан в размере 45 000 руб. по платежным поручениям № 23 от 20.01.2025 года и № 481 от 21.01.2025 года.

Определением от 20.03.2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО5.

В материалы дела заключение эксперта поступило, суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, признал его надлежащим доказательством. Судебный эксперт обязательство по проведению экспертизы исполнил в полном объеме согласно определению суда.

Суд находит документально подтвержденным факт несения заявленных истцом судебных расходов, понесенных за производство судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

Учитывая, что заключение эксперта признано судом надлежащими доказательствами, принято судом, суд полагает необходимым отнести судебные издержки истца по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 45 000 руб. на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Вместе с тем, в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в чью пользу принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

В рассматриваемом случае при принятии иска к производству, истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением земельных имущественных отношений Администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Общества с ограниченной ответственностью «Артконтранс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010214:368), общей площадью 140,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Уфа Ленинский район, ул. Гоголя, д. 56 в части определения рыночной стоимости имущества в изложив пункт п. 3.1. и п. 3.3. договора в следующей редакции:

П. 3.1. «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 7 092 000 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается Заключением эксперта № 70 от 30.04.2025г., составленным Обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ».

Пункт 3.3. «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 709 200 руб., перечисляемой на счет указанным Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "АРТКОНТРАНС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по экспертизе в размере 45 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина