Постановление от 15 июня 2025 г. по делу № А50-22356/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3215/2025-ГК
г. Пермь
16 июня 2025 года
Дело № А50-22356/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Лесковец О.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 10 марта 2025 года по делу № А50-22356/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «ПМК-11» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: акционерное общество коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании сделки недействительной,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2), обществу с ограниченной ответственностью «ПМК-11» (далее – общество, ООО «ПМК-11») (далее – ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи от 05.04.2022, заключенного между ИП ФИО2 и конкурсным управляющим ООО «ПМК-11», предметом которого являлось здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 32 кв.м, кадастровый номер 59:10:0401041:97, расположенное по адресу: <...> (с учетом уточнения исковых требований, в части даты оспариваемого договора, в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (далее - АО КБ «Урал ФД»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 10.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ИП ФИО3 приводит обстоятельства дела и ссылается на необоснованность применения судом первой инстанции положений пункта 2 статьи 552, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к настоящему спору. Считает, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчиками, третьими лицами, не предоставлен.

Истец, ответчики, третьи лица, явку в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены


арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ФИО4 22.02.2022 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно пункту 1 которого ФИО4 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО3 (покупатель), а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество:

нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 1 587,8 кв.м, кадастровый номер: 59:10:0401041:134, находящееся по адресу: <...>,

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации части двухэтажного кирпичного нежилого здания трассовой мастерской, общая площадь 3 778+/-21.51, кадастровый номер: 59:10:0401041:47, находящееся по адресу: <...>,

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации части двухэтажного кирпичного нежилого здания трассовой мастерской, общая площадь 195+/-5, кадастровый номер: 59:10:0401041:62, находящееся по адресу: <...>, далее по тексту договора «Объекты»,

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 25.02.2022.

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи недвижимости от 22.02.2022 продавец проинформирован покупателем, что объекты, указанные в пункте 3 настоящего договора, приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых АО КБ «Урал ФД» (кредитор), именуемый в дальнейшем кредитор, согласно кредитному договору <***> от 18.02.2022, заключенному в г. Соликамск между покупателем и кредитором.

05.04.2022 между ООО «ПМК-11» в лице конкурсного управляющего и ФИО2 заключен договор купли-продажи на основании протокола о результатх проведения торгов № 108412, по условиям которого конкурсный управляющий ООО «ПМК» (продавец) обязуется передать в собственность ФИО2 (покупателю), а покупатель обязуется принять и оплатить за определенную настоящим договором цену за имущество:

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 32 кв. м, кадастровый номер 59:10:0401041:97 расположенное по адресу: <...>.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 27.05.2022.


Из условий договора купли-продажи от 05.04.2022 не следует, что осуществляется, в том числе продажа земельный участок под зданием.

Между тем, здание, которое является предметом договора купли-продажи от 05.04.2022, расположено на земельном участке с кадастровым номером 59:10:0401041:47 принадлежащем на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от 22.02.2022.

Считая, что здание с кадастровым номером 59:10:0401041:97 приобретено в собственность ФИО2 без земельного участка, что нарушает требования положений подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ФИО3 обратилась с настоящим иском в Арбитражный суд Пермского края.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку договор купли-продажи от 05.04.2022 признаков недействительности не содержит.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, сделка является ничтожной в силу прямого указания закона, а также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Заявляя исковые требования о признании сделки недействительной лицо, заявляющее указанные требования должно доказать посягательство на его права и охраняемые законом интересы, а также нарушение указанной сделкой требований закона.

Заявляя требования о недействительности договора купли-продажи от 05.04.2022 истец ссылается на нарушение положений подпунктов 2, 4 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ.

В силу статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит


восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1); действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно пункту 3 статьи 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Из материалов дела следует, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 59:10:0401041:62. На указанном земельном участке расположено принадлежащее истцу здание с кадастровым номером 59:10:0401041:134, а также здание с кадастровым номером 59:10:0401041:97, приобретенное ИП ФИО2 в собственность по оспариваемому договору купли-продажи от 05.04.2022 у ООО «ПМК-11». При этом объект недвижимости, приобретенный предпринимателем возведен на земельном участке с кадастровым номером 59:10:0401041:62 до его приобретения в собственность истца. Таким образом, к моменту приобретения ФИО3 земельного участка, информация о наличии на нем объекта недвижимости имела общедоступный характер, могла быть установлена из открытых источников, в том числе из публичной кадастровой карты.

К моменту рассмотрения настоящего спора истцом не представлены доказательства самовольности занятия ответчиком земельного участка, судебные акты, подтверждающие самовольность занятия земельного участка, принадлежащего ФИО3 в материалы дела не представлены.

Между тем, сама по себе государственная регистрация права собственности на здание подтверждает законность его возведения.

Согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Положениями пункта 1, 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю


одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, закон запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, между тем, с учетом обстоятельств того, что в рассматриваемом деле земельный участок и отчуждаемое здание не находились в собственности одного лица, то такое отчуждение допускается.

Договор купли-продажи от 05.04.2022 не содержит положений об основаниях приобретения права собственности (пользования) земельным участком с кадастровым номером 59:10:0401041:62 или его части. Между тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о приобретении права пользования предпринимателем спорным земельным участком, относящимся к зданию, в силу закона (статьи 273, 552 ГК РФ).

Права собственника здания не могут затрагивать права и законные интересы собственника земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает основания, по которым сделка по отчуждению земельного участка в рамках договора купли-продажи от 05.04.2022, нарушает требования закона, в связи с чем основания для ее признания недействительной отсутствуют.

Заявителем апелляционной жалобы не приведено доводов, которые не являлись бы предметом рассмотрения судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.


Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 10 марта 2025 года по делу № А50-22356/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Г. Дружинина

Судьи О.В. Лесковец

М.А. Полякова