Решение от 9 октября 2023 г. по делу № А76-30877/2022

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-30877/2022
09 октября 2023 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения оглашена 09 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 октября 2023 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к закрытому акционерному обществу Инженерно-производственное предприятие «Компонент», ОГРН <***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов и изделий», ОГРН <***>; публичного акционерного общества «Челябинский металлургический комбинат», ОГРН <***>; ФИО2; общества с ограниченной ответственностью «НЭК Титан», ОГРН <***>; акционерного общества «Челябинскстальконструкция», ОГРН <***>; общества с ограниченной ответственностью компания смазочных материалов и оборудования «Компонент», ОГРН <***>; ФИО3; Муниципального образования «город Челябинск» в лице Администрации города Челябинска, ОГРН <***>; общества с ограниченной ответственностью «Аквилон», ОГРН <***>, общества с ограниченной ответственностью «Промышленный железнодорожный транспорт», ОГРН <***>.

о взыскании 296 569 руб. 02 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО4 по доверенности от 22.02.2023 № 48, служебное удостоверение, квалификация подтверждается дипломом,

от ответчика – представителя ФИО5 по доверенности от 31.01.2023, паспорт, квалификация подтверждается дипломом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск (далее – истец, Комитет), 16.09.2022 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Инженерно-производственное предприятие «Компонент» (далее – ответчик, ЗАО ИПП «Компонент»), в котором просит взыскать задолженность по договору УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 за период с 23.07.2018 по 30.06.2022 в размере 267 444 руб. 20 коп., неустойку за период с 02.08.2018 по 31.03.2022 в размере 29 124 руб. 82 коп.

Определением суда от 20.09.2022 исковое заявление принято для рассмотрения в порядке упрощенного производства (т. 1 л.д. 1).

Определением от 16.11.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, определениями от 16.11.2022 и от 01.02.2023 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов и изделий» (далее – третье лицо, ООО «КСМИ»); публичное акционерное общество «Челябинский металлургический комбинат» (далее – третье лицо, ПАО «ЧМК»); ФИО2 (далее – ФИО2); общество с ограниченной ответственностью «НЭК Титан» (далее – третье лицо, ООО «НЭК Титан»); акционерное общество «Челябинскстальконструкция» (далее – третье лицо, АО «Челябинскстальконструкция»); общество с ограниченной ответственностью компания смазочных материалов и оборудования «Компонент» (далее – третье лицо, ООО КСМО «Компонент»); ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3); Муниципальное образование «город Челябинск» в лице Администрации города Челябинска (далее – третье лицо, Администрация); общество с ограниченной ответственностью «Аквилон» (далее – третье лицо, ООО «Аквилон»), общество с ограниченной ответственностью «Промышленный железнодорожный транспорт» (далее – третье лицо, ООО «Промышленный железнодорожный транспорт»).

Третьи лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ (т. 2 л.д. 64-67, 69-75).

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, ссылаясь на статьи 307, 309, 330, 425, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и пени.

Ответчик в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к отзыву (т. 1 л.д. 47-48, 59, т. 2 л.д. 111), указав, что на земельном участке расположены линейные сооружения в виде железнодорожных путей, наземных газопроводов, автодороги, путепровода, имеющие охранные зоны, что делает невозможным использование заявленной истцом площади, сослался на то, что истцом не представлено доказательств использования ответчиком земельного участка той площадью, которая указана в расчете задолженности, кроме того просил применить срок исковой давности. Представил контррасчет задолженности и неустойки (т. 1 л.д. 49-50, т. 2 л.д. 112-113).

В письменных пояснениях Комитет указал, что с даты регистрации права собственности на здание ответчик приобрел право пользования спорным земельным участком, площадь пользования ответчиком земельным участком (доля земельного участка) рассчитана исходя из площади объекта, находящегося в собственности ответчика разделенная на площадь всех объектов расположенных на земельном участке (т. 2 л.д. 10-12). А также представил письменные пояснения в обоснование применения кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы с 11.09.2023 по 18.09.2023, с 18.09.2023 по 25.09.2023, с 25.09.2023 по 02.10.2023 и с 02.10.2023 по 09.10.2023. Сведения об объявленных перерывах были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Как усматривается из материалов дела, 26.07.2016 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Промышленный железнодорожный транспорт» (арендатор) подписан договор УЗ № 014219-Д-2015 долгосрочной аренды земельного участка города Челябинска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0118001:1825, площадью 72723 кв.м., расположенный по адресу: ул. Монтажников, 1 в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для размещения и эксплуатации железнодорожных путей, зданий и других объектов железнодорожного транспорта (т. 1 л.д. 13-16).

Срок действия договора до 16.01.2045 (п. 1.5 договора).

Размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежемесячно: за текущий месяц до 1-го числа следующего месяца.

Арендодатель вправе изменить (в том числе неоднократно) размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок (в том числе ставку и коэффициенты) расчета размере арендной платы; в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка; в иных случаях, приводящих к изменению порядка расчета размера арендной платы (п. 2.3 договора).

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В расчете платы (форма № 2) стороны согласовали размер и сроки внесения ежегодной арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 (т. 1 л.д. 17).

По акту приема-передачи от 26.07.2016 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0118001:1825 передан арендатору (т. 1 л.д. 18).

Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0118001:1825, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Монтажников, 1, в результате которого составлен акт обследования земельного участка от 01.11.2019 (т. 1 л.д. 20-27). Установлено, что на данном земельном участке расположены нежилые здания и железнодорожные пути – здание депо-цеха тепловозов; здание склада материального; здание управления; помещение для обедов; домик для обогрева; здание гаражного склада.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-80999699 от 27.05.2022 в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0118001:1825 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0000000:50197, 74:36:0000000:50459, 74:36:0000000:52734, 74:36:0000000:56524, 74:36:0118001:2055, 74:36:0118001:2057, 74:36:0118001:2100, 74:36:0118001:2215, 74:36:0118001:301, 74:36:0118001:303, 74:36:0118001:305, 74:36:0118001:306, 74:36:0118001:309, 74:36:0118001:310, 74:36:0118001:381, 74:36:0118001:475, 74:36:0000000:58883, 74:36:0118001:304, 74:36:0000000:62140 (т. 1 л.д. 28-29).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-81023915 от 27.05.2022 на объект недвижимости – нежилое здание (подсобные цеха) с кадастровым номером 74:36:0118001:2057, площадью 289,4 кв.м., с 23.07.2018 зарегистрировано право собственности ЗАО ИПП «Компонент» (т. 1 л.д. 33-34, 35).

Истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) № 35795 от 15.08.2022 (т. 1 л.д. 10-11, 12) о выплате задолженности по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 в размере 267 444 руб. 20 коп. и пени в размере 29 124 руб. 82 коп., ответа на которое не последовало.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось ответчиком, последнему с 23.07.2018 на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0118001:2057, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с частью 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (часть 1 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (часть 1 статьи 424 ГК РФ).

Частью 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

С учетом изложенного суд находит, что на ответчика как приобретателя по договору купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, возлагается обязанность по оплате арендной платы в силу перехода прав и обязанностей арендатора по ранее заключенному договору аренды участка в силу закона.

Комитет просит суд взыскать с ЗАО ИПП «Компонент» задолженность по арендной плате по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 за период с 23.07.2018 по 30.06.2030 в размере 267 444 руб. 20 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО), решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

В соответствии с Законом № 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Ответчик в отзыве на иск просил суд применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в требованиях о взыскании задолженности по договору аренды.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Установленный в части 5 статьи 4 АПК РФ тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

С претензией об оплате задолженности за период с 23.07.2018 истец обратился к ответчику 15.08.2022 (т. 1 л.д. 10-11, 12).

С рассматриваемым иском истец обратился 16.09.2022, о чем свидетельствует штамп отдела делопроизводства Арбитражного суда Челябинской области (т. 1 л.д. 2).

Следовательно, с учетом факта приостановления течения срока исковой давности, в связи с принятием Комитетом 15.08.2022 мер к урегулированию спора в претензионном порядке, суд приходит к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям об оплате задолженности по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016, срок внесения которой наступил на 27.09.2019. То есть, пропущен срок исковой давности внесения платежей за период с 23.07.2018 по 31.07.2019, учитывая, что согласно п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендаторы обязаны в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц до 1-го числа следующего месяца.

Кроме этого, ответчик, возражая против заявленных требований, указал на то, что использует земельный участок только той площади, которая необходима для размещения и эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Пунктами 1, 2 статьи 64 АПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением арбитражного суда от 25.04.2023 (т. 1 л.д. 62-63) по ходатайству ЗАО ИПП «Компонент» по делу была назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено экспертам Южно-Уральской Торгово-Промышленной Палате ФИО6 и ФИО7, на разрешение был поставлен вопрос:

1) Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации здания с кадастровым номером 74:36:0118001:2057 (собственник ЗАО ИПП «Компонент»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0118001:1825 – арендатор – ООО «Промышленный железнодорожный транспорт» ИНН <***>, с учетом градостроительных норм и правил.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертами составлено заключение эксперта от 05.05.2023 № 026-05-00486 (т. 2 л.д. 78-108), в котором экспертами дан ответ на поставленный вопрос:

Площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации здания с кадастровым номером 74:36:0118001:2057 (собственник ЗАО ИПП «Компонент»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0118001:1825 – арендатор – ООО «Промышленный железнодорожный транспорт» ИНН <***>, с учетом градостроительных норм и правил составляет 416 кв.м., в том числе площадь застройки – 333 кв.м., площадь прилегающей территории, необходимой для обслуживания здания – 83 кв.м.

Исследовав и оценив представленное в материалы дела заключение эксперта, суд установил, что заключение является ясным, полным, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, а также положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», при этом судом также принято во внимание, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, а также доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, обстоятельств, свидетельствующих о том, что заключение судебной экспертизы является недостоверным, сторонами не приведено.

Какие-либо доказательства фактического использования земельного участка большей площадью либо в иных границах Комитетом не представлены и из материалов дела не следуют (статья 65 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах, установив, что на стороне ответчика задолженность по внесению арендной платы, рассчитанной за участок с кадастровым номером 74:34:0118001:1825 площадью 416 кв.м., в то время как доказательства использования земельного участка иной площадью отсутствуют, суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований, исходя из установленной экспертами площади земельного участка, необходимой для размещения и эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу ИПП «Компонент».

Кроме того, ответчик не согласился с применением при расчете задолженности кадастровой стоимости в размере 71 929 797 руб. 96 коп.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в редакции, действовавшей до 11.08.2020, предусматривалось, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также было разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Впоследствии был принят Федеральный закон № 269-ФЗ, которым редакция статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ была изменена.

Согласно обновленной редакции указанной статьи для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе, установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 269-ФЗ данный закон вступает в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 31.07.2020), за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.

Закон № 269-ФЗ вступил в силу 11.08.2020.

В решении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.1993 № 81-р указано и неоднократно подтверждено им впоследствии (постановление от 21.01.2010 № 1-П, определения от 25.01.2007 № 37-О-О, от 15.04.2008 № 262-О-О, от 20.11.2008 № 745-О-О и от 16.07.2009 № 691-О-О), что законодатель, исходя из общего принципа действия закона на будущее время и реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений; придание закону обратной силы может иметь место преимущественно в интересах индивида в отношениях, возникающих между ним и государством в публичной сфере (уголовное, налоговое, пенсионное регулирование).

Развивая приведенную правовую позицию, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 ГК РФ общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1 часть 1 Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие; только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность) (постановление от 22.04.2014 № 12-П; определения от 18.01.2005 № 7-О, от 29.01.2015 № 211-О).

Общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после введения его в действие. Вместе с тем законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.01.2005 № 7-О).

Таким образом, Федеральный закон № 269-ФЗ в отсутствие специальных норм о придании ему обратной силы распространяет свое действие на отношения, возникшие после введения его в действие, то есть и на ту кадастровую стоимость, которая будет установлена по новым правилам данного Федерального закона.

Указанный вывод подтверждается и тем, что частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ также предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На территории Челябинской области решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не принято, следовательно рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до завершения переходного периода осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, а сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

После завершения переходного периода проведения в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации государственной кадастровой оценки земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки к применению будет подлежать новая редакция статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ.

Таким образом, исходя из части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ в переходный период со дня, указанного в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, применение для целей исчисления платы за землю кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ (в редакции Закона № 269-ФЗ).

В рассматриваемом случае, не согласившись с результатами государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 74:36:0118001:1825, общество «Промышленный железнодорожный транспорт» 20.12.2021 обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения указанного заявления комиссией принято решение № 68 от 13.01.2022, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости – 55 754 400 руб. (т. 2 л.д. 120-121). Указанные сведения 26.01.2022 внесены в ЕГРН (т. 1 л.д. 32).

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами ответчика о том, что в расчетах арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка площадью 72276 кв.м. в размере 55 754 400 руб. с 01.01.2021, поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0118001:1825 было подано в комиссию 20.12.2021.

Истцом в материалы дела представлен справочно-информационный расчет задолженности по договору аренды с учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, а также выводов эксперта о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания ответчика (т. 2 л.д. 137, 138).

Судом проверена арифметическая правильность произведенного истцом и представленного в материалы дела справочно-информационного расчета задолженности по арендной плате по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 за период с 01.08.2019 по 30.06.2022 (т. 2 л.д. 114, 115).

В справочно-информационно расчете истец применяет следующие значения:

ставка арендной платы – 2 % (иные),

коэффициент К1 – 3,65 (железнодорожный транспорт);

коэффициент К2 – (Металлургический район) 1,042;

коэффициент К3 – 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства, в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0118001:1825 площадью 72276 кв.м. составила 21 972 110 руб. 72 коп. (по 31.12.2020) и 55 754 400 руб. (с 01.01.2021) (т. 1 л.д. 30 оборот-32, т. 2 л.д. 120-121).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0118001:1825 площадью 416 кв.м. составила 126 465 руб. 19 коп. (по 31.12.2020) и 320 906 руб. 39 коп. (с 01.01.2021).

Справочно-информационный расчет Комитета (т. 2 л.д. 137, 138) признается судом верным. Таким образом, сумма подлежащей уплате ответчиком арендной платы по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 за период с 01.08.2019 по 30.06.2022 составляет 45 150 руб. 17 коп.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

Комитет просит суд взыскать с ООО ИПП «Компонент» пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 за период с 02.08.2018 по 31.03.2022 в размере 29 124 руб. 82 коп.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку произведенный истцом расчет подлежащей внесению платы признан не обоснованным, исходя из необходимости применения срока исковой давности, суд также не соглашается с расчетом неустойки.

Судом проверена правильность произведенного Комитетом справочно-информационного расчета неустойки по договору (т. 1 л.д. 139-140), суд считает его арифметически верным.

Ходатайство о применении к спорным правоотношениям статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлялось, доказательства чрезмерности неустойки ответчиком суду не представлены, судом по материалам дела не выявлены.

На основании изложенного требования истца к ответчику в части взыскания неустойки по договору аренды УЗ № 014219-Д-2015 от 26.07.2016 подлежат частичному удовлетворению в размере 3 533 руб. 14 коп. за период с 03.09.2019 по 31.03.2022.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска в размере 296 569 руб. 02 коп. размер государственной пошлины по иску составит 8 931 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 1 466 руб. 47 коп. (8 931,00 х 16,42%) (пропорционально удовлетворенной части иска) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Вместе с тем, исходя из частичного удовлетворения требований, расходы по оплате проведенной Южно-Уральской Торгово-Промышленной Палатой экспертизы, понесенные ЗАО ИПП «Компонент», подлежат возмещению с учетом принципа пропорциональности удовлетворенных требований в размере 40 118 руб. 40 коп. (48 000,00 х 83,58%).

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества Инженерно-производственное предприятие «Компонент» (ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск (ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.08.2019 по 30.06.2022 в размере 45 150 руб. 17 коп., неустойку за период с 03.09.2019 по 30.03.2022 в размере 3 533 руб. 14 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества Инженерно-производственное предприятие «Компонент» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 1 466 руб. 47 коп государственной пошлины по иску.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск (ИНН <***>) в пользу закрытого акционерного общества Инженерно-производственное предприятие «Компонент» (ИНН <***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 118 руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья А.Г. Гусев


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.