Постановление от 18 декабря 2018 г. по делу № А75-9282/2018

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-9282/2018
18 декабря 2018 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Веревкина А.В., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14293/2018) главы крестьянского (фермерского) хозяйства Захарова Эдуарда Никитича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.09.2018 по делу № А75-9282/2018 (судья Чешкова О.Г.), принятое по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Захарова Эдуарда Никитича (ОГРНИП 315861700008262, ИНН 860601066609) к администрации города Урая об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:14:0103016:155 и

по встречному исковому заявлению администрации города Урай к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 3158601700008262, ИНН <***>) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 86:14:0103016:155,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - глава КФХ ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры к администрации города Урая (далее – администрация, ответчик) с иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:14:0103016:155.

В свою очередь, администрация предъявила встречный иск об освобождении земельного участка с кадастровым номером 86:14:0103016:155.

Решением арбитражного суда от 19.09.2018 в удовлетворении искового заявления КФХ ФИО2 отказано. В удовлетворении встречного искового заявления администрации отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, КФХ ФИО2 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить полностью, принять новый судебный акт об обязании администрацию заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:14:0103016:155, площадью 10001 кв.м. расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...> в районе садово-огороднического некоммерческого товарищества «Северянка».

В обоснование своей жалобы истец приводит следующие доводы:

- суд не применил пункт 1 статьи 6 Закона Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 03.05.2000 № 26-оз «О регулировании отдельных земельных отношений в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре» (далее – Закон № 26-оз), а также пункт 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ);

- суд не учёл специфику сельского хозяйства, решение суда нарушает права и законные интересы истца.

От администрации поступило возражение на жалобу, в котором она просит оставить решение суда без изменения, отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представители сторон, извещённых о судебном заседании 11.12.2018 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 16.07.2013 между главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключён договор № 139/13 аренды земельного участка (далее – договор аренды, т. 1 л.д. 15-19, 78-81), в соответствии с условиями которого арендатор принимает с 10.07.2013 по акту приёма-передачи на условиях аренды из земель населённых пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:14:0103016:155 площадью 10001,0 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> в районе садово-огороднического некоммерческого товарищества «Северянка» для строительства объектов растениеводства.

Договор заключён на срок с 10.07.2013 по 09.07.2018 (пункт 1.2. договора).

Наследником ФИО3, умершего 26.01.2014, является ФИО4, которой 20.08.2015 с истцом заключён договор о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды (т. 1 л.д. 20-21, 88).

Права и обязанности арендатора в полном объёме принял на себя истец по настоящему делу.

На земельном участке расположен объект недвижимого имущества – оранжерея с кадастровым номером 86:14:0103016:285 площадью 22,7 кв.м, принадлежащий истцу на праве собственности с 03.04.2018 (т. 1 л.д. 12-14).

12.04.2018 ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов (т. 1 л. д. 91).

Постановлением от 07.05.2018 № 1021 администрация отказала в предоставлении земельного участка в аренду в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не может быть основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов, поскольку площадь земельного участка (10001 кв.м) несоразмерна площади расположенного на нём объекта недвижимости (22,7 кв.м); по результатам осмотра земельного участка, проведённого 12.04.2018, возведённый на территории испрашиваемого земельного участка объект недвижимости не соответствует целевому назначению земельного участка (не является объектом растениеводства). Подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3. ЗК РФ и подпункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 3 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) не могут быть основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ данное основание применяется к земельным участкам из категории земель сельскохозяйственного назначения (испрашиваемый земельный участок относится к категории земель населённых пунктов) (т. 1 л.д. 92).

25.05.2018 ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка под объектом недвижимости арендатором земельного участка – собственником созданного им объекта недвижимости (т. 1 л. <...>).

Постановлением от 14.06.2018 № 1405 администрация отказала также в предоставлении земельного участка в собственность (т. 1 л.д. 31, 96).

Постановлением от 09.11.2015 № 3723 администрации утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 86:14:0103016:155 (т. 1 л.д. 22-28).

В письме от 18.05.2018 3 02-3319/18 администрация в адрес истца указала о том, что договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с 07.06.2018 в соответствии с постановлением от 17.05.2018 № 1113, в связи с существенным нарушением условий договора (неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трёх лет) (т. 1 л.д. 93-94).

Истец, считая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска, с которым выразил несогласие истец глава КФХ ФИО2

Повторно рассмотрев настоящее дело, суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы истца исходя из следующего.

Истец намерен выкупить земельный участок, предоставленный ему в аренду, площадь которого составляет 10001 кв.м.

Как верно указал суд первой инстанции, фактически истец оспаривает отказ администрации в предоставлении ему земельного участка в собственность, изложенный в постановлении от 14.06.2018 № 1405. Возникший между сторонами спор суд первой инстанции разрешил в порядке главы 24 АПК РФ.

Как следствие, на основании статей 65, 198, 200 АПК РФ истец в целях доказывания наличия оспариваемым отказом его прав и законных интересов должен обосновать, что для эксплуатации объекта недвижимости площадью 22,7 кв.м требуется земельный участок именно испрашиваемой площадью.

Из материалов дела следует, что истец является собственником объекта недвижимости – оранжереи площадью 22,7 кв.м, которая находится на арендуемом земельном участке площадью 10001 кв.м.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (пункт 21 раздела «Споры, возникающие из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017)).

В соответствии с положениями статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.20. ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20. ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Следовательно, в силу закона собственник такого объекта недвижимости имеет право пользоваться частью земельного участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации такого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьёй 39.17. ЗК РФ.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.17. ЗК РФ предусмотрено, что по результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17. ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16. названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Как следует из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20. настоящего Кодекса.

По смыслу статьи 11.9., подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3., пункта 1 статьи 39.20. ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка публичной собственности без торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции при разрешении спора правомерно учтена правовая позиция, выраженная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409.

При этом апелляционным судом учтена и правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, выраженная в определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, о том, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить, то есть на главу КФХ ФИО2

Поскольку истец является собственником объекта недвижимости площадью 22,7 кв.м, то он вправе заявлять исключительное право только на часть земельного участка, занятого данным объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Между тем, истец испрашивает весь арендуемый земельный участок площадью 10001 кв.м, существенно превышающей площадь самого объекта недвижимости.

Местоположение границ земельного участка, выкупаемого в порядке статьи 39.20. ЗК РФ, и его площадь определяются с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Поэтому в рамках настоящего спора истец должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется именно данный земельный участок соответствующей площади.

Предоставление таких доказательств обусловлено предусмотренным статьями 198, 200 АПК РФ порядком распределения бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав обжалуемым ненормативным правовым актом, предусматривающим возложение соответствующей обязанности по доказыванию именно на заявителя.

Истцом нормативно не обоснована возможность получения арендуемого земельного участка площадью 10001 кв.м без проведения торгов со ссылкой на наличие на этом участке его объекта недвижимости площадью всего 22,7 кв.м.

Также истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что площадь земельного участка соответствует утверждённым в установленном порядке нормам отвода земель для эксплуатации объекта недвижимости или правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В материалах дела отсутствуют и доказательства выполнения межевых, кадастровых работ для формирования земельного участка с учётом площади, необходимой и достаточной для эксплуатации объекта недвижимости площадью 22,7 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 39.16. ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Отказ администрации в предоставлении земельного участка основан со ссылкой на указанную норму права и является обоснованным при вышеизложенных обстоятельствах.

В то же время в целях эксплуатации расположенного на земельном участке объекта недвижимости истец не лишён возможности сформировать земельный участок, необходимый для таких целей, и реализовать своё право в отношении данного земельного участка в порядке статьи 39.14. ЗК РФ с особенностями, установленными в статье 39.20. ЗК РФ.

Довод жалобы истца о том, что суд первой инстанции не применил пункт 1 статьи 6 Закона № 26-оз, а также пункт 2 статьи 272 ГК РФ, не принимается апелляционным судом в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Несмотря на то, что правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость, в рассматриваемом случае, как указывалось выше, истцом по сути оспаривается отказ ответчика в предоставлении ему в собственность земельного участка площадью, указанной в договоре аренды.

Между тем, как следует из пункта 2 статьи 272 ГК РФ, по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости определяются судом последствия прекращения права пользования земельным участком. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привёл участок в первоначальное состояние.

Исходя из сформулированного предмета первоначального иска положения статьи 272 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

Как следует из пунктов 4, 5 статьи 6 Закона № 26-оз, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются фермерскому хозяйству для осуществления его деятельности в следующих предельных (максимальных и минимальных) размерах: максимальный - 140 га; минимальный - 1 га.

При этом в соответствии с законодательством Российской Федерации установленные пунктом 4 настоящей статьи минимальные размеры земельных участков не распространяются на крестьянские (фермерские) хозяйства, основной деятельностью которых являются садоводство, овощеводство защищённого грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров, установленных пунктом 4 настоящей статьи.

При разрешении спора суд первой инстанции правильно не применил положения статьи 6 Закона № 26-оз по той же причине, что указано выше.

В рамках настоящего дела истцом оспаривается в порядке главы 24 АПК РФ отказ ответчика в предоставлении земельного участка в собственность, изложенный в постановлении от 14.06.2018.

Соответственно, является ли обоснованным отказ администрации или нет суд исходит из тех оснований, при наличии которых ответчиком отказано истцу в удовлетворении его заявления от 25.05.2018.

Истцом испрашивался в собственность земельный участок площадью, обозначенной в договоре аренды, в связи с нахождением на участке принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (оранжереи), а не в целях осуществления истцом какой-либо фермерской деятельности на этом участке.

Поэтому довод жалобы истца о неприменении судом первой инстанции приведённых им норм права является несостоятельным.

Доводы жалобы истца не опровергли правильности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении его первоначально иска к ответчику.

По встречному иску администрации об освобождении земельного участка с кадастровым номером 86:14:0103016:155.

Суд первой инстанции, применив нормы статей 8, 130, 218, 450, 450.1., 606, 610, 621, 622 ГК РФ, с учётом условий договора аренды, отказал администрации в удовлетворении встречного иска исходя из того, что она не представила доказательств того, что возведённый на земельном участке объект недвижимости является самовольной постройкой. Возврат земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нём расположен объект недвижимого имущества, возведённый на законных основаниях. Требование администрации, фактически вытекающее из спора об исполнении договора аренды, направлено на лишение собственности ответчика, что недопустимо в рамках избранного истцом по встречному иску способа защиты.

Данный вывод, и решение суда в указанной части не обжалуется, в связи с чем, на основании части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежит проверке.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.09.2018 по делу № А75-9282/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

А.В. Веревкин

Т.П. Семёнова