Решение от 8 июля 2025 г. по делу № А35-3533/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


<...>

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3533/2024
09 июля 2025 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена  02 июля  2025 г.

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2025 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шашковой Е.Н. рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленных перерывов дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ»

о прекращении права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ,  ул. Смородиновая, с выплатой возмещения в размере 66861994 руб. 82 коп.,

о признании права собственности МО «Город Курск» на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ,  ул. Смородиновая,

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, закрытое акционерное общество «Русские протеины».

В  судебном заседании  приняли участие представители:

от истца – ФИО1 – по доверенности от 24.06.2024 № 6708/07.01-14;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.11.2023;

от третьих лиц – не явились, уведомлены.


Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» (далее – ООО «ЭлитСтрой ДТВ», ответчик) о прекращении права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая, с выплатой возмещения в размере 66 861 994 руб. 82 коп.; признании права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул.Смородиновая.

Определением суда от 03.06.2024 и 22.08.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, закрытое акционерное общество «Русские протеины».

Определением суда от 23.09.2024 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ФИО3, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...>». Одновременно производство по делу было приостановлено до получения судом экспертного заключения.

29.10.2024 в суд от эксперта-оценщика ФИО3 поступило заключение эксперта от 25.10.2024 № Т231/10-24, в связи с чем определением суда от 31.10.2024 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 11.12.2024 опрошена эксперт ФИО3: лицами, участвующими в деле, и судом заданы вопросы эксперту.

 Определением суда от 24.02.2025 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер», эксперту ФИО4 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Определить рыночную стоимость следующих земельных участков из категории земель - земли населенных пунктов,  расположенных по адресу: <...>: с кадастровым номером 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м.» Одновременно производство по делу было приостановлено до получения судом экспертного заключения.

21.03.2025 в суд от общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» поступило экспертное заключение от 21.03.2025, в связи с чем определением суда от 24.03.2025 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 02.06.2025 опрошен эксперт ФИО4: лицами, участвующими в деле, и судом заданы вопросы эксперту.

19.06.2025 через канцелярию суда от истца поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, которое было принято судом к рассмотрению.

По причине невозможности проведения судебного заседания в связи с объявлением ракетной опасности на территории г. Курска и Курской области, длительным отсутствием сообщения об отмене ракетной опасности, в целях соблюдения прав лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ) в судебном заседании, назначенном на 19.06.2025 на 12 час. 00 мин., был объявлен перерыв до 30.06.2025 до 12 час. 10 мин.

В судебном заседании 30.06.2025 представитель истца поддержала первоначально заявленные исковые требования и ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель ответчика не возражал против удовлетворения исковых требований с определением размера возмещения в соответствии с одной из проведенных судебных экспертиз, относительно размера возмещения, указанного в первоначально заявленных требованиях возражал, а также возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной (третьей) экспертизы.

На основании статьи 87 АПК РФ в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы судом отказано в связи с отсутствием правовых оснований и процессуальной необходимости по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения.

По причине невозможности проведения судебного заседания в связи с объявлением ракетной опасности на территории г. Курска и Курской области, длительным отсутствием сообщения об отмене ракетной опасности, в целях соблюдения прав лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, был объявлен перерыв до 01 июля 2025 года до 14 час. 00 мин.

По причине невозможности проведения судебного заседания в связи с объявлением ракетной опасности на территории г. Курска и Курской области, длительным отсутствием сообщения об отмене ракетной опасности, в целях соблюдения прав лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 02 июля 2025 года до 11 час. 30 мин.

После объявленного перерыва (судебное заседание продолжено после отмены ракетной опасности) представитель истца поддержала первоначально заявленные исковые требования и ранее изложенные доводы.

Представитель ответчика не возражал против удовлетворения исковых требований с определением размера возмещения в соответствии с одной из проведенных экспертиз, относительно размера возмещения, указанного в первоначально заявленных требованиях истца, возражал.

Представитель третьего лица – ООО «Русские протеины» в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил. В ходе рассмотрения дела представил письменную позицию от 05.02.2025, в которой возражал против удовлетворения исковых требований, и консолидированную позицию от 21.05.2025, в которой вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил. В ходе рассмотрения дела  представил письменное мнение от 19.06.2024 №02-0779/24 с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления, которое было удовлетворено судом.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭлитСтрой ДТВ» принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:31, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – проектирование жилого поселка малой этажности, площадью 78 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая (запись о государственной регистрации права от 02.11.2017 №46:29:102026:31-46/001/2017-1);

- земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:147, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – проектирование жилого поселка малой этажности, площадью 4141 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая (запись о государственной регистрации права от 10.05.2023 №46:29:102026:147-46/026/2023-1);

- земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:148, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – проектирование жилого поселка малой этажности, площадью 57042 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая (запись о государственной регистрации права от 10.05.2023 №46:29:102026:148-46/026/2023-1);

- земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:149, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – проектирование жилого поселка малой этажности, площадью 22496 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая (запись о государственной регистрации права от 10.05.2023 №46:29:102026:149-46/026/2023-1);

- земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:150, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – проектирование жилого поселка малой этажности, площадью 4141 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая (запись о государственной регистрации права от 10.05.2023 №46:29:102026:150-46/026/2023-1).

Постановлением Администрации г. Курска от 21.08.2023 №470 «О внесении изменений в проект планировки территории в районе ул. Смородиновая в г. Курске» была утверждена новая редакция проекта планировки территории районе ул. Смородиновая в г. Курске и утвержден проект межевания территории.

Согласно пояснительной записи целью разработки проекта межевания территории являлось образование границ земельных участков для проектирования объекта «Водозабор «Северный» в г. Курске. Реконструкция. Станция обезжелезивания» путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, а также образования земельного участка из земель неразграниченной собственности для дальнейшего использования: коммунальное обслуживание.

На основании постановления Администрации г. Курска от 25.09.2023 №536 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» было принято решение изъять для муниципальных нужд города Курска земельные участки, относящиеся к категории «земли населенных пунктов», согласно приложению, а именно земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая, за счет средств бюджета города Курска.

О принятии указанного решения Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска сообщил ООО «ЭлитСтрой ДТВ» уведомлением от 03.10.2023 №11817/07.01-14, направленным регистрируемым почтовым отравлением 03.10.2023

На основании муниципального контракта, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ООО «Бюро кадастра и оценки» изготовило отчеты от 19.10.2023 №384/10-2023, №385/10-2023, №386/10-2023 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, согласно которым по состоянию на 19.10.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:31 составила 80 523 руб. 47 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:147 составила 2 056 713 руб. 52 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:148 составила 19 291 268 руб. 34 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:149 составила 8 768 559 руб. 27 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:150 составила 36 664 930 руб. 22 коп.

Письмом от 15.12.2023 №15400/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска направил ООО «ЭлитСтрой ДТВ» для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальным нужд с передаточным актом с приложением копий отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков. Согласно проекту соглашения размер возмещения за изымаемое имущество составляет 66 861 994 руб. 82 коп., в том числе 80 523 руб. 47 коп. - рыночная стоимость земельного участка 1, 2 056 713 руб. 52 коп. - рыночная стоимость земельного участка 2,  19 291 268 руб. 34 коп. - рыночная стоимость земельного участка 3, 8 768 559 руб. 27 коп.-  рыночная стоимость земельного участка 4, 36 664 930 руб. 22 коп. - рыночная стоимость земельного участка 5.

В ответном письме от 29.04.2024 №28 ООО «ЭлитСтрой ДТВ» выразило несогласие с размером определенной рыночной стоимости изымаемых участков, указав, что отчеты об оценке не соответствуют требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, СПОД, а величину рыночной стоимости следует признать необоснованной, и направило протокол разногласий от 29.02.2024 к соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с приложением рецензий от 22.02.2024 №2024-03-Р, №2024-04-Р, №2024-05-Р, №2024-06-Р, №2024-07-Р на отчеты об оценке и справок от 28.04.2024 №2024-01-С, №2024-02-С,  №2024-03-С, №2024-04-С, №2024-05-С о действительной рыночной стоимости земельных участков, изготовленных ООО «Альфакластер».

Согласно протоколу разногласий к проекту соглашения размер возмещения за изымаемое имущество составляет 720 671 578 руб. 00 коп., в том числе 255 684 руб. 00 коп. - рыночная стоимость земельного участка 1, 13 574 198 руб. 00 коп. - рыночная стоимость земельного участка 2, 186 983 676 руб. 00 коп. - рыночная стоимость земельного участка 3, 73 741 888 руб. 27 коп.-  рыночная стоимость земельного участка 4, 446 116 132 руб. 00 коп. - рыночная стоимость земельного участка 5.

Письмом от 29.03.2024 №3503/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска сообщил ООО «ЭлитСтрой ДТВ» об отклонении протокола разногласий, указав, что представленные справки о действительной рыночной стоимости не могут быть приняты во внимание ввиду отсутствия объективности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО «ЭлитСтрой ДТВ» о прекращении права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая, с выплатой возмещения в размере 66 861 994 руб. 82 коп.; признании права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.


Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1, 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; в случаях, предусмотренных АПК РФ, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается в случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренным законом (часть 2 статьи 235 ГК РФ).

Согласно  части 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статьей 49 ЗК РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе, по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (пункт 2). К указанным объектам отнесены, среди прочего, автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В соответствии с частью 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. 

Согласно части 1 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков. При этом решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию (часть 2 статьи 56.6 ЗК РФ).

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие (часть 4 статьи 56.6 ЗК РФ). 

В свою очередь сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 6 статьи 279 ГК РФ).

В соответствии с  частями 1, 2 статьи 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В случае принудительного изъятия условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд,  определяются судом (часть 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно части 4 статьи 282 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации (часть 13 статьи 56.10 ЗК РФ).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (часть 2 статьи 282 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данном статьей.

Как усматривается из материалов дела, ООО «ЭлитСтрой ДТВ» принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – проектирование жилого поселка малой этажности, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.

На основании постановления Администрации г. Курска от 25.09.2023 №536 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» было принято решение изъять для муниципальных нужд города Курска земельные участки, относящиеся к категории «земли населенных пунктов», согласно приложению, а именно земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая, за счет средств бюджета города Курска.

Письмом от 15.12.2023 №15400/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска направил ООО «ЭлитСтрой ДТВ» для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальным нужд с передаточным актов с приложением копий отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 2.4 соглашения указано, что оценка рыночной стоимости изымаемого имущества произведена независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости земельных участков от 19.10.2023 №384/10-2023, №385/10-2023, №386/10-2023, изготовленными  ООО «Бюро кадастра и оценки» по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска, по состоянию на 19.10.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:31 составила 80 523 руб. 47 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:147 составила 2 056 713 руб. 52 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:148 составила 19 291 268 руб. 34 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:149 составила 8 768 559 руб. 27 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:150 составила 36 664 930 руб. 22 коп.

В пункте 2.1 соглашения установлено, что размер возмещения за изымаемое имущество составляет 66 861 994 руб. 82 коп., в том числе 80 523 руб. 47 коп. - рыночная стоимость земельного участка 1, 2 056 713 руб. 52 коп. - рыночная стоимость земельного участка 2,  19 291 268 руб. 34 коп. - рыночная стоимость земельного участка 3, 8 768 559 руб. 27 коп.-  рыночная стоимость земельного участка 4, 36 664 930 руб. 22 коп. - рыночная стоимость земельного участка 5.

В ответном письме от 29.04.2024 №28 ООО «ЭлитСтрой ДТВ» выразило несогласие с размером определенной рыночной стоимости изымаемых участков и направило протокол разногласий от 29.02.2024 к соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. В подтверждение заявленных возражений общество представило рецензии ООО «Альфакластер» от 22.02.2024 №2024-03-Р, №2024-04-Р, №2024-05-Р, №2024-06-Р, №2024-07-Р, согласно которым отчеты об оценке не соответствуют требования Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, СПОД, а сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости следует признать необоснованными, а также справки ООО «Альфакластер» от 28.04.2024 №2024-01-С, №2024-02-С,  №2024-03-С, №2024-04-С, №2024-05-С, согласно которым действительная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.10.2023 составляет земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:31 составила 255 684 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:147 составила 13 574 198 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:148 составила 186 983 676 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:149 составила 73 741 888 руб. 27 коп., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:150 составила 446 116 132 руб. 00 коп.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

При этом согласно пункту 45 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество.

Учитывая, что в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости относится к профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, определением суда от 23.09.2024 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ФИО3, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...>».

В ходе рассмотрения дела от эксперта-оценщика ФИО3 поступило заключение эксперта от 25.10.2024 № Т231/10-24, согласно которому рыночная стоимость земельных участок с кадастровыми номерами 46:29:102026:31 площадью 78 кв.м., 46:29:102026:147 площадью 4141 кв.м., 46:29:102026:148 площадью 54042 кв.м., 46:29:102026:149 площадью 22496 кв.м., 46:29:102026:150 площадью 136094 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...> составляет 620 797 408 руб. 00 коп., в том числе земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:31 – 220 250 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:147 – 11 693 020 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:148 – 161 070 569 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:149 – 63 522 379 руб. 00 коп.

Вместе с тем, ознакомившись с заключением эксперта, истец выразил несогласие с результатом проведенной по делу экспертизы и заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В обоснование доводов о допущенным экспертом ФИО3 нарушений истец указал, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости не соответствует принципу достаточности (пункт 11 ФСО №7 «Оценка недвижимости»), поскольку выборка по продажам, приведенная в заключении эксперта охватывает наиболее дорогие предложения о продаже земельных участков по всему городу, включая центр города Курска, в то время как оцениваемые земельные участки расположены на окраине города; эксперт при определении рыночной стоимости земельных участков применяет один сравнительный подход, тогда как по состоянию на дату оценки достоверные (документально подтвержденные) сведения о совершенных сделках с аналогичными объектами в распоряжении эксперта отсутствуют и по результатам торгов не было выявлено ни одной сделки с земельными участками под жилую застройку со схожими объектами оценки характеристиками: площадь, место положение, назначение; в заключении эксперта отсутствует корректировка на назначение земельных участков, при том что оцениваемые участки и используемые аналоги имеют разное разрешённое использование; объект-аналог № 1 имеет дополнительные улучшения, не учтенные экспертом в заключении; корректировка на площадь проведена неверно, поскольку эксперт суммировал площади всех земельных участков и сравнивал эту площадь (219 851 кв.м.) с площадью аналогов, тогда как объекты оценки могли быть проданы по отдельности и фактор различия площади объектом-аналогом должен был рассматриваться отдельно по каждому оцениваемому земельному участку; не введена корректировка на различие в рельефе, форме и конфигурации объектов оценки, хотя оцениваемые участки имеют различную форму, конфигурацию и изрезанность; полученная экспертом стоимость за 1 кв.м. земельного участка (2 832,72 руб./кв.м.) значительно отличается от средней стоимости (6 364 руб./кв.м.), приведенной в анализе рынка; итоговое значение суммарной корректировки, полученной при расчете рыночной стоимости земельного участка, имеет довольно высокое значение.

Эксперт ФИО3 была опрошена в судебном заседании 11.12.2024 и представила пояснения эксперта от 10.01.2025, в которых указала, что оцениваемые земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102026:31 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150 образуют и являются единым земельным массивом, используемым совместно для проектирования и строительства жилого поселка малой этажности), общей площадью 219 851 кв.м., в связи с чем при проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков наилучшее и наиболее целесообразное использование в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки – использование участков в качестве единого земельного массива в соответствии с целевым использованием и, соответственно, стоимость земельных участков определена совместно, как единый массив, с учетом равноценности каждой его части (расчет каждого участка произведен исходя из стоимости за 1 кв.м. земельного массива, помноженного на площадь).

Вместе с тем, истец полагал, что исследование общего массива 5 земельных участков и определение стоимости каждого из них путем простого арифметического расчета от стоимости общего массива противоречит Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральному стандарту оценки  «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

В свою очередь ответчик указал, что при производстве экспертизы использовался только сравнительный метод определения рыночной стоимости, тогда как, учитывая, что планировалось использовать земельные участки ООО «ЭлитСтрой ДТВ» для строительства малоэтажного жилого поселка на 100 домов с инфраструктурой для последующей продажи готового жилья по рыночной стоимости, наиболее соответствующим способом определения рыночной стоимости будет доходный метод, однако из пояснений эксперта ФИО3 следует, что для применения доходного метода необходимы дополнительные документы (проект застройки, сметы, проектная документация), в связи с чем также заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, учитывая пояснения эксперта и доводы сторон, определением суда от 24.02.2025 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер», эксперту ФИО4.

В ходе рассмотрения дела от общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» поступило экспертное заключение от 21.03.2025.

Вместе с тем, ознакомившись с заключением эксперта, истец повторно выразил несогласие с результатом проведенной по делу повторной экспертизы ввиду нарушения требований оценочного законодательства, а также федеральных стандартов, обязательных к применению, и заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В обосновании заявленного ходатайства указал, что в заключении эксперта отсутствует анализ рынка и фактических цен земельных участков для жилой застройки с учетом средних цен в исследуемом регионе, а также анализ ценообразующих факторов для данного рынка недвижимости; при анализе состояния социально-экономической ситуации исследуемом регионе, а именно в Курской области, на дату оценки экспертом не учтено приграничное положение Курской области и введение в регионе режима КТО в связи с проведением СВО; экспертом не обоснован выбор аналогов и диапазона цен, тогда как хотя к расчету принимались аналоги с минимальным (аналог № 1) и максимальным значением выборки (аналог №7), а в открытом доступе рынка имеется достаточное количество объявлений по продаже аналогичных объектов с медианной 1500 руб. за 1 кв.м. земельного участка под жилую застройку (ИЖС); даты объявлений (предложений) аналогов в расчётной таблице заключения эксперта указаны неверно и не соответствуют датам на скриншотах объявлений; корректировка на площадь, рельеф, форму, конфигурацию, а также на ограничения, обременения, сервитут экспертом не применялась; нет расчета коэффициента вариации, тогда как в расчетной таблице заключения эксперта разница между скорректированными удельными показателями стоимости аналогов около 50%; выборка аналогов является неоднородной.

Между тем, проводивший экспертизу эксперт ФИО4 был опрошен в судебном заседании 02.06.2025, дал развернутые и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в том числе обосновал выбор объектов-аналогов и применение (неприменение) конкретных корректировок. При этом в силу статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта  в соответствии со стандартами оценки, в связи с чем само по себе несогласие истца с выбранным экспертом порядком и методикой проведения оценки ввиду иного представления о подлежащих применению порядке и методике, равно как и несогласие с отобранными экспертом объектами-аналогами и введенными корректировками само по себе не может свидетельствовать о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования, о его несоответствии закону, равно как и не может являться самостоятельным основанием для назначения повторной экспертизы.

С учетом изложенного, поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в имеющемся в материалах дела экспертном заключении содержатся обоснованные и мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, выводы эксперта  не содержат противоречий и не опровергаются материалами дела, экспертное заключение эксперта ФИО4 от 21.03.2025 соответствует требованиям статей 55, 82, 83, 86 АПК РФ и принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу, а ходатайство истца от 19.06.2025 о проведении повторной экспертизы подлежит отклонению.

Согласно экспертному заключению от 21.03.2025 рыночная стоимость земельных участков из категории земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...> составляет: земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:31 – 158 000 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:147 – 109 165 000 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:148 – 45 442 00 руб. 00 коп., земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:149 – 274 910 000 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку решение об изъятии спорного имущества было принято уполномоченным органом, процедура изъятия для муниципальных нужд  соответствовала требованиям закона, но не была завершена во внесудебном порядке, собственник изымаемых земельных участков имеет право на равноценное возмещение стоимости фактически изъятой недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150 подлежат принудительному изъятию у правообладателя с выплатой ему возмещения в размере рыночной стоимости изымаемого имущества, определенного по результатам судебной экспертизы, то есть в общем размере 438 040 000 руб. 00 коп. (158 000 руб. 00 коп. + 109 165 000 руб. 00 коп. + 45 442 00 руб. 00 коп. + 274 910 000 руб. 00 коп.).

Принимая во внимание правовое регулирование изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд, необходимость защиты прав собственника, лишающегося прав на изымаемые объекты, обязанность суда определить размер возмещения и, тем самым, устранить правовую неопределенность, поскольку исковые требования истца по существу направлены на разрешение вопроса о размере такого возмещения, которое будет выплачено истцом в пользу ответчика, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования Комитета по управлению имуществом г.Курска,  установив выплату возмещения ООО «ЭлитСтрой ДТВ» в размере  438040000 руб. 00 коп.

В соответствии с частью 2 статьи 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (пункт 1); прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (пункт 2); досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (пункт 3).

Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка (часть 4 статьи 279 ГК РФ).

При этом, как указано в пунктах 1, 2 части 1 статьи 56.11 ЗК РФ, заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, а также государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, в целях исключения правовой неопределенности в отношении изъятого имущества и защиты прав муниципального образования, в чьих интересах произведено изъятие, суд полагает заявленные исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска о прекращении права собственности ООО «ЭлитСтрой ДТВ» на земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150 и признании в отношении них права собственности Муниципального образования «Город Курск» подлежащими удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела представитель третьего лица – ООО «Русские протеины» первоначально заявил возражения против удовлетворения исковых требований, а затем оставил вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

Как усматривается из материалов дела, на исполнении в ОСП по г. Белгороду находится сводное исполнительное производство №61750/23/31010-СД о взыскании с ООО «ЭлитСтрой ДТВ» в пользу ООО «Русские протеины» задолженности, которая, по сведениям, предоставленным третьим лицом составляет 239 104 838 руб. 10 коп. и не является окончательной, поскольку согласно требованиям исполнительных документов на суммы основного долга производится начисление неустойки до фактического исполнения обязательств должником.

Между тем, поскольку при прекращении права собственности на имущество посредством его изъятия у собственника производится возмещение стоимости изымаемого у него имущества по его рыночной оценке, которое может быть направлено на погашение имеющейся задолженности, и доказательств, подтверждающих неравноценность подлежащего выплате возмещения, в материалы дела не представлено, в рассматриваемом случае принудительное изъятие имущества должника не противоречит целям задачами Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и не нарушает прав взыскателя по исполнительному производству.

Кроме того, третье лицо - ООО «Русские протеины» указало, что участниками ООО «ЭлитСтрой ДТВ» являются Баубонис Данутис, являющийся гражданином Литовской Республики (доля 25%), и ФИО5, являющийся гражданином Федеративной Республики Германия (доля 2%), в связи с чем на ООО «ЭлитСтрой ДТВ» распространяется действие Указ Президента Российской Федерации от 01.03.2022 №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».

Согласно подпункта «а» пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» с 02.03.2022 установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами перечисленных сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности, к которым отнесены и сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия. Такие сделки (операции) могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций) (подпункт «б»).

В Перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц, утвержденный Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, включены государства - члены Европейского союза, в который входят Литовская Республика,  Федеративная Республика Германия.

При этом, в пункте 1.7 официального разъяснении Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР установлено, что особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций), установленный абзацем третьим подпункта «а» пункта 1 Указа № 81, влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги или недвижимое имущество, распространяется на сделки (операции), направленные как на приобретение резидентами, так и на отчуждение ими ценных бумаг или недвижимого имущества.

Между тем, статьями 235, 279, 281, 282 ГК РФ и статьями 56.2 - 56.12 ЗК РФ предусмотрен добровольный и принудительный порядок изъятия у правообладателя имущества. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии (статья 282 ГК РФ). По смыслу разъяснений, приведенных в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 №1675-О, от 02.10.2019 №2619-О , №2620-О, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд представляет собой специальный случай ограничения прав и свобод, в том числе права частной собственности на землю.

С учетом изложенного, принудительное изъятие спорных земельных участков для муниципальных нужд с выплатой соразмерной компенсации и переходом права собственности от ООО «ЭлитСтрой ДТВ» к муниципальному образованию «город Курск» не относится к сделкам (операция), предусмотренных абзацем 3 подпункта «а» пункта 1 Указа №81, в связи с чем не требует соблюдения особого порядка его осуществления.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает рассматриваемые исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, а иные доводы сторон не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют существенного правового значения и не влияют на результат рассмотрения настоящего дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, учитывая, что причиной для обращения истца в суд с настоящим иском послужило то обстоятельство, что ответчик, получив проект соглашения о выкупе земельных участков, не представил в установленный законом срок подписанное соглашение, не согласившись с условиями по размеру возмещения за изымаемое имущество, расходы по госпошлине и судебным экспертизам относятся судом на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ»  на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.

Установить выплату возмещения обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» в общем  размере 438 040 000 руб. 00 коп.

Признать право собственности Муниципального образования «Город Курск» на земельные участки с кадастровыми номерами: 46:29:102026:31, 46:29:102026:147, 46:29:102026:148, 46:29:102026:149, 46:29:102026:150, расположенные по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска  расходы по оплате судебной экспертизы в размере 90 000 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                      Н.Н. Белых