Постановление от 22 октября 2024 г. по делу № А50-5591/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-9496/2024-ГК
г. Пермь
22 октября 2024 года
Дело № А50-5591/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Маркеевой О.Н., судей Коньшиной С.В., Лесковец О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2024 года по делу № А50-5591/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Аист» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Импульс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения, понуждении заключить договор, установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Аист» (далее – ответчика, ООО «УК Аист», общество) с требованиями о понуждении к заключению договора аренды части нежилого помещения 78,1 кв.м. на предложенных условиях; об установлении сервитута на часть нежилого помещения с кадастровым номером 59:09:0012802:919 по адресу <...>, в целях использования коммуникаций, проходящих через подвальное помещение на предложенных условиях; о взыскании неосновательного обогащения в размере 218 216руб. за период с 24.05.2023 по 11.01.2024.

Дело рассмотрено с участием общества с ограниченной ответственностью «Импульс», привлеченного к участию в деле в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.07.2024 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает, что собственники помещений в МКД приняли решение о принадлежности технического подвала, в котором находятся инженерные общедомовые коммуникации, на праве частной собственности конкретному лицу, в связи с чем, действия норм об общедомовом имуществе в МКД на спорное помещение не распространяются. Между сторонами действуют общие нормы гражданского законодательства, регулирующие пользование чужой недвижимостью, в связи с чем, безвозмездное пользование одним субъектом (собственники помещений в МКД) недвижимым имуществом другого субъекта (истца) без согласия последнего является неправомерным.

Апеллянт указывает, что основания для безвозмездного договорного пользования спорным подвалом у ответчика отсутствуют, т.к. соответствующее соглашение от 04.03.2022 о безвозмездном пользовании частью подвала расторгнуто. Взамен расторгнутого соглашения о безвозмездном пользовании истец предлагает заключить соглашение о возмездном пользовании спорным подвальным помещением, но ответчик от этого уклоняется, желая продолжать пользоваться подвалом бесплатно. Подвальное помещение находится в


единоличной собственности истца и он один несет бремя его содержания, а пользуются этим подвалом все собственники помещений в МКД бесплатно, т.е. за счет истца. Такая ситуация является неправомерной, не предусмотрена законом и влечет неосновательное обогащение всех других собственников помещений в МКД.

По мнению истца, спорные инженерные сети обременяют подвальное помещение истца. Момент их прокладки и возведения правового значения не имеет, как и то, что приобретая спорный подвал, истец не мог не видеть наличия этих сетей, т.к. это обременение носит длящийся характер, имеет место в каждый момент времени, в том числе на момент рассмотрения настоящего спора. Ответчик не представил каких-либо содержательных возражений относительно предложенных истцом расчетов неосновательного обогащения. Расчеты выполнены экспертами с приведением всех соответствующих методик. Данные расчеты ответчиком в установленном порядке не оспорены, контррасчёты ответчиком не представлены.

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, отмечает, что с 16.09.2024 истец не является собственником спорного помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРН, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска в части понуждения к заключению договора аренды и установления сервитута не имеется, при этом также возражает в отношении взыскания неосновательного обогащения.

Судом отзыв ответчика приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном ст. 262 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, в обоснование заявленных требований истец указал, что с 24.05.2023 является собственником встроенного нежилого помещения, площадью 671,90 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: ул. Делегатская, 34А в городе Лысьва. В данном помещении находятся инженерные сети и общедомовое оборудование многоквартирного дома. В связи с этим, истец направил ответчику договор аренды нежилого помещения для предоставления круглосуточного доступа в


подвал. Предложение отклонено. После этого истец в адрес ответчика направил соглашение об установлении сервитута, которое также отклонено последним. Поскольку ответчик пользуется помещением истца, им заявлено требование о взыскании денежных средств как неосновательное обогащение за период с 24.05.2023 по 11.01.2024.

Из материалов дела следует, что дом по адресу <...> построен в 1980 году, коммуникации проходит по подвалу данного дома.

В спорном подвальном помещении находится общедомовое имущество – проходят тепловые сети МКД и установлен общедомовой прибор учета тепловой энергии. Указанный прибор учета был установлен на основании предписания ресурсоснабжающей организации от 25.01.2019 на границе балансовой принадлежности в соответствии с проектом, нормами закона и техническими условиями ресурсоснабжающей организации.

Управление указанным многоквартирным домом осуществляет ответчик на основании договора управления МКД от 01.04.2015.

На момент установки указанного ОДПУ собственником спорного помещения являлось ООО «Импульс», с которым 04.03.2022 управляющая компания, действуя в интересах собственников помещений многоквартирного дома, заключила соглашение о пользовании нежилым помещением площадью 15 кв. м (помещение N 19 на поэтажном плане) на безвозмездной основе.

В мае 2023 года собственником спорных нежилых помещений стал истец

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А50-24918/2023 удовлетворен иск ООО «УК Аист» к ИП ФИО1 об обязании предпринимателя обеспечить обществу (обслуживающим организациям и аварийно-диспетчерской службе) доступ к общему имуществу многоквартирного дома по адресу: ул. Делегатская, 36А в г. Лысьве, расположенному в подвальном помещении дома, для проведения плановых осмотров, ремонтных и аварийных работ, а также иных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определив следующий порядок доступа (с обязательным уведомлением о смене адреса электронной почты и номера телефона):

1. Для осмотров технического и санитарного состояния оборудования, проводимого не чаще одного раза в три месяца - не позднее пяти календарных дней с момента направления уведомления на электронную почту 2767643@bk.ru;

2. Для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - не позднее трех


календарных дней с момента направления уведомления на электронную почту 2767643@bk.ru;

3. Для ликвидации аварий - в течение тридцати минут с момента направления уведомления на электронную почту 2767643@bk.ru и (или) с момента уведомления по телефону <***>).

Поскольку истец полагает, что безвозмездное пользование имуществом (помещением) ответчиком нарушает его права, получив соответствующие отказы в удовлетворении его требования в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность ответчика заключить с истцом договор аренды законодательно не закреплена, при этом отметил, что ответчик не является собственником тепловых сетей МКД и общедомового прибора учета тепловой энергии, системы водоснабжения, а исполняет обязанности по их надлежащему содержанию, в связи с чем, на него не может быть возложена обязанность по заключению соглашения об установлении сервитута с истцом, придя к выводу о том, что поскольку на ответчике в силу закона лежит обязанность по обслуживанию общедомовых сетей, а на истце в силу закона лежит обязанность по предоставлению ответчику доступа, постольку на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражения и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены (изменения) оспариваемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской


Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Постановления № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления № 64).

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна


возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, законодательно определены случаи, когда можно понудить сторону к заключению договора. Так, понуждение применимо, если одновременно соблюдаются следующие условия: заключение договора обязательно для этой стороны; имеют место факты, свидетельствующие о ее уклонении от заключения договора.

Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не приведены нормы, обязывающие ответчика к заключению договора. Нормы гражданского законодательства их не содержат.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца о понуждении ответчика заключить договор аренды.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, заключение соглашения о пользовании нежилым помещением площадью 15 кв.м. 04.03.2022 с предыдущим собственником подвала ООО «Импульс» правового значения не имеет, поскольку основано на положениях ст. 421 ГК РФ свободы договора.

Истец также просит установить сервитут на часть нежилого помещения с кадастровым номером 59:09:0012802:919 по адресу <...> в целях использования коммуникаций, проходящих через подвальное помещение на предложенных условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абзац 2 указанной статьи).


Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно статье 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо из-за отсутствия связи с пользованием объектом.

Целью предъявления требования на основании пункта 3 статьи 274 ГК РФ признается создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации собственником своего имущества посредством предоставления по решению суда права ограниченного пользования чужим имуществом.

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, истцом не учтены следующие нормы законодательства, применимые в данной ситуации.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество


здания" разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 данного постановления).

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными


Правительством Российской Федерации.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ к обязанностям управляющей организации по договору управления многоквартирным домом относится выполнение работ и (или) оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В силу пунктов 5 и 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным


участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно подпунктам "а" и "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 данных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 названных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил N 49).

В силу подпункта "б" пункта 32 Правил предоставления коммунальных


услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), исполнитель имеет право требовать допуск в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Согласно подпункту "е" пункта 34 Правил N 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время в порядке, указанном в пункте 85 названных Правил, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.05.2018 N 1239-О, указанные положения Правил N 354 направлены на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг, обеспечивая при этом необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей государственных органов, осуществляющих контроль и надзор.

Согласно п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 в случае, если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника, он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его помещении, для проведения ремонта общедомового имущества.

Доводы ответчика о невозможности применения вышеуказанных норм


судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку помещение истца, принадлежавшее ему в спорный период на праве собственности, находится в МКД.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что, осуществляя функции управления в отношении спорного МКД, общество «УК Аист» отвечает за надлежащее содержание общего имущества названного дома и с момента заключения договора управления многоквартирным жилым домом имеет право доступа к общему имуществу в целях его обслуживания.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом первой инстанции установлено, что в принадлежащем истцу на праве собственности нежилом помещении, расположенном в подвале многоквартирного жилого дома, проходят внутридомовые сети отопления, посредством которых осуществляется отопление всех жилых и нежилых помещений дома, а также установлен общедомовый прибор учета, то есть, в помещениях ответчика имеется общедомовое имущество жилого дома, к которому он обязан в силу закона обеспечить доступ работников управляющей компании с целью надлежащего содержания и обслуживания этого имущества.

Невыполнение ответчиком обязанности по предоставлению истцу доступа к расположенным в нежилом помещении ответчика внутридомовым сетям отопления, тепловому узлу для проведения их осмотра, ремонтных работ может создать препятствия в обслуживании и эксплуатации общедомового инженерного оборудования.

Препятствование предпринимателя в доступе к внутридомовой системе отопления может привести к невозможности поддержания ее надлежащего технического состояния, что затронет законные интересы как самого предпринимателя, являющегося собственником помещения в МКД, так и иных собственников.

Учитывая изложенное, наличие у общества обязанности по содержанию общего имущества неразрывно связано с его правом иметь доступ к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в здании, предоставление доступа к общему имуществу здания, находящегося в принадлежащем истцу помещении, для обслуживания МКД является обязанностью последнего как собственника помещения.

Как верно отмечено судом первой инстанции, при покупке спорных нежилых помещений ответчик не мог не осознавать, что в приобретаемых им помещениях расположены общедомовые коммуникации и узел учета, которые необходимо обслуживать, соответственно, необходимо обеспечивать доступ уполномоченных на то лиц в помещение. Отказ управляющей компании от


оплаты пользования нежилым помещением не может являться основанием для отказа в предоставлении доступа к общедомовому имуществу в целях его обслуживания и ремонта.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что из материалов дела следует, что общедомовой прибор учета установлен во исполнение предписания ресурсоснабжающей организации от 25.01.2019 прежним собственником (обществом «Импульс»), за которым было зарегистрировано право собственности на помещение, добровольно и без всяких условий предоставило спорное помещение для размещения общего имущества многоквартирного жилого дома - узла учета тепловой энергии. Не требует специальных знаний установление обстоятельства, что данное помещение является оптимальным для размещения узла учета, поскольку является местом, максимально приближенном к границе балансовой принадлежности трубопроводов, с учетом реально существовавших возможностей на объекте (пункт 19 Постановления Правительства РФ от 18.11.2013 N 1034 "О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя").

Следует указать, что предоставляя помещение для размещения оборудования, ООО «Импульс» действовало не только в интересах управляющей организации, но также и в своих интересах, так как являлось собственником помещений в многоквартирном доме и соответственно участником права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Материалы дела не содержат доказательств наличия договоренностей относительно срока размещения оборудования, платы за размещение и т.д. В соглашении от 04.03.2022 указано на безвозмездное пользование помещений без ограничения срока (пункт 5.1). В пункте 5.2 соглашения указано, что при переходе прав на нежилое помещение права и обязанности по соглашению переходят к новому собственнику.

Перемещение оборудования требует дополнительных затрат, согласования проекта перемещения оборудования с теплоснабжающей организацией и т.д. При таких условиях, учитывая свойства оборудования, перемещение оборудования не предполагалось, как минимум, в течение срока службы данного оборудования.

Как верно указано судом первой инстанции, при приобретении помещений истец не мог не осознавать, что нахождение в его помещения домовых коммуникаций, прибора учета тепловой энергии и другого общедомового имущества требует обеспечения с его стороны доступа для обслуживания и ремонта; что отказ управляющей компании от оплаты


пользования помещением в любом случае сам по себе не может являться основанием для отказа в доступе, поскольку может повлечь негативные последствия для жителей многоквартирного дома.

Поскольку ответчик не является собственником тепловых сетей МКД и общедомового прибора учета тепловой энергии, системы водоснабжения, а исполняет обязанности по его надлежащему содержанию, на него не может быть возложена обязанность по заключению соглашения об установлении сервитута с истцом.

В пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) отмечается, что управляющая компания, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение.

Верховный Суд РФ в данном Обзоре указал, что приведенные нормы подп. «е» п. 3 Правил № 354 определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для установления платного сервитута для использования части нежилого помещения истца в связи с нахождением в нем общедомовых инженерных сетей для их обслуживания ответчиком, поскольку такая обязанность возложена на ответчика в силу закона, равно как обязанность истца не чинить препятствий ответчику в содержании инженерных сетей и предоставлять доступ в нежилое помещение в установленных законом случаях.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что, поскольку с 16.09.2024 истец не является собственником спорного помещения, что


подтверждается выпиской из ЕГРН, оснований для удовлетворения иска в части понуждения к заключению договора аренды и установления сервитута в настоящий момент также не имеется, поскольку у истца отсутствуют правомочия собственника для заключения указанных соглашений с ответчиком.

В отношении требования о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции обоснованно отметил следующее.

По смыслу ст. 1102 ГК РФ право на взыскание неосновательного обогащения имеет только то лицо, за счет которого ответчик приобрел имущество без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения потерпевший должен доказать, что приобретатель приобрел или сберег имущество за его счет без законных оснований.

В предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Между тем, поскольку обязанность по предоставлению доступа ответчику как управляющей организации возложена на истца в силу закона, а также подтверждена вступившим в законную силу решением суда по делу № А50-24918/2023, неосновательного обогащения на стороне ответчика при пользовании имуществом истца с целью обслуживания или ремонта общедомовых коммуникаций не возникает. При этом такое использование не связано с отчуждением имущества у собственника и не лишает его права владения и пользования подвалом, расположенным в МКД. Наличие на части подвала истца коммуникаций МКД не свидетельствует о незаконном пользовании ответчиком частью данного подвала и о том, что он неосновательно обогатился за счет истца, в связи с чем, основания для взыскания неосновательного обогащения как платы за пользование чужим имуществом в данной ситуации отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела арбитражным судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств.


Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела, признанными верными, не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2024 года по делу № А50-5591/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий О.Н. Маркеева

Судьи С.В. ФИО2 Лесковец

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 15.05.2024 8:35:07

Кому выдана Коньшина Светлана Викторовна