Решение от 24 июля 2024 г. по делу № А40-302066/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-302066/23-60-1148
г. Москва
24 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2024

Решение в полном объеме изготовлено 24.07.2024


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСНОВА 1" (123001, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, ВСПОЛЬНЫЙ ПЕР., Д. 16, СТР. 2, ЭТАЖ ПОДВАЛ, ПОМЕЩ./КОМ. IA/1,1А, 2-13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.03.2021, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

при участии: согласно протокола судебного заседания



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСНОВА 1" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено об уточнении размера исковых требований, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия по цене объекта в п. 3.1 договора купли-продажи в размере 8 839 765 руб. в соответствии с заключением эксперта от 22.05.2024 (в остальной части проект договора без изменений),а также п. 3.4 договора купли-продажи в части ежемесячных платежей в размере не менее 105 235 руб. 30 коп. Протокольным определением суда от 08.07.2024 ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, с учетом принятого судом уточнения.

Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласен, в судебном заседании заявил о вызове эксперта, а также устное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В обосновании исковых требований истец указывает, что 08.09.2023 он обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственность города Москвы в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г., в отношении объекта - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м.

Ответчиком истцу с сопроводительным письмом от 03.11.2023 № 33-5-134880-(0)-6 был направлен проект договора купли-продажи недвижимости.

Цена объекта установлена ответчиком на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 20.10.2023 № М1010-3491-П/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 24.10.2023 № 955/522-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» в размере 23 404 000 руб., НДС не начисляется.

Не согласившись с указанной ценой объекта истцом в адрес ответчика был направлен проект договора с протоколом разногласий, содержащим предложение об изменении п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи. Кроме того, истцом были произведены неотделимые улучшения арендуемого помещения, которые подтверждаются соответствующими договорами подряда, первичными документами к ним, что должно по мнению истца быть учтено при выкупе арендуемых помещений.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Эксон» (127247, Дмитровское <...> ИНН/КПП <***>/771401001, ОГРН <***> от 17.11.2009 г), эксперту-оценщику оценщику ФИО1. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- какова по состоянию на 08.09.2023 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м.?

- какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м?

В материалы дела поступило заключение эксперта № 4/Э от 22.05.2024 года, из которого усматривается, что эксперт пришел к следующему выводу:

- рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м. по состоянию на 08.09.2023 8 839 765 руб.;

- стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м. составляет 4 386 243 руб. 39 коп.

Представитель ответчика, не согласившись с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта, оснований в удовлетворении которого суд не усматривает.

Статьи 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не устанавливают безусловную обязанность суда вызывать в судебное заседание эксперта.

Противоречия и неясности в экспертном заключении по результатам проведения судебной экспертизы с учетом доводов и возражений, приведенных участниками процесса, представленных в материалы дела доказательств, судом не установлены, в связи с чем у суда не имеется оснований для вызова эксперта в судебное заседание, доводы ответчика сводятся исключительно к несогласию с заключением экспертизы.

Экспертное заключение, поступившее в материалы дела, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ позволяет установить выводы эксперта, в нем содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, противоречия отсутствуют, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Соответственно, данное экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости для доказательств по делу.

Представленный ответчиком в материалы дела совместно с отзывом анализ экспертного заключения, выполненного экспертами ООО «Эксон», судом отклоняется.

Экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости в районе расположения объекта исследования, определен диапазон цен сопоставимых объектов, который составил от 68 587 руб. до 134 146 руб./кв.м.. кв. м, без учета параметрических различий между исследуемым объектом и подобранными объектам-аналогами (местоположение, различие в общей площади, условие торга и т.п.). После введения всех корректировок окончательная рыночная стоимость объекта в рамках сравнительного подхода составила 13 095 125 руб. Оснований полагать, что представленные в анализе ответчика сведения об объектах-аналогах объективно отражают рынок недвижимости на дату оценки, у суда не имеется. Представленный анализ является субъективным мнением ответчика, вследствие чего не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы, и по существу являются фактически возражениями ответчика на заключение судебной экспертизы.

Доводы ответчика о том, что корректировки, полученные экспертом, и рыночная стоимость объекта не соответствует действительной картине рынка недвижимости, судом также отклоняются как необоснованные.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Довод ответчика по учету НДС при определении итоговой стоимости объекта исследования судом также отклоняется, поскольку с 01.04.2011 не признаются объектом обложения налога на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем учитывать итоговую стоимость объекта с включением в нее суммы НДС необоснованно.

В свою очередь ответчиком каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертом была дана подписка об уголовной ответственности. Подписка оформлена в соответствии с приказом Минюста России от 05.06.2007 № 115 "Об утверждении Инструкции по делопроизводству в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации".

В тексте экспертизы отсутствуют какие-либо противоречия, заключение судебной экспертизы является полным исследованием представленных ему объектов и материалов дела, эксперт дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросом и заключение соответствует ст. 16 Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Ответчиком в судебном заседании устно заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы по тем же вопросам в связи с возникшими сомнениями в обоснованности экспертного заключения.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Оснований в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы суд не усматривает. В настоящем деле судом не установлена необходимость назначения повторной судебной экспертизы. Оснований не доверять заключению судебных экспертов у суда не имеется, поскольку экспертами даны обоснованные ответы на поставленные вопросы, позволяющие рассмотреть дело с учетом установленных обстоятельств. Несогласие заявителя с выводами экспертов не может свидетельствовать о недопустимости экспертного заключения как доказательства и не является основанием к назначению повторной экспертизы.

Кроме того, довод ответчика о том, что отсутствуют основания для зачета стоимости неотделимых улучшений судом признается несостоятельным.

В материалах дела имеется письмо Департамент от 17.11.2021 о предоставлении согласия на проведение перепланировки в тексте которого содержится буквально «Департамент не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения (подвал, пом. 1а), в том числе против закладки дверных проемов в соседнее нежилое помещение, в габаритах договора аренды, за сет средств вашей организации». Трактовать данное письмо иначе как согласие на перепланировку противоречит тексту письма и опровергает доводы ответчика.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом суд учитывает, что согласно п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. № 46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о назначении по делу повторной экспертизы отказать.

Урегулировать разногласия между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСНОВА 1", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. «Цена Объекта составляет 8 839 765 (восемь миллионов восемьсот тридцать девять тысяч семьсот шестьдесят пять) руб. 61 коп. в соответствие с судебной оценочной экспертизой, выполненной ООО «Эксон».

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7. договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 105 235 руб. (сто пять тысяч двести тридцать пять руб.) рублей 30 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1. Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части — в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСНОВА 1" расходы на проведение экспертизы в размере 50 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.


Судья: Т.В. Кравченко