Постановление от 26 августа 2022 г. по делу № А75-15906/2021

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-15906/2021
26 августа 2022 года
город Омск




Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2022 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8236/2022) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.05.2022 по делу № А75-15906/2021 (судья Заболотин А.Н.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317861700076982, ИНН <***>) к Администрации городского поселения Барсово (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 628450, Тюменская область, Сургутский район, поселок городского типа Барсово, улица Апрельская, дом 8) о признании недействительным отказа от 19.08.2021 заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, по доверенности от 05.11.2021 № 86 АА 2958300 сроком действия 3 года, удостоверение адвоката;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Администрации городского поселения Барсово (далее – заинтересованное лицо, Администрация, административный орган) о признании недействительным отказа от 19.08.2021 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051601:197 без торгов.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Администрацию заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051601:197, общей площадью 1 575 кв.м. для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Многоквартирный дом по улице Киевская в поселке городского типа Барсово Сургутского района» без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.05.2022 по делу № А75-15906/2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, ИП ФИО2 обратился в апелляционной жалобе, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Обосновывая свои требования, предприниматель ссылается на то, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке; право собственности было оспорено заинтересованным лицом, но в удовлетворении данного требования было отказано; признание объекта самовольной постройкой возможно только в судебном порядке; объект был возведен в период действия договора аренды и разрешения на строительство.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Администрация представила возражения на апелляционную жалобу, согласно которым указала, что решением Сургутского районного суда от 03.07.2020 по гражданскому делу № 2-10/2020 признано отсутствующим право заявителя на объект незавершенного строительства в связи с его отсутствием на земельном участке.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителя Администрации, надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания по делу.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, выслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2016 №10783 (л.д. 13-16, далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», общей площадью 0,1575 га с кадастровым номером 86:03:0051601:34, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

Как следует из пункта 1.1. договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 25.12.2015 сделана регистрационная запись.

Срок аренды установлен в пункте 1.6 договора с 25.12.2015 по 25.12.2018.

Как следует из решения Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.07.2020 по делу №2-10/2020, вступившего в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 06.10.2020 в ЕГРН 21.04.2017 было зарегистрировано право заявителя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:03:0000000:102274 со степенью готовности 48%.

На объект «Многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, в п.г.т. Барсово» ООО «ТРИУМ-Ф» была разработана 01.04.2018 проектная документация.

На основании договора от 18.10.2018 был изготовлен технический план объекта незавершенного строительства степенью готовности 9%.

14.11.2018 предпринимателем получено разрешение на строительство объекта №86-ru 86507102-54-2018 объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, в п.г.т. Барсово». Срок действия разрешения до 14.02.2020 (л.д.26-27).

Согласно обстоятельствам дела, установленным решением Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.07.2020 по делу №2-10/2020 25.12.2018 (в последний день действия договора аренды) Администрацией был составлен акт визуального обследования земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051601:34, согласно которому не выявлено наличие объекта незавершенного строительство.

Администрация обратилась в Сургутский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением о признании права собственности на объект «Многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, в п.г.т. Барсово» отсутствующим.

Решением Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.07.2020 по делу №2-10/2020, вступившего в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 06.10.2020 заявленные требования были удовлетворены.

Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10.03.2022 по делу №33-1259/2022 (л.д.50-56), вышеназванное решение по делу №2-10/2020 явилось основанием для прекращения ЕГРН записи о праве собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 48%.

20.11.2020 в ЕГРН внесены данные о праве собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 9% на основании разрешения на строительство от 14.11.2018.

Заявитель 06.07.2021 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051601:34 без торгов (л.д.9).

Письмом от 19.08.2021 №2466/21 по результатам рассмотрения заявления Администрация приняла решение о невозможности предоставления в аренду указанного земельного участка. Из содержания письма следует, что причиной отказа в предоставлении земельного участка явилось то обстоятельство, что ФИО2 является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (л.д.10).

Полагая, что Администрацией незаконно отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

27.05.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое в апелляционном порядке решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ приходит к выводу об отсутствии оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Федерального закона № 137-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды, заключенного до 01.03.2015, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Указанная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 13.09.2021 № 309-ЭС21-3466.

Материалами настоящего дела подтверждается, что между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2016 №10783, в соответствии с пунктом 1.1. которого на земельном участке уже расположен объект незавершенного строительства, что косвенно свидетельствует о том, что первоначальный договор аренды под строительство был заключен до 01.03.2015, соответственно, применению подлежат положения вводного закона.

Действительно, как было выше сказано, положениями Закона № 137-ФЗ предусмотрено право арендатора на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения объекта незавершенного строительства.

Однако, из смысла положений земельного законодательства, а также статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием для продления договора для завершение строительства является законность возведения объекта незавершенного строительство, что предполагает его возведение в период действующего договора аренды земельного участка под строительство и наличия действующего разрешения на строительство такого объекта.

Как было выше сказано, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2016 №10783 на срок с 25.12.2015 по 25.12.2018.

Как следует из решения Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.07.2020 по делу №2-10/2020, вступившего в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 06.10.2020 в ЕГРН 21.04.2017 было зарегистрировано право заявителя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:03:0000000:102274 со степенью готовности 48%.

По иску Администрации решением Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.07.2020 по делу №2-10/2020, вступившего в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 06.10.2020 право собственности на объект «Многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, в п.г.т. Барсово» признано отсутствующим. Решение суда исполнено и запись исключена из ЕГРН.

14.11.2018 предпринимателем получено разрешение на строительство объекта №86-ru 86507102-54-2018 объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, в п.г.т. Барсово». Срок действия разрешения до 14.02.2020.

Однако, на объект «Многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, в п.г.т. Барсово» ООО «ТРИУМ-Ф» была разработана 01.04.2018 проектная документация.

На основании договора от 18.10.2018 был изготовлен технический план объекта незавершенного строительства степенью готовности 9%.

Таким образом, технический план на объект «Многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, в п.г.т. Барсово» степенью готовности 9% был изготовлен еще до получения разрешения на строительство.

При этом, согласно обстоятельствам дела, установленным решением Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.07.2020 по делу №2-10/2020 25.12.2018 (в последний день действия договора аренды) Администрацией был составлен акт визуального обследования земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051601:34, согласно которому не выявлено наличие объекта незавершенного строительство.

Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают факт возведения объекта незавершенного строительства одновременно в период действия договора аренды с 25.12.2015 по 25.12.2018 и разрешения на строительство с 14.11.2018 по 14.11.2020.

Не принимается судом во внимание ссылка заявителя на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10.03.2022 по делу №33-1259/2022, которым отказано в повторном признании права отсутствующим по иску Администрации, поскольку обстоятельства данного дела свидетельствуют лишь о том, что по состоянию на 20.05.2020 (дату проведения судебно-строительной экспертизы) был возведен на земельном участке объект незавершенного строительства с ориентировочной степенью готовности 11%, что, само по себе, не свидетельствует о его возведении в период действия договора аренды и разрешения на строительство одновременно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как было выше сказано, арендатор обладает правом на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта только в случае если объект незавершенного строительства возводился в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

Соответственно, поскольку ИП ФИО2 не соответствует данным требованиям, то он не вправе претендовать на заключение договора аренды на достройку объекта незавершенного строительства, а решение Администрации является правомерным.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя по делу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.05.2022 по делу № А75-15906/2021 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Председательствующий


Н.А. Шиндлер


Судьи


Н.Е. Иванова

О.Ю. Рыжиков