Постановление от 17 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-58666/2025

Дело № А40-175932/24
г. Москва
18 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакк С.Н.,

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Головкиной О.Г., Савенкова О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.10.2025 по делу № А40-175932/24 по иску ООО «Димос» (ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН: <***>), третье лицо: ООО «Бизнесавто» (ИНН: <***>),об обязании,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 26.10.2022,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 16.12.2024,

от третьего лица: не явилось, извещено.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Димос» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 24.11.2022 N 33-5-109385/22- (0)-2, а также об обязании заключить с ООО «Димос» договор купли-продажи недвижимости: нежилого помещения общей площадью 249 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с рассрочкой платежа на 7 лет на условиях, поименованных заявителем.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является субъектом малого предпринимательства и с 18.02.2002 на основании договора аренды N 02-00061/02 владеет и пользуется спорным нежилым помещением. ООО «Димос» реализовало свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратившись к ответчику с соответствующим заявлением, однако Департамент отказал в заключении договора купли-продажи письмом от 24.11.2022 N 33-5-109385/22-(0)-2, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и утрату обществом преимущественного права. Данный отказ был впоследствии признан незаконным вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-276422/22.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.10.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, и нарушил нормы материального и процессуального права. Департамент утверждает, что заключение договора купли-продажи на условиях истца невозможно, поскольку условия договора должны соответствовать утвержденным типовым формам, а оценка имущества, проведенная по инициативе истца, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, так как право инициировать оценку государственного имущества принадлежит собственнику.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО «Димос» отмечает, что доводы заявителя не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, представленным в дело доказательствам, основаны на их неверной оценке и неправильном толковании норм материального права, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО «Димос» заключен договор аренды от 18.02.2002 N 02-00061/02 на нежилое помещение общей площадью 294,3 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001006:11613, расположенное по адресу: <...>, прошедший государственную регистрацию.

09.11.2022 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению арендуемого недвижимого имущества, однако получил письменный отказ от 24.11.2022 N 33-5-109385/22-(0)-2.

На основании распоряжения Департамента от 25.10.2022 N 62207 22.03.2023 был проведен аукцион, победителем которого признано ООО «Бизнесавто», с которым 27.03.2023 заключен договор купли-продажи, а 14.04.2023 зарегистрирован переход права собственности.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2025 по делу № А40-98176/23, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, указанные торги и договор купли-продажи с ООО «Бизнесавто» признаны недействительными с применением последствий недействительности сделки.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-276422/22 отказ Департамента, оформленный письмом от 24.11.2022 г. № 33-5-109385/22-(0)-2, признан незаконным.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на его приобретение по рыночной стоимости при соблюдении ряда условий, в частности, если арендуемое имущество находится в их владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет и отсутствует задолженность по арендной плате на день подачи заявления.

В соответствии со статьей 4 указанного Федерального закона в случае согласия субъекта малого предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2023 по делу № А40-276422/22 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного помещения.

Экспертным заключением от 31.08.2023 установлено, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.11.2022 составляет 28 480 500 (двадцать восемь миллионов четыреста восемьдесят тысяч пятьсот) рублей.

Основанием для обращения истца в суд с настоящим иском явился незаконный отказ ответчика в реализации обществом его преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, что подтверждено вступившим в законную силу судебным актом.

Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ООО «Димос» как субъекта малого предпринимательства, непрерывно владеющего спорным помещением на основании договора аренды с 2002 года и не имевшего на момент обращения задолженности по арендной плате, преимущественного права на его приобретение в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Суд установил, что отказ Департамента был признан незаконным, а проведенные в нарушение данного права торги и последующая сделка купли-продажи с третьим лицом признаны недействительными. Учитывая, что рыночная стоимость имущества была установлена в рамках судебной экспертизы, проведенной по определению суда в другом, но связанном деле, а представленный истцом проект договора не оспорен ответчиком по существу его условий, за исключением цены, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, руководствуясь положениями статей 3, 4 Федерального закона N 159-ФЗ, статей 421, 422, 445 ГК РФ и статей 65, 71, 75, 110, 167, 170, 176, 180, 181 АПК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Оценивая довод жалобы о невозможности заключения договора на условиях истца в связи с необходимостью соблюдения типовой формы договора, утвержденной приказом Департамента, апелляционный суд отклоняет данный довод.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Федеральный закон N 159-ФЗ, предоставляя субъектам малого предпринимательства преимущественное право выкупа, не делегирует органам власти право утверждать императивные условия договора купли-продажи, ограничивающие это право.

Типовая форма, утвержденная ведомственным приказом, не является императивной нормой закона или иного правового акта, обязательной для сторон в смысле статей 421, 422 ГК РФ, и не может служить основанием для отказа в реализации установленного федеральным законом права.

Более того, согласно пункту 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Довод жалобы о том, что истец не был правомочен инициировать проведение оценки государственного имущества, а следовательно, цена в проекте договора не установлена в предусмотренном законом порядке, также не может быть принят во внимание.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае спора о величине рыночной стоимости, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В рамках дела № А40-276422/22, связанного с оспариванием отказа в заключении договора, судом в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости спорного имущества на дату обращения истца с заявлением о выкупе.

Данное экспертное заключение, отвечающее требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», было положено в основу определения цены обжалуемого решения.

Таким образом, цена имущества была установлена не по инициативе истца, а в рамках судебного процесса по определению суда, что соответствует закону.

Утверждение заявителя жалобы о нарушении принципа свободы договора и прав города Москвы как собственника в связи с применением цены, определенной судебной экспертизой, ошибочно.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Указанная норма является гарантией, установленной в публичных интересах для поддержки малого бизнеса, и ограничивает принцип свободы договора в части определения цены.

Рыночная стоимость, установленная судебной экспертизой, является объективной и направлена на соблюдение баланса интересов: общества - в реализации своего преимущественного права, и города - в получении соразмерного возмещения за отчуждаемое имущество.

Довод о возможном занижении стоимости не подтвержден доказательствами и опровергается самим фактом назначения и проведения экспертизы в рамках судебного процесса с участием всех заинтересованных сторон.

Таким образом, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда г. Москвы, апелляционная инстанция не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ.

Суд первой инстанции при рассмотрении иска по существу полно определил круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал надлежащую юридическую оценку, правильно оценил представленные в дело доказательства, доводы участников спора, сделал правильные выводы о применении норм материального права и обеспечил соблюдение норм процессуального права.

В этой связи решение Арбитражного суда г. Москвы является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.10.2025 по делу № А40-175932/24 оставить без

изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со

дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления

постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: А.М. Елоев

Судьи: О.Г. Головкина

О.В. Савенков