Постановление от 18 июня 2025 г. по делу № А40-289949/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-24631/2025
город Москва
17 июня 2025 года
Дело № А40-289949/24

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова, судей О.Н. Лаптевой, Е.А. Ким,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 апреля 2025 года по делу № А40-289949/24, принятое по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Малина» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения, площадью 34,50 кв.м., по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:03:0010007:3959

при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО1 по доверенности от 15.08.2024, от ответчика - ФИО2 по доверенности от 26.12.2024.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Малина» обратилось Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с учётом заявления об уточнении исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения, площадью 34,50 кв.м., по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:03:0010007:3959

Решением от 10 апреля 2025 года по делу № А40-289949/24 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «МАЛИНА» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен Договор аренды № 00-01050/19 от 25.07.2019 г. в отношении нежилого помещения, площадью 34,50 кв.м., по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:03:0010007:3959.

ООО «МАЛИНА» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, ООО «МАЛИНА» соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

ООО «МАЛИНА» в порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкупу арендуемого имущества (вх. от 22.08.2024 № 33- 5-95542/24-(0)-0) по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н.

В «личном кабинете» на Портале ООО «МАЛИНА» (далее - Общество) 11.10.2024 получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 34,5 кв. м, расположенной по адресу: <...>, пом.1Н, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 20.09.2024 № М692-2721-П/2024 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Косино-Ухтомский, ул. Каскадная, д.20, к. 2, помещ. 1Н, общей площадью 34,5 кв.м, кадастровый номер: 77:03:0010007:3959» в размере 5 575 000 руб.

Истец не согласился с такими условиями проекта договора купли-продажи, по мнению истца, рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной.

По заданию Истца была проведена оценка рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения. Согласно отчету ООО «КС-Аналитик» № КС-2010/0205 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 34,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> (этаж 1, пом!, ком. 1- 4, 4а), рыночная стоимость определена в размере 2 809 000 руб.

Обществом 06.11.2024 представлен протокол разногласий к Проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

В протоколе разногласий к Проекту договора Обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 2 809 000 руб.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 13.11.2024 г. № 33-5-95542/24-(0)-8 отклонил протокол разногласий.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении договора купли-продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением от 14.01.2025 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз», эксперту ФИО3

На разрешения эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 34,50 кв.м., по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:03:0010007:3959 по состоянию на 22.08.2024?

Согласно экспертному заключению ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» № 056-ОЭ от 07.03.2025 г., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 34,50 кв.м., по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:03:0010007:3959 по состоянию на 22.08.2024, составляет 4 200 000 руб.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 г. № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда. Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и

требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта, пришел к выводу, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. У суда сомнений в его достоверности не имеется. Основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вопреки доводам ответчика, отчет об оценке ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела. При этом, ответчиком в установленном законом порядке отвода эксперту или ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд, оценив их в совокупности на основании статей 67-68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2025 года по делу

№ А40-289949/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Д.В. Пирожков

Судьи О.Н. Лаптева

Е.А. Ким