Постановление от 10 февраля 2020 г. по делу № А41-55867/2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-26190/2019

Дело № А41-55867/19
10 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2020 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 27.02.2019,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ПЛОЩАДЬ" на решение Арбитражного суда Московской области от 29.11.2019 по делу №А41-55867/19, по иску Администрация городского округа Химки Московской области (ОГРН: 1025006177525, ИНН: 5047009801) к ООО "ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1105047008109, ИНН: 5047117370) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 1025005245055, ИНН: 7725131814) о расторжении договора аренды земельного участка №ЮА-223 от 30.12.2014 и об обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Площадь» (далее – ответчик, общество, ООО "ПЛОЩАДЬ") о расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-306 от 18.09.2012г., обязании возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, кв. Саврасово, за домом №55, кадастровый номер 50:10:0060113:147, общей площадью 2 090 кв.м, категория земель – «земли населенных пунктов», в соответствии со ст. 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя Администрации, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Администрация городского округа Химки Московской области и ООО "ПЛОЩАДЬ" был заключен договор аренды земельного участка № ЮА-223 от 30 декабря 2014 года (далее - "договор"), в соответствии с п. 1.1. которого истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду земельный участок площадью 37 525 кв.м., с видом разрешенного использования – "для строительства, размещения и эксплуатации предприятия транспорта и дорожного хозяйства", с кадастровым номером 50:10:0060101:1404, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, в конце улицы Октябрьская.

В соответствии с п. 1.3 договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды участка составляет 47 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 4.4.2. договора ответчик обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Вышеуказанный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 30.12.2014.

29 марта 2019 года истцом был проведен осмотр земельного участка, при котором установлено, что территория земельного участка не огорожена, земельный участок частично покрыт древесно-кустарниковой растительностью. Земельный участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

17.05.2019 истец направил ответчику претензию с предложением расторгнуть договор, оставленную ответчиком без удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был передан ответчику в 2012 года в целях размещения (строительства и эксплуатация) торгово-офисного центра.

Однако ответчиком не производились действия связанные с подготовкой к строительству, в том числе подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, ответчик использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды согласно пункту 6.3 договора.

Ссылки ответчика на то, что на земельном участке имеется объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности ответчика подлежит отклонению, поскольку из представленного истцом акта осмотра земельного участка от 29.03.2019, фототаблице к указанным актам следует, что на спорный земельный участок не огорожен, зарос древесно-кустарниковой растительностью, замусорен, объекты капитального строительства на нем отсутствуют.

Указанный акт ответчиком не оспорен, доказательств обратного не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью определения нахождения объектов недвижимости на спорном земельном участке в соответствии с требованиями в порядке статьи 82 АПК РФ не заявлено.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 апреля 2008 года N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07, в силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Доказательств начала восстановления в установленном порядке строения ответчиком также не представлено.

Поскольку представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно не целевое использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковое требование в части расторжения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекращен, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок также обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.11.2019 по делу № А41-55867/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.А. Коновалов

В.Н. Семушкина