Постановление от 25 февраля 2025 г. по делу № А49-4417/2024

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А49-4417/2024
г. Самара
26 февраля 2025 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2025 года.


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Николаевой С.Ю. и Некрасовой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плехановой А.А.,

с участием:

от заявителя - ФИО1, доверенность от 28.05.2024,

от администрации - не явился, извещен,

от управления - не явился, извещен,

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 декабря 2024 года по делу № А49-4417/2024 (судья Удавихина В.К.),

по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), город Пенза,

к Администрации города Пензы, город Пенза,

и Управлению муниципального имущества города Пензы, город Пенза,

с участием третьих лиц:

ФИО3, город Пенза,

ФИО4, город Пенза,

о признании незаконным решения органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Администрации города Пензы (далее - 1 ответчик, администрация) и Управлению муниципального имущества города Пензы (далее - 2 ответчик, управление), с привлечением в качестве третьих лиц ФИО3 и ФИО4, и с уточнением требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения администрации города Пензы от 17 апреля 2024 года № 1001; и обязании Управления муниципального имущества города Пензы заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006001:154 площадью 937 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием «склад».

Решением суда от 19.12.2024 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель, не согласившись с указанным судебным актом, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования, о чем в судебном заседании просил и представитель заявителя.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчиков и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.10.2004 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) на основании постановления главы администрации города Пензы от 14.01.2004 г. № 79/1 заключен договор аренды земельного участка № 5880 (л.д. 10 - 11), по условиям которого арендодатель предоставляет под незавершенное строительством нежилое здание, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006001:0068 (в настоящее время кадастровый номер 58:29:1006001:154) площадью 937,00 м2, находящийся по адресу: <...>.

При этом из положений п. 1.3 вышеуказанного договора аренды следует, что участок относится к землям поселений, цель использования участка является окончательной, ее изменение допускается исключительно с согласия арендодателя.

Согласно п. 2.2 договора на земельном участке имеется незавершенное строительством нежилое здание. После ввода объекта в эксплуатацию сделать перерасчет арендной платы за землю с учетом коэффициента вида деятельности. Приведенная характеристика участка является окончательной. Вся деятельность арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно с разрешения арендодателя.

Вышеуказанный договор действует по 14.01.2053 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области (п. 3.1 договора).

В силу п. 4.1.2 арендодатель обязан в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам изменения цели предоставления участка.

Арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя (п. 4.3.8 договора), а также уведомлять арендодателя о передаче прав собственности на здание строение, сооружение, расположенные на участке (п. 4.3.9 договора).

Согласно п. 6.2 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случая, предусмотренного п. 3.6 договора.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в том числе при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях договора: при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 договора (п. 6.3.1 договора).

В соответствии с п. 6.4 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под строительство, что влечет расторжение договора.

Неотъемлемыми частями договора являются следующие приложения: кадастровый план земельного участка, расчет арендной платы (п. 8 договора).

Из кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) от 15.09.2004 г. № 62/04-5454 (л.д. 14 - 15) следует, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006001:0154 (предыдущий номер 58:29:01006001:0068) относится к категории земель «земли поселений», имеет разрешенное использование «под общественную застройку» и фактическое использование «размещение незавершенного строительством нежилого здания».

Согласно представленным в материалы дела доказательствам 28.08.2018 г. между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи 58АА1323123 (л.д. 26 - 27), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил V долю в праве общей долевой собственности на незавершенное строительством здание 19 % готовности, назначение: нежилое, 1-этажный, инв. № 19006, лит Б1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер 58:29:1006001:3592. Указанный объект принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 24.03.2014 г.

01.02.2024 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи 58АА2119403 (л.д. 24 - 25), по условиям которого продавец продал и передал в собственность покупателя, а покупатель купил и принял в собственность долю (в размере V) в праве общей собственности на нежилое здание (склад), кадастровый номер 58:29:1006001:4130, адрес: <...>.

Согласно п. 1.1 указанного договора покупатель, которому принадлежит V доли в праве собственности на здание, становится собственником целого здания.

В соответствии с п. 1.2 указанного договора вышеуказанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1006001:154, площадь: 937+/-3 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения незавершенного строительством нежилого здания, который находится у продавца в аренде.

Из содержания положений п. 3.1 и 3.2 договора следует, что продавец и покупатель заверяют, что в течение 14 календарных дней, следующих за днем регистрации права собственности покупателя на целое здание, продавец передаст, а покупатель примет право аренды участка и заключат необходимое соглашение.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на 01.02.2024 г. (л.д. 45 - 60) следует, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 58:29:1006001:4130, местоположение: <...>, имеет следующие характеристики: площадь - 306 м2, назначение - нежилое, наименование - склад, виды разрешенного использования - для размещения незавершенного строительством нежилого здания, правообладатель - ФИО2, документы - основания регистрации права собственности - договор купли-продажи 1/2 доли нежилого здания от 28.12.2019 г. и договор купли-продажи от 01.02.2024 г.

Отчет об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 58:29:01006001:0154, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, содержит следующие сведения о характеристиках: категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - склад (код 6.9); земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 58:00-6.464 от 17.04.2020 г., ограничение использования земельного участка в пределах зоны: согласно приказу Росгвардии от 04.02.2020 г. № 98-П запрещается размещать объекты, высота которых превышает установленные ограничения, к таким объектам относятся здания, а также движущиеся или стационарные, временные или постоянные объекты, способные вызывать помехи для радиосигналов средств связи, навигации и наблюдения, какие как механизмы, сооружения, используемые для возведения зданий, а также земляные работы и вынутый грунт, деревья и лесные массивы (четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Пензы, тип зоны -охранная зона транспорта).

Кроме того, отчет об объекте недвижимости содержит особые отметки об ограничении прав на земельный участок - с 15.04.2016 г. решением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пензенской области об установлении (изменении) санитарно-защитной зоны для имущественного комплекса Пензенского филиала ОАО «ТГК-6» (котельной «Арбеково» и производственной базы) на территории г. Пензы от 08.10.2010 № 6468/2.4. В указанном отчете отсутствуют сведения о правообладателе, при этом имеются сведения об ограничениях прав (обременениях объекта недвижимости) в виде аренды в пользу физического лица сроком действия с 14.01.2004 г. по 14.01.2053 г., основанием которых является договор аренды земельного участка от 14.10.2004 г. № 5880 и дополнительное соглашение к нему от 07.04.2009 г.

04.04.2024 г. заявителем в Администрацию г. Пензы подано заявление о предоставлении земельного участка, площадью 937,00 м2, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 58:29:1006001:154, для целей использования - размещение склада, в собственность на основании п.п. «в» п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (л.д. 72).

Из материалов дела следует, что администрацией заявителю выдан проект договора от 17.04.2024 г. № 18589 купли-продажи земельного участка в собственность с указанием реквизитов на уплату цены договора (л.д. 21 - 22).

Из показаний заявителя, денежные средства в сумме 508 532,39 руб. уплачены им по реквизитам, указанным в проекте договора, в день его получения (копия чека по операции от 17.04.2024 г. представлена заявителем в материалы дела) (л.д. 23).

Администрацией принято решение об отказе в предоставлении в собственность заявителя запрашиваемого земельного участка на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, выраженное в письме от 17.04.2024 г. № 1001, а основанием для вынесения оспариваемого решения явилось отсутствие разрешения на строительство объекта недвижимого имущества (склада) на спорном земельном участке (л.д. 17 - 19).

Не согласившись с решением администрации, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об предпринимателю в удовлетворении заявленного требования, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ и п. 6 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

Согласно абз. 2 п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 г. № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 КАС РФ и главы 24 АПК РФ» (далее - постановление № 21) обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Как указано в абз. 3 п. 15 указанного постановления № 21, суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (ч. 3 ст. 62 КАС РФ, ч. 5 ст. 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (ч. 4 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

Специфика судопроизводства по делам об оспаривании ненормативных актов (действий) уполномоченных органов и должностных лиц исключает формальный подход судов к оценке законности оспариваемого ненормативного акта.

При рассмотрении дел данной категории суды обязаны исследовать соблюдение заявителем установленных законодательством условий и требований для признания правопритязаний правомерными и обоснованными, поскольку в силу ст. 201 АПК РФ при признании ненормативного акта недействительным суд обязывает уполномоченный орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения определенных действий или принятия определенного ненормативного акта.

В данном случае при удовлетворении заявления предполагается обязание Управления муниципального имущества г. Пензы заключить договор купли-продажи спорного земельного участка. В связи с этим судебное разбирательство по делу должно гарантировать не только восстановление и защиту нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, но и также защиту охраняемых законом публичных интересов.

Данный вывод основан на сложившейся судебной практике, нашедшей свое выражение в определении ВС РФ от 24.04.2018 г. № 309-КГ17-20985.

Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 76 Конституции РФ федеральные законы, а, следовательно, и ЗК РФ, имеют прямое действие.

Соблюдение законов является обязанностью органов государственной власти, местного самоуправления, должностных лиц и граждан в силу ч. 2 ст. 15 Конституции РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земельных участков в силу ст. 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 14, п.п. 3 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее - Закон № 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского поселения в том числе относятся вопросы владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

Согласно ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления отнесены, в том числе, иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Кроме того, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В ст. 11 Закона № 131-ФЗ определено, что территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

Исходя из положений п. 1.3 ст. 33 «Устава города Пензы» (принят Решением Пензенской городской Думы от 30.06.2005 Г. № 130-12/4) к компетенция администрации города Пензы относится предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, обмен земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, между собой (в том числе перераспределение между земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и землями и земельными участками, которые не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута) и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, резервирование земель и изъятие земельных участков для муниципальных нужд.

Согласно ст. 18 Устава города Пензы структуру органов местного самоуправления составляют:

- Пензенская городская Дума (городская Дума) - представительный орган города Пензы;

- Глава муниципального образования (далее - Глава города Пензы) - высшее должностное лицо города Пензы, выборное должностное лицо местного самоуправления города Пензы, избираемое Пензенской городской Думой из числа кандидатов, представленных конкурсной комиссией по результатам конкурса, и возглавляющее администрацию города Пензы;

- Администрация города Пензы - исполнительно-распорядительный орган города Пензы;

- Контрольно-счетная палата города Пензы;

- иные органы местного самоуправления, предусмотренные настоящим Уставом.

Управление муниципального имущества города Пензы в соответствии со ст. 34 Устава относится к иным органам местного самоуправления (органы, образуемые по отраслевому и территориальному принципам и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения, установленными Уставом, и являющиеся юридическими лицами).

В силу п. 1.1 ст. 44.1 Устава города Пензы управление муниципального имущества города Пензы осуществляет полномочия, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы, в соответствии с федеральными законами, законами Пензенской области и решениями Пензенской городской Думы.

При этом на основании Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы, утв. решением Пензенской городской Думы от 26.06.2009 г. № 78-7/5 к полномочиям администрации города Пензы относится предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п.п. 7 п. 1 ст. 15).

Согласно п. 2.2.7 постановления администрации г. Пензы от 16.09.2019 г. № 1775 «Об утверждении Положения об Управлении муниципального имущества города Пензы» УМИ г. Пензы заключает от имени муниципального образования сделки, связанные с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделки по купле-продаже, передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование, передаче в доверительное управление муниципального имущества города Пензы, соглашений об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы.

Из указанных положений следует, что право распоряжаться спорным земельным участком принадлежит администрации города Пензы, а управление муниципальным имуществом города Пензы от имени муниципального образования заключает сделки, связанные с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделки по купле-продаже имущества.

Соответственно, оспариваемый отказ принят уполномоченным органом.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы ст. 39.20 ЗК РФ, из п. 1 которой следует, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ, согласно п. 1 которой в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 или п. 2 ст. 39.10 настоящего Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные п.п. 1 и 4 - 6 п. 2 ст. 39.15 настоящего Кодекса.

Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).

Согласно п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Положениями ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с позицией, содержащейся в «Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2021)», п.п. 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как правильно установлено судом, что ИП ФИО2 04.04.2024 г. обратился в администрацию г. Пензы с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ как собственник здания, расположенного на данном земельной участке (л.д. 72).

При этом из пояснений представителей заявителя и ответчиков следует, что к указанному заявлению не прилагались никакие документы, договор аренды спорного земельного участка или дополнительное соглашение к действующему договору аренды управлением муниципального имущества города Пензы с ИП ФИО2 не заключались; договор аренды от 12.10.2004 г. № 5880 является действующим.

Право собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 58:29:1006001:4130, местоположение: <...>, подтверждается имеющимися в материалах дела договорами купли-продажи (л.д. 24 - 27), а также выпиской из ЕГРН по состоянию на 10.10.2024 г. (л.д. 94 - 99).

Отказывая в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, администрация, ссылаясь на п.п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, указала на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку нежилое здание (склад) с кадастровым номером 58:29:1006001:4130, местоположение: <...>, расположенное на испрашиваемом земельном участке, обладает признаками самовольной постройки, так как заявителем не получено разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

Судебного акта либо ненормативных правовых актов уполномоченных органов о признании недвижимого имущества с кадастровым номером 58:29:1006001:4130, местоположение: <...>, самовольной постройкой в материалы дела не представлено.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН по состоянию на 10.10.2024 г. (л. д. 94-99) следует, что видом объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:1006001:4130, местоположение: <...>, является «здание», назначение - «нежилое», наименование - «склад», вид разрешенного использования - склад (код 6.9), площадь - 306 м2.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 г. № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которой многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении ВС РФ от 24.12.2015 г. № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 г. № 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади, бремя доказывания необходимого размера которого возлагается на заявителя.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 г. № 935-0, от 30.11.2021 г. № 2518-0 и от 27.01.2022 г. № 75-0, согласно которой определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий и сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении ВС РФ от 24.12.2015 г. № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Между тем, из материалов дела следует и подтверждено в судебном заседании представителями заявителя и ответчика, что к заявлению о предоставлении спорного земельного участка в собственность заявителем не прилагались документы, обосновывающие соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем склада.

Указанные доказательства не были представлены заявителем и в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, большая часть земельного участка не занята объектом капитального строительства, а площадь истребуемого земельного участка значительно (в 3 раза) превышает площадь объекта недвижимости, находящегося на нем.

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования ст. 552 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Указанное обстоятельство является безусловным основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Кроме того, установленный Классификатором видов разрешенного использования, утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412, вид разрешенного использования земельных участков «Склад» (код 6.9) предусматривает возможность размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В соответствии с ГрК РФ, объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

Часть 2 ст. 51 ГрК РФ предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Так, в соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 г. № 703, согласно которым строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

- строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

- строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1 500 кв.м., не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

- строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 м..

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно правовой позиции ВС РФ, изложенной в п. 16 «Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2022)» указано, что из совокупного анализа п. 2 и 3 ч. 17 ст. 51 и ч. 15 ст. 55 ГрК РФ и ст. 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (аналогичный подход закреплен в определении ВАС РФ от 03.12.2012 г. № ВАС-15260/12, определениях ВС РФ от 11.03.2015 г. № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 г. № 306-ЭС18-20002).

В соответствии с ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон № 384-ФЗ) в результате идентификации здания или сооружения по признаку, предусмотренному п. 7 ч. 1 настоящей статьи, здание или сооружение должно быть отнесено к одному из следующих уровней ответственности: 1) повышенный; 2) нормальный; 3) пониженный.

К зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (п. 10 Закона № 384-ФЗ).

Из материалов дела следует и подтверждено представителем заявителя в судебном заседании, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 58:29:1006001:4130, местоположение: <...>, наименование - «склад», вид разрешенного использования - склад (код 6.9) является единственным объектом недвижимого имущества на спорном земельном участке, никаких иных, в том числе административных, зданий на данном земельном участке не расположено, объект недвижимого имущества используется заявителем по назначению.

Таким образом, указанное нежилое помещение строилось не в целях обеспечения эксплуатации какого-либо иного здания, а как основной объект.

При таких обстоятельствах указанный объект недвижимого имущества не соответствует ни одному из критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 г. № 703, следовательно, является объектом капитального строительства, на строительство которого требуется разрешение.

Из материалов дела следует и подтверждено в ходе судебного разбирательства участниками процесса, что разрешение на строительство вышеуказанного объекта недвижимости уполномоченным на то органом не выдавалось.

Таким образом, избранный предпринимателем способ получения земельного участка в собственность направлен на обход установленной Земельным законодательством РФ процедуры получения земельного участка в собственность.

С учетом положений вышеприведенных норм законодательства, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к правильному выводу о том, что у администрации города Пензы отсутствовали основания для удовлетворения требований ИП ФИО2 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 937,00 м2 с кадастровым номером 58:29:1006001:154 для целей использования - «склад» (код 6.9), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>, а поэтому оспариваемым отказом не нарушены права и охраняемые законом интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем оспариваемое решение является законным и обоснованным.

С учетом изложенного, и принимая во внимание установленные обстоятельства дела, а также вышеприведенные нормы закона, суд пришел к правильному выводу об отказе предпринимателю в удовлетворении заявленного требования.

Судебные расходы судом распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и правильно отнесены на заявителя.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Вопреки позиции подателя жалобы, всем доводам и позиции сторон судом первой инстанции дана тщательная и надлежащая оценка.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что не отражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.

Аналогичные выводы изложены по делам в определениях ВС РФ от 06.10.2017 г. №305-КГ17-13690, от 13.01.2022 г. № 308-ЭС21-26247.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 декабря 2024 года по делу №А49-4417/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                                     П.В. Бажан


Судьи                                                                                                                    С.Ю. Николаева


Е.Н. Некрасова