Постановление от 16 сентября 2024 г. по делу № А53-345/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-345/2024
город Ростов-на-Дону
17 сентября 2024 года
15АП-10988/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобровой М.Ю.,

от истца - представитель ФИО1 по доверенности от 26.08.2024;

от ответчика - представитель не явился, извещен;

от третьего лица - представитель не явился, извещен.    

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2024 по делу № А53-345/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (ИНН 6141004217ОГРН <***>)

при участии третьего лица: публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании незаконным решения, обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» (далее – истец, ООО СЗ «Монолит Групп») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (далее – ответчик, Комитет) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка № 51.15/2493 от 22.12.2023, обязании продлить договор аренды земельного участка на 3 года.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным, как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации, решение Комитета по управлению имуществом г. Батайска от 22.12.2023 № 51.15/2493. Суд обязал Комитет по управлению имуществом г. Батайска в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011403:222 сроком на три года. С Комитета по управлению имуществом г. Батайска в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» взыскано 3 000 руб. судебных расходов. Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Монолит Групп» возвращено из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 27.12.2023 № 1345.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что Комитет правомерно отказал заявителю в продлении договора аренды, поскольку застройщик уже использовал свое право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В судебное заседание ответчик, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.01.2023 общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Монолит Групп» (далее - ООО СЗ «Монолит Групп»), на основании договора купли-продажи№ ФРТ-01/224-233 от 27 января 2023 года, являющегося следствием проведения публичного аукциона SBR028-2211250046, приобрело у публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (Далее - ППК «ФРТ»), объект - незавершенное строительством здание многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 61:46:0011403:4717, расположенное по адресу: <...>, общей площадью (по данным, содержащимся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости):1 600,90 кв. м (далее - объект), а так же земельный участок - участок земли, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 4 724 кв. м, кадастровый номер 61:46:0011403:222 (далее - земельный участок), целевое назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 17-ти этажного жилого дома, ППК «ФРТ» перешло право аренды земельного участка на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2022 по делу № А53-39334/20 о передаче арендатору прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15.2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), по договору аренды земельного участка от 22.09.2017 № 6395, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 20.04.2022 61:46:0011403:222-61/183/2022-44.

27.01.2023 между ООО СЗ «Монолит Групп» и ППК «ФРТ» на основании договора купли-продажи № ФРТ-01/224-23, был заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка№ ФРТ-06/225-23. По итогам проведения публичного аукциона SBR028-2211250046 установленная стоимость за переуступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № ФРТ-06/225-23 составила59 793 480 (пятьдесят девять миллионов семьсот девяносто три тысячи четыреста восемьдесят) рублей, в том числе НДС 20% - 9 965 580 (девять миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот восемьдесят) рублей.

02.02.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» полностью выполнило условия договоров заключенных между ООО «Монолит Групп» и ППК «ФРТ» согласно результатам проведенного аукциона SBR028-2211250046, что подтверждается платежными поручениями № 2085 от 19.12.2022 года на сумму 4 723 050 (четыре миллиона семьсот двадцать три тысячи пятьдесят) рублей (задаток по аукциону SBR028-2211250046) и № 53 от 02.02.2023 года на сумму 90 210 255 (девяносто миллионов двести десять тысяч двести пятьдесят пять) рублей (полная оплата за объект и земельный участок).

07.02.2023 на основании акта приема передачи документации, который является неотъемлемой часть договора купли продажи № ФРТ-01/224-23,ППК «ФРК» начало частичную передачу ООО СЗ «Монолит Групп» всей документации по объекту и земельному участку, окончательно вся документация по объекту и земельному участку была передана 01.12.2023. Акт приема передачи документации подписан электронно-цифровой подписью 27.12.2023.

01.04.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» заключило договор с ИП ФИО2 для разработки рабочей и проектной документации по объекту.

01.06.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» начало мероприятия по подготовке строительной площадки для проведения строительно-монтажных работ на объекте.

01.07.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» подало извещение о начале строительных работ на объекте в региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области.

10.07.2023 региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области выдала ООО СЗ «Монолит Групп» разрешение на проведение строительных работ на объекте до июня 2025 года.

С 11.07.2023 по настоящее время строительные работы на объекте и земельном участке производятся ООО СЗ «Монолит Групп» согласно заявленному плану и графику работ.

Так же с июля 2023 года ООО СЗ «Монолит Групп» подало заявки на технологическое присоединение объекта к коммуникациям.

С отдельными ресурсоснабжающими организациями у ООО СЗ «Монолит Групп» уже имеются заключенные договоры на технологическое присоединение, а так же получены технические условия на объект.

05.12.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» запросило у Комитета по управлению имуществом г. Батайска акт сверки расчетов арендной платы по договору аренды Земельного участка № 6395 от 22.09.2017.

06.12.2023 Комитет по управлению имуществом г. Батайска предоставил акт сверки расчетов арендной платы по договору аренды, в котором имелась задолженность по арендной плате в размере 73 375 (семьдесят три тысячи триста семьдесят пять) рублей 71 копейка, а так же пеня в размере 2 156 (две тысячи сто пятьдесят шесть) рублей 72 копейки.

11.12.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» погасило имеющуюся задолженность, что подтверждается платежным поручением № 586 от 11.12.2023 сумму75 532,43 руб.

15.12.2023 ООО СЗ «Монолит Групп» направило в адрес Комитета по управлению имуществом г. Батайска заявление о продлении договора аренды земельного участка, исх. № 183 от 15.12.2023 года.

22.12.2023 Комитет по управлению имуществом г. Батайска дал отказ в продлении договора аренды земельного участка, исх. № 51.15/2493 от 22.12.2023, ссылаясь на дополнительное соглашение от 06.06.2022 к договору аренды земельного участка № 6395 от 22.09.2017, заключенное между ППК «ФРТ» и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска, о продлении срока аренды до 11.09.2023.

Отказ в заключении договора аренды является предметом оспаривания в рамках настоящего дела.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

При разрешении разногласий сторон суд основывается на правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023), согласно которой собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что муниципальный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в сентябре 2023 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Довод апелляционной жалобы повторяет доводы оспариваемого отказа, были рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2024 по делу№А53-345/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           В.Л. Новик


Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева


Е.А. Маштакова