Постановление от 23 января 2020 г. по делу № А07-19295/2019

185/2020-3309(1)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-18093/2019
г. Челябинск
23 января 2020 года
Дело № А07-19295/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2020 года. Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Карпачевой М.И., Аникина И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2019 по делу № А07-19295/2019.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» - ФИО2 (доверенность от 27.11.2019).

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» (далее – ООО «Наш Новый город», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления об отказе в предоставлении ООО «Строительная компания «Наш Новый город» земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:030241:238 и 02:55:030241:239 в аренду, выраженное в письме Управления от 02.07.2019 1141.10730; возложении обязанности на Управление в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня вступления в законную силу решения суда, подготовить и направить в адрес ООО «Строительная компания «Наш Новый город» проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:030241:238 и 02:55:030241:239, расположенных по адресу: <...>

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2019 (резолютивная часть от 10.10.2019) требования удовлетворены в полном объеме.

С решением суда не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что основания для предоставления заявителю испрашиваемых земельных участков в аренду отсутствуют в связи с непредставлением доказательств исполнения обществом пунктом 3.1.5. и 3.1.6. договора № 48-РТ о развитии застроенной территории, что в силу пункта 4.2. и 5.3. договора предоставляет Администрации права на расторжение договора в одностороннем порядке.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, на основании постановлений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.08.2013 № 4619 «О развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 11.08.2014 № 3597 «О повторном проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 04.09.2014 № 4055 «О внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.08.2014 № 3597 «О повторном проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», протокола № 1 об итогах аукциона от 16.10.2014 между Администрацией (сторона 1) и ООО «СК «Наш Новый Город» (сторона 2) заключен договор о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 48-РТ от 31.10.2014, согласно п. 1.1 которого Сторона 2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.1.1 - 3.1.19 договора, связанные с развитием застроенной

территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, Ломоносова, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Территория), а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.3.1 - 3.3.4 Договора. Схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, прилагается к Договору (приложение № 2) (т. 1 л. д. 16-21).

Согласно п. 2.1 договора целевое использование застроенной территории - развитие застроенной территории.

Пунктом 2.5 договора предусмотрен перечень объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу или реконструкции: жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции: №№ 7, 9, 13, 15, 17, 19, 21 по улице Пекинская; №№ 8, 16, 18 по улице ФИО3; №№ 47, 49, 51 по улице Кремлевская.

В соответствии с п. 3.1 договора Сторона 2 обязуется: оплатить стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 5 110 300 руб. в следующем порядке:

1) сумма в размере 3 735 450 руб., ранее оплаченная Стороной 2 в виде задатка для участия в аукционе по договору № 2 от 08.10.2014г., засчитывается в счет оплаты вышеуказанной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории;

2) оставшаяся сумма в размере 1 375 850 руб. подлежит оплате в течение 1 (одного) месяца со дня заключения договора о развитии застроенной территории (п. 3.1.1);

в течение 1-го месяца с момента заключения договора обратиться к Стороне 1 с заявлением о необходимости принятия решения о разработке проекта планировки и проекта межевания территории (п. 3.1.2);

подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 5,1 га и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения – не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения Стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию (п.3.1.3);

- в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому помещению, а также

соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование (п. 3.1.5);

- в течение 36 месяцев с момента заключения договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, а том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п.3.1.5 договора (п. 3.1.6);

- осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития и указанной в п.1.1 договора. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории осуществить в течение 5 лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории (п.3.1.10);

- в течение 5-ти месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и выполнения пп.3.1.5, 3.1.6 договора:

1. оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков);

2. получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации (п.3.1.12);

- осуществить строительство на застроенной территории, указанной в п.1.1. договора в течение 5 (пяти) лет с момента заключения договора в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п. 3.1.16 договора);

- осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок, указанный в п.3.1.16 договора (п. 3.1.17).

Пунктом 3.3. договора установлена обязанность стороны 1 в течение 1-го месяца со дня получения соответствующего обращения со Стороны 2 принять решение (постановление) о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию; после проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекта межевания территории с учетом протокола публичных слушаний принять в течение 14 дней со дня поступления протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных протокола и заключения; предоставить Стороне

2 в течение 12-ти месяцев после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6 договора с учетом сроков формирования границ земельных участков, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории в отношении которой принято решение о развитии; предоставить жилые помещения, переданные Стороной 2 в муниципальную собственность, гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Платежными поручениями обществом перечислены на счет администрации денежные средства в размере 5 110 300 руб. в счет обеспечения обязательств по договору № 48-РТ от 31.10.2014.

Постановлением Администрации городского округа г. Уфа от 09.07.2018 № 1105 утвержден проект планировки и проект межевания территории.

11.01.2019 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:030241:238 и 02:55:030241:239 для проектирования и строительства 9- тиэтажных жилых домов № 6 и № 7 на период, необходимый для проектирования и строительства жилых домов (т.1 л. д. 73).

Письмом Управление, сославшись на отсутствие полномочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 02:55:030241:238 ввиду расположения на нем объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, сообщило о направлении запросов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и соответствующие структурные подразделения, и дополнительном извещении заявителя (т.1 л. д. 72).

27.03.2019 обществом в адрес Администрации направлено письмо № 105 о просрочке Администрацией исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории и повторно попросило предоставить земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:030241:238, 02:55:030241:239 для строительства двух 9-ти этажных жилых домов, в которые планируется расселить граждан, проживающих в домах, расположенных на территории планируемой застройки.

02.07.2019 письмом № 1141.10730 обществу отказано в предоставлении испрашиваемых земельных участков в связи с неисполнением обществом договорных обязательств (т. 1 л. д. 68-69).

Полагая, что отказ Администрации в предоставлении земельных участков противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Признавая требования обоснованными, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для предоставления обществу в аренду без проведения торгов земельных участков в порядке подпункта 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в силу реализации обществом

полномочий застройщика по договору о развитии застроенной территории. Изложенные в обжалуемом отказе обстоятельства (расположение на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030241:238 объекта, находящегося в собственности Российской Федерации), поскольку испрашиваемые участки свободны от строений или прав третьих лиц. Доводы заинтересованных лиц о неисполнении заявителем обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.5. и 3.1.6. договоров в части всей территории, являющейся предметом договора о развитии застроенной территории, судом признаны необоснованными, поскольку из содержания норм земельного и градостроительного законодательства либо условий договора о развитии застроенной территории не следует, что земельные участки, необходимые для строительства в рамках договора о развитии застроенной территории, могут быть предоставлены лицу, с которым заключен данный договор, только после выполнения всех условий данного договора.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

В силу пункта 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Развитие застроенных территорий в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории.

В силу пункта 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить поименованные в названной норме обязательства.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком заключен договор о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 48-РТ от 31.10.2014, по условиям которого на общество возложены обязательства по развитию застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1 л. д. 16-21).

Проект планировки и проект межевания территории утвержден Постановлением Администрации городского округа г. Уфа от 09.07.2018 № 1105.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отказа в предоставлении обществу испрашиваемых земельных участков.

Наличие в границах земельного участка 02:55:030241:238 объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, материалами дела не подтверждено.

Ссылка апеллянта на неисполнение заявителем условий п.3.1.5, 3.1.6 договора о развитии застроенной территории, не принимается апелляционной коллегией, поскольку из условий договора № 48-РТ от 31.10.2014 не следует, что предоставление земельных участков в аренду возможно после выполнения всех условий договора о развитии застроенной территории.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что условия договора о развитии застроенной территории предполагают наличие не только юридических фактов, проистекающих из гражданских отношений, но и возникновение в процессе исполнения такого договора действий органа местного самоуправления, обусловленных его административной функцией. Обязанность органа местного самоуправления по осуществлению таких функций предусмотрена существующим законодательством и нередко является условием

(административными предпосылками) исполнения другой стороной своих обязательств по договору.

Таким образом, ссылка Администрации на необходимость одновременного выполнения обществом всех условий договора № 48-РТ от 31.10.2014 с целью получения земельных участков для строительства жилых домов, в которые планируется расселить граждан, проживающих в домах, расположенных на территории планируемой застройки, противоречит существу имеющихся между сторонами отношений и свидетельствует о невыполнении ответчиком обязательств по созданию условий, необходимых для развитии территории.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о признании незаконным отказа Администрации в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:030241:238, 02:55:030241:239.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, не содержат фактов, влекущих отмену судебного акта, и подлежат отклонению апелляционным судом.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2019 по делу № А07-19295/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: М.И.Карпачева

И.А.Аникин