Постановление от 1 ноября 2024 г. по делу № А28-3666/2023

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-3666/2023
г. Киров
01 ноября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2024 года.


Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Овечкиной Е.А.,

судей Барьяхтар И.Ю., Малых Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мещеряковой О.С.,


при участии в судебном заседании представителей:

от истца (ИП ФИО1) – ФИО2, действующего по доверенности от 01.12.2022,

от ответчика – ФИО3, действующей по доверенности от 10.01.2024 № 61-01-07ДМС,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 03.07.2024 по делу № А28-3666/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общества с ограниченной ответственностью «Локотранс» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>)

к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности города Кирова (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Мастер Блокофф» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи,



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец1, арендатор, Предприниматель, ИП ФИО1) и общество с ограниченной ответственностью «Локотранс» (далее – истец2, Общество, ООО «Локотранс»), (совместно именуемые – соистцы, истцы) обратились в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию «Город Киров» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, арендодатель, заявитель, податель жалобы, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.12.2022 № 20 (далее также – договор, договор купли-продажи, ДКП, договор № 20), изложив спорные пункты в редакции соистцов в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу, а также о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования основаны на положениях статей 432, 433, 445, 446, 489, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 65, 82-87, 125, 126 АПК РФ, статей 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) статей 2, 3, 5, 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), разъяснениях пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Письмо № 92) и мотивированы наличием у сторон разногласий относительно выкупной цены имущества.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, участвует общество с ограниченной ответственностью «Мастер Блокофф» (далее – третье лицо, ООО «Мастер Блокофф»).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 03.07.2024 исковые требования соистцов удовлетворены, пункты 2.1, 2.2.1, 2.2.2 договора изложены в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, определенная в соответствии с заключением экспертов ООО ЦКО «Независимая экспертиза» ФИО4, Малых Е.Г., составляет 5 165 833 (пять миллионов сто шестьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без НДС). Стоимость приобретаемой индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ФИО5) доли в праве собственности на имущество подлежит уменьшению на сумму произведенных неотделимых улучшений в размере 1 530 000 (один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек.

2.2.1. Сумма основного долга, подлежащая уплате индивидуальным предпринимателем ФИО1, составляет 3 399 997 (три миллиона триста девяносто девять тысяч девятьсот девяносто семь) рублей 04 копейки (без НДС), и вносится ФИО5 согласно графику (приложение № 1).

2.2.2. Сумма основного долга, подлежащая уплате обществом с ограниченной ответственностью «Локотранс», составляет 235 835 (двести тридцать пять тысяч восемьсот тридцать пять) рублей 96 копеек (без НДС), и вносится ФИО6 согласно графику (приложение № 2)».

Приняв спорные пункты договора в редакции истцов, суд первой инстанции учел выводы заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 251,9 м2 с кадастровым номером 43:40:000410:3821, в том числе стоимости неотделимых улучшений, произведенных в данном помещении, по состоянию на 29 августа 2022 года от 19.06.2023 № 06/2023 (далее – экспертное заключение, заключение экспертов, заключение судебной экспертизы), а также позицию соистцов о необходимости уменьшения продажной цены имущества на стоимость его неотделимых улучшений.

Департамент с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кировской области от 03.08.2024 в части,отказать ИП ФИО1 в зачете в выкупную стоимость по договору купли-продажи нежилого помещения неотделимые улучшения, произведенные по договору подряда от 22.01.2022.

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права - части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, дана неправильная оценка доказательствам - обращению арендатора о даче разрешения на проведение перепланировки. Положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя. 17.01.2022 ИП ФИО1 обратился в Департамент о согласовании проведения текущего ремонта в арендуемом нежилом помещении без зачета в стоимость арендных платежей. Учитывая намерения истца на проведение текущего ремонта за свой счет, Департамент не возражал против проведения ремонта и указывал, что является обязанностью арендатора по договору аренды нежилого помещения от 30.03.2017 № 7479 (действовавшего на момент обращения ИП ФИО1). В обращении ИП ФИО1 от 17.01.2022 не указывался вид проводимых ремонтных работ, объемы, их стоимость. ИП ФИО1 в Департамент за согласованием ремонтных работ не обращался, решение комиссии не принималось, дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 30.03.2017 № 7479 не заключалось. Таким образом, заявление истца от 17.01.2022 носило уведомительный характер, что в свою очередь, является обязанностью арендатора в период владения имуществом. Исходя из условий договоров аренды нежилого помещения от 30.03.2017 № 7479 и от 11.07.2022 № 8024, и утвержденного решением Кировской городской Думы от 29.05.2019 № 21/2 Порядка выполнения арендаторами работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции объектов муниципальной собственности муниципального образования «Город Киров», переданных в аренду (далее – Порядок) Департамент не согласовывал проведение ремонтных работ в арендуемом Предпринимателем помещении. Письмо от 07.02.2022 № 551-01-08ДМ не является юридическим согласием арендодателя на создание неотделимых улучшений. Также Департамент полагает, что фактически ИП ФИО1 неотделимые улучшения (перепланировка) нежилого помещения ИП ФИО1 произведены в период с октября 2017 года до апреля 2018 года, за которые он получил возмещение в виде уменьшения арендной платы. ИП ФИО1 в период действия разрешения на перепланировку проведены ремонтные работы по замене окон, полов, устройство перегородок (штукатурка, грунтовка, склейка обоев), устройство потолков, установка дверей, замена сантехники, электромонтажные работы‚ что подтверждается актами осмотров Департамента в рамках муниципального контроля с приложением фотоматериала, также фотографии, приложение к экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Центр проектирования» от 22.11.2017 № 101, на которых также отражено ведение указанных ремонтных работ. Департаментом ежегодно осуществлялись осмотры муниципального имущества. Интерьер нежилого помещения и мест общего пользования с 2018 года по настоящее время не изменился, что свидетельствует об отсутствии неотделимых улучшение, произведенных истцом в 2022 году. Таким образом, Департамент считает, что договор подряда от 22.01.202 между ИП ФИО1 и ООО «Мастер Блокофф» заключен для вида, с намерением создать соответствующие правовые последствия для возмещения произведенных неотделимые улучшения при выкупе нежилого помещения. Соответственно, договор подряда от 22.01.2022 является ничтожной сделкой. Также в решении судом первой инстанции сделан вывод o несоответствие фотоматериалов от 2019-2020 годов, представленных в материалы дела, временному промежутку, когда они были сделаны. Департамент считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ответчиком представлены в материалы дела фотографии с осмотра от 2019 года нежилого помещения, проанализировав которые установлено, что неотделимые улучшения (межкомнатные двери деревянные, на полу линолеум, на стенах в коридоре штукатурка и краска, санузел не отделан плиткой, окна деревянные) в виде текущего ремонта отсутствуют. Кроме всего прочего, арбитражным судом не учтено, что неотделимые улучшения в виде устройства перегородок, указанные в локально-сметном расчете от 2022 года, на которые должна быть уменьшена выкупная стоимость, не согласовывалась Департаментом и является незаконной перепланировкой. Учитывая указанные обстоятельства, истец не представил неопровержимых доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества‚ основания для зачета неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 5 Закона №159-Ф3, не имеется.

Ответчиком в апелляционной жалобе заявлено ходатайство об истребовании в порядке статьи 66 АПК РФ дополнительных доказательств, а именно: сведений Инспекции Федеральной налоговой службы по городу Кирову о движении по счетам ООО «Мастер Блокофф» за период с 01.10.2017 по 31.12.2018, с 01.10.2022 по 31.12.2023, о движении по счетам ИП ФИО1 в части поступления (возврата) денежных средств от ООО «Мастер Блокофф» в 2022, 2023 годах по договору подряда от 22.01.2022.

В силу части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Согласно части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 66 АПК РФ в ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

При этом по смыслу статьи 66 АПК РФ истребование доказательств является правом, а не обязанностью суда. Суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, и вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства. Суд самостоятельно определяет, какие доказательства имеют отношение к рассматриваемому делу, и оценивает их в совокупности с позиций относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

По смыслу приведенной правовой нормы при рассмотрении ходатайства об истребовании доказательств суд должен проверить обоснованность данного процессуального действия с учетом принципов относимости и допустимости доказательств и при отсутствии соответствующей необходимости вправе отказать в его удовлетворении.

Принимая во внимание, что имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для разрешения спора по существу, оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании доказательств апелляционный суд не усматривает.

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему ИП ФИО1 с доводами Департамента не согласился, последовательно возразив на каждый аргумент ответчика своим контрдоводом. ФИО7 просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Департамент в возражениях на отзыв указал, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений. В данном случае ремонтные работы произведены истцом по собственной инициативе и не связаны с состоянием нежилого помещения, требующего проведения ремонтных работ для использования в целях аренды, а с приспособлением помещения для удобства ведения коммерческой деятельности. Истцом не даны пояснения относительно необходимости, разумности и целесообразности проведения ремонтных работ в 2022 году, указанных в локальной смете, при том, что перепланировка и переустройство проводились ранее, в 2018 году. Неотделимые улучшения на сумму 1 530 000 рублей 00 копеек, которые просит истец к зачету в выкупную стоимость, являются только частью работ по установке оборудования, монтаж материалов. В совокупности произведенные неотделимые улучшения (демонтаж и монтаж) относятся к переустройству и перепланировке, на которые согласия Департамент не давал.

Подробно позиции сторон изложены письменно.

ООО «Локотранс» и ООО «Мастер Блокофф» отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 16.08.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 17.08.2024в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны и третье лицо надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.10.2024 на основании статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Савельева А.Б. в связи с нахождением в отпуске на судью Барьяхтар И.Ю., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы было начато сначала.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ИП ФИО1 пояснил свою позицию, ответил на вопросы апелляционного суда.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей ООО «Локотранс» и ООО «Мастер Блокофф».

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части без возражений истцов и третьего лица в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 и ООО «Локотранс» на основании договоров аренды нежилых помещений № 8024 от 11.06.2022, № 6101 от 24.01.2007, соответственно, владеют нежилым помещением с кадастровым номером 43:40:000410:3821, расположенным по адресу: <...>. С целью реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального недвижимого имущества, соистцы обратились в Департамент с заявлением от 29.08.2022 о намерении приобретения арендуемого муниципального имущества (дата регистрации заявления - 29.08.2022).

15.11.2022 администрацией города Кирова вынесено Постановление № 3219-П «Об условиях приватизации имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000410:3821 по адресу: <...>», в соответствие с которым установлен способ отчуждения арендуемого имущества, установлена цена продажи объекта в размере 6 075 000 рублей 00 копеек, Департаменту поручено заключить договор купли-продажи арендуемого имущества с ИП ФИО1

01.12.2022 Департаментом в адрес соистцов для рассмотрения и подписания предоставлен проект договора купли-продажи на приобретение арендуемого помещения по адресу: <...>, площадью 251,9 кв.м., в соответствии с которым стоимость доли в праве на нежилое помещение истца1 составляет 5 797 657 рублей 80 копеек без учета НДС, а истца2 составляет 277 342 20 копеек без учета НДС.

Истцы обратились к оценщику общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки» для определения рыночной стоимости объекта. В соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2022 № О-128-43/2022 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 832 500 рублей 00 копеек, без учета НДС.

Так как согласие по цене выкупаемого объекта сторонами договора не было достигнуто, соистцы обратились с иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из пункта 1 статьи 9 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 445 ГК РФ возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник относительно условия о выкупной цене объекта муниципального нежилого фонда, которое в силу статей 432, 555 ГК РФ является существенным условием договора продажи недвижимости.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям пункта 2 Письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - помещения общей площадью 251,9 кв.м., с кадастровым номером 43:40:000410:3821, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.08.2022 составляет с учетом НДС 6 199 000 (без округления – 6 198 851) рублей 00 копеек, без учета НДС – 5 165 833 рубля 00 копеек.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества, так как отношения регулируются специально установленной императивной нормой - частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Оценивая слоившуюся ситуацию между сторонами, доводы подателя жалобы относительно письма от 17.01.2022, направленного Предпринимателем в адрес Департамента, заслуживают внимания.

Из буквального смысла названного письма следует, что Предприниматель сообщил арендодателю о намерении провести работы, цитата: «по внутреннему текущему ремонту объекта в общей стоимости 1530 тыс. рублей….Работы будут проводиться без последующего зачета в счет стоимости арендной платы.».

Письмо от 17.01.2022 не содержит ни информации о выполнении работ, результатами которых будут неотделимые улучшения помещений, ни перечня таковых. Смета к письму также приложена не была.

Департамент, отвечая на письмо ИП ФИО1, разумно исходил из уведомительного характера такового, поскольку Предприниматель сообщил о том, что собирается провести текущий ремонт, что, согласно условиям договора аренды, является его обязанностью. Из иного у арендодателя не было оснований исходить.

До этого в 2017 и в 2018 годах Предпринимателем было получено согласие Департамента на выполнение работ по капитальному ремонту помещения на сумму 147 775 рублей 00 копеек по ремонту пола и на сумму 147 720 рублей 66 копеек, но данная стоимость была погашена в счет арендных платежей

При этом, действуя разумно и добросовестно, Предприниматель, уже дважды получавший разрешение в установленном порядке – путем получения решения комиссии по использованию муниципальной собственности, не мог не осознавать, что письмо Департамента от 07.02.2022 № 551-01-08ДМ не является таким разрешением/согласованием, ни по форме его получения, ни из буквального смысла названного письма.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Поскольку помещение входит в состав здания (сооружения), текущий ремонт помещения как части здания или сооружения относится к ремонту здания, сооружения.

В соответствии с пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденного Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 01.01.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Межгосударственным стандартом ГОСТ 18322-2016 «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения», введенным в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии 28.03.2017 № 186-ст, определены работы по замене и (или) восстановлению отдельных легкодоступных частей объекта как текущий ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности объекта (пункт 2.3.9).

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее – Правила № 170). В Приложении № 7 к Правилам № 170 приведен примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

Неотделимые улучшения возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении. Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 26.07.2011 № 2856/11).

Со своей стороны Предприниматель, вопреки своей позиции, не представил перечень работ, которые он считает неотделимыми улучшениями выкупаемого помещения.

Заключение судебной экспертизы, согласно которому определена стоимость неотделимых улучшений, тем не менее, не содержит достаточных и полных сведений о характере выполненных работ, их результате и т.п., которые бы позволили сделать вывод о том, что результатом выполненного ремонта явилось создание неотделимых улучшений.

Позиция истца1 по существу сводится к отождествлению результата проведенных им работ по ремонту объекта аренды с неотделимыми улучшениями имущества. Однако подобный подход к применению норм статьи 623 ГК РФ, части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не соответствует практике, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

При этом отсутствие согласования работ с арендодателем само по себе является основанием для отказа в зачете стоимости работ в счет цены имущества (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2012 № ВАС-2326/12).

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектами налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Следовательно, в рассматриваемом случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости.

Рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 309-ЭС16-17994).

Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Как следует из заключения экспертов, рыночная стоимость объекта недвижимости без учета НДС составляет 5 165 833 рубля 00 копеек, которая распределяется между истцами. При этом стоимость приобретаемой ИП ФИО1 доли в праве собственности на имущество составляет 4 929 997 рублей 04 копейки и уменьшению на сумму неотделимых улучшений не подлежит.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, и изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части в силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Заявлением от 12.09.2023 соистцы уточнили исковые требования и просили изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

«п. 2.1. Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.12.2022 г. № 20: «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего Договора составляет 5 165 833 (Пять миллионов сто шестьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля, без учета НДС (Стоимость продажи имущества определена в соответствие с Федеральным законом от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Стоимость приобретаемой ИП ФИО1 (Покупателем 1) доли в праве собственности на имущество подлежит уменьшению на сумму произведенных неотделимых улучшений в размере 1 530 000 (Один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек.

п. 2.2.1. Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.12.2022 г. № 20: «Сумма основного долга, подлежащая уплате индивидуальным предпринимателем ФИО1, составляет 3 399 997 (Три миллиона триста девяноста девять тысяч девятьсот девяноста семь) рублей 04 копеек (без НДС), и вносится Покупателем 1 согласно графику (приложение № 1)».

п. 2.2.2. Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.12.2022 г. № 20: «Сумма основного долга, подлежащая уплате Обществом с ограниченной ответственностью «Локотранс», составляет 235 835 (Двести тридцать пять тысяч восемьсот тридцать пять) рублей 96 копеек (без НДС), и вносится Покупателем 2 согласно графику (приложение № 2)».

Ответчик не отказывался от заключения договора, а между сторонами имелся лишь спор по урегулированию некоторых разногласий, часть которых принимается судом в редакции, учитывающей доводы ответчика.

Стоимость имущества определена на основании заключения судебной экспертизы.

В абзаце втором пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины по иску и расходы, понесенные в связи с проведением судебной экспертизы, подлежат возмещению ответчиком Предпринимателю.

Вопрос о распределении расходов по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался с учетом освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины и разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд



П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу муниципального образования «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности города Кирова удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 03.07.2024 по делу № А28-3666/2023 отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Киров» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), обществом с ограниченной ответственностью «Локотранс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор № 20 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.12.2022 в отношении нежилого помещения общей площадью 251,9 кв.м., с кадастровым номером 43:40:000410:3821, расположенного по адресу: <...>, путем принятия пунктов 2.1, 2.2.1, 2.2.2 указанного договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, определенная в соответствии с заключением экспертов ООО ЦКО «Независимая экспертиза» ФИО4, Малых Е.Г., составляет 5 165 833 (пять миллионов сто шестьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без НДС).

2.2.1. Сумма основного долга, подлежащая уплате индивидуальным предпринимателем ФИО1, составляет 4 929 997 (четыре миллиона девятьсот двадцать девять тысяч девятьсот девяносто семь) рублей 04 копейки (без НДС), и вносится ФИО5 согласно графику (приложение № 1).

2.2.2. Сумма основного долга, подлежащая уплате обществом с ограниченной ответственностью «Локотранс», составляет 235 835 (двести тридцать пять тысяч восемьсот тридцать пять) рублей 96 копеек (без НДС), и вносится ФИО6 согласно графику (приложение № 2)».

Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек и по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей 00 копеек.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.


Председательствующий


Судьи


Е.А. Овечкина


И.Ю. Барьяхтар


Е.Г. Малых