Постановление от 17 декабря 2024 г. по делу № А60-977/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-10164/2024-ГК
г. Пермь
18 декабря 2024 года
Дело № А60-977/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2024 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей  Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Янаевой А.А.,

при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 28.03.2024, диплом;

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность от 04.09.2023, диплом; ФИО3, паспорт, доверенность от 04.09.2023, диплом;

от третьего лица, ООО «Бистро» - ФИО4, паспорт, доверенность от 01.12.2024, диплом,

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании посредством веб-конференции апелляционные жалобы истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом, третьего лица, общества с ограниченной ответственностью «Бистро»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 августа 2024 года

по делу № А60-977/2024     

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мира-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: Прокуратура города Екатеринбурга, Счетной палаты города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Бистро» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении договора аренды, выселении,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Мира-групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по Управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга от 29.03.2024 № 02.12-15/1/003/293 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения по адресу: <...>,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мира-Групп» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды № 39000886 от 16.02.2022 и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <...>, а также о взыскании 257 руб. 80 коп. в возмещение почтовых расходов.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура города Екатеринбурга, Счетная палата города Екатеринбурга, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, общество с ограниченной ответственностью «Бистро».

ООО «Мира-групп» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании незаконным отказа департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Мира-Групп» объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 1368,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0705006:29823 выраженного в письме от 29.03.2024 №02.12-15/1/003/293; обязании департамента совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению (запросу) ООО «Мира-Групп» от 05.03.2024 о предоставлении муниципальной услуги - предоставление преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 1368,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0705006:29823.

Встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен,  признан незаконным отказ департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Мира-Групп» объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 1368,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0705006:29823, выраженный в письме от 29.03.2024 №02.12-15/1/003/293. На департамент возложена обязанность совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению (запросу) ООО «Мира-Групп» от 05.03.2024 о предоставлении муниципальной услуги - предоставление преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 1368,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0705006:29823. Кроме того, с департамента в пользу общества взысканы денежные средства в сумме 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

Не согласившись с принятым решением, истец и  третье лицо, ООО «Бистро» обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, во встречном иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает на то, что судом не дана оценка доводам департамента о нарушении ответчиком условий договора аренды, указанных в п. 6.7, о том, что ответчик использует объект с существенным нарушением условий договора. При этом согласно п. 3.2.7, п. 3.2.8 договора проведение работ по капитальному ремонту, в том числе перепланировке, переустройству, реконструкции, возможно только после получения предварительного письменного согласия департамента и разрешения на строительство/реконструкцию объекта. Ссылается на то, что ответчику неоднократно направлялись требования о получении предварительного письменного согласия арендодателя на выполнение работ по капитальному ремонту (от 27.10.2022, 19.12.2022), а также о предоставлении на согласование проектной документации для проведения необходимых работ (от 07.04.2023, 22.09.2023). Однако реконструкция нежилого помещения проведена ответчиком без получения предварительного письменного согласия арендодателя и разрешения на реконструкцию. Полагает, что ответчик использует объект с существенным нарушением условий договора, что в соответствии с п. 7.3 является основанием для его досрочного расторжения. Кроме того, считает, что расторжение договора аренды является основанием для отказа в реализации права на преимущественный выкуп арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ. Таким образом, на момент принятия решения о приватизации имущества, заявитель не будет являться арендатором, имеющим право на приобретение объекта. С учетом изложенного, встречный иск не подлежит удовлетворению.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Бистро» указывает на то, что суд не учел, что ООО «Мира-Групп» ввело истца в заблуждение, предоставив проектную документацию на капитальный ремонт, вместо реально проведенной реконструкции объекта, чем существенно нарушил условия договора аренды (п.3.2.7, п.3.2.21). Учитывая неоднократное нарушение условий договора, считает, что имеются основания для его расторжения. Ссылается на то, что  действиями ООО «Мира-Групп» нарушаются права и законные интересы ООО «Бистро», поскольку ООО «Мира-Групп» отказалось предоставить доступ к помещениям, относящихся к местам общего пользования, расположенных по адресу: <...>.

До начала судебного заседания от Счетной палаты города Екатеринбурга поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо указало на наличие неоднократных существенных нарушений условий договора, в связи с чем требование департамента о расторжении договора аренды от 16.0.2022 и выселение ответчика из помещения является обоснованным, просит решение отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

К отзыву приложены дополнительные документы (акт сверки за период с 01.03.2022 по 10.09.2024, копии выписки на земельный участок, договора аренды от 28.11.2018), что расценено судом как ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

27.11.2024 от ООО «Бистро» поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором указывает на нарушение п. 3.2.23 договора аренды, выразившееся в отсутствии оформления прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

28.11.2024 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором ООО «Мира-Групп» ссылается на то, что объект муниципального фонда требовал капитального ремонта, однако перепланировка уже имелась на момент  заключения договора аренды. Кроме того, после проведения работ по капитальному ремонту помещения департамент сам обратился с заявлением о постановке на кадастровый учет, внесении изменений в ЕГРН с учетом перепланировки. При этом Управлением Росреестра была проведена государственная экспертиза, которая не выявила никаких признаков реконструкции. Отмечает, что ООО «Мира-Групп» один раз привлекалось к административной ответственности, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имеется. Полагает, что учитывая, что заявитель соответствовал условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, основания для отказа в реализации у департамента отсутствовали.

Также от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу третьего лица, в котором ООО «Мира-Групп» ссылается на то, что работы, проведенные в помещении, были узаконены в Росреестре 15.09.2023. Кроме того, указывает, что ООО «Бистро» не распоряжается спорным помещением.

04.12.2024 от ответчика поступили письменные пояснения.

В судебном заседании представители ответчика возражали против приобщения к материалам дела дополнительных документов, приложенных к отзыву Счетной палаты города Екатеринбурга на апелляционную жалобу.

Представители истца и третьего лица не возражают против приобщения указанных документов.

Представители истца и третьего лица доводы апелляционных жалоб поддерживают.

Представители ответчика настаивали на доводах отзыва на апелляционные жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Рассмотрев ходатайства ответчика и Счетной палаты города Екатеринбурга,  суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела письменные пояснения ответчика и дополнительные документы, приложенные к отзыву Счетной палаты города Екатеринбурга.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО «Мира-Групп» (арендатор) по результатам аукциона, состоявшегося 10.02.2022, заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 16.02.2022 № 39000886 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (подвал).

Объект передан по акту приема-передачи 01.03.2022. Государственная регистрация договора аренды произведена 11.03.2022.

Пунктом 6.7 договора предусмотрено, что ООО «Мира-Групп» в соответствии с условиями аукциона необходимо выполнить виды работ согласно приложенному к договору Перечню работ:

«Наименование работ - подготовка и предоставление на согласование в ДУМИ дефектной ведомости. Срок выполнения работ - 30.03.2022.

Наименование работ - приведение конфигурации помещений соответствие с Выпиской из ЕГРН от 24.12.2018 (приложена к документации об аукционе), либо получение разрешительных документов на произведенную перепланировку объекта. Стандарт качества работ - проектная документация подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ. Срок выполнения работ - 30.10.2023

Наименование работ - подготовка и предоставление на согласование в ДУМИ проектной документации для проведения работ, указанных в Перечне необходимых работ по капитальному ремонту. Стандарт качества - проектная документация подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ. Срок выполнения работ - 30.10.2022

Наименование работ - проведение работ по капитальному ремонту.

Стандарт качества - проведение работ в рамках технических решений, предусмотренных согласованной проектной документацией. Срок выполнения работ - 30.10.2023.».

При этом п. 3.2.7 договора установлено, что арендатор обязан только с письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) и получения разрешения соответствующего уполномоченного органа о согласовании проведения таких работ (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить за свой счет перепланировки, переустройство, реконструкцию, производить другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильных групп населения); а также только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить капитальный ремонт объекта.

ООО «Мира-Групп» неоднократно направлялись требования о получении предварительного письменного согласия арендодателя на выполнение работ по капитальному ремонту (требования от 27.10.2022, от 19.12.2022), а также о предоставлении на согласование проектной документации для проведения необходимых работ (требования от 07.04.2023, 22.09.2023).

В письме Счетной палаты Администрации города Екатеринбурга от 13.11.2023, подготовленном в рамках проводимой проверки по вопросам использования муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, содержится ссылка на заключение специалистов Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, из которого следует, что после проведения строительных работ в помещениях подвала изменились некоторые технико-экономические параметры, площадь помещений - 1368,8 кв.м, высота помещений (по результатам обследования технического обследовании конструкций) - 3,01...3,05 м, что было квалифицировано как реконструкция объекта капитального строительства, при реализации которой необходимо получение разрешения на строительство в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3.2.8 договора арендатор обязан в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, оформлять разрешения на строительство при производстве работ, перечисленных в п. 3.2.7 договора, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут, в случае, когда арендатор неоднократно не выполнил требования, предусмотренные в том числе п.п. 3.2.8, 6.7 договора.

Таким образом, ООО «Мира-Групп» проведена реконструкция нежилого помещения без соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию), что является нарушением п. 3.2.8 договора и основанием для расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда (п. 7.3 договора).

Истцом в адрес ООО «Мира-Групп» направлено требование от 05.12.2023 о расторжении договора аренды в срок до 27.12.2023 в связи с нарушением условий п. 3.2.8, 6.7 договора и освобождении занимаемого помещения.

В ответе на претензию (вх. от 09.01.2024 № 26/002) ООО «Мира-Групп» указало на то, что отсутствуют законные основания для расторжения договора аренды.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «Мира-групп» 05.03.2024 обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, однако письмом от 29.03.2024 № 02.12-15/1/003/293 департамент отказал обществу в приватизации объекта по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0705006:29823, указав при этом на наличие в Арбитражном суде Свердловской области дела № А60-977/2024 по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом о расторжении договора аренды от 16.02.2022 № 39000886 и выселении ООО «Мира-Групп» из арендуемого помещения, в связи с чем ООО «Мира-групп» обратилось со встречным иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон № 159-ФЗ) и исходил из того, что между сторонами заключен договор аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности; что при передаче помещений в аренду в акте приема-передачи было отражено, что помещения требуют капитального ремонта; что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендатора, согласован перечень работ; что в соответствии с подпунктами 3.2.7 и 3.2.8 договора аренды, проведение работ по капитальному ремонту, в том числе перепланировка, переустройство, реконструкция, возможно только после получения предварительного письменного согласия ДУМИ и с получением при необходимости разрешения на строительство/реконструкцию объекта; что ООО «Мира-Групп» обращалась в Департамент за согласованием работ, но получала отказ; что работы по капитальному ремонту на момент предоставления проектной документации в ДУМИ были уже фактически произведены, что подтверждено актом обследования от 20.09.2023 (помещение переоборудовано, в нем находится продуктовый магазин), информация принята к сведению, на что указано в письме Департамента от 14.11.2023; что материалами дела подтверждается реконструкция помещений; что поскольку проведенные обществом работы привели к изменению параметров объекта капитального строительства (высоты, площади, объема), в том числе, произведена перестройка помещения в части несущих строительных конструкций объекта (несущая стена, перекрытие потолка), данные работы представляют собой реконструкцию помещения, а не капитальный ремонт, и что к аналогичному выводу пришел арбитражный суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А60-372/2024 (часть 2 статья 69 АПК РФ); что доводы ответчика о проведении реконструкции предыдущими арендаторами подлежат отклонению, так как о несоответствии принимаемого помещения данным ЕГРН ответчик не заявлял, в силу пункта 6.7 на ответчика возложена обязанность по приведению помещения в соответствие с выпиской из ЕГРН; что ненадлежащий контроль за исполнение договора аренды со стороны Департамента осуществлялся ненадлежащим образом, что послужило причиной для прокурорского реагирования; что вопреки позиции ответчика в силу пункта 17 части 4 статьи 51 ГрК РФ проведенные ответчиком работы требовали получения разрешения на строительство (реконструкцию); что вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2024 по делу № А60-372/2024 установлен факт проведения обществом реконструкции спорного объекта капитального строительства в отсутствие необходимого разрешения, а также обязанность общества согласно пунктам 3.2.7, 6.7 договора аренды от 16.02.2022 № 39000886 получить разрешение на строительство, обеспечивающее надежность и безопасность объекта с уже существующими изменениями; что ходатайство истца о проведении судебной экспертизы на предмет определения характера произведенных в помещении работ (капитальный ремонт, реконструкция) направлено на пересмотр выводов суда в отношении обстоятельств, которым уже дана оценка при рассмотрении дела № А60-372/2024, что является недопустимым; что обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения настоящего спора, является количество допущенных ответчиком нарушений п.3.2.8 договора, что подлежит установлению судом на основании представленных документов; что несмотря на то, что работы по реконструкции проведены ООО «Мира-Групп» в отсутствие разрешения, результат данных работ (включая проектную документацию и перепланировку с увеличением общей площади до 1 368,8 кв. м) в соответствии с требованиями действующего законодательства принят истцом, который как собственник обратился с соответствующим заявлением в Россреестр о постановке на кадастровый учет объекта муниципального нежилого фонда с учетом проведенной перепланировки, и что после проведенной Управлением Росреестра государственной экспертизы объект поставлен на государственный кадастровый учет, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 15.09.2023 внесена соответствующая запись; что сторонами к договору аренды подписано дополнительное соглашение от 20.10.2023, которым стороны зафиксировали новые характеристики объекта, прошедшего регистрацию в Росреестре, что также свидетельствует о своевременном выполнении ООО «Мира-Групп» принятых на себя по условиям договора аренды обязательств (пункты 3.2.7, 3.2.8, 6.7) – до 30.10.2023; что неполучение согласование на проведение работ является единичным случаем нарушения пункта 3.2.8 договора, что не может являться причиной для расторжения договора аренды; что поскольку в удовлетворению первоначального иска о расторжении договора аренды отказано, ООО «Мира-Групп» соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ для выкупа арендуемых помещений по сроку владения, отсутствию задолженности и др.; и встречные требования следует удовлетворить.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб истца, третьего лица, отзывов на них ответчика, третьих лиц, заслушав устные объяснения представителей сторон, третьего лица, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции, с учетом преюдициальности судебных актов по делу № А60-372/2024, сделан верный вывод, что ответчиком произведена реконструкция арендованных помещений в отсутствие согласия собственника и получения разрешения на строительство (реконструкцию), то есть данный объект может быть признан самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ, пункт 5 Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" – далее Постановление Пленума № 44).

Следует указать, что государственная регистрация объекта, имеющего признаки самовольной постройки, в Едином государственном реестре недвижимости, не исключает возможности предъявления требования о его сносе [приведении в соответствие] (пункт 8 Постановления Пленума № 44).

Следовательно, доводы ответчика и выводы суда, что путем подписания дополнительного соглашения и государственной регистрации помещений в измененных границах нарушение ответчика в части получения разрешения на строительство (реконструкцию) устранено, являются неверными, поскольку даже решение собственника о согласовании реконструкции в любом случае не может подменять пакет разрешительной документации, в рамках получения которой также устанавливается отсутствие опасности жизни и здоровью граждан, и не исключает предъявления иска о сносе (приведении в соответствие) самовольно реконструированных помещений. Вопреки возражениям ответчика спорные помещения «не узаконены».

При таких условиях, довод о наличии потребительской ценности реконструируемых помещений носит спорный характер. При этом объем и стоимость проведенных ответчиком работ сами по себе наличие потребительской ценности не подтверждает.

Кроме того, в нарушение пункта 3.2.23 договора ответчиком не оформлены права на земельный участок, на котором расположен объект, и который необходим для его использования. Плата за фактическое пользование ответчиком не вносилась с начала действия договора (01.03.2022 согласно пункту 1.2 договора), что следует из вступившего в законную силу решения суда по делу № А60-11310/2024. Имеется также спор по применяемой ставке арендной платы за землю в рамках дела № А60-57806/2024. Доказательств совершения действий по оформлению прав на землю – вступлению в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора – ответчиком не представлено. Плата за землю устанавливается нормативно. Из материалов следует, что спор по применяемой ставке возник не в процессе заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (урегулирования преддоговорных разногласий), а при предъявлении иска к ответчику о взыскании платы за землю.

Таким образом, при оценке буквального исполнения ответчиком обязательств по договору для применения положений абзаца седьмого пункта 7.3 договора аренды суд усматривает, что ответчиком нарушены пункт 3.2.8 (не получено разрешение на строительство (реконструкцию)), пункт 3.2.8 (не получено разрешение на ввод в эксплуатацию).

Кроме того, в качестве оснований для расторжения договора истец ссылается не только на пункт 7.3 (абзац седьмой) договора аренды, как устанавливающий возможность расторжения договора аренды только в случае неоднократного нарушения требований пунктов 3.2.8, 3.2.12, 3.2.12.1, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.26, 6.7 договора.

Истец в обосновании исковых требований от 29.07.2024 ссылается также на пункт 7.3 (абзац второй) договора аренды, в котором предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае, когда арендатор использует объект с существенным нарушением условий договора аренды. Указывает также на отказ ответчика в предоставлении доступа в помещения письмом от 13.06.2024 № 2024/06/13, что нарушает требования пункта 3.2.17 договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик в нарушение требований договора в отсутствие согласия истца (пункт 3.2.7), без получения разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию (пункт 3.2.8) осуществил реконструкцию арендованных помещений, не оформил права на земельный участок и добровольно не вносил плату за землю (пункт 3.2.23), не допускает представителей департамента в арендованные помещения для осмотра (пункт 3.2.17).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А60-372/2024 ответчик привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за проведение реконструкции объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, Апелляционный суд также считает возможным отметить, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.11.2024 по делу № А60-371/2024 ответчик привлечен к административной ответственности по части 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию. Решение суда в законную силу не вступило.

Вышеуказанные обстоятельства в совокупности являются достаточными для вывода о том, что ответчик использует помещения с существенным нарушением условий договора аренды, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды (пункт 7.3 договора аренды).

При таких обстоятельствах, исковые требования Департамента о расторжении договора аренды от 16.02.2022 № 39000886 и выселении общества из ранее арендованных помещений подлежат удовлетворению на основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Поскольку договор аренды помещений расторгнут, причем по основаниям, возникшим до истечения двухлетнего срока пользования помещениями, ответчик утратил право на приватизацию помещений в льготном порядке на основании Закона № 159-ФЗ, и оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, первоначальный иск – удовлетворить, встречные требования оставить без удовлетворения.

Государственная пошлина в установленном пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции до 08.09.2024), почтовые расходы в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 августа 2024 года по делу № А60-977/2024 отменить.

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 16.02.2022 № 39000886.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Мира-Групп» из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мира-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мира-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>) 257 руб. 80 коп. почтовых расходов.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мира-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мира-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бистро» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Бистро» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной за подачу апелляционной жалобы платежным поручением от 30.08.2024 № 36.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


В.В. Семенов


Судьи


О.Г. Дружинина


М.А. Полякова