Постановление от 3 августа 2025 г. по делу № А57-11154/2024

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, <...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11154/2024
г. Саратов
04 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Силаковой О. Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 мая 2025 года по делу № А57-1154/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1,

заинтересованные лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Администрация муниципального образования городского округа «Город Саратов»,о признании незаконным бездействия,

при участии в судебном заседании: от Комитета по управлению имуществом города Саратова представитель ФИО2 по доверенности от 08.09.2023, выданной сроком на 3 года, от индивидуального предпринимателя ФИО1 представитель ФИО3 по доверенности от 20.06.2024, выданной сроком на 5 лет,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, заявитель) с заявлением:

- о признании незаконным бездействия Комитета по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет), выраженное в форме не направления в установленные законом сроки ответа на заявление от 10.01.2024 о предоставлении в собственность за плату земельного участка без проведения торгов;

- о признании незаконным письма Комитета от 02.02.2024 о возврате ИП ФИО1 заявления от 10.01.2023 о предоставлении ИП ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью 10203 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 64:48:040211:148, для целей использования фактически находящихся на земельном участке нежилых зданий;

- о признании незаконными бездействия Комитета, выраженного в форме не получения почтового отправления с почтовым идентификатором 46104087095194, содержащего заявление ИП ФИО1 от 27.03.2024 в период с 31.03.2024 по 10.04.2024;

- о признании незаконным отказа Комитета, выраженного Постановлением Администрации от 24.04.2024 № 1931, в предоставлении ИП ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью 10203 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 64:48:040211:148, для целей использования фактически находящихся на земельном участке нежилых зданий:

-   здание (гараж на 25 мест), назначение: нежилое здание, общей площадью 548.7 кв.м., количество этажей, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер: 64:48:040211:770;

-   здание (склад материальный), назначение: нежилое здание, общей площадью 1124.1 кв. м., количество этажей, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер: 64:48:040211:763.

Также ИП ФИО1 заявлено требование об обязании Комитета в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес И.П. ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.05.2025 в удовлетворении заявления ИП ФИО1 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.05.2025 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 ссылался на следующие обстоятельства.

10.01.2024 ИП ФИО1 обратился в Комитет с заявлением, в котором просил в соответствии со статьей 39.17, подпунктом 6, пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 10203 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер: 64:48:040211:148, для целей использования принадлежащих предпринимателю на праве собственности и фактически находящихся на земельном участке нежилых зданий, образующих производственную базу:

- здание (гараж на 25 мест), назначение: нежилое здание, общей площадью 548.7 кв.м., количество этажей, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер: 64:48:040211:770;

- здание (склад материальный), назначение: нежилое здание, общей площадью 1124.1 кв. м., количество этажей, в том числе, подземных этажей 1, кадастровый номер: 64:48:040211:763.

К указанному заявлению был приложен следующий перечень документов:

1. Копия паспорта ФИО1;

2. Копия паспорта ФИО3;

3. Копия доверенности;

4. Договор купли-продажи недвижимости от 25.03.2021;

5. Договор замены стороны в обязательстве от 25.03.2021;

6. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2019;

7. Соглашение №1 о замене стороны в договоре аренды земельного участка №А-11- 104Ю-4 от 28.02.2011;

8. Дополнительное соглашение к соглашению №1 от 01.09.2019 года о замене стороны в договоре аренды земельного участка №а-11-104Ю-4 от 28.02.2011;

9. Уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды от 20.06.2012;

10. Постановление Администрации МО «Город Саратов» от 25.05.2012 №1078;

11. Соглашение от 12.06.2012 к договору аренды земельного участка №А-11-104Ю-4 от 28.02.2011;

12. Договор аренды земельного участка №А-11-104Ю-4 от 28.02.2011;

13. Выписка из ЕГРН на земельный участок;

14. Кадастровый паспорт земельного участка.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором 805465691882116, указанное заявление направлено заинтересованному лицу 10.01.2024, и получено последним 25.01.2024.

08.02.2024 в адрес заявителя на электронную почту поступил ответ, согласно которому заявление ФИО1 возвращено последнему, поскольку, по мнению административного органа, к заявлению не приложена копия документа, подтверждающего   полномочия   представителя   физического   лица;   представленная к заявлению доверенность выдана ИП ФИО1 на представление интересов доверителя - предпринимателя; доверенность, подтверждающая полномочия представителя физического лица действовать от его имени, заявителем не представлена.

27.03.2024 заявителем было направлено аналогичное по содержанию заявление ответчику, подписанное лично заявителем.

Согласно отчету об отслеживании почтового отравления № 46104087095194, обращение, отправленное 27.03.2024, получено Комитетом 10.04.2024, однако ответ на заявление, как указывает заявитель, не поступил.

Заявитель утверждает, что им были направлены все необходимые документы вместе с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления ИП ФИО1, пришел к выводу,  что возврат заявления предпринимателя по основанию, выраженному в несоблюдении положений пункта 2 статьи 39.17 ЗК РФ, произведен административным органом правомерно. Кроме того, суд пришел к выводу, что заявителем документально не обоснована необходимость приобретения испрашиваемого земельного участка с существующей площадью с целью эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости, в связи с чем, отказ административного органа в предоставлении заявителю земельного участка признал правомерным.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ИП ФИО1, доводы заявителя жалобы отклоняются на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 6 постановления № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пункт 2 статьи 39.17 ЗК РФ предусматривает, что к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ предусмотрено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов утвержден Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 сентября 2020 г. № П/0321.

В пункте 2 Приказа № П/0321 предусмотрено, что лицо, подающее заявление о приобретении прав на земельный участок, предъявляет документ, подтверждающий личность заявителя, а в случае обращения представителя юридического или физического лица - документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, копия которого заверяется должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающим заявление, и приобщается к поданному заявлению.

Абзацем 2 пункта 2 Приказа установлено, что в случае направления заявления о приобретении прав на земельный участок посредством почтовой связи на бумажном носителе к такому заявлению прилагается копия документа, подтверждающего личность заявителя, а в случае направления такого заявления представителем юридического или физического лица - копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением Администрации МО «Город Саратов» от 27.05.2015 № 1367 утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

В соответствии с пунктом 2.4.3 Постановления № 1367 при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2.8 регламента, заявление о предоставлении земельного участка, заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в течение 10 дней со дня поступления возвращается (направляется) заявителю с указанием причин возврата.

Пункт 2.8 Регламента устанавливает исчерпывающий перечень оснований для возврата заявления заявителю.

В пункте 2.8.2 определено, что заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов возвращается заявителю в случае, если:

- заявление не соответствует требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ;

- к заявлению не приложены документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

В качестве оснований для возврата заявления ИП ФИО1 в уведомлении от 02.02.2024 № 12-05/2184 уполномоченный орган указал, что        к заявлению не приложены документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ (копия документа, подтверждающего полномочия представителя физического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации).

Материалами дела установлено, что 10.01.2024 почтовой связью в Комитет было направлено заявление ФИО1 о предоставлении в соответствии со статьей 39.17, подпунктом 6, пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 10203 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 64:48:040211:148, для целей использования фактически находящихся на земельном участке нежилых зданий:

- здание (гараж на 25 мест), назначение: нежилое здание, общей площадью 548,7 кв.м.,  количество этажей,  в том числе, подземных этажей:  1,  кадастровый номер: 64:48:040211:770;

- здание (склад материальный), назначение: нежилое здание, общей площадью 1124,1 кв. м., количество этажей, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер: 64:48:040211:763.

Указанное заявление от ФИО1 было направлено в адрес Комитета почтовой связью 10.01.2024; заявление поступило в КУИ г. Саратова 26.01.2024 за вх. № 6433.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что при отправлении заявления почтовой связью заявитель должен был соблюсти требования абзаца 2 пункта 2 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 сентября 2020 года № П/0321 и приложить к заявлению об истребовании земельного участка копию документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя.

Учитывая, что само заявление подано от ФИО1 как от физического лица, суд первой инстанции пришел к выводу, о необходимости предоставления нотариальной доверенности.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к  выводу, что возврат заявления предпринимателя по основанию, выраженному в несоблюдении положений пункта 2 статьи 39.17 ЗК РФ, произведен административным органом правомерно.

Судебная коллегия находит ошибочным данные выводы суда первой инстанции.

Гражданское законодательство не содержит положений, согласно которым физическое лицо и индивидуальный предприниматель рассматривались бы одновременно как два отдельных субъекта гражданских правоотношений.

С момента регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не создается новый субъект права - физическое лицо по-прежнему сохраняет свой статус.

По смыслу статей 19 и 23 ГК РФ при регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя последний при осуществлении гражданских правоотношений продолжает действовать как гражданин, приобретая и осуществляя права и обязанности под своим именем, фамилией, а также отчеством. 

ГК РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему как гражданину и имущество, принадлежащее ему как индивидуальному предпринимателю.

Доверенность от имени индивидуального предпринимателя оформляется в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному для физических лиц.

По общему правилу доверенность, выданная от имени ИП, не отличается от доверенности, выданной гражданином, не зарегистрированным в качестве такового.

В рассматриваемом случае заявление от 10.01.2024 подписано как самим ФИО1, так и его представителем ФИО3, с приложением доверенности на последнего.

Вывод суда первой инстанции о необходимости нотариального удовлетворения доверенности от ФИО1 как от физического лица судебная коллегия находит ошибочным.

Доверенность, выдаваемая физическим лицом, подчиняется общим правилам гражданского законодательства к содержанию и форме доверенности.

Доверенность может быть совершена в двух формах: простой письменной либо нотариальной.

Нотариальное удостоверение доверенностей, совершаемых физическим лицом, обязательно в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Если законом не установлено требования о нотариальном удостоверении доверенности, она может быть совершена в простой письменной форме.

В рассматриваемом случае подача заявления о предоставлении земельного участка к случаю, когда требуется предоставление нотариальной доверенности, - не относится.

Таким образом, ФИО1 с заявлением был предоставлен надлежащий комплект документов; оснований у административного органа для возврата заявления не имелось.

Заявителем также было заявлено требование о признании незаконным бездействия Комитета, выраженного в форме не направления в установленный срок ответа на заявление о предоставлении за плату земельного участка без проведения торгов, а также требование о признании незаконными бездействия Комитета, выраженного в форме не получения почтового отправления с почтовым идентификатором 46104087095194, содержащего заявление ИП ФИО1 от 27.03.2024 в период с 31.03.2024 по 10.04.2024, в удовлетворении которых судом первой инстанции было отказано.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления предпринимателя в указанной части (возврат заявления, нарушение срока рассмотрения, не своевременное получение почтового отправления), и, отклоняя доводы заявителя жалобы, отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", несоблюдение установленного порядка принятия решения, совершения оспариваемого действия может служить основанием для вывода об их незаконности, если допущенные нарушения являются существенными для административного истца (заявителя) и влияют на исход дела.

Учитывая, что в рассматриваемом случае повторное заявление ИП ФИО1 о предоставлении земельного участка административным органом по существу было рассмотрено и по заявлению принято решение об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка, удовлетворение требований заявителя о признании незаконным письма Комитета от 02.02.2024 о возврате ИП ФИО1 заявления от 10.01.2023, о признании незаконным бездействия Комитета, выраженного в форме не направления в установленный срок ответа на заявление о предоставлении за плату земельного участка без проведения торгов, а также о признании незаконными бездействия Комитета, выраженного в форме не получения почтового отправления с почтовым идентификатором 46104087095194, содержащего заявление ИП ФИО1 от 27.03.2024 в период с 31.03.2024 по 10.04.2024, не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя.

Рассматривая требование заявителя о признании незаконным отказа Комитета в предоставлении ИП ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью 10203 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 64:48:040211:148, для целей использования фактически находящихся на земельном участке нежилых зданий, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Как указывалось выше, ФИО1, руководствуясь статьей 39.20 ЗК РФ, обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 10203 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 64:48:040211:148.

В качестве основания для предоставления в собственность данного земельного участка заявителем было указано на то, что на земельном участке находятся принадлежащие ФИО1 объекты недвижимости, а именно: здание (гараж на 25 мест), назначение: нежилое здание, общей площадью 548,7 кв.м., количество этажей, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер: 64:48:040211:770; здание (склад материальный), назначение: нежилое здание, общей площадью 1124,1 кв. м., количество этажей, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер: 64:48:040211:763.

Постановлением Администрации от 24.04.2024 № 1931 ФИО1 было отказано в предоставлении в собственность земельного участка; основанием для отказа послужил установленный заинтересованным лицом факт того, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, занятую объектами недвижимости.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование,    безвозмездное    пользование    земельного    участка,    находящегося    в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, применяемый к земельным правоотношениям после 01.03.2015, установлен в статье 39.14 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

Статьей 1 ЗК РФ установлены основные принципы земельного законодательства, среди которых: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Президиум ВАС РФ в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Ввиду прекращения действия в спорный период статьи 36 ЗК РФ суд первой инстанции правомерно указал, что содержание действующего в настоящий момент пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ не содержит иного правового регулирования правоотношений по выкупу и аренде земельных участков в сравнении с ранее действовавшей нормой пункта 1 статьи 36 ЗК РФ.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, по ходатайству заявителя судом первой инстанции определением от 27.11.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Приоритет-Оценка», экспертам – ФИО4, ФИО5.

Согласно экспертному заключению № 01/25-05 от 06.02.2025, эксперты пришли к следующим выводам:

При исследовании по первому вопросу было установлено, что на основании результатов проведенных геодезической съемки, визуального осмотра, контрольных замеров земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148, расположенного по адресу: <...> и объектов, расположенных на вышеуказанном участке, установлены следующие объекты и сооружения, фактически расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148:

1. Нежилое здание (гараж на 25 мест) с кадастровым номером 64:48:040211:770 по адресу: <...> 2км., наименование -здание (гараж на 25 мест), площадь общая 548,7 кв. м., площадь застройки 598 кв.м., количество этажей 1, в следующих координатах: Х=504596.56 Y=2288291.59; Х=504566.62 Y=2288254.03; Х=504556.97 Y=2288261.77; Х=504586.75 Y=2288299.40;

2. Нежилое здание (фактически - административно-складское нежилое здание) с кадастровым номером 64:48:040211:763 по адресу: <...> 2км., наименование - здание (склад материальный), площадь общая 1 124,1 кв. м., площадь застройки 1347 кв.м., количество этажей - 1, в следующих координатах: Х=504668.22 Y=2288378.14; Х=504658.54 Y=2288386.47; Х=504643.49 Y=2288368.75; Х=504585.35 Y=2288300.52; Х=504592.65 Y=2288294.70; Х=504595.14 Y=2288297.83;' Х=504590.61 Y=228830L45; Х-504595.61 Y=2288308.04; Х=504597;39 Y=2288306.58; Х-504603.69 Y=22883l4.27; Х=504609.49 Y=2288309.27; Х=504628.35 Y-2288331.38; Х=504630.32 Y=2288329.69; Х=504632.79 Y=2288332.58; Х=504630.81 Y=2288334.27; Х=504633.08 Y=2288336.93; Х-504635.90 Y=2288334.53; Х=504643.62 Y=2288343.59; Х=504642.25 Y=2288344.76; Х=504645.40 Y=2288348.45; Х=504643.95 Y=2288349.68; Х=504655.50 Y=2288363.22; Х=504658.32 Y=2288360.82; Х=504661.43 Y=2288364.47; Х=504658.62 Y=2288366.87.

На основании результатов проведенного осмотра установлено, что в состав исследуемого нежилого здания входят административные помещения общей площадью 192,8 кв.м. (кабинеты, коридоры, подсобные помещения), помещение котельной площадью 17,1 кв.м., остальные помещения относятся к складским помещениям (включают основные помещения и помещения вспомогательного назначения).

3. Нежилое одноэтажное строение подсобного назначения (пункт охраны) площадью застройки 38 кв.м. в следующих координатах: Х=504688.06 Y=2288355.17; X=50468l.79 Y=2288360.52; Х=504684.77 Y=2288364.02; Х=504691.05 Y=2288358.67;

4. Сооружение с кадастровым номером 64:48:000000:19288 по адресу: Саратовская область, г. Саратов, наименование - «Комплекс - наружные газопроводы».

В пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:48:04.0211:770, 64:48:040211:763.

Нежилое здание с кадастровым номером 64:48:040211:763 имеет самостоятельное, назначение - административно-складское нежилое здание, предназначенное для размещения аппарата управления, включающее бытовые помещения, и для целей хранения материалов, товаров и пр., выполнения хозяйственных операций; нежилое здание с кадастровым номером 64:48:040211:770 (гараж на 25 мест) имеет помещения с самостоятельным назначением для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей и других транспортных средств (самостоятельное назначение зданий указано без учета инфраструктуры земельного участка, вида его разрешенного использования «производственная база», назначения и фактического использования зданий и сооружений на участке).

Как указали эксперты, не возможна фактическая самостоятельная эксплуатация объектов, перечисленных в вопросе № 2, независимо друг от друга, так как: объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040211:148 с видом разрешенного использования «производственная база» и соответствуют общему эксплуатационному назначению - «производственная база», их текущее фактическое состояние и фактическое назначение позволяет их использовать в соответствии с видом разрешенного использования; с учетом расчетной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040211:763 и нежилого здание с кадастровым номером 64:48:040211:770, которая составляет 11 382 кв.м., эксплуатация объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 64:48:040211:763 и 64:48:040211:770 по отдельности невозможна, так как имеются общие расчетные показатели для указанных объектов (проезды, площадки и др.); с учетом места расположения части сооружения с кадастровым номером 64:48:000000:19288 (газопровода) наличия единой котельной в нежилом здании с кадастровым номером 64:48:040211:763.

Объекты, перечисленные в вопросе № 2, соответствуют совокупному эксплуатационному назначению, текущее фактическое состояние указанных объектов позволяет их эксплуатацию по общему совокупному эксплуатационному назначению.

Не возможна фактическая самостоятельная эксплуатация объектов, перечисленных в вопросе № 2, независимо друг от друга.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148 является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов с кадастровым номером 64:48:040211:763 и с кадастровым номером 64:48:040211:770 по общему совокупному эксплуатационному назначению.

Расчетная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040211:763 и нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040211:770 в соответствии с указанным общим совокупным эксплуатационным назначением, составляет 11 382 кв.м (с соблюдением всех действующих норм и правил, в том числе с учетом нормативных параметров проездов, мест разгрузки, стоянки транспортных средств, строительных, градостроительных, пожарных норм, фактического использования нежилых зданий, фактического расположения сооружений, объектов инфраструктуры, в том числе коммуникаций), в том числе: нежилое здание с кадастровым номером 64:48:040211:763 (фактически - административно-складское нежилое здание) - расчетная площадь земельного участка составляет 4 437 кв.м.; нежилое здание с кадастровым номером 64:48:040211:770 (гараж на 25 мест) - расчетная площадь земельного участка составляет 5000 кв.м.; площадь застройки нежилых зданий с кадастровым номером 64:48:040211:763 и с кадастровым номером 64:48:040211:770 составляет 1945 кв.м.

Расчетная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040211:763 и нежилого здание с кадастровым номером 64:48:040211:770 (гараж на 25 мест) составляет 11 382 кв.м., т.е. любые варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148, с учетом площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации имеющихся объектов недвижимого имущества, приведет к невозможности эксплуатации таких объектов недвижимого имущества. Указанное обстоятельство свидетельствует о неделимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040324:8.

Оценив экспертное заключение № 01/25-05 от 06.02.2025 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ; экспертное заключение № 01/25-05 от 06.02.2025 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

При этом, суд первой инстанции отметил, что экспертное исследование, проведенное в рамках судебного процесса, не может рассматриваться в качестве предопределяющего для итогового судебного акта; выводы, изложенные в экспертном заключении трактуются судом с учетом их правового значения, закрепленного положениями АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, фактическими обстоятельствами а также их совокупной правовой оценки.

Из позиции заявителя следует, что основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка является эксплуатация расположенных на нем зданий и сооружений производственной базы; необходимая площадь участка фактически обуславливается общим совокупным эксплуатационным назначением данных объектов - здания и сооружения.

Согласно положениям статьи 133.1 ГК РФ, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Заявителем фактически право на приобретение в собственность спорного земельного участка обуславливается расположением на нем совокупности объектов, фактически представляющих собой единый недвижимый комплекс - здания и сооружения производственной базы.

Учитывая, что заявителю на праве собственности принадлежат отдельные объекты недвижимости, в отсутствие доказательств государственной регистрации права заявителя на единый недвижимый комплекс - здания и сооружения производственной базы, что позволяло бы оценивать соразмерность испрашиваемого земельного участка применительно к совокупности принадлежащих заявителю объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем документально не обоснована необходимость приобретения испрашиваемого земельного участка с существующей площадью с целью эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости.

При этом, суд первой инстанции обоснованно отметил, что предоставление в аренду земельного участка на длительный срок не является безусловным основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в имеющейся площади, при том, что отдельные объекты недвижимости, принадлежащие заявителю и на которые в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности, имеют несоизмеримо меньшую площадь, чем площадь самого земельного участка.

В свою очередь, заявитель не лишен возможности инициирования процедуры формирования земельных участков непосредственно под объектами недвижимости, ему принадлежащими, либо в установленном законом порядке при наличии на то правовых оснований, оформить право на единый объект недвижимости, отвечающий общему совокупному эксплуатационному назначению принадлежащих заявителю объектов, что позволит актуализировать вопрос о возможности приобретения земельного участка, необходимого для функционирования имеющихся на нем объектов.

Учитывая изложенное, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным отказа Комитета в предоставлении заявителю в собственность за плату земельного участка площадью 10203 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040211:148 для целей использования фактически находящихся на земельном участке нежилых зданий.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, и, отклоняя соответствующие доводы заявителя жалобы, отмечает следующее.

Как уже было сказано, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.06.2024 N 29-П "По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака" (далее - постановление N 29-П) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 Земельного кодекса предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О и от 27.01.2022 N 75-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

По результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы эксперты пришли к выводам, что фактическая самостоятельная эксплуатация объектов, перечисленных в вопросе № 2, независимо друг от друга не возможна.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148 является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов с кадастровым номером 64:48:040211:763 и с кадастровым номером 64:48:040211:770 по общему совокупному эксплуатационному назначению.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В рассматриваемом случае заявителю на праве собственности принадлежат отдельные объекты недвижимости; заявителем право на приобретение в собственность спорного земельного участка обуславливается расположением на нем совокупности объектов, фактически представляющих собой единый недвижимый комплекс - здания и сооружения производственной базы.

Выводы суда первой инстанции, что для целей предоставления земельного участка обязательным условием является необходимость государственной регистрации права заявителя на единый недвижимый комплекс - здания и сооружения производственной базы, является ошибочным.

Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

Заявителю на праве собственности принадлежат:

- административно-складское нежилое здание, предназначенное для размещения аппарата управления, включающее бытовые помещения, и для целей хранения материалов, товаров и пр.;

- гараж на 25 мест, имеющий помещения с самостоятельным назначением для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей и других транспортных средств), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040211:148.

Выводы экспертов о невозможности эксплуатации вышеуказанных объектов по отдельности, по сути, обусловлены исключительно наличием общих расчетных показателей для указанных объектов (проезды, площадки и др.).

Вместе с тем, в экспертном заключении № 01/25-05 от 06.02.2025 отражена схема земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148 с расположенными на нем объектами, из которой усматривается, что:

- с одной стороны по всей длине земельного участка расположены два примыкающих друг к другу объекта недвижимости (с кадастровым номером 64:48:040211:763 и 64:48:040211:770);

- вдоль указанных объектов расположен автомобильный проезд, по которому осуществляется проезд как к объекту недвижимости с кадастровым номером 64:48:040211:763, так и к объекту недвижимости с кадастровым номером 64:48:040211:770;

- между указанными объектами недвижимости, принадлежащими заявителю, и автомобильным проездом расположен пункт охраны;

- остальная часть испрашиваемого заявителем земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148 занята стоянкой (том 2, л.д. 45).

Доказательств того, что часть испрашиваемого заявителем земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:148, занятая стоянкой, необходима для эксплуатации принадлежащих заявителю двух самостоятельных объектов недвижимости с учетом их функционального назначения, материалы дела не содержат.

Ссылка экспертов при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных объектов, на положения "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" является ошибочной, поскольку согласно пункту 1.1 раздела 1 СП 42.13330.2016 названный Свод правил распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских муниципальных образований на территории Российской Федерации и содержит основные требования к их планировке и застройке.

Требования настоящего Свода правил с момента его ввода в действие предъявляются к градостроительной деятельности, также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности (пункт 1.3 СП 42.13330.2016).

Требования Свода правил СП 42.13330.2016 не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку они предъявляются к вновь разрабатываемой градостроительной и проектной документации, а также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды проживания, с момента его ввода в действие (пункт 1.3).

В рассматриваемом случае заявителем испрашивался земельный участок с учетом сложившегося состояния территории и существующих объектов.

Таким образом, заявителем не доказана необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площадью для целей эксплуатации принадлежащих на праве собственности объектов.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 мая 2025 года по делу № А57-11154/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                               О. И. Антонова 


Судьи                                                                                                              С. А. Жаткина


                                                                                                                         О. Н. Силакова