Постановление от 16 июля 2019 г. по делу № А51-22079/2018

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-22079/2018
г. Владивосток
16 июля 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей О.Ю. Еремеевой, Г.Н. Палагеша,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Дальинвест»,

апелляционное производство № 05АП-3785/2019

на решение от 19.04.2019

судьи Н.А. Галочкиной

по делу № А51-22079/2018 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дальинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Находкинского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.08.2018 №1317-4678 об отказе предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...>, в собственность без проведения торгов; об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов,

при участии:

от Администрации Находкинского городского округа: ФИО2, по доверенности от 22.10.2018 сроком действия на 1 год, удостоверение.

В судебное заседание не явилось:

общество с ограниченной ответственностью «Дальинвест», о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дальинвест» (далее – заявитель, общество, ООО «Дальинвест») обратилось в арбитражный суд к администрации Находкинского городского округа (далее – ответчик, Администрация) с заявлением о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.08.2018 № 1317-4678 об отказе в предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...>, в собственность без проведения торгов и об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 19.04.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не было учтено обстоятельство обращения общества к администрации с заявлением о возможности проведения межевых работ. Также настаивает на том, что нахождение на испрашиваемом земельном участке даже одного объекта капитального строительства является основанием для возникновения права на выкуп земельного участка. Оспаривает вывод суда первой инстанции о несоразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади, занятой объектами недвижимости и необходимой для их эксплуатации.

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о причине неявки не сообщило. Представитель администрации не возражал против рассмотрения дела в его отсутствие. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), провел судебное заседание в отсутствие неявившегося представителя общества.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в отзыве, приобщенном судом в порядке статьи 262 АПК РФ к материалам дела, на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 09.07.2019 до 14 часов 30 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

09.07.2019 в 14 часов 43 минуты после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии того же представителя администрации.

Общество с ограниченной ответственностью «Дальинвест», после перерыва не явилось, что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не является препятствием продолжению судебного заседания.

Поступившие за время перерыва от Администрации Находкинского городского округа дополнительные документы в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ приобщены судом в материалы дела, как связанные с обстоятельствами настоящего спора.

Из материалов дела коллегия установила следующее.

На основании постановления главы Находкинского городского округа от 11.01.2008 № 9 о передаче земельного участка в аренду под проектирование и строительство Администрацией Находкинского городского округа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № 4383ф08 от 12.02.2008, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 35373,09 кв.м., с кадастровым номером 25:31:010211:1827, расположенный по адресу: участок находится примерно в 230 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, в экономической зоне № 29, для использования под строительство развлекательного центра с точкой общепита, на срок с 11.01.2008 по 11.01.2017 (с учетом продления).

25.12.2012 между ФИО3 и ООО «Россинвест» (в дальнейшем переименовано в ООО «Дальинвест») было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4383ф08 от 12.02.2008, в соответствии с которым права арендатора по названному договору аренды переданы в полном объеме ООО «Россинвест».

Право аренды ООО «Россинвест» на спорный земельный участок площадью 35 373 кв.м. зарегистрировано и внесено в ЕГРН.

Постановлением администрации Находкинского городского округа от 19.11.2014 № 2088 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827 «под строительство развлекательного центра с точкой общепита» на разрешенное использование земельного участка «магазины, торговые комплексы», фактическое использование «для строительства».

16.07.2015 ООО «Россинвест» было выдано разрешение № RU 25308000-108-2015 на строительство в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827 объекта капитального строительства «Торговый комплекс», общей площадью 15240,9 кв.м.

Впоследствии была произведена корректировка проектной документации объекта капитального строительства «Торговый комплекс, расположенный примерно в 230 м по направлению на юго-запад от ориентира здания, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: <...>», которой было предусмотрено разделение периода строительства на этапы.

В связи с проведенной корректировкой на основании заявления общества от 06.02.2017 в разрешение на строительство № RU 25308000-108-2015 были внесены изменения: строительство объекта капитального строительства «Торговый центр» предусмотрено в 5 этапов строительства:

- 1 этап строительства – торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, общая площадь 5181,25 кв.м., строительный объем 25974,40 кум. м., площадь застройки 2633,60 кв.м., количество этажей 2;

- 2 этап строительства – торговый центр в блокировочных осях 3-4, А-Б, общая площадь 4878,40 кв.м., строительный объем 24578,00 куб.м, площадь застройки 2470,60 кв.м., количество этажей 2;

- 3 этап строительства – торговый центр в блокировочных осях 1-2, А-Б, общая площадь 5181,25 кв.м., строительный объем 25974,40 куб.м., площадь застройки 2633,60 кв.м., количество этажей 2;

- 4 этап строительства – склад, общая площадь 2980,90 кв.м., строительный объем 22958,30 куб.м., площадь застройки 3012,90 кв.м., количество этажей 1;

- 5 этап строительства – КТПН, общая площадь 61,50 кв.м., строительный объем 216,0 куб.м., площадь застройки 72,0 кв.м., количество этажей 1.

28.07.2017 между администрацией Находкинского городского округа (Арендодатель) и ООО «Россинвест» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4543-17, на основании которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 35 373 кв.м, с кадастровым номером 25:31:010211:1827, расположенный за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...>, в границах с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1) (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен с 25.07.2017 по 24.07.2020.

Земельный участок предоставлен ООО «Дальинвест» с разрешенным использованием: магазины, торговые комплексы с целью использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 5 181,3 кв.м, степенью готовности 92 % (пункты 1.2, 1.3 договора).

Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.02.2018 № RU 25-308000-08-2018 «Торговый комплекс I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, на основании выданного Управлением землепользования и застройки администрации Находкинского городского округа разрешения на строительство от 16.07.2015 № RU 25308000-108-2015 на земельном участке с кадастровым номером 25:31:010211:1827, расположенного примерно в 230 м по направлению на юго-запад от ориентира за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.04.2018 у общества зарегистрировано право собственности на нежилое здание «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, количеством этажей: 2, кадастровый номер 25:31:010211:12505, площадью 5181,3 кв.м, адрес: 692922, <...>, номер кадастрового квартала в пределах которого расположен объект капитального строительства 25:31:010211, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827.

20.07.2018 Общество обратилось в адрес Администрации с заявлением о предоставлении в порядке пункта 6 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35373,09 кв.м, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад почтовый, адрес ориентира: <...>, на котором расположен объект недвижимости – нежилое здание «торговый комплекс» 1 этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б количество этажей 2, принадлежащий заявителю на праве собственности (номер госрегистрации № 25:31:010211:12505-25/010/2018-1 от 23.04.2018).

По результатам рассмотрения данного обращения, письмом от 13.08.2018 № 1317-4678 ответчик отказал в предоставлении земельного участка без торгов, указав, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 25:31:010211:1827 был сформирован под строительство комплекса торговых объектов и согласно проектной документации на земельном участке должны быть расположены: торговые комплексы и складское помещение, тогда как произведенным осмотром установлено, что построен только один объект (I этап) – «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, а также сообщив, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов в собственность площадью 35 373 кв. м будет возможно только после выполнения всех мероприятий, предусмотренных проектной документацией по освоению земельного участка в полном объеме.

Не согласившись с данным отказом, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы, общество оспорило его в арбитражном суде, который обжалуемым решением в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Земельное законодательство Российской Федерации основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с частью 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В части 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из материалов дела усматривается, что по результатам рассмотрения поданного обществом, как собственником нежилого здания - «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, количеством этажей: 2, кадастровый номер 25:31:010211:12505, площадью 5 181, 3 кв.м, заявления о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827 площадью 35 373,09 кв. м. Администрацией принято решение об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок был сформирован под строительство комплекса торговых объектов и согласно проектной документации на земельном участке должны быть расположены: торговые комплексы и складское помещение, тогда как произведенным осмотром установлено, что построен только один объект (I этап) – «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б.

При этом по мнению апеллянта, факт нахождения на земельном участке, в отношении которого подано заявление, нежилого здания на праве собственности является достаточным основанием для предоставления земельного участка в собственность без торгов в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Отклоняя данный довод общества, апелляционный суд исходит из следующего.

Представленными в дело доказательствами подтверждено, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание - «Торговый комплекс» I этап. Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, количеством этажей: 2, кадастровый номер 25:31:010211:12505, площадью 5 181, 3 кв.м.

Земельный участок, с заявлением о выкупе которого обратился заявитель, был изначально сформирован и поставлен на кадастровый учет для строительства развлекательного центра с точкой общепита. Впоследствии вид использования изменен на «магазины, торговые комплексы».

В соответствии с выданным обществу разрешением на строительство № RU 25308000-108-2015 предусмотрено строительство Торгового комплекса общей площадью 15240,9 кв.м.

В связи с произведенной корректировкой проектной документации, по заявлению общества были внесены изменения в разрешение на строительство, определено осуществление поэтапного (в 5 этапов) строительства объекта капитального строительства «Торговый центр», при этом объект - Торговый центр в блокировочных осях 5-6, А-Б, количеством этажей: 2, кадастровый номер 25:31:010211:12505, площадью 5 181, 3 кв.м., право собственности на который зарегистрировано у общества, является лишь первым этапом строительства объекта «Торговый центр».

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.02.2018, в эксплуатацию введен объект Торговый комплекс 1 этап в соответствии с разрешением на строительство № RU 25308000-108-2015.

При таких условиях, коллегия приходит к выводу о том, что обществом не подтверждено обстоятельство завершения строительства объекта капитального строительства, предусмотренного разрешением № RU 25308000-108-2015.

Вместе с тем, как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444 согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий. По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

В силу изложенного, коллегия суда приходит к выводу о том, что на момент обращения заявителя о предоставлении в собственность спорного земельного участка без торгов в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ с разрешенным использованием «магазины, торговый комплексы», такой объект недвижимости как «торговый комплекс», предусмотренный разрешением на строительство № RU 25308000-108-2015, отсутствовал, так как из пяти запланированных этапов был осуществлен только первый из них.

Следовательно, цель предоставления спорного земельного участка в аренду с учетом специфики объекта капитального строительства не реализована, строительство объекта капитального строительства в полном объеме, предусмотренном разрешением на строительство, не завершено.

В силу изложенного, с учетом вышеприведенных норм ЗК РФ и принимая во внимание правовую позицию Президиума ВАС РФ, коллегия признает обоснованным указанный в оспариваемом отказе вывод администрации о том, что предоставление земельного участка в собственность без торгов не допускается до полного завершения строительства объекта капитального строительства, в связи с чем отказ администрации от 13.08.2018 является правомерным.

Наличие договора аренды № 4543-17 от 28.07.2017 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, общей площадью 5181 кв.м не влечет возникновение у Общества права на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка общей площадью 35 373,09.

В таком случае будет нарушен принцип соразмерности площади земельного участка, на что верно указал суд первой инстанции со ссылками на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11, Определение Верховного Суда Российской Федерации, от 26.04.2016 № 64-КГ16-2.

Указание апеллянта на ошибочность выводов суда первой инстанции о несоответствии площади испрашиваемого земельного участка площади объекта недвижимости, подлежит отклонению, как необоснованное, учитывая, что Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о необходимости выкупа земельного участка площадью, более чем в 6,5 раз превышающей по площади принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимого имущества.

Ссылка апеллянта на то, что судом первой инстанции не дана оценка поданному обществом заявлению о возможности проведения межевых работ отклоняется, как необоснованная, поскольку названное заявление было подано обществом 27.08.2018, то есть, после принятия оспариваемого по настоящему делу отказа, в связи с чем не могло приниматься во внимание при проверки законности оспариваемого решения.

Несогласие апеллянта с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, исходя из отсутствия оснований для ее удовлетворения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 рублей, понесенные обществом при подаче апелляционной жалобы, на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на общество.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2019 по делу №А51-22079/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

О.Ю. Еремеева

Г.Н. Палагеша