Постановление от 27 июня 2019 г. по делу № А46-21956/2018

1159/2019-33869(1)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-21956/2018
27 июня 2019 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2019 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2019 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б., судей Грязниковой А.С., Тетериной Н.В., при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5549/2019) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу № А46-21956/2018 (судья Чернышев В.И.), принятое по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объектов незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителей:

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО3 (удостоверение, по доверенности № ИСХ-19/МИО/03-01/7 от 09.01.2019 сроком действия по 31.12.2019),

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (паспорт, по доверенности от 10.01.2019 сроком действия 1 год),

установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Омской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП

Сак Э.К.) с исковым заявлением об изъятии объектов незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу № А46- 21956/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указывает на ошибочность выводов суда в части действия положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку договоры между сторонами заключены 18.08.2015 и 01.10.2015 соответственно.

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу и дополнительном отзыве просит оставить решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая на сложившуюся практику рассмотрения дел данной категории.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства имущественных отношений Омской области поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель предпринимателя с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу и соответствующие возражений, заслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области от 24.06.2015 № АЗ-36-040- 2015 (далее – договор № 40), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым

номером 55:36:110109:1084, площадью 7114 кв.м. для строительства торгово-офисного (сервисного) центра (пункты 1.1, 1.2).

Из пункта 1.3 следует, что участок передан по акту приема-передачи к договору аренды от 28.12.2010 № АЗ-36-047-2010 в связи с его прекращением, участок не возращен и остается во владении и пользовании арендатора на период действия настоящего договора.

На участке находится объект незавершенного строительства площадью 712,6 кв.м., степень готовности объекта 7% (пункт 1.4, приложение № 3 к договору № 40).

Договор считается заключенным с даты государственной регистрации (пункт 1.6 договора № 40).

Договор зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 01.10.2015.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 31.10.2018 № 12279853, в пределах переданного в аренду земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1975.

Объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1975 представляет собой объект незавершенного строительства – нежилое здание, степень готовности 7% (выписка из ЕГРН от 31.10.2018 № 12279866).

На аналогичных условиях между сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области от 24.06.2015 № АЗ-36-039-2015 (далее – договор № 39), по условиям которого ИП ФИО2 передан сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:110109:1085, площадью 7103 кв.м., для целей строительства многоэтажной автостоянки (пункты 1.1, 1.2).

Участок передан по акту приема-передачи к договору аренды от 28.12.2010 № АЗ-36-046-2010, из владения ответчика не выбывал (пункт 1.3 договора № 39).

На участке находится объект незавершенного строительства площадью 691,4 кв.м. степень готовности 7% (пункт 1.4, приложение № 3 к договору № 39).

Договор считается заключенным с даты государственной регистрации (пункт 1.6 договора № 39).

Договор зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.08.2015.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.10.2018 № 11590465, в пределах переданного в аренду земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1974.

Объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1974 представляет собой объект незавершенного строительства – многоэтажная автостоянка, степень готовности 7% (выписка из ЕГРН от 31.10.2018 № 12279868).

Ссылаясь на данные обстоятельства, Министерство обратилось в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 55:36:110109:1974, 55:36:110109:1975 путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ. В обоснование иска указано, что строительство объектов недвижимости на арендованных земельных участках не завершено, а срок действия договоров № 39, № 40 истек 18.08.2018 и 01.10.2018 соответственно.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 239.1 ГК РФ и нормами Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», установил, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

На основании представленных в материалы дела договоров аренды от 28.12.2010 № АЗ-36-047-2010, от 28.12.2010 № АЗ-36-046-2010, условий договоров № 39, № 40, суд пришел к выводу, что арендные правоотношения между сторонами возникли в 2010 году с момента передачи земельных участков ответчику, носят длящийся характер, поскольку спорные земельные участки из владения и пользования ответчика с 2010 года не выбывали и по состоянию на 01.03.2015 правоотношения не прерывались.

Следовательно, действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие между сторонами арендные правоотношения с 28.12.2010, а правовых оснований для удовлетворения требования не имеется.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с

настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137- ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3

статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:110109:1084, площадью 7114 кв.м. с целевым назначением: для строительства торгово-сервисного центра, был предоставлен в аренду ИП ФИО2 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области от 28.12.2010 № АЗ-36-047-2010 (акт приема-передачи земельного участка от 28.12.2010), сроком на три года.

В последующем, земельный участок передан в аренду ответчику на основании договора № 40 для целей строительства торгово-сервисного центра.

Аналогично, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110109:1085, площадью 7103 кв.м.,, с целевым назначением: для строительства многоэтажной автостоянки, был предоставлен в аренду ИП ФИО2 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области от 28.12.2010 № АЗ-36-046-2010 (акт приема-передачи земельного участка от 28.12.2010), сроком на три года.

В последующем, земельный участок передан в аренду ответчику на основании договора № 39 для целей строительства многоэтажной автостоянки.

Договора № 39, № 40 заключены без проведения торгов.

Из сведений ЕГРН следует, что право собственности на незавершенные строительством объекты на арендованных земельных участках зарегистрировано за предпринимателем с 27.05.2015, по состоянию на 31.10.2018 строительство не завершено.

Представленными истцом актами обследования земельных участков от 07.11.2018 № 46, № 47 и фотоматериалами подтверждено, что строительство объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением договоров аренды не осуществляется, находится на начальной стадии.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено (степень готовности объектов незавершенного строительства - 7%).

Между тем предпринимателем доводов и доказательств того, что строительство невозможно вследствие вины истца (либо государственных органов) не представлено (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ). Сведения о получении действующего разрешения на

строительство не приведено, что свидетельствует об отсутствии у предпринимателя права на последующее продление арендных правоотношений.

Иных оснований для использования спорного земельного участка ИП ФИО2 не заявлено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 24.06.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что, вопреки доводам предпринимателя и выводам суда первой инстанции, к спорным правоотношениям подлежат применению положения правомерно статьи 239.1 ГК РФ.

Оснований для отказа в удовлетворении требований Министерства не установлено.

Доводы ИП ФИО2 судебной коллегией не принимаются.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях

завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу № А46-21956/2018 подлежит отмене на основании пункта 3 части 2, пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 12 000 руб., исчисленной на основании пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, апелляционный суд относит на ответчика в соответствии с частью 1, 3, 5 статьи 110, части 1 статьи 112 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу № А46-21956/2018 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Изъять объекты незавершенного строительства, принадлежащие индивидуальному предпринимателю Саку Эдуарду Каспартовичу, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, а именно:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110109:1974, степень готовности – 7%, площадью 691,4 кв.м. (государственная регистрация права № 55-55/001-55/001/012/2015-9323/1 от 27.05.2015), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110109:1085;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110109:1975, степень готовности – 7%, площадью 712,6 кв.м. (государственная регистрация права № 55-55/001-55/001/012/2015-9327/1 от 27.05.2015), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110109:1084.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий Е.Б. Краецкая Судьи А.С. Грязникова

Н.В. Тетерина