Постановление от 20 августа 2025 г. по делу № А40-189588/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-39387/2025
город Москва
20 августа 2025 года
Дело № А40-189588/24

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова, судей В.И. Тетюка, А.И. Трубицына, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.О. Солодовниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 июня 2025 года по делу № А40-189588/24, принятое по исковому заявлению ООО «Секреты здоровья» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>), об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей: от истца - извещен, представитель не явился, от ответчика - извещен, представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Секреты здоровья» обратилось Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом принятого судом уточнения предмета исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора.

Решением от 10 июня 2025 года по делу № А40-189588/24 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец, ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе с учетом того, что жалоба подана с соблюдением установленного срока на апелляционное обжалование, стороны были извещены о начавшемся судебном процессе, апелляционным судом исполнена обязанность по размещению информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://kad.arbitr.ru,), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Секреты здоровья» с 25.10.2007 года арендует нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый номер 77:09:0002007:11134, по договору аренды нежилого фонда находящегося в собственности Москвы № 02-508/07 от 28.12.2007 года и дополнительного соглашения к договору от 17.09.2015 года сроком с 25 октября 2007 года по 30 июня 2025 года.

ООО «Секреты здоровья» относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве», что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 24.07.2024 г.

ООО «Секреты здоровья» включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.08.2018 г.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) ООО «Секреты здоровья » 26.04.2024 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.

К данному заявлению был приложен необходимый пакет документов.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 2.1, 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Судом установлено, что с момента заключения договора аренды нежилые помещения по адресу: <...>, общей площадью 68,5 кв.м, находятся во временном владении и пользовании ООО «Секреты здоровья» непрерывно. Задолженность в соответствии с п.2 ч.1 ст.3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по арендной плате у истца на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала, что подтверждается справкой о состоянии финансово-лицевого счета по договору аренды объекта нежилого фонда.

Арендуемое ООО «Секреты здоровья» недвижимое имущество на день обращения к ответчику и на момент предъявления иска не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что истец соответствует критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, установленных статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

21 июня 2024 года Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9614.

ООО «Секреты здоровья» подписало договор с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом № С-2406-3 от 20.06.2024 г. об оценке

недвижимого имущества, выполненным ИП ФИО1 В соответствии с Отчетом № С-2406-3 от 20.06.2024 г. об оценке недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 68,5 кв.м с кад. № 77:09:0002007:11134, по адресу: <...>- летия Москвы, дом 11, корп.7, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1, рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп. (НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется).

Письмом № 33-5 -44647/24-(0)-9 от 18.07.2024 года ответчик отклонил протокол разногласий, представленный ООО «Секреты здоровья».

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли-продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ прямо предусмотрено право оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в судебном порядке.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции определением от 21 января 2025 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» эксперту ФИО2.

На разрешения эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта нежилого помещения, общей площадью 68,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:09:0002007:11134 по состоянию на 26.04.2024?

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта нежилого помещения, общей площадью 68,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:09:0002007:11134 по состоянию на 26.04.2024 составила: - 11 758 808 руб. с учётом НДС; - 9 799 007 руб. без учёта НДС.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 г. № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда. Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих

возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта, пришел к выводу, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. У суда сомнений в его достоверности не имеется. Основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вопреки доводам ответчика, отчет об оценке ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были

предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд, оценив их в совокупности на основании статей 67-68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2025 года по делу

№ А40-189588/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Д.В. Пирожков

Судьи В.И. Тетюк

А.И. Трубицын