Постановление от 27 октября 2023 г. по делу № А40-264266/2021

012/2023-267239(1)


ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994 Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-62209/2023

Дело № А40-264266/21
г. Москва
27 октября 2023 года
Резолютивная часть постановления оглашена: 24 октября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен: 27 октября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи: Семёновой А.Б., судей: Семикиной О.Н., Тетюка В.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновым Д.М.,

рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Высота" на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2023 по делу № А40-264266/21

по иску ООО "Высота" (ИНН 5029139572, ОГРН 1105029008127)

к ООО "Гаражностроительный комплекс "Лаврский" (ИНН 7702596130, ОГРН 1067746333489),

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, город Москва, улица Большая Тульская, 15, ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745, КПП: 772601001), 2) ООО "Еврофармакол" (127051, город Москва, 1-й Колобовский переулок, дом 17, строение 1, комната 5, ОГРН: 1187746485277, Дата присвоения ОГРН: 17.05.2018, ИНН: 7707414104, КПП: 770701001) 3) Курушин Алексей Геннадьевич

о признании недействительной сделки по расторжению договора.

При участии в судебном заседании: от истца: Мамонов И.Ю. по доверенности от 19.10.2022, от ответчика: Давыдов С.А. по доверенности от 26.09.2023,

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) Машнина Е.Н. по доверенности от 27.03.2023, 3) не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Высота" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью Гаражно-строительный комплекс "Лаврский" о признании недействительной односторонней сделки по расторжению (отказе от исполнения) договора № 421/2016 от 09.12.2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003044:35 по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, оформленной уведомлением 10.03.2021 «о расторжении договора участия в долевом строительстве № 421/2016» (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) – т. 3, л.д. 131-140).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «Еврофармакол», Курушин Алексей Геннадьевич.

Решением от 04.08.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 04.08.2023 по делу отменить, исковые требования удовлетворить, признать недействительной одностороннюю сделку, совершенную обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Лаврский», по расторжению (отказе от исполнения) договора № 421/2016 от 09.12.2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003044:35 по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, оформленную уведомлением от 28.01.2021 «о расторжении договора участия в долевом строительстве № 421/2016».

В судебном заседании апелляционного суда истец поддержал апелляционную жалобу. Представители ответчика и третьего лица - ООО "Еврофармакол", по доводам апелляционной жалобы возражали, просили оставить решение без изменения. Иные лица явку представителей не обеспечили.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, судебная коллегия установила следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «ГСК «Лаврский» (ответчик) и гражданином РФ ФИО1 09.12.2016 заключен договор № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-автостоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, внутригородское муниципальное образование Мещанское (Центральный административный округ Москвы), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве за № 77:01:0003044:35-77/011/2017-40 от 09.03.2017, в рамках которого участник долевого строительства обязался оплатить 3 500 000 рублей, а застройщик построить и передать в счет указанной оплаты нежилое помещение в здании гостиницы, проектный № 421, площадью 35 кв.м.

Согласно договору уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017, зарегистрированного Управлением Росреестра по Москве 05.06.2017, запись № 77:01:0003044:35-77/011/2017-42, права и обязанности ФИО1 (цедент) по указанному договору № 421/2016 участия в долевом строительстве перешли к ООО «Главарендакран» (цессионарий, в настоящее время - ООО «Высота, истец).

Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 № 1108-ПП застройщик (ООО «ГСК «Лаврский») гостиницы по адресу: Олимпийский просп., вл. 10 был заменен на ООО «ЕвроФармакол», а предельный срок реализации инвестиционного контракта от 23.01.2004 № 01-Э0467 (реестровый № 14-027327-5001-0012-00001-04) продлен до 21.12.2021. В соответствии с дополнительным соглашением № 8 от 05.09.2019 права и обязанности по указанному инвестиционному контракту в полном объеме перешли от прежнего застройщика к новому (ООО «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ООО «ГСК «Лаврский» с юридическими и физическими лицами.

ООО «ГСК «Лаврский» решением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2020 по делу № А40-171042/2018 признано банкротом, в отношении должника введена процедура конкурсного производства. В ходе указанной процедуры конкурсным управляющим ФИО2 принято решение расторгнуть в одностороннем порядке договор № 421/2016 участия в долевом строительстве в связи с его неоплатой.

ООО «Высота» считает, что оснований для расторжения договора № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, не имеется, а отказ ООО «ГСК «Лаврский» от указанного договора, изложенный в уведомлении от 28.01.2021, является недействительным в силу ничтожности, поскольку отказаться в одностороннем порядке от

исполнения зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве может только застройщик и только в случае наличия просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем двух месяцев.

Основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью «Высота» является предоставление в аренду башенных и автомобильных кранов высокой тоннажности, строительных подъемников, а также услуг по управлению и техническому обслуживанию данной техники на строительных объектах Московского региона.

В 2015-2016 годах башенные краны ООО «Гак» использовались при строительстве «гостиницы с подземным гаражом-стоянкой» по адресу: Москва, Олимпийский проспект, владение 10, застройщиком которой являлось ООО «ГСК «Лаврский». Договорные отношения были оформлены с привлеченными застройщиком подрядными организациями: ООО «ТСТ» (ИНН <***>), ООО «СтройМонолит» (ИНН <***>).

Как указал истец, к концу 2016 года задолженность ООО «ТСТ» за аренду башенных кранов POTAIN MC235B грузоподъемностью 10 тонн на крестовом основании и POTAIN MC85B грузоподъемностью 5 тонн, на управление и обслуживание на строительном объекте: Олимпийский, 10 по договору аренды башенного крана № АБК-7 от 25.02.2016 составила 7 369 060 рублей, а задолженность ООО «СтройМонолит» по договору аренды башенного крана № АБК-156 от 12.03.2015 на том же объекте, с учетом пеней и судебных расходов, составила 7 465 880 рублей.

Истец указал, что 30.12.2016 между ООО «Гак» (цедент) и ООО «ГСК «Лаврский» (цессионарий) заключены договоры уступки прав (требований) № 30/12/ГЛТ и № 30/12/ГЛС, в соответствии с которыми указанные выше права требования на сумму 14 834 940 руб. перешли к ООО «ГСК «Лаврский» с момента подписания данных договоров. Общая договорная стоимость уступленных прав составила 14 584 941 рубль, которую цессионарий обязался заплатить цеденту в течение месяца. ООО «Гак» передало генеральному директору ООО «ГСК «Лаврский» ФИО3 по акту оригиналы первичных документов, подтверждающих передаваемые права требования к должникам, уведомило последних о совершенной уступке по почте, а также произвело процессуальную замену взыскателя по арбитражному спору с ООО «СтройМонолит». Обязательства по оплате уступленных прав ООО «ГСК «Лаврский» в срок не исполнило.

Истец указал, что 23.03.2017 между ООО «Главарендакран» и гражданином РФ ФИО1 подписан договор уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ по договору № 21/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, внутригородское муниципальное образование Мещанское (Центральный административный округ Москвы) от 09.12.2016 в соответствии с п. 2.3.1 которого ООО «ГАК» обязалось перечислить ООО «ГСК «Лаврский» (застройщику) 3 500 000 рублей в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации данного договора в качестве оплаты задолженности цедента перед застройщиком за нежилое помещение, проектный № 421, площадью 35 кв.м. Указанный договор был согласован ООО «ГСК «Лаврский».

Соглашением от 05.05.2017 ООО «ГАК» и ООО «ГСК «Лаврский» договорились о прекращении зачетом встречных требований, возникших из указанных выше договора уступки права (требований) № 30/12/ГЛТ от 30.12.2016 и договора уступки прав № 21/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 в части суммы 3 500 000 рублей.

Договор уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 05.06.2017. В эту же дату по условиям п.п. 5, 7 соглашения о зачете встречных требований от 05.05.2017 был проведен соответствующий зачет.

Истец указал, что оставшиеся права требования ООО «Гак» к ООО «ГСК «Лаврский» из договоров уступки прав (требований) № 30/12/ГЛТ и № 30/12/ГЛС в общем размере 11 084 941 рубль были уступлены ФИО1 по договору №

23/03/ГФЛ от 07.06.2017. Стоимость уступленных прав по указанному договору была зачтена в счет частичной оплаты долга ООО «Гак» перед Курушиным А.Г. по договору № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 на основании соглашения о зачете встречных требований от 08.06.2017. Согласно акту от 06.06.2017 об исполнении обязательств перед застройщиком, акту от 09.06.2017 об исполнении обязательств по договору № 421/ГАК/ФИЗ, а также справке об отсутствии задолженности от 23.08.2019 ООО «ГСК «Лаврский» и Курушин А.Г. подтвердили, что ООО «Главарендакран» полностью исполнило свои обязательства по оплате приобретенного нежилого помещения.

Согласно доводам иска, договор № 421/2016 участия в долевом строительстве (с учетом договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017, зарегистрированного Управлением Росреестра до Москве 05.06.2017 за № 77:01:0003044:35-77/011/2017-42) полностью оплачен участником долевого строительства ООО «Высота», в связи с чем истец полагает, что оснований для его расторжения не имеется.

Направляя 28.01.2021 уведомление в адрес ООО «Высота» о расторжении договора участая в долевом строительстве № 421/2016, конкурсный управляющий ООО «ГСК «Лаврский» руководствовался процедурой, предусмотренной ст.ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, предоставляющей застройщику право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае, если участник долевого строительства не внес предусмотренную по нему оплату или внес её с существенным нарушением срока внесения.

Истец полагает, что ООО «ГСК «Лаврский» с 06.09.2019 не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Олимпийский проспект, вл. 10, а, следовательно, и стороной по спорному договору участия в долевом строительстве указанного объекта.

Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 № 1108-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1261-ПП «О мерах по реализации проекта строительства подземного гаража-стоянки и гостиницы по адресу: Олимпийский пpocп., вл. 10», а именно в п. 1 Постановления слова «ООО «ГСК «Лаврский» заменены словами ООО «ЕвроФармакол», а предельный срок реализации инвестиционного контракта от 23.01.2004 № 01-00467 (реестровый № 14-027327-50010012-00001-04) продлен до 21.12.2021.

Впоследствии к инвестиционному контракту подписано трехстороннее дополнительное соглашение № 8 от 05.09.2019, заключенное между Правительством Москвы, ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «ЕвроФармакол», в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту на реализацию инвестиционного проекта от инвестора (ООО «ГСК «Лаврский») к новому инвестору (ООО «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ООО «ГСК Лаврский» с юридическими и физическими лицами, и выводом ООО «ГСК «Лаврский», из числа участников контракта.

Во исполнение указанного постановления по замене стороны инвестиционного контракта от 23.01.2004 № 01-00467 соглашением от 06.09.2019 № 2019/09/ОБ ООО «ГСК «Лаврский» передало на баланс ООО «ЕвроФармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта, в свою очередь, ООО «ЕвроФармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны в инвестиционном контракте, а все участники, включая ООО «ГАК», представили в адрес ООО «ЕвроФармакол» согласия на замену лиц в обязательстве на стороне застройщика.

Истец ссылается на то, что поскольку ООО «ГСК «Лаврский» с 06.09.2019 не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Олимпийский проспект, вл. 10, с указанной даты у него отсутствуют права на

односторонний отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве указанного объекта, в связи с чем оспариваемое уведомление является ничтожным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.02.2023 по делу № А4079767/22-92-599 решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении от 10.03.2022 № 0160/2022-2751 о погашении/прекращении сделки, признано незаконным, суд обязал регистрирующий орган устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Высота».

Истец считает, что односторонним отказом ответчика от исполнения договора были нарушены его права, как субъекта гражданско-правовых отношений, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, правомерно исходил из следующего.

Отношения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, предусмотрена в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора.

В соответствии со ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием /частника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»: в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правшам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии со статьей 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, прописанному в ЕГРЮЛ, либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по поименованным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по данному адресу. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Учитывая изложенное, уведомление об отказе от договора является надлежащим, а договор расторгнутым.

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия. В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, исходя из условий трехстороннего дополнительного соглашения к инвестиционному контракту между Правительством Москвы, ООО ГСК «Лаврский» и ООО «ЕвроФармакол» от 05.09.2019 ООО «ЕвроФармакол», став новым инвестором в инвестиционном контракте и заменив ООО «ГСК «Лаврский» не стал его правопреемником, ООО «ЕвроФармакол» лишь приняло на себя обязательства достроить объект.

06.09.2019 во исполнение Постановления Правительства Москвы № 1108-ПП от 11.08.2019 по замене стороны в рамках инвестиционного контракта от 23.01.2004 № 0100467 и в целях дальнейшей реализации дополнительного соглашения № 8 от 05.09.2019 к

инвестиционному контракту от 23.01.2004 № 01-00467, было заключено соглашение № 019/О9ЮБ от 06.09.2019 о передачи на баланс ООО «ЕвроФармакол» обязательств из договоров со инвестирования и долевого участия. Согласно п. 3 соглашения от 2019/09/ОБ от 06.09.2019 ООО «ЕвроФармакол» обязано подписать с дольщиками дополнительные соглашения о замены стороны в обязательствах.

До настоящего времени обязательства ООО «ГСК «Лаврский» в отношении договора долевого участия № 421/2016 от 09.12.2016 не переданы ООО «ЕвроФармакол» (не заключено трёхстороннее дополнительное соглашение о замене стороны в договоре № 421/2016 от 09.12.2016), соответственно, до настоящего времени ООО «ГСК «Лаврский» является участником правоотношений и стороной в договоре долевого участия № 421/2016 от 09.12.2016.

Таким образом, подписанное трехсторонние дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, заключенное между Правительством Москвы, ООО ГСК «Лаврский» и ООО «ЕвроФармакол» не предусматривает переход от ООО «ГСК «Лаврский» к ООО «ЕвроФармакол» обязательственных правоотношений по договору долевому участия в строительстве № 421/2016 от 09.12.2016 при отсутствии заключенного договора о замене стороны между ООО «Высота» и ООО «ЕвроФармакол».

Кроме того, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.06.2023 по делу № А40-129812/2022 установлено, что Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 по делу № А40-47654/2020 отказано в иске ООО ГСК "Лаврский" к Правительству Москвы и ООО "ЕвроФармакол" о признании недействительным дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 8 к инвестиционному контракту. 16.08.2021 зарегистрировано трехстороннее соглашение от 29.10.2019, права и обязанности в полном объеме перешли к ООО "ЕвроФармакол". Таким образом, права на земельный участок и обязанности по строительству гостиницы с подземной гаражом-стоянкой по адресу: <...>, с 16.08.2021, перешли к ООО "ЕвроФармакол" спустя полтора года с момента подписания соглашений.

Кроме того, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2022 по делу № А40-171042/18 суд отказал в признании цепочки сделок недействительной (договора № 421/2016 от 09.12.2016 участия в долевом строительстве заключенного между ООО «ГСК «Лаврский» и ФИО1, Договора № 30/12/ГЛТ уступки прав требований от 30.12.2016, заключенного между ООО «Высота» и ООО «ГСК «Лаврский», договора уступки прав требований 421/ГАВ/ФИЗ от 23.03.2017 по договору № 421/2016 участия в долевом строительстве, заключенного между ФИО1 и ООО «Высота», соглашения о зачете встречных однородных требований от 05.05.2017, заключенного между ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «Высота» по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ГСК «Лаврский»).

При этом, указанными выше судебными актами установлены обстоятельства заключения и исполнения оспариваемых сделок, которые в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными для лиц, участвующих в настоящем деле.

В силу статьи 6 Закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного в части 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 3.1 и Приложению № 3 Договора долевого участия от 09.12.2016 цена договора была определена в денежной форме в размере 3 500 000 рублей и дольщик обязался заплатить указанную цену не позднее 547 календарных дней с даты государственной регистрации договора (приложение № 3 договора). Дольщик приобретает право на последующее получение в собственность объекта долевого строительства с

момента оплаты в полном объеме. Обязательства дольщика по оплате цены договора считается исполненным с даты зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.2. договора).

В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснил, что статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида. Данная позиция соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 1394/12 от 19.06.2012.

Предъявляемые к зачету требования должны быть встречными, однородными с требованиями, против которых они предъявляются к зачету, и бесспорными. Зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований, то есть на момент заявления о зачете указанные требования не должны оспариваться.

В качестве доказательств исполнения обязательств по договору № 421/2016 от 09.12.2016 ООО «Высота» представило в материалы дела соглашение о зачете встречных однородных обязательств. Как верно указал суд первой инстанции, зачет встречных однородных обязательств не может, является доказательством исполнения обязательств, поскольку противоречит положениям Закона № 214-ФЗ, которыми не предусмотрена альтернативная возможность оплаты цены договора участия в долевом строительстве, кроме как оплаты в безналичном порядке.

Согласно условиям договора уступки права (требования) от 23.03.2017, заключенного между ФИО1 и ООО «Высота», ООО «Высота» принимает на себя, а ФИО1 уступает в полном объеме все права и обязанности по договору № 421/2016 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «ГСК «Лаврский» и ФИО1

Пунктом 2.3. договора уступки установлено, что в качестве оплаты уступки прав и обязанностей, в том числе, права требования на объект долевого строительства, по настоящему договору цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средства в размере 15 750 000 рублей в следующем порядке: денежные средства в размере 3 500 00 рублей цессионарий перечисляет на расчетный счет застройщика, указанный в настоящем договоре в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора. То есть условиями договора прямо предусмотрена оплата договора денежными средствами на расчетный счет застройщика, между тем, условий о том, что договор возможно оплатить путем зачета однородных требований договор не содержит. Также каких-либо соглашений между дольщиком (ФИО1 и правопреемником ООО «Высота») и застройщиком (ООО «ГСК «Лаврский») об изменении способа оплаты не заключалось, в материалы дела иного не представлено. Договором участия в долевом строительстве № 421/2016 от 09.12.2016 также не предусмотрена возможность оплаты цены договора путем зачета встречных однородных требований; при этом зачет не относится к безналичным расчетам.

Представленный истцом в материалы дела акт от 06.06.2017 об исполнении обязательств перед застройщиком, заключенный между ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «Высота», не может быть признан относимым и допустимым доказательством, поскольку со стороны ООО «ГСК «Лаврский» он подписан генеральным директором ФИО3, однако согласно выписки из ЕГРЮЛ генеральным директором на дату подписания указанного акта являлся ФИО4.

Доводы истца о том, что ООО «ГСК «Лаврский» не являлся застройщиком на момент направления отказа от договора, являются необоснованными, так как ООО «ГСК «Лаврский» являлся застройщиком до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Сам факт заключения дополнительного соглашения к инвестиционному контракту автоматически не означает прекращение прав и обязанностей застройщика для ООО «ГСК «Лаврский».

В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик это хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также имеет разрешение на строительство.

Таким образом, наличие действующего договора аренды на земельный участок, разрешения на строительство, а также зарегистрированных договоров долевого участия в долевом строительстве подтверждает статус юридического лица как застройщика.

В силу того, что ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не предусматривает утрату статуса застройщика только на основании заключения дополнительных соглашений в инвестиционном контракте, поэтому для приобретения статуса застройщика объекта, расположенного по адресу <...> необходимо было зарегистрировать переход прав и обязанностей по договору аренды земли от ООО ГСК «Лаврский» к ООО «ЕвроФармакол», получить разрешение на строительство, а также передать права по договорам долевого строительства.

Поскольку переход прав и обязанностей по договору аренды земли от ООО ГСК «Лаврский» к ООО «ЕвроФармакол» осуществляется только после государственной регистрации такого перехода в органах Росреестра, соответственно до момента государственной регистрации такого перехода ООО «ГСК «Лаврский» являлся застройщиком объекта. Согласно выписке ЕГРН право аренды земельного участка было зарегистрировано на ООО «ЕвроФармакол» только 16.08.2021, а предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве, а впоследствии - уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого направлялись 20.11.2020, 28.01.2021.

Таким образом, до 16.08.2021, т.е. до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок, ООО «ГСК «Лаврский» являлся застройщиком объекта, расположенного по адресу: Олимпийский просп. вл.10, на его деятельность распространялись как обязанности (сдача отчетности) так и права (расторжение договоров долевого участия), предусмотренные положения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Определением Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС21-20576 от 12.11.2021 в рамках дела № А40-223781/2020 было отказано в передаче кассационной жалобы ООО «ГСК «Лаврский» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллеги по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации. В рамках рассмотрения судебного спора суды постановили, что доводы ООО «ГСК «Лаврский» о том, что на его деятельность не распространяются положения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» с 2019 в связи с уступкой всех прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 23.01.2004 № 01-00467 на строительство инвестиционного объекта, несостоятельны.

Таким образом, ООО «ГСК «Лаврский» являлся застройщиком и на момент направления уведомлений о расторжении и на момент обращения в Управление Росреестра.

Доводов заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не исследования все фактические обстоятельства дела отклонен. Нормы статей 170 и 271 АПК РФ не предъявляют конкретных требований к фактической полноте судебных актов. Указание арбитражными судами только выводов, в том числе по итогам непосредственной оценки документов, содержание которых исключает согласие суда с доводами участвующего в деле лица, не является нарушением указанных норм процессуального права.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу

части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 110, 267-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2023 по делу № А40-264266/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья А.Б. Семёнова

Судьи В.И. Тетюк

ФИО5