Постановление от 29 декабря 2022 г. по делу № А07-24928/2021

420/2022-88234(6)



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11231/2022
г. Челябинск
29 декабря 2022 года
Дело № А07-24928/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года. Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Томилиной В.А., судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2022 по делу № А07-24928/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО2 (доверенность от 24.10.2022 № 01-05-03302/13, срок действия до 31.12.2022, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТ-Девелопер» - ФИО3 (доверенность от 21.01.2022, срок действия до 31.12.2022, паспорт, диплом), ФИО4 (паспорт, доверенность от 11.08.2022, срок действия до 31.12.2022, диплом).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СТ-Девелопер» (далее – ответчик, ООО «СЗ «СТ-Девелопер») об обязании в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу заключить дополнительное соглашение в соответствии с пунктом 3.1.21 договора № 42-РТ от 10.04.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в следующей редакции:

«1. Дополнить договор пунктом 3.1.22 следующего содержания:

«3.1.22 В соответствии с п. 3.1.21 договора и проектом планировки и проектом межевания, утвержденным постановлением Администрации городского


округа город Уфа Республики Башкортостан № 77 от 20.01.2016, определить перечень объектов социальной инфраструктуры в составе:

- пристроя к средней школе № 124 в целях увеличения школьных мест до 1100 (на 560 мест);

- детского сада на 190 мест;

- 4 учреждений для кратковременного пребывания детей по 20 мест каждое во встроенных помещениях жилых домов».

2. Дополнить договор пунктом. 3.1.23 следующего содержания:

«3.1.23 Перечень объектов, указанных в пункте 3.1.22 настоящего договора, подлежит пересмотру в случае внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории в части социального обеспечения, путем подписания дополнительного соглашения к договору о развитии территории. Указанное дополнительное соглашение сторона 2 обязуется подписать в течение 10 дней со дня утверждения внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории».

3. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

4. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

5. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра, для стороны, один - для стороны 2» (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 10.09.2021 указанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан, делу присвоен номер А07-24928/2021.

ООО «СЗ «СТ-Девелопер» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации об обязании внести изменения в договор от 10.01.2014 № 42-РТ.

Определением суда от 21.12.2021 указанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан, делу присвоен номер А07-35115/2021.

Учитывая предмет и основания исков, в целях правильного рассмотрении дела и реализации принципа эффективности правосудия, а также во избежание риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, определением от 20.05.2022 дела № А07-24928/21 и № А07-35115/2021 объединены в одно производство, с присвоением ему номера дела № А07-24928/21.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главархитектура), Управление образования администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление образования), Управление земельных и имущественных отношений


Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО РБ, Управление).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.06.2022 (резолютивная часть объявлена 21.06.2022) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены: суд обязал Администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО «СЗ «СТ-Девелопер» дополнительное соглашение к договору № 42-РТ от 10.01.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Скпайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан на следующих условиях:

Пункт 3.1.11 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложен в следующей редакции: Осуществить на территории, предназначенной для развития, снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (освобождение от прав третьих лиц жилых и нежилых помещений) в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории.

Пункт 3.1.18 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложен в следующей редакции: Осуществить строительство на земельном участке, образованном в соответствии с проектом межевания в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории.

Пункт 3.1.19 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложен в следующей редакции: Осуществить строительство и (или) реконструкцию на земельном участке, образованном в соответствии с проектом межевания в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории, определенных соглашением сторон объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пункт 5.4. договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложен в следующей редакции: настоящий договор действует в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента его заключения.

С вынесенным решением не согласился истец по первоначальному иску, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принят по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные исковые требования в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Податель жалобы указал, что суд первой инстанции, в нарушение норм материального права, пришел к необоснованному выводу о неисполнимости судебного акта, в случае заключения дополнительного соглашения об определении перечня объектов, подлежащих передаче в муниципальную


собственность. По мнению апеллянта, сущностью настоящего искового заявления является не определение порядка исполнения уже заключенного договора, а определение характеристик объектов социальной инфраструктуры, обязанность по возведению которых возложена на ответчика, во-первых, самим договором, а во-вторых, проектом межевания и планировки территории. То есть, удовлетворение искового заявления никак не затрагивает уже закрепленную процедуру исполнения договора, что свидетельствует о несостоятельности доводов ответчика относительно неисполнимости судебного акта, которым могут быть удовлетворены исковые требования. Более того, стороны прямо предусмотрели взаимную обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору, которым будет определен перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

В обоснование своих требований Администрация ссылается на подпункт 6 пункта 3, пункт 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Податель жалобы считает несостоятельной ссылку ответчика на дело № А07-11115/2020, согласно которой ответчик аргументирует неисполнимость судебного акта в случае удовлетворения исковых требований. Так, предметом спора по делу № А07-11115/2020 являлось обязание застройщика исполнить пункт договора (совершение определенных действий в натуре, направленных на физическое возведение объектов капитального строительства), предусматривающего обязательство по возведению объекта социальной инфраструктуры (строительство детского сада). При этом, с учетом установленного порядка взаимодействия сторон договора о развитии застроенной территории, исполнению данного обязательства предшествует обязательство Администрации по принятию акта об изъятии земельного участка, на котором предусмотрено возведение силами застройщика объектов социальной инфраструктуры. То есть, возможность исполнения обязательства возникает только после исполнения встречного обязательства Администрацией. В рамках дела № А07-11115/2020 судом установлено, что Администрацией обязательство по изъятию исполнено не было, что автоматически свидетельствует о неисполнимости пункта договора, который Администрация требовала исполнить в судебном порядке (строительство объектов социальной инфраструктуры). Таким образом, суд первой инстанции не вправе был ставить в зависимость, принятие решение Администрацией об изъятии объектов недвижимости и заключения дополнительного соглашение.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о непринятии Администрацией решения об изъятии объектов недвижимости. Указал, что обращения ООО «СТ-Девелопер» об изъятии объектов недвижимости были направлены в ненадлежащей форме, о чем свидетельствуют ответы УЗИО № 789 от 31.01.2014, № 789 от 05.02.2015, № 17881 от 26.06.2020. Более того, в вышеуказанных обращений, ООО «СТ- Девелопер» не конкретизирует, какие именно земельные участки и объекты недвижимости необходимо изъять.

Податель жалобы указал, что объекты капитального строительства, не являющиеся аварийными, не являются объектами, подлежащими изъятию для


муниципальных нужд, а, соответственно, применительно к исполнению договора о развитии застроенной территории, к данным объектам капитального строительства подлежит применению правило пункта 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанная норма, с учетом пункта 3.1.5 договора, предполагает, что подобные объекты не могут быть выкуплены в принудительном порядке, а подлежат выкупу исключительно в результате добровольного волеизъявления собственника такого объекта с учетом правил о свободе договора. Следовательно, застройщик обязан самостоятельно выкупать ОКС путем ведения с собственниками переговоров, без вмешательства Администрации. В свою очередь, металлические гаражи не являются многоквартирными домами, что свидетельствует о том, что указанные объекты не могут быть признаны аварийными, а значит, не подлежат и не могут являться подлежащими сносу, что само по себе исключает возможность применения пункта 3.3.3 договора в отношении данных домов.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о нарушении Администрацией условий договора от 10.01.2014 № 42-РТ, что послужило основанием для ООО «СТ-Девелопер» требовать изменения его условий (в части продления сроков действия).

Указал, что земельный участок был занят временными металлическими гаражами Потребительского гаражного кооператива «Ставропольский», в связи с чем Администрацией было инициировано исковое заявление (дело № А0712867/2017) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:1772 (02:55:020631:1799). Итоговый судебный акт по указанному делу вступил в законную силу 06.08.2019. Таким образом, ввиду обременения земельного участка, его фактическое предоставление ранее 01.09.2020 не представлялось возможным, что не поставлено в зависимость с виной Администрации, которая, якобы, выразилась в несвоевременном предоставлении земельного участка. Указанная позиция подтверждается тем, что проект планировки и проект межевания застраиваемой территории, утвержденный постановлением Администрации от 20.01.2016 № 77, разрабатывался самим обществом под конкретные нужды, для строительства жилых домов и т.п. Учитывая, что планируемое истцом строительство жилого дома совпадало с наличием на земельном участке 02:55:020631:1772 (02:55:020631:1799) объектов потребительского гаражного кооператива «Ставропольский» - все риски, связанные с невозможностью предоставления Администрацией земельных участков, ложатся на общество. Обществом до настоящего времени не доказано наличие правовых оснований для изъятия соответствующих земельных участков. Наличие договора о развитии застроенной территории не ставит перед органом местного самоуправления обязанности по изъятию любых объектов недвижимости в интересах застройщика.

Податель жалобы полагает, что ссылки общества на истечение трехлетнего срока действия постановления Администрации № 5873 от 30.12.2014 на основании пункта 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть признаны обоснованными, поскольку изложенные нормы, вступившие в силу с 01.03.2015, к оценке указанного постановления, принятого ранее, не


подлежат, на основании части 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу которой принятое до вступления в силу данного закона решение об изъятии земельного участка сохраняет свою силу. Обратный правовой подход применительно к обстоятельствам настоящего дела приведет к противоречию с нормой части 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой решение об изъятии земельных участков подлежит принятию не позднее шести лет с момента утверждения проекта планировки территории, тогда как в данном случае такое решение было принято ранее утверждения градостроительной документации.

Апеллянт считает, что принятие решения Советом городского округа город Уфа Республики Башкортостан об утверждении корректировки Генерального плана Уфы, в соответствии с которым, по мнению общества, при осуществлении реконструкции школы не происходит увеличение количества мест учащихся, в отличие от ранее утвержденного проекта планировки и проекта межевания застроенной территории до настоящего момента, не поставлено во взаимосвязь с правовым основанием продления срока действия договора № 42-РТ. Также отсутствует взаимосвязь наличия в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан дела № А07-24928/2021 с основанием продления договора № 42- РТ.

Податель жалобы полагает, что предоставление земельных участков органами публичной власти носит заявительных характер и фактическая возможность продления договоров аренды не влияет на продление настоящего договора развития территории. Более того, согласно информации из ЕГРН, все вышеуказанные земельные участки в настоящий момент находятся в собственности общества.

Также апеллянт полагает, что удовлетворение иска не обязывает ответчика автоматически приступить к возведению объекта, Спор идет не об обязании Ответчика совершить действия по строительству объекта в натуре, а об обязании заключить дополнительное соглашение, определяющее перечень объектов, которые обязан возвести ответчик.

Податель жалобы также указывает, что договор сам по себе не является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка, соответственно Администрация не могла принять решение об изъятии.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 13.09.2022.

До начала судебного разбирательства от ООО «СЗ «СТ-Девелопер» поступил отзыв на апелляционную жалобу без доказательств направления указанного отзыва в адрес лиц, участвующих в деле.

Руководствуясь положениями статей 159, 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия отказала в приобщении к материалам дела представленного отзыва на апелляционную жалобу, поскольку истцом не исполнена процессуальная


обязанность по его заблаговременному раскрытию перед ответчиком, указанный отзыв приобщен в качестве письменных пояснений в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 20.09.2022 судебное разбирательство отложено на 02.11.2022.

Определением суда от 01.11.2022 в соответствии с п.2 ч.3 ст.18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Аникина И.А. судьей Колясниковой Ю.С.

Определением суда от 02.11.2022 судебное разбирательство отложено на 30.11.2022.

Администрация представила письменные пояснение, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ООО «СЗ «СТ-Девелопер» поступили возражения на устные доводы Администрации, которые также приобщены к материалам дела.

Определением суда от 30.11.2022 судебное разбирательство отложено на 22.12.2022. ООО «СЗ «СТ-Девелопер» было предложено представить в суд апелляционной инстанции письменные пояснения относительно наличия объективных препятствий в предоставлении в рамках договора № 42-РТ от 10.04.2014 четырех учреждений для кратковременного пребывания детей по 20 мест каждое во встроенных помещениях жилых домов.

Администрации было предложено представить в суд апелляционной инстанции письменные пояснения относительно исполнимости судебного акта в случае заключения дополнительного соглашения в редакции истца применительно к наличию на спорных участках объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам (капитальные гаражи), а также применительно к возможности изъятия земельных участков с учетом даты утверждения проекта планировки 20.01.2016.

ООО «СЗ «СТ-Девелопер» представило письменные пояснение во исполнение определения апелляционного суда и письменные пояснения по доводам Администрации, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель Администрации, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представители ООО «СЗ «СТ-Девелопер» по доводам апелляционной жалобы возразили, поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным


судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, между администрацией (сторона 1) и обществом «СТ-Девелопер» (сторона 2) 10.01.2014 заключен договор № 42 - РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1, л.д. 23-28).

Согласно пункту 1.1 договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.08.2013 № 4618 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 18.11.2013 № 5819 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» № 23-224 от 21.11.2013, на основании протокола № 1 об итогах аукциона от 23.12.2013, настоящим договором сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 3.1 и соответствующими подпунктами настоящего договора по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе подготовить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2 в соответствии с пунктами 3.3.1. - 3.3.5. настоящего договора.

Площадь застроенной территории - ориентировочно 12,7 га.

В силу пункта 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1. договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции:

- № № 1,2, 3, 4, 5, 7, 9, 11, 13, 15 по ул. Ставропольская: - № № 2, 2а, 4. 4а, 6, 6а, 8, 8а, 10, 10а, 12, 12а, 14 в по ул. Чудская.

Иные объекты капитального строительства, расположенные в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать


проектом планировки и проектом межевания территории:

- производственная база по улице Уфимское шоссе, строение № 24; - производственная база по улице Адмирала ФИО7, строение № 8; - капитальные гаражи. Сторона 2 обязуется:

п. 3.1.4 договора подготовить проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловской, ФИО5 и ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 27 га и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения Стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

п. 3.1.6 договора п. 3.1.11 договора осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (освобождение от прав третьих лиц жилых и нежилых помещений) на территории, предназначенной для развития, в течение 3 (грех) лет с момента заключения договора развитии застроенной территории, но не менее 30% объектов, подлежащих сносу или реконструкции в год.

п. 3.1.12 договора обратиться к стороне 1 в течение 10 - и дней с момента подписания договора с заявлением о необходимости принятия решения (постановления) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты.

п. 3.1.19 договора в течение срока, указанного в п. 3.1.18, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

п. 3.1.21 договора перечень объектов, указанных в п. 3.1.19, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории.

Сторона 2 вправе:

п. 3.2.2 договора после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, заключить договор со стороной 1 об условиях и сроках проектирования и строительства конкретных объектов по мере их проектирования и до получения разрешения на строительство, с указанием технических характеристик объектов, их назначения и сроков ввода в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.3.3 договора сторона 1 обязуется принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков в пределах застроенной территории, в течение 2-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2.


Постановлением Администрации № 77 от 20.01.2016 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан, согласно которому предусмотрено строительство пристроя на 560 учащихся к общеобразовательной школе на 540 учащихся для увеличения вместимости до 1100 учащихся (т. 1, л.д. 29-40).

Администрация указала, что ввиду отсутствия инициативы со стороны общества «СТ-Девелопер» в заключении дополнительного соглашения о передачи объектов в муниципальную собственность, администрация обратилась к данному обществу с претензионными письмами № 01-05-2589/9 от 30.10.2018, № 01-052776/11 от 08.08.2019, № 2112/1 от 31.08.2020 (т. 1, л.д. 13-22).

В связи с неисполнением обществом «СТ-Девелопер» пункта 3.1.21 договора, администрация обратилась в суд с иском об обязании общества «СТ- Девелопер» заключить дополнительное соглашение в соответствии с пунктом 3.1.21 договора № 42-РТ от 10.04.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельный участок, предназначенный под размещение школы и детского сада, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации № 77 от 20.01.2016, не может быть предоставлен ООО СЗ «СТ-Девелопер» ни в аренду, ни в собственность без торгов и не является свободным от прав третьих лиц.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесения в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств, учел вероятность возникновения негативных последствий в случае расторжения договора и то обстоятельство, что срок, на который истец требует продлить договор, соразмерен допущенным администрацией отступлениям от договора, пришел к выводу о наличии у стороны права на изменение условий договора и о наличии оснований для изменения условий договора № 42-РТ от 10.01.2014 о развитии застроенной территории.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Отношения сторон возникли из договора № 42-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5,


ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенного на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3


указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято


решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации № 4618 от 27.08.2013 (т. 1, л.д. 65-66) о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, площадь территории, в отношении которой осуществляется развитие, составляет 12,7 га (часть квартала). Аналогичная площадь указана в аукционной документации, а также договоре РЗТ.

При этом, площадь, в отношении которой застройщиком выполняется проект планировки и проект межевания территории составляет 27 га (весь квартал).

С учетом изложенного, принятие застройщиком обязательств по проектированию площади большей (27га), чем территории, предоставленной ему под развитие (12,7га), не может расцениваться как возложение на застройщика обязательств по развитию всей площади 27 га, включая строительство всех объектов на ней.

Как следует из схемы размещений объекта и заключения кадастрового инженера ФИО8 (т. 5, л.д. 54-60) земельный участок, планируемый под размещение школы, в соответствии с проектом межевания территории частично попадает в границы территории, подлежащей развитию, а само здание школы находится полностью за пределами указанной территории. Границы проектируемого детского сада, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории полностью расположены в границах территории, подлежащей развитию. На указанной территории в настоящий момент расположены гаражи.

С учетом вышеизложенных обстоятельств дела и норм права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок, предназначенный под размещение школы, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации № 77 от 20.01.2016, не может быть предоставлен ООО СЗ «СТ- Девелопер» ни в аренду, ни в собственность без проведения торгов, поскольку находится за пределами территории, подлежащей развитию.

Также, в соответствии с частью 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если он свободен от прав третьи лиц.

Согласно представленным в материалы дела выписок ФГИС ЕГРН следует, что в границах земельных участков, предполагаемых под размещение школы и детского сада, расположены капитальные гаражи, принадлежащие физическим лицам (т. 2, л.д. 39-166).


Также письмом от 16.12.2021 № 01-05-03702/11 Администрация подтвердила наличие в границах земельных участков (проектируемые номера П-6, П-7) объектов недвижимости, обремененных правами третьих лиц.

Однако доказательства принятия Администрацией решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела не представлены.

Как установлено выше, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность


прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

С учетом вышеизложенного, суд перовой инстанции пришел к верному выводу, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельный участок, предназначенный под размещение школы и детского сада, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации № 77 от 20.01.2016, не может быть предоставлен ООО СЗ «СТ-Девелопер» ни в аренду, ни в собственность без торгов и не является свободным от прав третьих лиц.

Редакция дополнительного соглашения, заключение которого в судебном порядке требует Администрация, не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельных участков под реконструкцию/строительство школы и детского сада, его механизма и сроков.

Ссылки апеллянта на возможность урегулирования вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости третьих лиц в ходе исполнения решения об удовлетворении иска по настоящему делу подлежит отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. Проект планировки утвержден 20.01.2016, соответственно решение об изъятии могло быть принято не позднее 20.01.2022. В настоящий момент законных оснований для принятия решения об изъятии на основании существующей планировочной документации не имеется.

Также суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В силу статей 174, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской


Федерации решение суда должно быть исполнимым.

Согласно выводам постановления от 05.02.2007 № 2-П Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что общеправовой принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных актов.

Принятый по делу судебный акт должен быть исполнимым, иное означало бы отсутствие возможности восстановления нарушенных прав заявителя.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права.

Также суд первой инстанции верно обратил внимание на то, что Администрация в ходе рассмотрения дела указала, что в настоящее время на утверждении находится новый проект планировки и проекта межевания территории, не соответствующий прежнему, что исключает возможность обязать ООО СЗ «СТ-Девелопер» в судебном порядке определить перечень объектов, подлежащих строительству.

Довод апеллянта о том, что удовлетворение иска не обязывает ответчика автоматически приступить к возведению объекта, спор идет не об обязании ответчика совершить действия по строительству объекта в натуре, а об обязании заключить дополнительное соглашение, определяющее перечень объектов, которые обязан возвести ответчик, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание на основании следующего.

Неисполнимость судебного акта в случае удовлетворения исковых требований о понуждении к заключению соглашения, определяющего перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и передаче в муниципальную собственность, поскольку земельные участки, на которых планируется размещение указанных объектов, обременены правами третьих лиц - собственников гаражей (в отношении которых Администрацией решение об изъятии не принято).

Согласно п. 3.1.12 договора ООО СЗ «СТ-Девелопер» приняло обязательство обратиться в Администрацию в течение 10-дней с момента подписания договора с заявлением о необходимости принятия решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора Администрация приняла на себя обязательство принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков в пределах застроенной территории в течение 2-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны-2.

ООО СЗ «СТ-Девелопер» неоднократно, в 2014 и в 2016 годах обращалось в Администрацию с заявлением о принятии решения об изъятии объектов


недвижимости для муниципальных нужд.

13.01.2014 ООО «СЗ «СТ-Девелопер» обращалось в Администрацию с просьбой принять постановление об изъятии жилых и нежилых объектов, подлежащих сносу.

Однако, указанное решение до настоящего времени принято не было.

Вышеуказанные условия договора свидетельствуют о том, что решение об изъятии является первоочередным этапом встречного обязательства со стороны Администрации.

В письменных пояснениях Администрация неверно толкует ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которая содержит диспозитивную норму, предоставляющую застройщику право, а не обязанность обратиться с ходатайством об изъятии, которое в конечном счете также сводится к принятию Администрацией правового акта в рамках возложенных на нее полномочий об изъятии.

Между тем, Администрация при наличии обращений застройщика незаконно бездействовала.

В соответствии с ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Проект планировки и межевания, как указывалось ранее, утвержден 20.01.2016, соответственно решение об изъятии могло быть принято не позднее 20.01.2022. В настоящий момент законных оснований для принятия решения об изъятии на основании существующей планировочной документации не имеется. Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 499-ФЗ.

Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 1 апреля 2015 года, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации должна быть соблюдена в полном объеме.

Статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 года) устанавливался трехлетний срок для предъявления иска о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исчислявшийся с момента направления собственнику уведомления о предстоящем изъятии земельного участка.

Действующая с 1 апреля 2015 г. редакция статьи 282 Гражданского кодекса


Российской Федерации устанавливает, что иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который, согласно пункту 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, составляет три года с момента его принятия.

Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска - Обзор судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

Таким образом, удовлетворение исковых требований Администрации г не приведет к восстановлению нарушенного (по мнению истца) права, поскольку указанное дополнительное соглашение будет заведомо неисполнимым так как построить объекты социальной инфраструктуры невозможно, в связи невозможностью принять решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, поскольку срок действия проектной документации истек.

В соответствии с п. 3.1.19 договора с учетом мирового соглашения от 15.11.2017 по делу № А07-4076/2017, ООО СЗ «СТ-Девелопер» приняло обязательство осуществить строительство и (или) реконструкцию на земельном участке, образованном в соответствии с проектом межевания в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 8 (восьми) лет 6 (шести) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории, определенных соглашением сторон объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

В соответствии с п. 3.1.20 договора ООО СЗ «СТ-Девелопер» приняло обязательство в течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур предназначенных для обеспечения застраиваемой территории.

В соответствии с пунктом 3.1.21 договора перечень объектов, указанных в п. 3.1.19, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории.

Таким образом, соглашением, к заключению которого понуждается ответчик, Администрацией предлагается определить перечень объектов, который в соответствии с условиями договора (п. 3.1.19, 3.1.20) подлежит строительству в определенные сроки и дальнейшей передаче в муниципальную собственность. Между тем, возможности возведения объектов социальной инфраструктуры предшествует обязанность Администрации по расселению, и последующему предоставлению земельных участков застройщику.

Указанная правовая позиция следует не только из условий договора, но и из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Так согласно п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской


Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020) поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пп. 1 и 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничении, установленных органом власти), по общим правилам, прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир.

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии объектов недвижимости на месте многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу.

При таком положении является неверным, противоречащим смыслу договора о развитии застроенной территории вывод судов о наличии у общества обязанности передать в муниципальную собственность квартиры и жилые


помещения со ссылкой на то, что, приняв участие в аукционе и заключив спорный договор, общество осознанно приняло решение о заключении договора о развитии застроенной территории, в границах которой невозможно осуществление строительства каких-либо капитальных объектов, но которое не исключает проведения работ по благоустройству данной территории».

Указанная правовая позиция подтверждается также судебной практикой Арбитражного суда Уральского округа: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.08.2021 по делу № А07-34176/2017, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2021 по делу № А07-11115/2020.

Также истцом не представлены доказательства принятия решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность детского сада.

Довод истца о том, что ответчик должен был инициировать процедуру рассмотрения вопроса об изъятии и выкупе спорных объектов, несостоятелен, поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала Администрация, Общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным.

Решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления.

В рассматриваемой ситуации реализаций данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Согласно документации, представленной Администрацией в суд, к проекту планировки и проекту межевания застроенной территории, утвержденному постановлением Администрации от 20.01.2016 № 77, выкопировка 90-ПЗ, всего жителей микрорайона с учетом проектируемых жилых домов составляет - 5 810 человек. Расчетные показатели обеспеченности объектами микрорайонного обслуживания рассчитаны в проекте планировки и проекте межевания территории исходя из указанной численности (т. 2 л.д. 26).

Между тем, в ходе освоения квартала выявились неблагоприятные геологические условия, что подтверждается справкой ООО «Проектизыскания», с соответствующей схемой карстовых провалов, представленных ООО СЗ «СТ-


Девелопер».

Ответчиком указанный факт не оспаривался, письмом исх. № 7-12338/ПР от 30.10.2020 с приложенной к нему выпиской из протокола № 14 заседания Градостроительного совета ГО г. Уфа от 15.10.2020г. (т. 1 л.д 116 - 120) Главархитектура г. Уфы, являющаяся структурным подразделением Администрации, указанный факт подтвердила:

«Необходимость корректировки ранее утвержденной документации по планировке территории обусловлена следующими обстоятельствами. Внесенные изменения в СанПиН «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» № 2.2.1/2.1.1.1076-01 не позволяют реализовать утвержденную застройку с соблюдением требований к инсоляции жилых помещений, расположенных в жилых домах по адресу: Уфимское шоссе 18/2, 18/3, 18/4.

Выявлены неблагоприятные для строительства инженерно-геологические условия. Так, на территории жилого комплекса, расположенного на пересечении ул. ФИО5 и ул. Чудская, состоящего из 4-х односекционных 33-х этажных жилых домов и 4-х секционного жилого дома 13-14 этажей, выявлен участок 2-ой категории устойчивости относительно карстовым провалам, что не позволяет реализовать данную застройку.

С учетом вышеуказанного, проектом предусмотрено изменение границ зон планируемого размещения объектов жилого назначения. Более чем двукратное уменьшение объемов жилищного строительства. Изменение параметров необходимых для функционирования объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Согласно представленному проекту планировки территории население квартала с учетом прироста составляет 3 209 человек. Данное население обеспечено предприятиями обслуживания с нормируемым радиусом доступности. В соответствии с НГП ГО г. Уфы требуемое количество мест в общеобразовательных школах составляет 160 мест на 1000 жителей. Таким образом, для проектируемого населения квартала необходимо 514 мест в общеобразовательной школе, которые полностью обеспечиваются существующей в квартале школой № 124, рассчитанной на 540 мест.

В настоящее время в проектируемом квартале отсутствуют детские дошкольные учреждения. Потребность на 3 209 жителей составляет 148 мест.

В целях обеспечения существующих жилых домов местами в детских садах проектом предлагается выполнить реконструкцию школы путем размещения пристроя на 52 места (литер 30/1), с увеличением площади территории в расчете на школьные места и места в детском саду. Обеспечение проектируемых и строящихся жилых домой местами в дошкольных образовательных учреждениях предусмотрено посредством размещения в центре квартала многофункционального центра дошкольного образования на 100 мест.»

Исходя из изложенного, сторонами констатирована невозможность осуществления жилищного строительства согласно проекту планировки и проекту межевания территории, констатирована его неактуальность, констатировано отсутствие необходимости осуществления проектирования такого объема


объектов социальной инфраструктуры.

Довод апеллянта о том, что договор сам по себе не является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка, соответственно Администрация не могла принять решение об изъятии, отклоняется апелляционной коллегией на основании следующего.

Так, объекты, в отношении которых Администрация понуждает ООО СЗ «СТ-Девелопер» заключить дополнительное соглашение предполагаются к передаче в муниципальную собственность как социальные, на основании проекта планировки и проекта межевания территории.

Таким образом, не договор является основанием для принятия решения об изъятии, а планировочная документация. Однако решение об изъятии не принято.

В соответствии со ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.

Также апелляционная коллегия принимает во внимание, что и в аукционной документации, и в договоре отсутствуют условия о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно - требования о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность неправомерно.

В соответствии с Методическими рекомендациями по подготовке документов для организации и проведения аукционов на право заключения договоров развития застроенной территории, договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ») условие о безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры в муниципальную собственность должно быть прямо предусмотрено договором о развитии территории.

Апелляционная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования Администрации о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору не подлежат урегулированию в судебном порядке и в связи с пропуском срока, предусмотренного ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющего пресекательный характер.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (заключение договора в обязательном порядке) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна


направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Из материалов дела усматривается, что Администрация направила проект договора 08.08.2019, предоставив срок акцепта 09.09.2019. Соответственно после 09.03.2020 (спустя 6 месяцев) требования о понуждении не могли быть заявлены. Иск подан Администрацией 07.09.2021, то есть спустя 2 года, без конкретизации требований. Требования о понуждении к заключению договора поданы 08.04.2022, после указания на это судом в определении от 28.03.2022.

В суде первой инстанции ООО СЗ «СТ-Девелопер заявляло о пропуске тридцатидневного срока Администрацией по требованию заключить дополнительное соглашение к договору, а также о том, что не выражает согласия на рассмотрение спора судом и в суде первой инстанции.

Кроме этого в соответствии с п. 3.1.21 договора перечень объектов, указанных в п. 3.1.19, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Проект планировки и проект межевания застроенной территории утвержден постановлением Администрации ГО г. Уфа от 20.01.2016 № 77, соответственно срок начал течь с 20.03.2016 и истек 21.03.2019.

Постановление Администрации ГО г. Уфа от 24.04.2018 было разработано исключительно с целью определения местоположения границ земельных участков и не предполагало изменение красных линий, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, а также иных его характеристик и показателей, что согласуется с положениями ч. 12 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. на момент утверждения изменений в проект планировки и проект межевания) в соответствии


с которыми в случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

Даже если и принимать во внимание указанное постановление, то срок исковой давности начал течь 24.06.2018 и истек 24.06.2021, в то время как исковое заявление по настоящему делу подано 07.09.2021.

При этом ссылки Администрации о прерывании срока исковой давности со ссылкой на положения ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными в силу следующего.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (п. 12).

В соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п.20).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником».


Между тем, общество не совершало никаких действий, свидетельствующих о признании долга.

Ссылки Администрации на письма застройщика являются несостоятельными, поскольку в них застройщик не признавал за собой обязанность по строительству и дальнейшей передаче объекта в муниципальную собственность, в указанных письмах речь шла о разработке проектной документации по реконструкции школы № 124, и то, только после внесения новых изменений в проект планировки и проект межевания территории, речь о которых шла в п. 1 настоящих письменных пояснений.

Необходимо отметить также, что в соответствии с п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. В силу основополагающих норм гражданского законодательства (ст. ст. 50, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации) - коммерческая организация создается в целях извлечения прибыли, дарение между юридическими лицами императивно запрещено.

Согласно п. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в договоре о развитии застроенной территории могут быть указаны виды объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи.

Поскольку, ни в аукционной документации, ни в договоре условий о передаче в муниципальную собственность безвозмездно нет - требования Администрации о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передачи в муниципальную собственность также неправомерны.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации следует признать правомерными.

Удовлетворяя встречные исковые требования ООО СЗ «СТ-Девелопер» к Администрации об обязании внести изменения в договор от 10.01.2014 № 42-РТ, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории.

Согласно части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании


соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения закона не запрещают изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства.

Договор от 10.01.2014 № 42 - РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан является публичным.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 № 386/10, к отношениям сторон в связи с внесением изменений в условия договора путем заключения дополнительных соглашений подлежат применению правила статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях, условиях и порядке изменения договора, а не статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассчитанная на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из положений пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) изменение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и


повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 39.5 и подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в собственность бесплатно либо в аренду без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

На основании пункта 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, с момента заключения договора стороны продолжали исполнять свои обязательства по договору. Требование истца о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору по своей сути, является требованием о внесении изменений в действующий договор, а не требованием заключить новый договор.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Предметом договора от 27.05.2015 № 52-РТ является предоставление администрацией права на заключение договора о развитии застроенной территории и выполнение обществом обязательств по развитию указанной территории, предусмотренных пунктом 1.1 договора в установленные сроки


своими силами и за свой счет.

В силу пункта 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (пункт 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов здании, строении, сооружении, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещении?, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещении и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в


общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально- бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещении? в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения.

Из содержания названой правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о


развитии застроенной территории.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-3339/17 от 24.07.2017 по делу № А07-19829/2016.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Продление срока договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда.

Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения.

Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории, в связи с чем возможность применения судом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в процессе исполнения ранее заключенного договора не исключается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А074076/2017 от 23.10.2017, по иску ООО СЗ «СТ-Девелопер» к Администрации об обязании заключить дополнительное соглашения к договору № 42-РТ от 10.01.2014, установлено следующее.

29.12.2016 ООО «СТ-Девелопер» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020631:1772, 02:55:020631:1773, 02:55:020631:1774, 02:55:020631:1775, образованных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор.

07.03.2017, не получив решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в 30-дневный срок со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, ООО «СТ-Девелопер» повторно обратилось с заявлением о предоставлении земельных участков.

Письмом № 7827 от 05.04.2017 Администрация в лице УЗИО сообщило о


формировании землеустроительного дела.

09.08.2017 ООО «СТ-Девелопер» получило письмо от Администрации о невозможности предоставления испрашиваемых земельных участков до разрешения спора о взыскании суммы выкупной цены (дело № А07-4076/2017).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, сторона-1 (Администрация) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной-2 (ООО «СТ-Девелопер») в соответствии с пунктом 3.3.1 - 3.3.5 настоящего договора.

Из содержания статей 39.5, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что земельные участки могут быть предоставлены лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, только после выполнения всех условий договора.

Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории.

Как следует из содержания договора № 42-РТ, начало срока исполнения предусмотренного пунктом 3.1.8 договора обязательства ООО «СТ-Девелопер» приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания застроенной территории в течение 3 (трех) лет с момента заключения договора не обусловлено завершением исполнения ООО «СТ-Девелопер» обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6, 3.1.7 договора.

При этом приступить к исполнению обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.8 договора - «приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и проекта межевания застроенной территории в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора» ООО «СТ-Девелопер» могло только после предоставления Администрацией образованных в соответствии с утвержденным проектом межевания земельных участков для строительства.

Согласно пункту 3.2.1 договора, сторона-2 (ООО «СТ-Девелопер») вправе приобретать права на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор.

На основании пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган обязан рассмотреть поступившее заявление и


принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в срок не более чем 30 (тридцать) дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка.

Ссылка апеллянта на пункт 3.3.4 договора, предусматривающего обязанность Администрации предоставить ООО СЗ «СТ-Девелопер» (стороне-2) в течение 2-х месяцев после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.4, 3.16, 3.17 договора, основана на неверном толковании закона и условий договора.

Материалами дела подтверждается, что ООО «СТ-Девелопер» исполнило обязательства по оплате цены права на заключение договора о развитии застроенной территории (пункт 3.1.1 договора) и разработке проекта планировки и проекта межевания (пункт 3.1.4 договора).

Доказательств наличия действующих договоров социального найма, договоров найма специализированных жилых помещений в домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 3.1.6 договора), администрацией не представлено.

Как следует из материалов дела, выкупная цена собственникам изъятых на основании решения Администрации жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой было принято решение о развитии, была выплачена путем предоставления жилых помещений по договорам мены.

Таким образом, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.7 договора, фактически исполнены администрацией, в подтверждение чему представлены муниципальные контракты, договоры мены, постановления о предоставлении гражданам помещений по договорам социального найма, договора найма, платежные поручения.

Обязательство ООО СЗ «СТ-Девелопер» о компенсации администрации затрат по переселению граждан из жилых помещений в аварийных домах в размере 45 920 290 рублей 21 копейки возникло между Администрацией и ООО «СТ-Девелопер» вследствие расселения граждан администрацией. Следовательно, обязательства, указанные в пунктах 3.1.1, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.7 договора сторонами исполнены.

При этом из содержания п. 3.3.4 договора № 42-РТ не следует, что что исполнение обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.7 22 договора касается всей территории квартала, в отношении которого принято решение о развитии, одновременно.

Учитывая специфику подобного рода договора, происходит поэтапное освоение территории.

Материалами дела установлено, что ООО СЗ «СТ-Девелопер» для целей определения его размера выкупной цены по условиям пункта 3.1.7 договора истребовало у администрации документы, подтверждающие размер выкупной цены и расходы администрации по ее оплате (письма ООО «СТ-Девелопер» исх. № 11 от 20.01.2017, исх. б/н от 22.05.2017). Указанные документы также неоднократно запрашивались судом в ходе рассмотрения дела для приобщения к материалам дела (определения от 22.03.2017 и 24.05.2017 по делу № А07-


4076/2017). Документы, подтверждающие исковые требования и расчет цены иска были представлены Администрацией 28.08.2017 в судебное заседание по делу № А07-4076/2017.

Следовательно, до указанной даты ООО СЗ «СТ-Девелопер» не располагало документами, необходимыми для исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.7 договора, вследствие просрочки кредитора, период просрочки составил 16 месяцев.

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Администрация не представила доказательств объективной невозможности предоставления ООО СЗ «СТ-Девелопер» (стороне 2) необходимой информации по размерам выкупной цены и законности отказа в предоставлении земельных участков по обращению ООО «СТ-Девелопер». Необоснованное непредоставление земельных участков по заявлению ООО «СТ-Девелопер» повлекло невозможность начала строительства на земельных участках, свободных от прав третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А074076/2017 от 23.10.2017 исковые требования ООО СЗ «СТ-Девелопер» удовлетворены. Суд обязал изменить условия договора РЗТ путем заключения дополнительного соглашения о продлении договора РЗТ до 8 лет 6 месяцев с момента заключения договора РЗТ.

Несмотря на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-4076/2017 была установлена незаконность отказа в предоставлении земельных участков, Администрация продолжала бездействовать в их предоставлении, и лишь в последующем, 01.09.2020 постановлением Администрации № 1566 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020631:1799 был предоставлен ООО СЗ «СТ-Девелопер». 15.12.2017 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020631:1774 был предоставлен ООО СЗ «СТ-Девелопер».

Таким образом, период просрочки исполнения обязательства составил:

- с 23.11.2017 до 01.09.2020 - 2 года 9 месяцев 9 дней в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:1772 (с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу до фактического предоставления).

- с 23.11.2017 по 15.12.2017 - 22 дня в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:1774 (с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу до фактического предоставления).

В соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории № 42-РТ от 10.01.2014 (пункт 3.3.3) Администрация приняла на себя обязательство принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков в пределах застроенной территории в течение 2-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2.

ООО СЗ «СТ-Девелопер» неоднократно, в 2014-2016 годах обращалось в Администрацию с заявлением о принятии решения об изъятии объектов


недвижимости для муниципальных нужд.

Из представленных в материалы дела выписок ФГИС ЕГРН следует, что в границах земельных участков, предполагаемых под размещение детского сада, расположены капитальные гаражи, принадлежащие физическим лицам.

Письмом от 16.12.2021 № 01-05-03702/11 Администрация также подтвердила наличие в границах земельных участков (проектируемые номера П-6, П-7) объектов, обремененных правами третьих лиц (т. 5, л.д. 123-125).

Доказательства принятия решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела отсутствуют.

Проект планировки и проект межевания территории утвержден постановлением Администрации № 77 от 20.01.2016.

В связи с чем, просрочка исполнения обязательств с момента утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории до вынесения судебного акта по настоящему делу (с 10.01.2016 по 21.06.2022) составляет 6 лет 5 месяцев 11дней.

Длительное непринятие органом местного самоуправления решения об изъятии капитальных гаражей препятствовало застройщику в развитии территории, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания.

Правовая определенность относительно невозможности получения застройщиком земельного участка под строительство детского сада появилась только после истечения предельного, 6-летнего срока, на принятие органом местного самоуправления решения об изъятии, исчисляемого с момента утверждения проекта планировки от 20.01.2016.

Довод апеллянта о том, что ООО СЗ «СТ-Девелопер» должно было инициировать процедуру рассмотрения вопроса об изъятии и выкупе спорных объектов противоречит материалам дела, и является несостоятельным, поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала администрация, общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным. Решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только Администрацией в пределах властных полномочий органа местного самоуправления.

В рассматриваемой ситуации реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения застройщика.

В ходе освоения застройщиком территории, переданной под развитие, выявились обстоятельства, препятствующие реализации договора РЗТ, в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Из представленной в материалы дела справки ООО «Проектизыскания» № 167 от 20.08.2019, приложенной к письму ООО СЗ «СТ-Девелопер» в адрес Администрации следует, что часть площадок, предназначенных для размещения планируемых к строительству жилых домов относится к территории, неблагоприятной для строительства, в связи с чем возникла необходимость внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории.

Протоколом № 14 заседания Градостроительного Совета городского округа


город Уфа от 15.10.2020, письмом от 30.10.2020 исх. № 7-12338/ПР, письмом от 05.11.2020 исх. № 7-123533/ПР (т. 1, л.д. 116-120) Администрация подтвердила необходимость корректировки ранее утвержденной проектной документации по планировке территории, невозможность реализации застройки в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории № 77 от 20.02.1016, необходимость изменения конфигурации, а также уменьшения объемов жилищного строительства, изменения параметров объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Период просрочки исполнения обязательств с 01.10.2020 по 21.06.2022 (с момента обращения застройщика в уполномоченный орган о внесении изменений в проект планировки и проект межевания застроенной территории до вынесения судебного акта по настоящему делу) составляет 1 год 8 месяцев 20 дней.

Также судом первой инстанции верно принят в расчет срока также срок, необходимый для осуществления перепроектирования проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, равный 18 месяцев, исходя из условий договора РЗТ.

Кроме того, в указанный период Советом городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение от 25.03.2020 № 54/8 Генеральный план города Уфы дополнен «Схемой с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения. Общеобразовательные школьные учреждения».

В соответствии с указанной схемой предусмотрена реконструкция МБОУ «Школа № 124», по адресу: <...>.

Между тем, проектная мощность школы после реконструкции равна проектной мощности до реконструкции, и составляет 500 человек. Указанное решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан о внесении изменений в Генеральный план г. Уфы принято после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории.

В настоящий момент Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.03.2022 № 12/5 утвержден новый Генеральный план городского округа город Уфа Республики Башкортостан до 2042 года, не предусматривающий проектную площадь социальных объектов.

Период просрочки составил 1 год 11 месяцев 26 дней.

В указанный период Администрацией утверждено постановление № 244 от 20.02.2019 «О внесении изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания территории, ограниченный улицами Уфимское шоссе, Сипайловской, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа» в соответствии с которым иному застройщику (ООО «Город») разрешена разработка внесения изменений в утвержденный Постановлением № 77 от 20.01.2016 проект планировки и проект межевания застроенной территории, в отношении земельных участков П-7, П-9.

На основании пункта 2.4 Постановления № 244 от 20.02.2019 ООО «Город» обязался представить на рассмотрение в Главархитектуру г. Уфы разработанный и согласованный проект внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории, в течение одного года со дня принятия постановления.


Согласно указанному постановлению, в случае невыполнения пунктов 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 настоящее постановление утрачивает силу.

Таким образом, просрочка исполнения обязательств составила 1 год.

На рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан находится исковое заявление Администрации к ООО СЗ «СТ-Девелопер» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории.

Указанное исковое заявление было подано в арбитражный суд 07.09.2021 и находилось на рассмотрении до настоящего времени.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)» от 25.11.2020, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Системное толкование статьей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны общества корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства.

Также судом первой инстанции верно приняты во внимание доводы ООО СЗ «СТ-Девелопер» о необходимости внесения изменения в договор развития застроенной территории в связи с противоэпидемиологическими мерами, в силу следующего.

Так, 11.03.2020 Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указами Президента Российской Федерации № 206, № 239 и № 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

В 2020 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.2019 № 875 «О переносе выходных дней в 2020 году» перенесены выходные дни: в мае 2020 года с 1 по 5 мая в связи с празднованием Праздника Весны и Труда, а также с 9 по 11 мая в связи с празднованием Дня Победы.


Согласно абзацам 11, 12 (вопрос № 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 № 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (ответ на вопрос № 7), Применительно к нормам статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Соответственно объективная невозможность с 30.03.2020 по 30.04.2020, а также с 6 по 8 мая 2020 года составила 1 месяц 2 дня.

Помимо этого, в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Так, в соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и


ликвидации чрезвычайных ситуаций», действующего в редакции Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства (в ред. на момент направления дополнительного соглашения):

часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, возможно без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

пункт 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа


осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор.

пункт 13 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

пункт 13 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии.

Между тем, лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, но не заключившее договор аренды, не может быть исключено из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющей аналогичную деятельность, договоры которых заключены.

Следовательно, в силу вышеуказанных норм, на ООО СЗ «СТ-Девелпер», как на лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в границах застроенной территории, должны распространяться нормы, регулирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Указанными нормами предусмотрена возможность продления договора на 36 месяцев.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При заключении договора ООО СЗ «СТ-Девелопер» рассчитывало, что Администрация будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, то есть в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором и нормативными правовыми актами.

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верным выводам, что своевременное исполнение обязательств застройщиком зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей, в частности, обязанности по принятию решения в установленные законом сроки.


Нарушение Администрацией сроков совершения необходимых распорядительных действий и исполнения обязательств привело к невозможности исполнения истцом обязательств в сроки, предусмотренные договором.

Также суд первой инстанции верно принял во внимание, что договор о развитии застроенной территории является социально значимым, истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиком не оспорено.

Между тем, апелляционная коллегия принимает во внимание, что согласно пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению

Следует отметить, что продление срока договора возможно, во-первых: при установлении виновного неисполнения Администрацией обязательств обусловленных договором, во-вторых: не более чем на период, в который Администрация препятствовала (бездействовала) исполнению обязательства обществу. Иное привело бы к необоснованному увеличению срока договора.

При этом, судебная коллегия отмечает, что договор № 42-РТ от 10.01.2014 изначально был заключен на срок 5 лет, что исключает возможность его продления на больший период.

Соответственно вывод суда первой инстанции о необходимости изменения договора № 42-РТ от 10.01.2014 в части срока исполнения и установления его на 16 (шестнадцать) лет 4 (четыре) месяца, противоречит положениям пункта 3.1.18 договора.

Принимая во внимание пункт 3.1.18 договора, согласно которому ООО «СЗ «СТ-Девелопер» обязано было осуществить строительство застроенной территории в течение пяти лет, с момента заключения настоящего договора, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что установление дополнительного срока, превышающего пятилетний срок неправомерно.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия полагает возможным установить срок действия договора - тринадцать лет и одиннадцать месяцев, то есть увеличить срок действия договора на 5 лет с даты вынесения резолютивной части настоящего постановления (22.12.2022).

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.


Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявлении исковых заявлений неимущественного характера, уплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб.

ООО «СЗ «СТ-Девелопер» уплачена государственная пошлина по иску в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 14.12.2021 № 757 (т. 4, л.д. 12).

Следовательно, с Администрации в пользу ООО «СЗ «СТ-Девелопер» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе не распределяются, поскольку ее податель был освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2022 по делу № А07-24928/2021 изменить.

Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2022 по делу № А07-24928/2021 в следующей редакции:

«В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СТ-Девелопер» удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТ-Девелопер» дополнительное соглашение к договору № 42-РТ от 10.01.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО5, ФИО6 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан на следующих условиях:

Пункт 3.1.11 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложить в следующей редакции:


3.1.11 Осуществить на территории, предназначенной для развития, снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (освобождение от прав третьих лиц жилых и нежилых помещений) в течение 13 (тринадцати) лет 11 (одиннадцати) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории.

Пункт 3.1.18 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложить в следующей редакции:

3.1.18 Осуществить строительство на земельном участке, образованном в соответствии с проектом межевания в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 13 (тринадцати) лет 11 (одиннадцати) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории.

Пункт 3.1.19 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложить в следующей редакции:

3.1.19 Осуществить строительство и (или) реконструкцию на земельном участке, образованном в соответствии с проектом межевания в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 13 (тринадцати) лет 11 (одиннадцати) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории, определенных соглашением сторон объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пункт 5.4 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложить в следующей редакции:

Настоящий договор действует в течение 13 (тринадцати) лет 11 (одиннадцати) месяцев с момента его заключения.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТ-Девелопер» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья В.А. Томилина

Судьи А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова