Постановление от 8 декабря 2025 г. 10 ААС (Десятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-11330/2025

Дело № А41-76631/24
09 декабря 2025 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровской Е.В.,

судей Беспалова М.Б., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Якушиным Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройсоюз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на решение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2025 года по делу № А41-76631/24 по иску ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ) "ЛЕСНАЯ ДОМ 11" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве объекта,

при участии в судебном заседании представителей:

от ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ «ЛЕСНАЯ ДОМ 11» – ФИО1 – паспорт, доверенность № б/н от 14.10.2025, срок доверенности 1 год, диплом;

от ООО СЗ «Стройсоюз» – ФИО2 – паспорт, доверенность № б/н от 20.03.2025, срок доверенности 1 год, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Лесная дом 11» (далее – ТСЖ «Лесная дом 11», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» (далее – ООО «Стройсоюз», ответчик) об обязании устранить выявленные недостатки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2025 года по делу № А41-76631/24 исковые требования удовлетворены.

Суд обязал ООО «Стройсоюз» за свой счёт выполнить работы по устранению дефектов и недостатков, допущенных при строительстве жилого дома по адресу: <...>:

- провести капитальный ремонт общедомовой системы горячего водоснабжения с заменой всех стояков, проходящих в технических коробах;

- до капитального ремонта устранить протечки на сетях горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, отопления;

- произвести теплоизоляцию стояков отопления, горячего и холодного (кроме тупиковых пожарных стояков) водоснабжения.

Также суд обязал ООО «Стройсоюз» установить новые гарантийные обязательства на перечисленные ремонтные работы сроком на 1 год с момента подписания акта выполненных работ.

С ООО «Стройсоюз» в пользу ТСЖ «Лесная дом 11» взысканы 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на принятое по настоящему делу решение суда первой инстанции, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела и представленным доказательствам; на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными; на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела ТСЖ «Лесная дом 11» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> (далее также – МКД), ведет деятельность по его содержанию, техническому обслуживанию и ремонту жилого фонда и придомовых территорий.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в рамках своих полномочий при эксплуатации указанного МКД, в процессе проживания бывшими участниками долевого строительства (ныне собственниками многоквартирного дома), были выявлены строительные недостатки, которые существенно влияют на комфортное проживание и качество получения коммунальных и иных услуг.

Выявление недостатков подтверждается заключением строительно-технической экспертизы на предмет определения нормативного технического состояния инженерных сетей (горячего водоснабжения, отопления и холодного водоснабжения) многоквартирного дома по адресу: <...>.

Претензией от 14.04.2024 №Исх. №1/С истец потребовал устранения ответчиком, являющимся застройщиком МКД, недостатков.

Поскольку в добровольном порядке недостатки ответчиком не устранены, ТСЖ «Лесная дом 11» обратилось в суд с исковыми требованиями.

При этом истец указал, что ТСЖ «Лесная дом 11» обратилось в суд с исковым заявлением от лица своих членов, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому его отношения с ответчиком зависят от отношений, возникших между собственниками жилых помещений и застройщиком.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 135, 138, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) статей 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), статьей 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), статей 720, 724 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд пришёл к выводу о законности и обоснованности исковых требований. При этом суд отклонил ссылку ответчика на внесудебное экспертное заключение, указав, что в отсутствие заключения судебной экспертизы оснований для вывода об эксплуатационном характере недостатков не имеется. Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности судом первой инстанции отклонено, поскольку предусмотренный статьей 29 Закона о защите прав потребителей десятилетний срок безвозмездного устранения скрытых недостатков со дня принятия результата работы (услуги) потребителем не пропущен.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Московской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, Десятый арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 740 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 1 статьи 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

В соответствии с нормами статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (пункт 1).

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2).

В силу статьи 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.

Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок об их обнаружении (пункт 4 статьи 720 ГК РФ). Причем в соответствии с действующим законодательством наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не препятствует ему заявить в суде возражения по качеству, объему и стоимости работ, одновременно представив доказательства обоснованности этих возражений.

Заказчик вправе предъявить требования в отношении недостатков результата работы, обнаруженных в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 724 ГК РФ).

В соответствии со статьей 722 ГК РФ в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все составляющее результат работы.

Согласно положениям пунктов 1, 3, 5 статьи 724 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

В силу пункта 4 статьи 755 ГК РФ при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Между тем, повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, апелляционный суд не может признать доказанным факт наличия в выполненных ответчиком при строительстве МКД, расположенного по адресу: <...>, работ недостатков, которые должны быть устранены силами ООО «Стройсоюз».

В обоснование наличия в выполненных ответчиком работах недостатков истец ссылается на внесудебное заключение специалиста – индивидуального предпринимателя ФИО3 № Э-075-2024 от 26.02.2024г., из которого следует, что данное заключение составлено по договору с ООО «Инфраструктура» на основании заявления собственников МКД по адресу: <...>.

Между тем, соответствующее заключение специалиста составлено без участия ответчика, являющегося застройщиком МКД.

Проведение экспертизы без уведомления ответчика и предоставления ему возможности участвовать в процессе или представить возражения лишает его права на защиту и ставит в неравное положение с истцом.

В опровержение представленного истцом заключения специалиста ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции также представлено заключение специалиста (рецензия) от 07.03.2025г., выполненная автономной некоммерческой организацией «УГМ-С». В рецензии указан подробный перечень недостатков, допущенных при проведении внесудебного исследования, подготовленного ИП ФИО3

Согласно смыслу, изложенному в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года № 23, заключения, отчеты, полученные по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу.

В соответствии со ст. 89 АПК РФ заключение эксперта по результатам внесудебной экспертизы не является заключением эксперта в смысле ст. 55 АПК РФ, а относится к иным документам.

При наличии в материалах дела заключения специалиста, представленного истцом, и рецензии, представленной ответчиком, у суда первой инстанции не имелось оснований отдать предпочтение заключению ИП ФИО3 № Э-075-2024 от 26.02.2024г.

Соответственно, выводы суда первой инстанции о наличии недостатков в выполненных ответчиком, как застройщиком МКД, работах, подлежащих устранению за счет ООО «Стройсоюз», подтвержденные исключительно вышеуказанным заключением специалиста, не могут быть признаны обоснованными.

Процессуальный закон (ст. 82 АПК РФ) и судебная практика исходят из того, что при разрешении подобных дел суд, не обладая специальными знаниями, может рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы. В отличие от внесудебного экспертного заключения (отчета, исследования) достоверность заключения эксперта по проведенной судебной экспертизы гарантирована положениями АПК РФ о соблюдении равноправия сторон при назначении экспертизы (возможность заявить отвод экспертам, предложить кандидатуру эксперта, представить вопросы, подлежащие разрешению экспертом и т.д. (части 2, 3 статьи 82 АПК РФ), требованиями к личности эксперта, уголовной ответственности эксперта за дачу заведомо ложного заключения, а также исследованием судом заключения эксперта с участием лиц, участвующих в деле, предусматривающим также допрос эксперта. При этом суд предлагает сторонам рассмотреть вопрос о возможности проведения судебной экспертизы. При отказе сторон о проведении экспертизы суд рассматривает спор по имеющимся в деле доказательствам.

В то же время, ходатайство о назначении судебной экспертизы истцом в ходе рассмотрения настоящего дела заявлено не было. Иных доказательств, подтверждающих наличие недостатков выполненных работ, требование об устранении которых заявлено истцом, в материалах дела не содержится.

Так, истцом не представлены ежегодные акты осмотра инженерных систем, которые обязательны в течении всего периода эксплуатации МКД, акты готовности к отопительному сезону, а также журнал осмотра с фиксацией всех недостатков, о которых заявлял истец.

При этом апелляционный суд учитывает, что МКД эксплуатировался с 30 мая 2015 года, управление МКД осуществлялось 4 (четырьмя) управляющими организациями, однако до 14 апреля 2024 года в адрес ООО «Стройсоюз» не было направлено каких-либо претензий от собственников жилых (нежилых) помещений или от управляющих организаций.

Также апелляционная коллегия отмечает, что ни представленное истцом заключение специалиста, ни иные имеющиеся в деле доказательства не позволяют достоверно установить факт того, что недостатки, на наличие которых ссылается истец, являются скрытыми и не могли быть обнаружены в ходе приемки МКД.

Апелляционный суд также учитывает, что истцом заявлено требование произвести ремонт системы отопления и холодного водоснабжения, однако в представленном ТСЖ «Лесная дом 11» заключении специалиста не содержится сведений о наличии дефектов в системе отопления и холодного водоснабжения.

Также истцом заявлено требование произвести теплоизоляцию стояков отопления, горячего и холодного (кроме тупиковых пожарных стояков) водоснабжения.

Между тем, монтажные работы системы внутреннего горячего водоснабжения выполнены ответчиком надлежащим образом в соответствии с действующими на момент строительства нормативно-техническими документами (СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» введен в действие Дата введения 2021-07-01 СП 30.13330.2020), что подтверждено перечнем документов, подтверждающих факт создания объекта капительного строительства, реконструкции, капитального ремонта, свидетельствующих о соответствии его требованиям проектной документации и технических регламентов (акты освидетельствования скрытых работ теплоизоляции трубопроводов отопления, горячего и холодного водоснабжения), принятых Главгостройнадзором Московской области при получении Заключения о соответствии объекта строительства №94-7-23 от 15.12.2014.

Кроме того, истцом заявлено требование об устранении протечек на сетях горячего водоснабжения, холодного водоснабжения. Однако в силу действующих нормативных правовых актов данные работы должны быть выполнены самим истцом.

Так, на основании п. 5.8., 5.8.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) ТСЖ должно обеспечить организацию по обслуживанию жилищного фонда:

а) проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций но обслуживанию жилищного фонда;

б) устранение сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки;

в) устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки.

Также обязанность по устранению протечки на сетях горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, отопления осуществляется управляющей организации на основании постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416.

Доводы истца о том, что недостатки, о наличии которых заявлено ТСЖ «Лесная дом 11», возникли именно в результате строительства МКД и не носят эксплуатационный характер, со ссылками на относимые и допустимые доказательства также не подтверждены.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что факт выполнения ООО «Стройсоюз» во время строительства работ по изоляции трубопроводов с соблюдением требований действующих строительных норм и правил подтверждено следующими доказательствами:

1) Заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации № 94-7-23 от 15.12.2014 года;

2) Актом приёмки системы отопления и горячего водоснабжения от 15.05.2015 года;

3) Актом приёмки системы внутренних водостоков от 15.05.2015 года;

4) Актом приёмки системы хозяйственно-бытовой канализации от 15.05.2015 года;

5) Актом приёмки системы хозяйственно-питьевого и противопожарного водопровода от 15.05.2015 года;

6) Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU150-39-2015-81.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2025 сторонам предложено произвести совместный осмотр выявленных недостатков, по итогам которого составить Акт осмотра, представить свои письменные объяснения по обстоятельствам спора, в том числе, относительно предъявления требований за пределами гарантийного срока устранения недостатков.

По результатам состоявшегося 09.10.2025 осмотра сторонами не был составлен двусторонний акт, содержащий консолидированные выводы по вопросу о наличии и характере недостатков.

Между тем, апелляционный суд признает заслуживающими внимания следующие выводы ответчика, сделанные по итогам осмотра трубопроводов ХВС и ГВС на техническом этаже и в 5 квартирах жилого здания по адресу: <...>:

1. На техническом этаже наблюдаемое в натуре состояние трубопроводов ХВС и ГВС противоположно описываемому в заключении эксперта №Э-075-2024 от 26.02.2024 г.

2. Во всех подъездах трубопроводы изготовлены из одинаковых отдельных участков труб одинакового состава и по одной и той же технологии (по проекту), однако не во всех подъездах, и не на всех трубопроводах ситуация с наличием и количеством дефектов схожая.

3. Локализация дефектов (язвы, коррозия, раковины) трубопроводов ХВС и ГВС в квартирах по словам представителей УО ООО «Инфраструктура» наиболее выражена в подъездах №6 и №7. Такой характер локализации дефектов на конкретных трубопроводах, проложенных насквозь через все этажи указанных подъездов, дополнительно указывает на возможное наличие неправомерного заземления на данные трубопроводы.

4. Язвы и раковины, образующиеся на участках труб, находящихся в воздухе, и заделываемые силами УО ООО «Инфраструктура» с помощью металлических хомутов - крайне специфические дефекты, указывающие напрямую на наиболее вероятную причину их возникновения - электрохимическую коррозию в результате неправомерного заземления на общие водопроводы.

5. Системы отопления к осмотру не предъявлены, замечаний и вопросов к ним у жителей дома и управляющей компании не имеется.

6. Все магистрали в техническом подполье полностью утеплены, присутствует изоляция на всех участках, что подтверждено видео и фотофиксацией. Представители управляющей компании при осмотре замечаний не давали.

7. Утепление стояков в представленных квартирах отсутствует, но в связи с тем, что на стояках проводились многочисленные ремонты управляющей компанией, изоляция могла быть демонтирована.

Мотивированных, обоснованных и документально подтвержденных возражений, подтверждающих несостоятельность вышеприведенных выводов, сделанных ответчиком по итогам осмотра, истцом не представлено.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, апелляционный суд не может признать подтвержденными доводы истца о том, что дефекты, о наличии которых заявляет ТСЖ «ЛЕСНАЯ ДОМ 11», являются именно следствием ненадлежащего качества и объема выполненных ответчиком работ при строительстве жилого здания по адресу: <...>, а не следствием ненадлежащей эксплуатации общедомового имущества управляющими компаниями, в полномочия которой входит надлежащее содержание сетей.

Соответственно, оснований для возложения на ответчика обязанности по выполнению работ для устранения недостатков, о наличии которых заявляет истец, а равно для установления нового срока гарантийных обязательств на соответствующие работы, не имеется.

Кроме того, в силу положений ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принимая решение об обращении в суд с иском об устранении недостатков, общее собрание собственников, среди прочего, должно выбрать способ устранения таких недостатков. Обращение в суд с соответствующим иском на основании решения общего собрания, которое является обязательным для всех собственников помещений в жилом доме, также должно учитывать интересы всех этих собственников, в том числе в части обязательного предоставления доступа к сантехническому оборудованию, находящегося в жилые (нежилых) помещениях всех собственников многоквартирного дома для проведения капитального ремонта общего имущества.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств принятия общим собраниям собственниками помещений МКД, расположенного по адресу: <...> решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, необходимого для выполнения работ, требования о возложении на ответчика обязанности по проведению которых заявлены истцом.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться и с выводами суда первой инстанции о соблюдении истцом срока предъявления требований об устранены недостатков.

В соответствии с п. 2 ст. 724 ГК РФ в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

В соответствии с пунктом 2 статьи 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Пунктом 2 ст. 755 ГК РФ установлено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ и на него в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается обязанность доказать, что работы им выполнены качественно, а возникшие в период гарантийного срока недостатки (дефекты) не являются следствием выполненных подрядчиком работ.

Согласно части 1, 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. С момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 ГК РФ, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

Соответственно, в настоящем случае гарантийный срок, в рамках которого могут быть предъявлены требования об устранении недостатков выполненных работ, составляет 5 (пять) лет с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, учитывая, что объект введен в эксплуатацию 31.12.2015, на момент предъявления истцом ответчику требования об устранении недостатков (письмо исх. № 1/с от 14.04.2024), а равно на дату обращения в суд с исковыми требованиями, соответствующий срок истек.

Апелляционный суд также учитывает, что подтверждением выполнения Застройщиком строительства в соответствии с действующими техническими регламентами и проектной документации является заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации № 94-7- 23 от 15.12.2014 года, выданное Главным управлением государственного строительного надзора Московской области (Главгосстройнадзор Московской области).

При передаче объекта в эксплуатацию первой управляющей компании УК «Росс» была выполнена сдача-приемка всех инженерных систем, что подтверждено соответствующими актами приемки. Инженерные коммуникации приняты без замечаний, в том числе, и о которых заявляет истец.

Вины застройщика в возникновении недостатков, о которых заявляет истец, судом апелляционной инстанции не установлено. С 2015 года по 2024 год никаких претензий, замечаний о наличии каких-либо дефектов к застройщику не предъявлялось при том, что на трубопроводах обнаружены следы ранее проведенных ремонтов, сварки и замены отдельных участков труб, при этом вопрос надлежащего содержания общедомового имущества судом первой инстанции не исследовался, возможная вина иных лиц не устанавливалась.

Довод истца о том, что ответчик, как застройщик выполнял работы с нарушением действующих нормативных документов и данные нарушения возникли до передачи квартир и нежилых помещений дольщикам, в соответствии с Законом №2300-1, который предусматривает для потребителей повышенную защиту его прав, предоставляя увеличенный до 10 (десяти) лет срок предоставления требований в отношении существенных недостатков, не подтвержден документально и противоречит имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

При таких обстоятельствах, поскольку требования об устранении недостатков могли быть предъявлены в пределах пятилетнего срока, предусмотренного вышеприведенными положениями Закона № 214-ФЗ, то на момент предъявления искового заявления в суд (28.08.2024) срок исковой давности истек, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежали удовлетворению.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.п. 1-4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на истца в порядке, установленном статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от «11» марта 2025 года по делу №А41-76631/24 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ) "ЛЕСНАЯ ДОМ 11" в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» 30000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий судья

Е.В. Дубровская

Судьи

М.Б. Беспалов

М.В. Игнахина