Постановление от 16 сентября 2024 г. по делу № А72-12337/2023

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А72-12337/2023
г. Самара
17 сентября 2024 года
№11АП-12084/2024

резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года

полный текст постановления изготовлен 17  сентября 2024 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г., рассмотрев 12.09.2024 года в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Офисцентр» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.07.2024 по делу №А72-12337/2023 (судья Абрашин С.А.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Междуречье» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Офисцентр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск,

об установлении постоянного права ограниченного пользования (сервитут),

третьи лица: Администрация города Ульяновска, Управление дорожного хозяйства и транспорта Администрации города Ульяновска, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,


при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика - генеральный директор ФИО1 (предъявлен паспорт), представитель ФИО2 по доверенности от 09.09.2024,

от третьих лиц -  не явились, извещены надлежащим образом, 



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Междуречье» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Офисцентр», в котором просит суд установить в пользу ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11, принадлежащего ООО «Офисцентр» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) для обеспечения прохода граждан и проезда транспортных средств к нежилому зданию с кадастровым номером 73:24:041612:334, принадлежащим ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) на праве собственности. Сервитут установить бессрочный.

Определением от 14.11.2023 суд удовлетворил ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований, поступившем через канцелярию суда, в котором заявитель просил суд установить в пользу ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11, принадлежащего ООО «Офисцентр» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) для обеспечения прохода граждан и проезда транспортных средств, в том числе строительной техники к нежилому зданию с кадастровым номером 73:24:041612:334, принадлежащим ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) на праве собственности. Сервитут установить сроком на 2 года, со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, устанавливающий постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11.

Определением от 14.11.2023 суд принял к рассмотрению ходатайство представителя истца о назначении судебной экспертизы.

Определением от 14.11.2023 суд, удовлетворив ходатайство представителя ответчика, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Ульяновска.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.01.2024 по делу №А72-12337/2023 назначена судебная экспертиза, проведение судебной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», экспертам  ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. Установлен срок для проведения экспертизы и представления заключения в арбитражный суд до 01.03.2024.

Указанным определением производство по делу №А72-12337/2023 приостановлено до получения результатов из экспертного учреждения.

07.03.2024 через канцелярию суда от Общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» поступило экспертное заключение № 208 от 07.03.2024.

Определением от 14.03.2024 суд возобновил производство по делу № А72-12337/2023.

Определением от 11.04.2024 суд удовлетворил ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований, в котором заявитель просил суд:

-установить в пользу ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11, принадлежащего ООО «Офисцентр» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) для обеспечения подъезда грузового транспорта и строительной техники, к тыльной стене нежилого здания с кадастровым номером 73:24:041612:334, принадлежащим ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) на праве собственности, в следующих координатах:

№
точки

Координаты точек

X
Y

н1

507366.690

2257480.840

н2

507364.960

2257485.330

н3

507364.660

2257488.720

н4

507370.540

2257489.240

н5

507369.430

2257502.890

н6

507363.420

2257502.330

н7

507362.420

2257513.880

н8

507360.740

2257524.390

н9

507364.140

2257524.520

н10

507365.210

2257515.540


н11

507365.600

2257514.740

н12

507366.070

2257512.850

н13

507366.120

2257512.360

н14

507368.960

2257512.460

н15

507370.220

2257512.580

н16

507370.450

2257510.280

н17

507375.820

2257510.390

н18

507375.710

2257512.660

н19

507378.440

2257512.860

н20

507378.760

2257507.790

н21

507376.450

2257507.640

н22

507376.590

2257505.350

н23

507378.910

2257505.410

н24

507379.680

2257493.570

н25

507379.780

2257492.130

н26

507381.660

2257492.240

н27

507382.750

2257487.790

н28

507383.070

2257485.270

н29

507372.070

2257482.090

н
507366.690

2257480.840

Сервитут установить сроком до 30 сентября 2024 года, со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, устанавливающий постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11.

Установить плату за сервитут в размере 38 321 руб. в месяц.

Определением от 11.04.2024 суд принял к рассмотрению ходатайство представителей ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением от 11.04.2024 суд вызвал в судебное заседание экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Определением от 02.05.2024 суд удовлетворил ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований, в котором заявитель просил суд установить в пользу ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11, принадлежащего ООО «Офисцентр» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) для обеспечения подъезда грузового транспорта и строительной техники, к тыльной стене нежилого здания с кадастровым номером 73:24:041612:334, принадлежащим ООО «Междуречье» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) на праве собственности, в координатах.

Сервитут установить сроком 3 месяца, со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, устанавливающий постоянное право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11. Установить плату за сервитут в размере 38 321 руб. в месяц.

Определением от 02.05.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление дорожного хозяйства и транспорта Администрации города Ульяновска, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области, принятым по настоящему делу, иск удовлетворен. В пользу общества с ограниченной ответственностью «Междуречье» установлен сервитут -  право ограниченного пользования (частный сервитут) площадью 424 кв.м. на часть земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11, принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «Офисцентр» для обеспечения прохода граждан и подъезда грузового транспорта и строительной техники, к тыльной стене нежилого здания с кадастровым номером 73:24:041612:334, принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «Междуречье» на праве собственности, в целях осуществления капитального ремонта в следующих координатах:

№
точки

Координаты точек

X
Y

н1

507366.690

2257480.840

н2

507364.960

2257485.330

н3

507364.660

2257488.720

н4

507370.540

2257489.240

н5

507369.430

2257502.890

н6

507363.420

2257502.330

н7

507362.420

2257513.880

н8

507360.740

2257524.390

н9

507364.140

2257524.520

н10

507365.210

2257515.540

н11

507365.600

2257514.740

н12

507366.070

2257512.850

н13

507366.120

2257512.360

н14

507368.960

2257512.460

н15

507370.220

2257512.580

н16

507370.450

2257510.280

н17

507375.820

2257510.390

н18

507375.710

2257512.660

н19

507378.440

2257512.860

н20

507378.760

2257507.790

н21

507376.450

2257507.640

н22

507376.590

2257505.350

н23

507378.910

2257505.410

н24

507379.680

2257493.570

н25

507379.780

2257492.130

н26

507381.660

2257492.240

н27

507382.750

2257487.790

н28

507383.070

2257485.270

н29

507372.070

2257482.090

н
507366.690

2257480.840

Сервитут установлен сроком 3 месяца, со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, устанавливающий право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11.

Для сервитута устанавливается следующий график:

-право прохода граждан может осуществляться круглосуточно семь дней в неделю;

-право подъезда грузового транспорта и строительной техники может осуществляться в будние дни, начиная с 18 часов 00 минут текущего дня и до 8 часов 00 минут следующего дня; в выходные и праздничные дни без ограничения по времени.

Установлена плата за сервитут в размере 38 321 руб. в месяц.

Обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» с депозитного счета Арбитражного суда Ульяновской области перечислены денежные средства в размере 100 000 руб. 00 коп.  С ответчика в пользу истца взыскано 100 000 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы и 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Как полагает ответчик, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на ошибочной оценке имеющихся в деле доказательств.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 2024г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции явились представители ответчика, поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Истец, третьи лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции  не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. От истца поступил отзыв, согласно которому первый просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции полагает законным и обоснованным, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав в судебном заседании представителей ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец -  ООО «Междуречье» является собственником:

- нежилого здания общей площадью 323,6 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, р-н Ленинский, ул.Федерации, д.19, кадастровый номер 73:24:041612:334;

- земельного участка общей площадью 265 +/- 0,1 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская обл., г.Ульяновск, Ленинский р-н, ул.Федерации, д.19, кадастровый номер 73:24:041612:204.

Право собственности истца на объекты недвижимого имущества подтверждается договором купли-продажи №2021-035 от 13.01.2021, и выписками из ЕГРН от 06.04.2021.

ООО «Офисцентр» является собственником смежного земельного участка площадью 716.2+/-0.1 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041612:11, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, р-н Ленинский, ул.Федерации, д.19А. На данном земельном участке располагаются принадлежащие ответчику административное здание, общей площадью 303,57 кв.м., кадастровый номер 73:24:041612:0011:0300220001 и гараж (лит.Б), кадастровый номер 73:24:041612:0011:0300220002.

Как указал истец, «на земельном участке принадлежащим ООО «Офисцентр» располагается единственный въезд к задней части здания Истца. Ответчик установил запирающиеся на замок ворота, которые ограничивают доступ как Истца и его представителей, так и третьих лиц.

При этом, нежилое здание принадлежащее ООО «Междуречье» является ценным объектом историко-градостроительной среды - объектом, обладающим признаками объекта культурного наследия «Доходный дом А.Н.Струнниковой» и располагается в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Достопримечательное место «Ярмарочный квартал» (г. Ульяновск, Ленинский район), что следует из письма управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области № 73-АГ-25/5898исх от 01.03.2022.

В настоящее время ООО «Междуречье» осуществляет капитальный ремонт нежилого здания общей площадью 323,6 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Федерации, д. 19, Кадастровый номер 73:24:041612:334.

Капитальный ремонт предполагает осуществления комплекса строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, включающих замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией.

Следовательно, капитальный ремонт предполагает осуществление вывоза строительного мусора, подвоз строительных материалов и оборудования и осуществление иных мероприятий».

По мнению истца ответчик препятствует в возможности осуществлять подъезд и проход к зданию путем закрытия ворот на замок, что в настоящее время приводит к фактической невозможности производства капитального ремонта, а в дальнейшем приведет к невозможности эксплуатации здания, поскольку единственный вход в здание возможен исключительно через земельный участок Ответчика».

Поскольку между ООО «Офисцентр» и ООО «Междуречье» не было достигнуто соглашения о сервитуте, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из положений ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 23.01.2024 суд назначил судебную экспертизу. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить все возможные варианты прохода граждан и проезда транспортных средств, в том числе строительной техники, к принадлежащему Обществу с ограниченной ответственностью «Междуречье» нежилому зданию с кадастровым номером 73:24:041612:334, расположенному по адресу: <...>, с учётом соблюдения нормативных регламентов и правил.

2. Определить границы и площадь возможного установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности  Обществу с ограниченной ответственностью «Офисцентр», для прохода граждан и проезда транспортных средств, в том числе строительной техники, к нежилому зданию с кадастровым номером 73:24:041612:334.

3. Определить размер платы за сервитут, в том числе для каждого выявленного способа прохода и проезда.

Экспертами в материалы дела было представлено заключение  №5 от 01.03.2024, из которого следует, что эксперты, отвечая на 1-й и 2-й вопрос суда, пришли к следующим выводам:

«Для использования здания истца с кадастровым номером 73:24:041612:334 при сохранении существовавшей до реконструкции планировки здания необходимо обеспечения подхода к тыльной стене здания истца через участок ответчика с кадастровым номером 73:24:041612:11. Определить необходимость сервитута для прохода к тыльной стене здания истца через участок с кадастровым номером 73:24:041612:11 ответчика и его площадь возможно только при условии предоставления проекта реконструкции здания.

Для обеспечения подъезда грузового транспорта и строительный техники с земли общего пользования (ул. Федерации) к тыльной стене здания с кадастровым номером 73:24:041612:334 истца при проведении работ при реконструкции здания, с соблюдением нормативных требований, необходимо использование всего двора земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11 ответчика (с учетом необходимости разворота транспорта для возможности выезда с участка). Границы предлагаемого участка сервитута площадью 424 кв.м. (см. окрашенный желтым цветом участок на Плане 3 в приложении) отражены на Плане в приложении к заключению линиями красного цвета, номера характерных точек предлагаемых границ сервитута - надписями красного цвета. Координаты характерных точек границ участка сервитута отражены в таблице».

№ точки

Координаты точек


X
У

н1

507366.690

2257480.840

н2

507364.960

2257485.330

н3

507364.660

2257488.720

н4

507370.540

2257489.240

н5

507369.430

2257502.890

н6

507363.420

2257502.330

н7

507362.420

2257513.880

н8

507360.740

2257524.390

н9

507364.140

2257524.520

н10

507365.210

2257515.540

н11

507365.600

2257514.740

н12

507366.070

2257512.850

н13

507366.120

2257512.360

н14

507368.960

2257512.460

н15

507370.220

2257512.580

н16

507370.450

2257510.280

н17

507375.820

2257510.390

н18

507375.710

2257512.660

н19

507378.440

2257512.860

н20

507378.760

2257507.790

н21

507376.450

2257507.640

н22

507376.590

2257505.350

н23

507378.910

2257505.410

н24

507379.680

2257493.570

н25

507379.780

2257492.130

н26

507381.660

2257492.240

н27

507382.750

2257487.790

н28

507383.070

2257485.270

н29

507372.070

2257482.090

н1

507366.690

2257480.840

Ответчик, не согласившись с выводами экспертов, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в другом экспертном учреждении; при этом, перед экспертами поставить те же вопросы, что были поставлены судом в определении от 23.01.2024. В обоснование своего ходатайства ответчик указал несколько оснований, в том числе, не полнота ответа экспертов на вопрос об установлении всех возможных вариантов прохода и проезда к зданию истца.

В судебном заседании 19.04.2024 была опрошена, вызванная в порядке п.3 ст.86 АПК РФ, эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» ФИО3, которая подтвердила выводы, изложенные в заключении  №5 от 01.03.2024. При этом, отвечая на вопрос суда, эксперт ФИО3 пояснила, что свободный доступ (подъезд, подход) к зданию истца по ул.Федерации, д.19, имеется со стороны улицы Федерации г.Ульяновска, с места общего пользования. Однако, с мест общего пользования не возможно будет выполнить весь комплекс работы по ремонту здания истца; строительная техника, размещенная в местах общего пользования не сможет быть использована для ремонта здания истца с тыльной стороны.

В свою очередь, истец, возражая против данного довода ответчика, указывает, что «при использовании крана только с улицы Федерация при полном выпуске стрелы углы здания остаются недоступными для производства работ.

…необходимость использования крана с использованием земельного участка Ответчика является вынужденной мерой, вызванной техническими возможностями строительной техники…».

В подтверждение своих доводов, истец представил в материалы дела «Стройгенплан», подготовленный ООО «АГГРИ».

Из материалов дела и неоднократных пояснений истца следует, что целью установления права ограниченного пользования (сервитута) является производство работ по ремонту нежилого здания, принадлежащего ООО «Междуречье».

Из расположения здания истца и смежных земельных участков с очевидностью усматривается, что производство фасадных и иных работ на западном и южном фасадах здания №19 по ул.Федерации невозможно без использование земельного участка ответчика ввиду плотности застройки.

Указанные фактические обстоятельства следуют из заключения экспертов № 5 от 01.03.2024 и планов расположения границ земельных участков по адресам: <...> приложенных к заключению, а также пояснений эксперта ФИО3, опрошенной в судебном заседании.

Довод ответчика о том, что в иске следует отказать, поскольку истец имеет доступ к зданию через места общего пользования (пешеходный тротуар), отклонен судом.

Суд, оценивая в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом, как указал арбитражный суд первой инстанции,  установлен график:  проход граждан может осуществляться круглосуточно семь дней в неделю; подъезд грузового транспорта и строительной техники может осуществляться в будние дни, начиная с 18 часов 00 минут текущего дня и до 8 часов 00 минут следующего дня; в выходные и праздничные дни без ограничения по времени.

Отвечая на 3-й вопрос суда, эксперты пришли к следующему выводу:

«Размер платы за сервитут площадью 424 кв.м. в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041612:11, расположенного по адресу: <...>, составляет:

•годовая плата - 460487 (Четыреста шестьдесят тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей,

•ежемесячная плата - 38321 (Тридцать восемь тысяч триста двадцать один) рубль».

В судебном заседании 02.05.2024 была опрошена, вызванная в порядке п.3 ст.86 АПК РФ, эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» ФИО6, которая подготовила ответ на третий вопрос суда.

Данный эксперт подтвердила выводы, изложенные ею в ответе на третий вопрос суда заключения  №5 от 01.03.2024. При этом, эксперт пояснила, что при проведении экспертизы и определении размера платы за пользование земельным участком, обремененным сервитутом, оценены все необходимые фактические обстоятельства, в том числе интенсивность предполагаемого использования истцом спорного земельного участка.

Доводы ответчика не опровергают достоверность соразмерной платы за сервитут, установленной экспертом. Учитывая вышеизложенное, суд счел необходимым установить плату за сервитут в размере 38 321 руб. в месяц.

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом отказано, т.к. представленное в материалы дела заключение  №5 от 01.03.2024 не вызвало у суда сомнений в обоснованности заключения. Суд счел заключение экспертов №5 от 01.03.2024 соответствующим требованиям статей 82, 83, АПК РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и основанным на материалах дела.

В связи с чем, оснований для назначения повторной судебной экспертизы судом не установлено.

Доводы ответчика о том, что истец просит установить сервитут к объекту, имеющему признаки самовольной постройки, судом первой инстанции отклонен по следующим основаниям.

Как следует из инвентарного дела на здание по адресу: <...>, представленного АО «Ульяновское БТИ» на обозрение суда, первая запись о данном здании появилась в инвентарном деле в июле 1931 г.

Из материалов дела следует, что в последующем данное здание принадлежало различным организациям и в 2021 году было приобретено истцом.

06.04.2021 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Междуречье» на нежилое здание общей площадью 323,6 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041612:334.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218), действующий с 1 января 2017 г., государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Арбитражный суд пришел к выводу, что истец просил установить сервитут к зданию, запись о праве собственности на которое внесена в ЕГРН и никем, в том числе: ответчиком,  не оспорена.

Повторно оценив материалы дела и доводы сторон в порядке ст.ст.71,268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Так, согласно статье 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Из норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), регулирующих правила формирования земельных участков, межевания, оформления межевого плана, постановки земельных участков на кадастровый учет, следует необходимость учитывать наличие доступа к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута (часть 6 статьи 22), отсутствие такого доступа является основанием для приостановления государственного кадастрового учета (пункт 26 части 1 статьи 26).

Под доступом к земельным участкам в соответствии со статьями 22 и 26 Закона N 218-ФЗ понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования.

Указанное требование об обеспечении доступа по смыслу положений статьи 209 Гражданского кодекса является необходимым и общим в отношении всех земельных участков, при этом доступ должен быть обеспечен к земельным участкам общего пользования, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса возможно предоставление ограниченного вещного права (сервитута).

Согласно названной статье собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком; обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

По смыслу приведенных норм в случае, если собственник земельного участка лишен возможности доступа к своему земельному участку и использования его по назначению и у него отсутствует иная возможность доступа, кроме как через соседний участок, он вправе требовать от лица, владеющего соседним земельным участком на вещном или обязательственном праве, обеспечить доступ через этот участок, а следовательно, владелец соседнего участка не может требовать установить запрет прохода - проезда к смежному участку.

Условия пользования соседним участком (координаты проезда - прохода, временной период, плата) определяются соглашением сторон или при наличии спора решением суда об установлении сервитута (пункты 2, 3, 5 статьи 274 Гражданского кодекса).

Согласно правовым позициям, изложенным в пунктах 7 - 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017, обязательным условием для установления сервитута являются: отсутствие иной возможности реализовать право пользования имуществом, недопустимость лишения собственника соседней недвижимости возможности ее использования в соответствии с разрешенным использованием, соблюдение баланса интересов сторон (см. например: Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2024 N 305-ЭС24-8066 по делу N А40-43901/2022).

Из материалов дела, заключения судебной экспертизы,  пояснений эксперта в ответ на вопрос представителей сторон, следует, что у истца имеется доступ к своему зданию, которое непосредственно по длине расположено по улице Федерации.

В судебном заседании 14.06.2024 истцом представлен «Стройгенплан», на 1 листе которого графически изображена зона строительных работ и местоположение кранов, в т.ч. на ул. Федерации (на землях общего пользования) со стороны фасадной части здания по ул. Федерации, д.19.

Выводы суда первой инстанции о том, что при использовании крана только с улицы Федерации при полном выпуске стрелы углы здания остаются недоступными для производства работ, использование крана с земельного участка ответчика является вынужденной мерой, необоснованны. Доступ к зданию истца без использования земельного участка ответчика возможен с территории общего пользования ул. Федерации, при этом для производства работ вместо механизированного труда возможно использовать ручной труд.

Из объяснений сторон и эксперта следует, что требование истца об обеспечении прохода и проезда к своему участку и зданию через земельный участок ответчика обусловлена экономическими причинами и не связано с невозможностью осуществить доступ с использованием мест общего пользования.

При этом, ссылка истца и вывод суда первой инстанции относительно плотности застройки как обстоятельства, свидетельствующего в пользу установления сервитута,   несостоятельны, т.к. плотная застройка не  исключает осуществления строительных мероприятий с использованием ручного труда.

Следовательно, истцом не доказано и судом не установлено отсутствие иной возможности реализовать право пользования имуществом, в настоящем деле такая возможность у истца имеется.

Далее, в пункте 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26.04.2017 отмечено, что не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2022 N Ф06-4811/2021 по делу N А65-16097/2020).

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).

Такое изменение параметров объекта капитального строительства соответствует понятию реконструкции, приведенному в статье 1 ГрК РФ.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна только после получения разрешения на строительство.

В соответствии с частью 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 постановления Пленума N 44)

В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) определено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с пунктом 5.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р), утвержденного приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 (далее - ВСН 58-88 (р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Из указанных выше положений следует, что «реконструкция», «самовольная постройка», «капитальный ремонт» являются правовыми категориями.

Истец утверждает, что осуществляемые им мероприятия являются капитальным ремонтом, ответчик полагает, что истец осуществляет реконструкцию в отсутствие необходимых разрешений.

Как следует из представленных ООО «Междуречье» дополнительных пояснений №1 от 11.11.2023 по заданию истца разработан эскизный проект архитектурно-градостроительного облика офисного здания по адресу: г. Ульяновск, ул. Федерации,д.19, состоящего из реконструкции нежилого здания.

Истцом представлен в дело эскизный проект, из содержания которого прямо следует на проведение в отношении здания реконструкции, запроектирован объект основного вида использования: объекты торговли и общественного питания (реконструкция исторического здания). На первом этаже запроектированы следующие помещения: помещения входной группы офисного центра (холл), ресторан. Технологические процессу и эргономика ресторана определяются техническим заданием на проектирование. На втором и третьем этажах расположены помещения офисного комплекса.

В эскизном проекте указано: площадь участка 264,9 кв.м., площадь застройки 246,3 кв.м., этажность  - 3 этажа, строительный объем – 2880 куб.м., общая площадь комплекса  446,1 кв.м.

Между тем в техническом паспорте на 2001 год, этажность  2 этажа, объем здания 1370 куб.м., общая площадь 330,78 кв.м.

В инвентарном деле (с указанием даты обследования  26.07.2007) здание является двухэтажным, общая площадь 323,57 кв.м., площадь участка застроенная 236,4 кв.м.

Таким образом, изменение истцом таких параметров здания как его этажность (с 2 до 3), площадь с 323,57 кв.м. до 446.1 кв.м., объем с 1370 куб.м. до 2880 куб.м., расширение объекта капитального строительства с 236,4 кв.м. до  246,3 кв.м. с учетом норм п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ свидетельствует о реконструкции здания.

В ответах на вопросы сторон вызванный судом эксперт пояснил, что истцу для проведения на объект строительных работ необходим проект на реконструкцию. В ответах на вопросы представителей сторон эксперт пояснил, что объект находится в реконструированном состоянии, тыльная сторона здания полностью разрушена. При этом проектная документация отсутствует, не представлена. Эксперт пояснил, что при ответе на вопросы суда рассматривался возможность прохода и проезда к осуществлению реконструкции здания, стоящего на кадастровом учете.

Довод истца о том, что эскизный проект представляет собой лишь описание общей концепции и дизайна здания не принимается во внимание, т.к. из представленной истцом документации, из объяснений эксперта прямо следует изменение параметров объекта, подпадающих под понятие «реконструкция».

Относительно выводов суда первой инстанции о том, что первая запись о данном здании появилась в инвентарном деле в июле 1931 г., в последующем данное здание принадлежало различным организациям и в 2021 году было приобретено истцом; 06.04.2021 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Междуречье» на нежилое здание общей площадью 323,6 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041612:334; право собственности на объект истца зарегистрировано в ЕГРН и никем, в том числе: ответчиком,  не оспорено, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В абзаце 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком иск, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, в настоящем деле не заявлен.

Вместе с тем, как прямо следует разъяснений, данных в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на недвижимое имущество не является существенным обстоятельством для рассмотрения требования о сносе (приведение в соответствие с обязательными требованиями) самовольной постройки. Она не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения права (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права либо нет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 N 2404/10).

Кроме того, как уже было отмечено выше, из разъяснений, содержащихся в пункте 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26.04.2017 следует, что поскольку сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества, не может быть установлен, следовательно, вопрос о самовольной реконструкции (либо отсутствие таковой) объекта истца входит в предмет доказывания.

Анализируя материалы дела и объяснения сторон, судебная коллегия приходит к выводу, что проход и проезд с использованием земельного участка ответчика истцу необходимым для целей продолжения осуществления реконструкции здания (ОКС) в отсутствие проекта и разрешения на реконструкцию. Довод истца и вывод суда первой инстанции о том, что проводимые мероприятия являются капитальным ремонтом, не соответствуют материалам дела и судебной коллегией отклоняются.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.07.2024 по делу №А72-12337/2023 следует отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, расходы, связанные с проведением по делу судебной экспертизы в соответствии со ст.ст.110,271 АПК РФ следует отнести на истца, взыскав с последнего 3000 рублей расходов по оплате пошлины по апелляционной жалобе в пользу ответчика.

руководствуясь статьями 110, 267-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.07.2024 по делу №А72-12337/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Междуречье» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Офисцентр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                Д.А. Дегтярев



Судьи                                                                                               Е.В. Коршикова



Л.Л. Ястремский