Постановление от 21 февраля 2024 г. по делу № А07-821/2023

466/2024-10516(1)


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1367/2024
г. Челябинск
21 февраля 2024 года
Дело № А07-821/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Министерства земельных и имущественных отношений Республики

Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от

08.12.2023 по делу № А07-821/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «ХПП «Групп» - ФИО2 (доверенность от 17.07.2023 срок действия на два года, паспорт, диплом).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП ГРУПП» (далее – заявитель, ООО УК «ХПП ГРУПП», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, МЗИО) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 20.12.2022 № АМ-М04-06-3/5962 и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым

номером 02:55:020621:111, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Ш. Бабича для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года и иными существенными условиями, не противоречащими ранее заключенному договору № 890-16 от 18.10.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2023 (резолютивная часть от 01.12.2023) заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП ГРУПП» – удовлетворено. Признан незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженный в письме от 20.12.2022 № АМ-М04-06-3/5962. Суд обязал Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в месячный срок со дня вступления настоящего решения заключить с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП ГРУПП» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, площадью 5196 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе МЗИО (далее также - податель жалобы, заинтересованное лицо) просит решение отменить.

Податель жалобы указал, что право однократного предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка для завершения строительства было реализовано.

Податель жалобы указал, что исходя из положений подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен ООО Управляющая компания «ХПП ГРУПП» в аренду на новый срок без проведения торгов. Даже при установлении возможности продления договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), данное право арендодателем реализовано.

Заинтересованное лицо пояснило, что суд указал об отсутствии требований уполномоченного органа об изъятии объекта для реализации с публичных торгов (статья 239.1 ГК РФ) создается правовая неопределенность в отношении судьбы объекта не завершенного строительством, противоречит земельному законодательству, поскольку ООО Управляющая компания «ХГПП ГРУПП» не лишено правовой возможности участия в торгах на предоставление земельного участка. Положения пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ являются императивными и исключают в рассматриваемом случае возможность использования преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Податель жалобы отметил, что положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ направлены на предоставление возможности добросовестному

застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, однако земельный участок с кадастровым номером 02:55:020621:111 не осваивался после продления договора аренды 18.10.2016.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 20.02.2024 на 10 час. 30 мин.

До начала судебного заседания от ООО «УК «ХПП ГРУПП» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами отправки лицу, участвующим в деле (вх. № 7953 от 07.02.2024). Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2018 по делу № А07-17993/18 общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП ГРУПП» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП ГРУПП» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020621:111. 18.11.2022.

ООО Управляющая компания «ХПП ГРУПП» (далее - Заявитель) обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением исх. № 100 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111 либо продлении срока аренды для завершения строительства объекта с кадастровым номером 02:55:020621:128 на три года.

20.12.2022 заинтересованным лицом (письмом исх. № АМ-М04-06- 3/5962) направлен в адрес заявителя отказ в предоставлении в аренду земельного участка (л.д. 10).

Основанием для отказа явилось то, что договором № 890-16 от 18.10.2016 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020621:111 был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128 сроком до 01.06.2019, тем самым право однократного предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка для завершения строительства было реализовано.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ Министерства в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство

и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с

применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц указанное решение должно быть признано не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту и должно нарушать права и законные интересы заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель в свою очередь по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1).

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Если заявитель избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно

двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции установил, что 16.12.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП ГРУПП» (арендатор) заключен договор № 174113 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа <...> у пересечения с ул. Шайхзады Бабича, для проектирования и строительства гостиницы, общей площадью 5196 кв.м., сроком до 24.07.2016.

18.10.2016 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП ГРУПП» (арендатор) заключен договор № 890-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Шайхзады Бабича, для проектирования и строительства гостиницы (для завершения строительства гостиницы – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128, общей площадью 5196 кв.м., сроком до 01.06.2019.

В соответствии с пунктом 2.3 договора на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.12.2015 (запись регистрации № 02-04/101-04/301/056/2015-7313/1 от 30.12.2015).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2023 № КУВИ-001/2023-186922156 (л.д. 57-60) следует, что за обществом Управляющая компания «ХПП ГРУПП» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128 (степень готовности 10%), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, у пересечения с ул. Шайхзады Бабича, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020621:111 (запись в ЕГРН № 02-04/101- 04/301/056/2015-7313/1).

18.11.2022 ООО Управляющая компания «ХПП ГРУПП» (далее - Заявитель) обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением исх. № 100 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111 либо продлении срока аренды для завершения строительства объекта с кадастровым номером 02:55:020621:128 на три года.

Заинтересованным лицом 20.12.2022 (письмом исх. № АМ-М04-06- 3/5962) направлен в адрес заявителя отказ в предоставлении в аренду земельного участка (л.д. 10).

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного

требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может

быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства

связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2022 № Ф09-7572/2022.

Таким образом, ключевым для настоящего дела является бездействие органа в отношении изъятия объекта незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, добросовестность собственника объекта и нового приобретателя, а также необходимость в завершении строительства и введении объекта в гражданский оборот (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2023 № Ф09-2191/23).

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что отказ Министерства в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на таком земельном участке объекта, незавершенного строительством, а также нарушает имущественные права застройщика.

При этом какие-либо иные основания для принятия оспариваемого отказа Министерства не заявлены, материалами дела их наличие не подтверждено, при этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для принятия решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Принимая во внимание наличие права ООО «УК «ХПП ГРУПП» на получение в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, без проведения торгов на срок, превышающий 3 года, непринятие уполномоченным органом соответствующего решения о предоставлении участка, учитывая невозможность завершения строительства в указанный период в отсутствие заключенного договора, при разрешении спора суд первой инстанции пришел к обоснованными выводам о противоречии закону решения об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило суд устранить допущенные нарушения своих прав и законных интересов путем

обязания Министерства заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, площадью5196 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

В силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения органов местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности надлежит обязать Министерство в месячный срок со дня вступления настоящего решения заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, площадью5196 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2019 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Так, общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, а именно осуществление с 2018 процедуры банкротства, а в настоящее время проводятся заключительные мероприятия по реализации имущества, в результате которых новый собственник будет осуществлять завершение строительства объекта.

Ввиду изложенного, отказ Министерства в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

В Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 Верховный Суд отмечает, что арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к

началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суд первой инстанции отметил, что Верховный суд в определении от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-3699 указал, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства по заявлению публичного собственника земельного участка добросовестный собственник имеет право на повторное заключение договора аренды без проведения торгов в соответствующих обстоятельствах. Констатация обратного означала бы нарушение прав собственности и баланса публичных и частных интересов.

Ввиду изложенного, оспариваемое решение не соответствует закону, нарушает право заявителя на заключение договора аренды, подлежит признанию незаконным.

Отклонению подлежит довод Министерства о том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), данное право арендодателем реализовано, поскольку материалами дела не подтвержден отказ в одностороннем порядке арендодателя.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявителя не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2023 по делу № А07-821/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова

Судьи: И.Ю. Соколова

В.А. Томилина