Постановление от 25 июня 2019 г. по делу № А32-5863/2018

719/2019-25395(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5863/2018
г. Краснодар
25 июня 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Акватория»

(ОГРН 1022303858720) – Ветлугаева А.В. (доверенность от 25.12.2018), Нефедова С.С. (соглашение от 14.06.2019, ордер от 17.06.2019), от заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) – Попурей Н.А. (доверенность

от 07.02.2019), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019 (судьи Гуденица Т.Г., Ильина М.В., Филимонова С.С.) по делу № А32-5863/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Акватория» (далее – общество, ООО «Акватория») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), в котором просило:

– признать незаконным отказ департамента от 29.11.2017 № 52-43491/17-33-24 в предоставлении в аренду за плату земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 76 437 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:30,


расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, ст-ца Должанская, Коса Долгая, с видом разрешенного использования «для эксплуатации существующих зданий и сооружений в качестве спортивно-оздоровительной базы»

(далее – земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:30),

– обязать департамент в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества договор аренды земельного участка площадью 76 437 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:30.

Определением от 17.05.2018 суд по ходатайству заявителя назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Щербиновскому району Олешко А.В., приостановил производство по делу до получения заключения экспертизы арбитражным судом (т. 1, л. д. 137 – 138).

Решением от 19.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 28.03.2019, суд возобновил производство по делу, отклонил ходатайство заинтересованного лица о вызове эксперта. Суд признал незаконным отказ департамента от 29.11.2017 № 52-43491/17-33-24 в предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 76 437 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:30, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). На департамент возложена обязанность в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30 с предложением о заключении соответствующего договора. С департамента в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 тыс. руб., а также за производство судебной экспертизы в размере 30 тыс. руб.

Судебное решение мотивировано следующим. Земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 76 437 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:30 с видом разрешенного использования «эксплуатация существующих зданий и сооружений в качестве спортивно-оздоровительной базы (спортивно- оздоровительная база «Акватория»)» принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю. При рассмотрении дела № А32-48009/2011 установлено, что общество в 2001 году приобрело у рыболовецкого колхоза «Приазовье» объекты недвижимости, расположенные на Косе Долгой в станице Должанской Ейского района на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, подтвержденном государственным актом серии А-1 № 177885. В процессе хозяйственной деятельности обществом на спорном земельном участке возведены


объекты недвижимого имущества и ряд объектов вспомогательного использования; постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2011 по делу № А32-563/2011 за обществом признано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке с кадастровым номером 23:08:0101001:30 (здание летнего кафе с террасой и подсобной (литеры Б1, Б2, б) общей площадью 142,3 кв. м; летний дом для отдыхающих (литера Д2) общей площадью 303 кв. м). В материалы настоящего дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о принадлежности обществу на праве собственности объектов недвижимости (28), расположенных на Косе Долгой в станице Должанской Ейского района Краснодарского края (общей площадью 5 418,5 кв. м). В предоставлении обществу в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельного участка площадью 76 437 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:30 департамент 29.11.2017 отказал, указав на наличие на испрашиваемом участке объектов недвижимости, на которые у заявителя отсутствуют правоустанавливающие документы, и на несоразмерность площади испрашиваемого участка. В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности. Поскольку заявителю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:30, вид разрешенного использования данного участка определен как «эксплуатация существующих зданий и сооружений в качестве спортивно-оздоровительной базы (спортивно-оздоровительная база «Акватория»)», общество имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов. Установлено заключением эксперта

от 27.07.2018, что архитектурно-планировочное решение по размещению объектов в пределах границ участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30 принято с учетом существующего рельефа местности, окружающей застройки и соответствует требованиям нормативных документов; показатель максимального процента застройки территории в границах земельного участка предприятия туристического обслуживания (50 %) соответствует показателю плотности застройки на спорном участке (25,94 %); площадь земельного участка для эксплуатации зданий, строений и сооружений, принадлежащих ООО «Акватория», расположенных на участке с кадастровым номером 23:08:0101001:30, должна составлять не менее 74 272,4 кв. м; с учетом границ смежных земельных участков, оптимизации технологического процесса и перспективного развития существующей базы отдыха, единства комплекса базы отдыха, включающего принадлежащие обществу


здания, строения, сооружения и объекты вспомогательного использования, площадь и конфигурацию земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30 целесообразно оставить без изменения. Экспертом принято во внимание решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 по делу № А32-37080/2011, которым объекты с литерами Д3, Д4, Д5, Д6 признаны самовольными постройками, подлежащими сносу, занимаемая ими площадь учитывалась при определении не плотности застройки, а необходимого количества парковочных мест (пункт 4.1 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 54599-2011 «Услуги средств размещения. Общие требования к услугам санаториев, пансионатов, центров отдыха»; утвержден и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 08.12.2011 № 733-ст (далее – ГОСТ Р 54599-2011). В связи с расположением базы в границах водоохранной зоны (пункт 4 части 15 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации; далее – Водный кодекс), привлечением общества к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 8.42 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП), необходимость обустройства парковки на территории базы заявителя доказана. Земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:30 сформирован с учетом назначения строений (эксплуатация существующих зданий и сооружений в качестве спортивно-оздоровительной базы), опровергающих указанный вывод доказательств, заинтересованное лицо суду не представило. Получил критическую оценку довод департамента о невозможности предоставления испрашиваемого участка, в связи с отсутствием информации о правах ООО «Акватория» на 4 летних дома для отдыхающих (литеры ДЗ, Д4, Д5, Д6), объекты с литерами Ж1, И1, Г22, Г8, Ш, ш, H1, Ml, Д1, В2, теплицу с литером В, Г10, Г11, Т2, Г19 – навесы, 4 передвижных вагончика для отдыха, два кирпичных туалета, футбольную, волейбольную, детские площадки, кемперный городок, стоянку, пожарный водоем. Решением арбитражного суда

от 28.11.2017 по делу № А32-18202/2017 по иску департамента о признании отсутствующим права аренды общества на земельный участок площадью 76 437 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:30, установлено, что согласно расчету-обоснованию, выполненному МУП муниципального образования Ейский район «Центр градостроительства, архитектуры и землеустройства», площадь и конфигурацию данного участка целесообразно оставить без изменения; аналогичные выводы изложены в постановлении апелляционного суда от 22.07.2011 по делу № А32-563/2011. Исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию


(приобретение в аренду) участка, занятого этим зданием, строением, сооружением

(статьи 1, 39.20 Земельного кодекса, пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11). Департаментом не представлено доказательств расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:30 объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, а также иных доказательств, подтверждающих законность действий департамента. При обращении в уполномоченный орган заявителем соблюдены все требования действующего законодательства, подтверждающие его право на получение испрашиваемого участка. Нарушение прав и законных интересов заявителя может быть устранено путем возложения на департамент обязанности заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции определением от 10.01.2019 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (далее – департамент по архитектуре).

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции по существу спора согласился, учел представленные апелляционному суду договор водопользования и перспективный план развития спортивно-оздоровительной базы. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что деятельность базы связана как с эксплуатацией летних домиков, так и береговой зоны, спортивных площадок, административных зданий, зданий общепита, парковочных площадок. Отклоняя возражения департамента относительно заключения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции указал, что заключение является надлежащим письменным доказательством по делу, процессуальных и процедурных нарушений при производстве экспертизы не допущено. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:30 предоставляется обществу в аренду (временное владение и пользование), собственником участка не утрачено право на изменение участка в дальнейшем, в случае изменения условий его использования.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 19.10.2018 и апелляционное постановление от 28.03.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что отказ департамента основан на заключении уполномоченного органа о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30 (письмо департамента архитектуры

от 21.11.2017), в силу чего не может быть признан незаконным. Ранее, в рамках


рассмотрения дела № А32-48009/2011, на основании судебной экспертизы суды пришли к выводу о превышении площади испрашиваемого земельного участка (76 437 кв. м) над площадью участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости (69 588,8 кв. м), и обоснованно указали, что возможность использования всего земельного участка сама по себе не означает, что он полностью необходим для эксплуатации недвижимости заявителя. В отношении ряда расположенных на земельном участке объектов (4 летних домика (литеры ДЗ, Д4, Д5, Д6), объекты с литерами Ж1, И1, Г22, Г8, Ш, ш, H1, Ml, Д1, В2, теплица с литерой В, Г10, Г11, Т2, Г19 – навесы, четыре передвижных вагончика для отдыха, два кирпичных туалета, футбольная, волейбольная, детские площадки, кемперный городок, стоянка, пожарный водоем) отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества. Судами оставлены без внимания возражения департамента относительно включения экспертом в расчет обоснованности площади земельного участка всех сооружений, расположенных на спорном участке, без учета относимости их к объектам капитального строительства, в том числе не обладающих признаками самостоятельных объектов недвижимости улучшений земельного участка в виде бетонного покрытия площадью 834,6 кв. м, тротуарной плитки площадью 144,4 кв. м и дорожки площадью 4 165 кв. м. Экспертом не указано, какие приборы использованы им при проведении натурного обследования земельного участка, устанавливались ли на местности границы участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30, каким образом им определена площадь детской площадки (392 кв. м), баскетбольной площадки (459,4 кв. м), футбольной площадки (2 650 кв. м), фактически представляющих собой часть песчаной поверхности земельного участка. Судами оставлено без внимания включение экспертом в расчет не существующей на момент исследования участка парковки с элементами благоустройства (3 008,4 кв. м), осуществление условного расчета коммунально- складских зон для обслуживания лечащихся и отдыхающих (2 664 кв. м), в дополнение ко всем уже учтенным вспомогательным объектам недвижимости, находящимся на участке. Таким образом, в расчет необходимой заявителю площади земельного участка необоснованно включена площадь, равная 14 317,8 кв. м.

ООО «Акватория» в суд округа представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы департамента.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители общества просили жалобу отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс)


кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного

акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо- Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество 08.11.2017 обратилось в департамент с заявлением, в котором, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса просило предоставить ему в аренду без проведения торгов, находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:30, для эксплуатации существующих зданий и сооружений в качестве спортивно-оздоровительной базы; в числе приложенных к заявлению документов назван оригинал расчета-обоснования площади испрашиваемого земельного участка, выполненного по заказу ООО «Акватория» муниципальным унитарным предприятием муниципального образования Ейский район «Центр градостроительства, архитектуры и землеустройства» (т. 1, л. д. 12 – 13, 20 – 29).

Письмом от 29.11.2017 № 52-43491/17-33-24 департамент отказал обществу в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью

76 437 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:30. В обоснование отказа департамент сослался на возможность раздела испрашиваемого участка, нахождение на нем объектов (4 летних дома для отдыхающих (литеры ДЗ, Д4, Д5, Д6), объекты с литерами Ж1, И1, Г22, Г8, Ш, ш, H1, Ml, Д1, В2, теплица с литерой В, Г10, Г11, Т2, Г19 – навесы, четыре передвижных вагончика для отдыха, два кирпичных туалета, футбольная, волейбольная, детские площадки, кемперный городок, стоянка, пожарный водоем), относимость которых к движимому или недвижимому имуществу, а также наличие на них зарегистрированных в установленном порядке прав заявителя, не подтверждены (т. 1, л. д. 17 – 18).

Полагая, что отказ департамента, выраженный в письме от 29.11.2017 № 52-43491/17-33-24, не соответствует законодательству Российской Федерации,


нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия)

и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно


связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Одним из предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

(пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума № 11).

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.


Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 Земельного кодекса, требования к заявлению и прилагаемым к нему документам – в статье 39.17 данного Кодекса, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в статье 39.16 Земельного кодекса.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Закреплено в части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.


В части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы

от 27.07.2018, сославшись на вступившие в законную силу судебные акты по делам

№№ А32-563/2011, А32-37080/2011, А32-18202/2017, суды первой и апелляционной инстанций признали подтвержденным право ООО «Акватория» на приобретение в аренду без проведения торгов, находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка площадью 76 437 кв. м, с кадастровым номером 23:08:0101001:30, учтенного в Едином государственном реестре недвижимости с видом разрешенного использования «эксплуатация существующих зданий и сооружений в качестве спортивно-оздоровительной базы (спортивно-оздоровительная база

ООО «Акватория»)». Изложенный вывод арбитражный суд округа разделить не может.

Указав в обжалуемых судебных актах на формирование спорного земельного участка площадью 76 437 кв. м с учетом назначения строений, суды не оценили представленные в материалы дела доказательства (т. 3, л. д. 1, 2, 4 – 5, 19 – 22, 23 – 28), свидетельствующие о том, что на момент издания главой Ейского района постановления от 23.06.2004 № 575 «Об утверждении границ и размеров и предоставлении в аренду земельного участка под существующими зданиями и сооружениями ООО «Акватория» на Косе Долгой в Ейском районе» обществом документально подтверждена принадлежность ему только 5 объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи

от 15.05.2001 № 31/2001 у рыболовецкого колхоза «Приазовье», общей площадью 983,2 кв. м.

Приняв во внимание правовой вывод о необходимости для целей использования приобретенных обществом по договорам купли-продажи от 15.05.2001 и от 04.02.2004 объектов недвижимости всего земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30 площадью 76 295 кв. м (уточненная площадью 76 437 кв. м), ранее закрепленного за продавцом (рыболовецкий колхоз «Приазовье») на праве постоянного


(бессрочного) пользования, постановленный апелляционным судом в постановлении

от 22.07.2011 по делу № А32-563/2011, судебные инстанции при рассмотрении настоящего дела не учли предмет разбирательства по делу № А32-563/2011, а также, прямо следующие из этого же дела, равно как и из вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-37080/2011, обстоятельства самовольного строительства обществом на спорном участке новых объектов недвижимости, свидетельствующие о фактическом занятии обществом большей площади земельного участка, чем занята и необходима для эксплуатации приобретенных им у рыбколхоза правомерных строений.

На возведение обществом на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:30 в процессе хозяйственной деятельности новых объектов недвижимости указали суды при рассмотрении настоящего дела, данное обстоятельство подтверждается сопоставлением содержания судебных актов по делам № А32-48009/2011 (21 объект недвижимого имущества) и № А32-5863/2018 (28 объектов недвижимого имущества).

Приняв во внимание правовой вывод о площади земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, изложенный в решении арбитражного суда от 28.11.2017 по делу № А32-18202/2017, судебные инстанции не учли, что он постановлен вне связи с предметом судебного разбирательства по указанному делу (статьи 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса), вследствие чего не имеет преюдициального значения для дела

№ А32-5863/2018.

Оценивая заключение эксперта от 27.07.2018 в качестве доказательства, подтверждающего правомерность требований ООО «Акватория», судебные инстанции не устранили противоречия в его содержании относительно площади земельного участка 74 272,4 кв. м, которая либо достаточна для эксплуатации зданий, строений и сооружений спортивно-оздоровительной базы общества, либо должна составлять иную, большую площадь; не проверили обоснованность суждений эксперта, принявшего во внимание оптимизацию не названного технологического процесса, перспективы развития существующей базы отдыха и недопустимость размещения на земельном участке иных организаций, функционально не связанных с деятельностью отдыха, которые непосредственно не связаны с обоснованием площади земельного участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации уже существующих на нем правомерных зданий, строений.

В силу положений статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс, к которому применяются правила


о неделимых вещах. Правомерность выводов эксперта о базе отдыха ООО «Акватория» как о едином комплексе (неделимой вещи) судебные инстанции не исследовали, доказательства государственной регистрации права собственности общества на совокупность принадлежащих ему объектов как на одну недвижимую вещь (единый недвижимый комплекс) в материалах дела отсутствуют, характер связи домиков отдыха и летних домов для отдыхающих с кемперной площадкой, зданиями мастерской и известковой, теплицей, конторой, не раскрыт.

Возражения департамента в части учета экспертом при расчете площади земельного участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации существующих зданий, строений спортивно-оздоровительной базы, площади элементов благоустройства территории, существующих и планируемых парковок (стоянок автомобилей), как самостоятельных объектов, судами должным образом не проверены и выводы по ним нормативно не мотивированы; обоснованность применения экспертом к спортивно- оздоровительной базе ООО «Акватория» и ее номерному фонду ГОСТа Р 54599-2011, распространяющего свое действие на такие средства размещения, как санатории, пансионаты и центры отдыха, выводов о мощности базы отдыха 111 номеров, применении к ним условной заполняемости 4 человека, правовой оценки не получили; доказательства средней заполняемости спортивно-оздоровительной базы общества 444 человека и периода (сезона) такой заполняемости, отсутствуют.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств предоставления обществу земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30 для строительства на нем новых объектов капитального характера (разрешенное использование, допускающее эксплуатацию только существующих объектов, в установленном законом порядке не изменялось), и выводов судов, постановленных по аналогичному спору в рамках дела

№ А32-48009/2011, судебные инстанции при разрешении настоящего дела не выявили обстоятельств, допускающих различные подходы относительно обоснованности испрашиваемой обществом площади земельного участка, не оценили причины расхождения общей площади принадлежащих обществу объектов недвижимости:

5 418 кв. м (согласно перечисленным в решении от 19.10.2018 по настоящему делу выпискам из Единого государственного реестра недвижимости), 3 562,6 кв. м (согласно расчету-обоснованию, представленному обществом 08.11.2017 с заявлением в департамент), 21 068 кв. м (согласно заключению эксперта от 27.07.2018).

При таких обстоятельствах решение от 19.10.2018 и апелляционное постановление от 28.03.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными


посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 2, 3

статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле органа местного самоуправления Ейского района, осуществившего утверждение в 2004 году границ и размеров спорного земельного участка, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам

статьи 110 названного Кодекса.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.2019 по ходатайству департамента исполнение принятых по настоящему делу решения

от 19.10.2018 и апелляционного постановления от 28.03.2019 приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019 по делу № А32-5863/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий Н.С. Мазурова Судьи Я.Е. Волков

А.И. Мещерин