Решение от 25 мая 2017 г. по делу № А24-3762/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3762/2016
г. Петропавловск-Камчатский
25 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2017 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Решетько В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

кобществу с ограниченной ответственностью «Северное сияние» (ИНН <***>, ОГРН <***>);

открытому акционерному обществу «Районное управляющее предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды здания от 01.02.2007 № 01/07/СС незаключенным;

об обязании освободить занимаемые нежилые помещения площадью 338, 4 кв. м. и вернуть их по акту,

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие «Елизовское городское хозяйство-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 28.02.2017 № 107 (сроком на один год);

ФИО3 – представитель по доверенности от 10.04.2017 (сроком на один год);

от ОАО «РУП»:

от иных лиц:

ФИО4 – генеральный директор (приказ от 07.05.2013 № 1);

не явились,

установил:

Управление имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее – истец, Управление, место нахождения: 684000, <...>) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северное сияние» (далее – ООО «Северное сияние», место нахождения: 684000, Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, 24) и обществу с ограниченной ответственностью «Районное управляющее предприятие» (далее – ООО «РУП», место нахождения: 684000, <...>) о признании незаключенным договора аренды здания от 01.02.2007 № 01/07/СС, а также об обязании ответчиков освободить занимаемые нежилые помещения площадью 338, 4 кв. м. и вернуть их истцу по акту приема-передачи.

В иске указало, что муниципальное имущество – нежилое здание общей площадью 334, 8 кв.м. (<...>) значится в реестре муниципального имущества с 14.02.2009. Решением Собрания депутатов Елизовского городского поселения от 21.06.2016 № 939 указанное имущество закреплено за муниципальным унитарным предприятием «Елизовское городское хозяйство-2» на праве хозяйственного ведения, вместе с тем указанное предприятие смогло занять лишь часть помещений в указанном здании в связи с нахождением в нем третьих лиц.

ООО «Северное сияние» по требованию истца представило договор аренды от 01.02.2007 № 01/07/СС и договор субаренды от 01.06.2013, однако договор аренды от 01.02.2007 № 01/07/СС в реестре ранее выданных не значился. В адрес уполномоченного органа на государственную регистрацию договор аренды не представлялся, имущество арендатором не использовалось, арендная плата не вносилась.

По указанным основаниям и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеназванный договор подлежит признанию незаключенным.

В обоснование иска истец сослался на статьи 167, 309, 450, 699, 1102 и 1105 ГК РФ.

Определением суда от 29.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Елизовское городское хозяйство-2» (далее – третье лицо, МУП «ЕГХ-2»).

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121–123 АПК РФ, однако ООО «Северное сияние» и МУП «ЕГХ-2» явку своих представителей в суд не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили. Представили письменные пояснения по иску.

В связи с этим и на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали по доводам и основаниям, указанным в иске. Поддержали ранее представленное в суд ходатайство о фальсификации доверенности, выданной ООО «Северное сияние» на имя ФИО4

Представитель ООО «РУП» по требованиям истца возражал, ссылаясь на доводы письменного отзыва, и полагал, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют. Ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Собрания депутатов Елизовского городского поселения.

Рассмотрев ходатайство истца о фальсификации, суд не нашел оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

Из содержания статьи 161 АПК РФ следует, что лицо, участвующее в деле, вправе обратиться с заявлением о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле.

Понятие доказательств по делу приведено в статье 64 АПК РФ, под которое доверенность, выданная от имени юридического лица (глава 6 АПК РФ), не подпадает.

Соответственно, заявить о фальсификации не доказательства по делу, а иного документа, сторона не вправе.

Суд также не нашел правовых оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица по ходатайству ООО «РУП» Собрания депутатов Елизовского городского поселения, поскольку данное лицо не является стороной спорного договора аренды, а также договора субаренды, а доводы ответчика в ходатайстве относительно разных подходов к определению стоимости объекта аренды никакого значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив письменные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом Елизовского городского поселения (арендодатель) по согласованию с главой Елизовского городского поселения Пискуном Н.М. и ООО «Северное сияние» (арендатор) заключен договор аренды № 01/07СС здания (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, для использования под представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий сроком на 49 лет.

Порядок передачи имущества ООО «Северное сияние» определен в пункте 1.6 договора, имеющего силу передаточного акта.

Пунктом 5.1 договора установлено, что подписание настоящего договора означает как фактическое принятие помещения в аренду, так и согласие со всеми условиями этого договора.

03.05.2007 обществом «Северное сияние» заключен договор № 22 с ФГУП «Ростехинвентаризация» на изготовление технического паспорта на спорное здание.

Согласно плану (выписке) объекта недвижимого имущества от 21.05.2007, здание представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий 1956 года постройки является нежилым, имеет площадь 334,8 кв.м., расположено по адресу: г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17.

Государственная регистрация договора аренды произведена не была.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.12.2016 по делу № А24-3410/2016 в иске ООО «Северное сияние» к администрации Елизовского городского поселения об обязании направить договор аренды от 01.02.2007 № 01/07СС на государственную регистрацию отказано.

При рассмотрении вышеуказанного дела арбитражный суд пришел к выводу, что договор аренды заключен, а спорное здание передано обществу 01.02.2007, то есть до передачи этого имущества из муниципальной собственности Елизовского муниципального района в муниципальную собственность Елизовского городского поселения (05.05.2007), а также до изменения статуса здания с жилого помещения на нежилое (14.02.2009) и до регистрации права муниципальной собственности Елизовского городского поселения в ЕГРП (26.02.2013).

Следовательно, Елизовское городское поселение на момент передачи имущества в аренду ООО «Северное сияние» не обладало правом собственности на спорное здание.

В связи с этим суд резюмировал, что спорный договор аренды от 01.02.2007 № 01/07СС является недействительным в силу статей 168 и 608 ГК РФ.

Выводы арбитражного суда первой инстанции по делу № А24-3410/2016 поддержаны вышестоящими судами.

Вышеуказанные обстоятельства в силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат новому доказыванию в рамках настоящего спора.

В силу прав, предусмотренных пунктом 2.3.2 договора аренды от 01.02.2007 № 01/07СС, арендатор – ООО «Северное сияние» сдал арендованное здание в субаренду ОАО «РУП», о чем заключен договор субаренды от 01.06.2013 № 01 сроком по 01.02.2056.

Ссылаясь на пункт 3 статьи 433 ГК РФ, истец направил в адрес ответчиков претензию от 15.08.2016 № 567 о незаключенности договора аренды от 01.02.2007 № 01/07СС, об освобождении здания и его передаче истцу, неисполнение которой в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Оценив условия договора аренды от 01.02.2007 № 01/07СС, арбитражный суд квалифицирует правоотношения сторон как возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, а с учетом предмета спора – общими нормами об обязательственных отношениях и договорах данного кодекса.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Данная правовая позиция закреплена в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

Из содержания спорного договора аренды следует, что в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Указанный вывод сформулирован в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

При совокупности вышеуказанных обстоятельств в иске к ООО «Северное сияние» о признании договора аренды незаключенным, освобождении арендуемого имущества до истечения срока действия этого договора и возврате имущества истцу надлежит отказать.

В иске к ОАО «РУП» о признании договора аренды здания от 01.02.2007 № 01/07/СС незаключенным надлежит отказать также в связи с тем, что ОАО «РУП» не является стороной по вышеназванному договору.

Разрешая требование истца к ОАО «РУП» об освобождении арендуемого имущества и его возврате истцу по акту приема-передачи, суд также не находит правовых оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

Пунктом 2.3.2 договора аренды от 01.02.2007 № 01/07/СС предусмотрено, что арендатор – ООО «Северное сияние» вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Из установленных судом обстоятельств следует, что арендатор – ООО «Северное сияние» сдал арендованное здание в субаренду ОАО «РУП», о чем заключен договор субаренды от 01.06.2013 № 01 сроком по 01.02.2056.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (пункт 2 статьи 618 ГК РФ).

Из пунктов 5.1, 5.2 договора субаренды следует, что он прекращает свое действие по окончании его срока, то есть после 01.02.2056. Договор не может быть расторгнут арендодателем, то есть ООО «Северное сияние», в одностороннем порядке.

Учитывая, что в рассматриваемом случае отсутствуют условия, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 618 ГК РФ, а срок пользования арендуемым имуществом по договору субаренды не истек, правовых оснований для удовлетворения иска к субарендатору об освобождении имущества и передаче его как арендодателю по договору аренды, так и арендодателю по договору субаренды не имеется.

При указанных обстоятельствах в иске надлежит отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца, но взысканию с него не подлежит на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27, 28, 101, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.И. Решетько