Постановление от 13 августа 2025 г. по делу № А40-23482/2025

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-37677/2025
город Москва
13 августа 2025 года
Дело № А40-23482/25

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова, судей Е.А. Ким, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Солодовниковой М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 июня 2025 года по делу № А40-23482/25, принятое по исковому заявлению ООО «ЭСТЕТ ДЕНТ» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ),

при участии в судебном заседании представителей: от истца - извещен, представитель не явился, от ответчика - ФИО1 по доверенности от 26.12.2024.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭСТЕТ ДЕНТ» обратилось Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением от 27 июня 2025 года по делу № А40-23482/25 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "ЭСТЕТ ДЕНТ" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: - ул. Талалихина, д. 35, пом. 1/Ц, с кадастровым номером 77:01:0006038:2893, общей площадью 69,9 кв. м (далее - Объект 1), <...>/Ц„ с кадастровым номером 77:01:0006038:2895, общей площадью 119,9 кв. м (далее - Объект 2), <...>, пом. 8Ц, с кадастровым номером 77:01:0006038:2898, общей площадью 34,4 кв. м (далее - Объект 3).

ООО "ЭСТЕТ ДЕНТ" арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды № 01-00367/06 от 28.03.2006г.

Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства.

Истец в соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы».

Согласно представленному ответчиком истцу для подписания договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) объекты отчуждались истцу по цене 52 149 000 руб., а именно: Объект 1 – 16 259 000 руб.; Объект 2 - 27 889 000 руб.; Объект 3 – 8 001 000 руб.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества 03.02.2025 по заказу истца оценщиком ООО «КС-Аналитик» проведена оценка выкупной стоимости объекта и составлен отчет № 2001/026.

Согласно данным, указанным в Отчете, рыночная стоимость объектов составляет 20 662 000 руб., а именно: Объект 1 – 6 442 000 руб.; Объект 2 – 11 050 000 руб.; Объект 3 – 3 170 000 руб.

В связи с тем, что Департамент городского имущества города Москвы отклонил протокол разногласий ООО "ЭСТЕТ ДЕНТ" к Договору купли-продажи объекта недвижимости, Истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении договора купли-продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением от 25.03.2025 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "ДЕВЭЛ" эксперту ФИО2

На разрешения эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Москва,

-ул. Талалихина, д. 35, пом. 1/Ц, с кадастровым номером 77:01:0006038:2893, общей площадью 69,9 кв. м.;

-ул. Талалихина, д. 35, пом. 2/Ц„ с кадастровым номером 77:01:0006038:2895, общей площадью 119,9 кв. м.;

-ул. Талалихина, д. 35, пом. 8Ц, с кадастровым номером 77:01:0006038:2898, общей площадью 34,4 кв. м. по состоянию на 24.12.2024?

Согласно представленному заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

36 841 700 рублей с учетом НДС 20%, в том числе:

1) Нежилое помещение общей площадью 69,9 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006038:2893 – 11 486 300 рублей с учетом НДС;

2) Нежилое помещение общей площадью 119,9 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006038:2895 – 19 702 600 рублей с учетом НДС;

3) Нежилое помещение общей площадью 34,4 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006038:2898 – 5 652 800 рублей с учетом НДС.

или 30 701 417 рублей без учета НДС 20 %, в том числе:

1) Нежилое помещение общей площадью 69,9 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006038:2893 – 9 571 940 рублей без учета НДС;

2) Нежилое помещение общей площадью 119,9 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006038:2895 – 16 418 822 рублей без учета НДС;

3) Нежилое помещение общей площадью 34,4 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006038:2898 – 4 710 654 рублей без учета НДС.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 г. № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда. Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития

России от 20.07.2007 № 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта, пришел к выводу, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. У суда сомнений в его достоверности не имеется. Основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вопреки доводам ответчика, отчет об оценке ООО "ДЕВЭЛ" соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела. При этом, ответчиком в установленном законом порядке отвода эксперту или ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд, оценив их в совокупности на основании статей 67-68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 июня 2025 года по делу

№ А40-23482/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Д.В. Пирожков

Судьи Е.А. Ким

А.И. Трубицын