Постановление от 4 мая 2023 г. по делу № А76-24555/2022

323/2023-30747(1)



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-15876/2022
г. Челябинск
04 мая 2023 года
Дело № А76-24555/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью «Русская корона» о взыскании 787 761 руб.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность от 22.02.2023, срок действия на 1 год, диплом),

общества с ограниченной ответственностью «Русская Корона» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 08.11.2021, срок действия на 3 года, диплом).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русская корона» (далее – ответчик, ООО «Русская корона») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 за период с 19.04.2019 по 28.01.2020 в размере 580 025 руб. 89 коп., пеней по договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 за период с 07.05.2019 по 31.08.2021 в размере 207 735 руб. 11 коп.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.08.2022 исковое заявление Комитета принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).


Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.09.2022 (мотивированное решение изготовлено 12.10.2022) исковые требования Комитета удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО «Русская корона» в пользу Комитета задолженность по договору аренды земельного участка от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 за период с 01.06.2019 по 28.01.2020 в размере 370 399 руб. 17 коп., пени за период с 02.11.2019 по 31.08.2021 в размере 72 347 руб. 13 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО «Русская корона» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0305010:449 с 18 003 410 руб. 86 коп. на 5 474 850 руб. произошло 24.11.2019. Ссылаясь на разъяснения, данные в абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», апеллянт полагал, что новая кадастровая стоимость земельного участка при определении арендной платы должна была применяться с 01.01.2019, а не 24.11.2019, как посчитал истец и Арбитражный суд Челябинской области.

Апеллянтом также указано, что 25.10.2021 ООО «Русская корона» была произведена оплата арендной платы в сумме 209 626 руб. 72 коп., что подтверждается платежным поручением № 1, в котором в назначении назначение платежа указано: «Арендная плата по договору аренды земли УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 за период с 19.04.2019 по 28.01.2020», но не было учтено Комитетом при расчете суммы иска. В силу изложенного апеллянт считал, что выводы Арбитражного суда Челябинской области о правильности расчета арендной платы, приложенной к исковому заявлению Комитета, не соответствуют нормам материального права.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2022 апелляционная жалоба ООО «Русская корона» принята к производству суда в порядке упрощенного производства без проведения судебного заседания.

От ООО «Русская корона» поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором апеллянт указал на необоснованное применение в расчете суммы задолженности по арендной плате кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0305010:449 в размере 18 003 410 руб. 86 коп., тогда как в приложении к договору аренды (форма № 2) «Расчет платы за аренду земли № 1 к договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 г.» стороны предусмотрели ежегодный размер арендной платы и размер арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019, исходя из кадастровой стоимости в размере 9 363 109,94 руб.

Апеллянт указал, что ООО «Русская корона» оплатило по платежному


поручению № 2 от 25.10.2021 пени в размере 81 834,34 руб. по договору аренды земли УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 за период с 19.04.2019 по 25.10.2021, в силу чего у ООО «Русская корона» имеется переплата по пеням, выплаченным по дату погашения задолженности по арендной плате.

От Комитета в суд апелляционной инстанции поступили возражения на апелляционную жалобу ООО «Русская корона», в которых истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения; а также ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 28.12.2022 № КУВИ-001/2022-2314676.

ООО «Русская корона» представило в апелляционный суд возражения в отношении поступивших возражений Комитета относительно апелляционной жалобы.

Определением от 10.01.2023 апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела № А76-24555/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Судебное заседание по делу было назначено на 01.02.2023.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023, 28.02.2023, 21.03.2023, 28.03.2023 судебное заседание по рассмотрению исковых требований Комитета откладывалось для предоставления сторонами дополнительных доказательств и совершения иных процессуальных действий.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в итоговое судебное заседание обеспечили явку своих представителей.

Рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «Русская корона» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка города Челябинска от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 (далее также – договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый номер 74:36:0305010:449, площадью 4 294 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации бытового корпуса.

Стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 19.04.2019 (п. 1.4 договора).

В силу п. 1.5 договора срок действия договора: двадцать лет с даты акта приема-передачи земельного участка к договору.

На основании п. 2.1. договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В силу п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор


обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца.

В п. 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18 % годовых от суммы задолженности по арендной плате на день неисполнения обязательств.

В приложении к договору (форма № 2) стороны согласовали размер и сроки внесения арендной платы по договору.

По акту приема-передачи земельного участка от 03.10.2019 Комитет передал ООО «Русская корона» в аренду земельный участок площадью 4 294 кв.м, кадастровый номер 74:36:0305010:449, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2022 № КУВИ-001/2022-88979473 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0305010:449 поставлен на кадастровый учет 27.06.2019 с разрешенным видом использования: бытовой корпус.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019, Комитет направил ООО «Русская корона» требование (претензию) от 11.10.2021 № 43833 с указанием на необходимость оплатить задолженность по арендной плате за период с 19.04.2019 по 28.01.2020 в размере 580 025 руб. 89 коп. и пени за период с 07.05.2019 по 31.08.2021 в размере 207 735 руб. 11 коп.

Оставление указанной претензии со стороны ООО «Русская корона» без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В период рассмотрения спора ООО «Русская корона» произвело погашение части задолженности по арендной плате на сумму 209 626,72 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.10.2021 № 1, и задолженности по пеням на сумму 81 834,34 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.10.2021 № 2.

Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,


подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Русская корона» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка города Челябинская от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый номер 74:36:0305010:449, площадью 4 294 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации бытового корпуса.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, по акту приема-передачи от 03.10.2019 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0305010:449 был передан в арендное пользование ООО «Русская корона».

Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ), в силу чего апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из исполнения условий данного договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 2.1. договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.


В силу п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца.

В обоснование заявленного иска Комитет указал на наличие на стороне ответчика задолженности по договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 за период с 19.04.2019 по 28.01.2020 в размере 580 025 руб. 89 коп.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Русская корона» заявляло довод о том, что арендные платежи за пользование земельным участком должны были вноситься до 24.01.2020, поскольку по договору переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.01.2020, заключенного между ООО «Русская корона» и ФИО4, права и обязанности по договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 перешли к ФИО4.

Вместе с тем, в силу норм пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу указанных норм и разъяснений при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.07.2019 № 74/001/016/2019-45179 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0305010:449 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0305010:190.


Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав и обязанностей от 28.12.2022 № КУВИ-001/2022-2314676 право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0305010:190 с 29.01.2020 перешло к ФИО4 на основании договора купли-продажи (л.д. 45).

Таким образом, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0305010:190 – 19.04.2019 и по 28.01.2020 ООО «Русская корона» было обязано оплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости.

Расчет арендной платы был производен Комитетом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

А = С x С / 100% x К x К x К, где: п кад ап 1 2 3А – размер арендной платы; пС – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; кад

С – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой

апстоимости земельного участка;

К – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного

1
участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного

2участка в городском округе, муниципальном районе; К – коэффициент, учитывающий категорию арендатора. 3

Судом апелляционной инстанции был проверен расчет Комитетом задолженности по арендной плате по договору, и суд пришел к выводу о его ошибочности в силу следующего.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, положений статьи 424 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и


сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

В свою очередь, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Согласно расчету задолженности по договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019 за период с 19.04.2019 по 28.01.2020 Комитетом применена кадастровая стоимость земельного участка за период с 19.04.2019 по 24.11.2019, исходя из 5 группы видов разрешённого использования земельных участков. Кадастровая стоимость за период с 19.04.2019 по 24.11.2019 составила 18 003 410,86 руб., за период с 25.11.2019 по 28.01.2020 – 5 474 850 руб.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в редакции, действовавшей до 11.08.2020, предусматривалось, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.


В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также было разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Из материалов дела следует, и Комитетом не оспаривалось, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.01.2020 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0305010:449 в размере его рыночной стоимости – 5 474 850 руб.

Поскольку соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано ответчиком 30.12.2019, с учетом разъяснений, данных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что за весь спорный период (с 19.04.2019 по 28.01.2020) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0305010:449 подлежала применению в расчете арендной платы в размере 5 474 850 руб.

Комитет также в своем расчете применил коэффициент К1 в размере, равном 2,5 (прочая деятельность).

Однако решением Челябинского областного суда от 12.01.2022 по делу № 3а-24/2022 (3а-397/2021), оставленным без изменения апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 20.04.2022 по делу № 66а-330/2022, было признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу приложение № 1 к решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска», действующему в редакции решения Челябинской городской Думы от 25.12.2018 № 48/11, в части значения коэффициента К1, учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, для «Прочей деятельности», равном К1 = 2,5.

Основанием для вынесения данного решения послужило несоответствие вышеуказанного коэффициента принципу экономической обоснованности, который является одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).


С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает ошибочным применение Комитетом при расчете размера задолженности коэффициента К1 2,5 (прочая деятельность) в связи со следующим.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» (далее - постановление Пленума от 25.12.2018 № 50) разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.12.2017 № 37-п и от 06.07.2018 № 29-п, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер


регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

Ранее в пункте 13 постановления Пленума от 30.07.2013 № 58 также содержалось разъяснение, согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В случае, если нормативный правовой акт, устанавливающий корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за пользование публичным земельным участком, признан недействующий как не соответствующий закону, то такие корректирующие коэффициенты не подлежат применению при расчете арендной платы, в том числе за периоды, предшествующие признанию нормативного правового акта недействующим.

При вышеизложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзаце 7 пункта 38 постановления Пленума от 25.12.2018 № 50, правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 и от 15.12.2009 № 9330/09, апелляционный суд полагает неправомерным применение Комитетом при расчете задолженности коэффициента К1 в размере 2,5 (прочая деятельность), признанного не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению, в том числе за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления.

Довод истца о том, что при расчёте задолженности по арендной плате подлежит применению коэффициент К1, равный 1,43 (Пищевая промышленность), поскольку приобретённое ответчиком здание бытового корпуса являлось частью производственной площадки мясоперерабатывающего комплекса, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, утвержденным Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст, производство пищевых продуктов включает в себя переработку и консервирование мяса и мясной пищевой продукции (10.1).

Согласно приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» к пищевой промышленности (код 6.4), относится размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной


продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий.

Из материалов дела не следует, что спорный земельный участок формировался и в спорный период использовался для целей, связанных с пищевой промышленностью.

На земельном участке с кадастровым номером 74:36:0305010:449 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0305010:190, который по правоустанавливающим документам числиться как бытовой корпус.

Согласно представленному ФГУП «ОблЦТИ» техническому паспорту на указанное нежилое здание часть здания бытового корпуса не используется, часть занята складом, офисом, танцевальным залом.

Принимавший участие в судебных заседаниях представитель ответчика пояснял, что в спорный период принадлежащие ему помещения в здании бытового корпуса не использовались, так как производился ремонт. Доводы ответчика о том, что он планировал использовать помещения в здании бытового корпуса для целей осуществления пищевой промышленности, ООО «Русская корона» документально подтверждены не были.

При заключении договора аренды земельного участка города Челябинска от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 стороны определили, что земельный участок, кадастровый номер 74:36:0305010:449, площадью 4 294 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, предоставляется ООО «Русская корона» для эксплуатации бытового корпуса, то есть для эксплуатации нежилого здания.

В приложении к договору аренды (форма № 2) «Расчет платы за аренду земли № 1 к договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д-2019 от 03.10.2019», являющемся неотъемлемой частью договора аренды, удельный показатель кадастровой стоимости был указан для 9 группы вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела, при недоказанности иного ответчиком, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в расчете задолженности по арендной плате подлежал применению коэффициент К1 в размере не 1,43, а коэффициент, применимый для такого вида разрешенного использования как «размещение и эксплуатация здания».

В ходе судебного разбирательства ООО «Русская корона» заявило ходатайство о применении срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции находит ходатайство ответчика о применении срока исковой давности обоснованным.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.


В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В рассматриваемом случае Комитет обратился с рассматриваемым иском в суд 25.07.2022.

Кроме того, истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) от 11.10.2011 № 46833 о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и уплате пеней.

С учетом изложенного, сроков оплаты арендной платы по договору аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период начисления арендной платы, предшествующий 01.06.2019, в силу чего истец вправе требовать от ответчика уплаты арендной платы, начиная июня 2019 г.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что ответчиком в добровольном порядке была произведена оплата арендной платы по договору, что подтверждается платежным поручением № 1 от 25.10.2021 на сумму 209 626 руб. 72 коп., в назначении платежа по которому ответчик указал, что


оплачивает задолженность по арендной плате за период с 19.04.2019 по 28.01.2020, то есть за период, выходящий за период исковой давности по настоящему делу (в период платежа срок исковой давности не истек).

Истцом был представлен справочный расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка города Челябинска от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 за период с 01.06.2019 по 28.01.2020 (в пределах срока исковой давности), с учетом состоявшегося решения Челябинского областного суда от 12.01.2022 по делу № 3а-24/2022 (3а-397/2021), произведенной ответчиком добровольной оплаты арендной платы за период с 19.04.2019 по 28.01.2020, согласно которому размер задолженности ответчика по арендным платежам составил 69 009 руб. 02 коп.

Указанный расчет Комитета судом первой инстанции был проверен и признан верным.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком суду не было представлено доказательств отсутствия (уплаты) задолженности по арендной плате в указанный период, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 01.06.2019 по 28.01.2020 в размере 69 009 руб. 02 коп.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 017234-Д- 2019 от 03.10.2019 за период с 07.05.2019 по 31.08.2021 в размере 207 735 руб. 11 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

На основании п. 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18 % годовых от суммы задолженности по арендной плате на день неисполнения обязательств.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Ответчиком была произведена добровольная оплата пеней по договору аренды земельного участка города Челябинская от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д- 2019, что подтверждается платежным поручением от 25.10.2021 на сумму 81 834 руб. 34 коп., в назначении платежа по которому ответчик указал, что оплачивает пени за период с 19.04.2019 по 25.10.2021, то есть за период,


выходящий за период исковой давности по настоящему делу (в период платежа срок исковой давности не истек).

Согласно справочному расчету неустойки по договору аренды земельного участка города Челябинска от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 с учетом вышеозначенных выводов суда апелляционной инстанции, ответчик не имеет задолженности по пеням, у ответчика имеется переплата пеней за период с 02.11.2019 по 31.08.2021 на сумму 6 562 руб. 63 коп.

Таким образом, требования Комитета в части взыскания пеней по договору аренды земельного участка города Челябинска от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 удовлетворению не подлежат.

Решение суда первой инстанции от 26.09.2022 подлежит отмене на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении иска Комитета.

С ООО «Русская корона» в пользу Комитета подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка города Челябинска от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 за период с 01.06.2019 по 28.01.2020 в размере 69 009 руб. 02 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска в размере 787 761 руб. размер государственной пошлины по иску составляет 18 755 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При подаче искового заявления государственная пошлина Комитетом не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, с учетом частичного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в размере 1 642 руб. 97 коп. (пропорционально удовлетворенной части иска) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О


применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Поскольку по апелляционной жалобе ООО «Русская корона» был отменен судебный акт суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы были учтены при вынесении нового судебного акта по делу о частичном удовлетворении иска Комитета, с Комитета в пользу ООО «Русская корона» подлежит взысканию уплаченная апеллянтом государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.09.2022 (мотивированное решение изготовлено 12.10.2022) по делу № А76-24555/2022 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русская корона» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка города Челябинска от 03.10.2019 УЗ № 017234-Д-2019 за период с 01.06.2019 по 28.01.2020 в размере 69 009 руб. 02 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русская корона» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 642 руб. 97 коп.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русская корона» судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья А.С. Жернаков

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 28.02.2023 10:53:00

Кому выдана Жернаков Алексей Сергеевич