Постановление от 16 апреля 2019 г. по делу № А60-53689/2016

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-19560/2018-АК
г. Пермь
16 апреля 2019 года
Дело № А60-53689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года. Постановление в полном объёме изготовлено 16 апреля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мармазовой С.И.,

судей Даниловой И.П., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,

при участии:

от Бойко Сергея Александровича (Бойко С.А.): Зямилов Р.В. (удостоверение адвоката, доверенность от 12.10.2018),

от иных лиц, участвующих в деле: не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

кредитора публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ПАО «Сбербанк России»)

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 09 января 2019 года

о признании за Бойко С.А. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск, п.Кирпичный, ул.3-я Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м, в два этажа по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, п.Кирпичный, ул.3-я Ивановская, д.3; признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на земельный участок


и расположенный на нём индивидуальный жилой дом,

вынесенное судьёй Берсеневой Е.И. в рамках дела № А60-53689/2016

о признании общества с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (ООО «Золотая горка», ОГРН 1106671011006, ИНН 6671322920) несостоятельным (банкротом)

третье лицо: Осинцев Сергей Ефимович (Осинцев С.Е.),

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 в отношении ООО «Золотая горка» (далее – должник) введено наблюдение, временным управляющим должника утверждён Астраханов Павел Викторович (Астраханов П.В.).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 в отношении должника применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы XI Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 в отношении должника открыто конкурное производство, конкурсным управляющим должника утверждён Басов Александр Николаевич (Басов А.Н.).

26.06.2018 Бойко С.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об истребовании у должника и признании за Бойко С.А. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов. Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск,

п. Кирпичный, ул. 3- я Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3 - Ивановская, д.3, признании отсутствующей ипотеку на вышеназванный земельный участок и индивидуальный жилой дом (с учётом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2018 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Осинцев С.Е.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2019 признано за Бойко С.А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов. Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в


два этажа по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный,

ул. 3-я Ивановская, д.3, признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью

924 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов. Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д.3, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Кредитор ПАО «Сбербанк России», не согласившись с вынесенным определением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, что выражено в принятии заявления об уточнении требований от 19.11.2018, которым изменён и предмет, и основание иска; в нарушение ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом участии в строительстве) суд признал за кредитором, который не является участником строительства, право собственности на жилой дом, п. 8 ст. 201.8 Закона о долевом участии в строительстве распространяется только на участников строительства многоквартирных домов, к которым заявитель не относится; ипотека в пользу банка на спорные объекты не прекратилась, на момент заключения договора купли-продажи от 09.09.2016 заявителю должно было быть известно, что земельный участок находится в залоге у ПАО «Сбербанк России»; заявитель не проявил должной осмотрительности при совершении сделки, а значит, не является добросовестным приобретателем; в нарушение п. 8 ст. 201.11 Закона о долевом участии в строительстве суд признал право собственности на квартиру, которая до настоящего момента заявителю не передана.

Бойко С.А. в отзыве на апелляционную жалобу просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что должник не оформил только в отношении Бойко С.А. передаточный акт по причине размещения в его доме значительного количества строительных материалов должника, оплату же Бойко С.А. произвёл в полном объёме еще до введения в отношении должника конкурсного производства. Должник нарушил право Бойко С.А. на приобретение права собственности. Бойко С.А. проживает на Севере и не получил предложение должника подписать передаточный акт и какой-либо иной информации от застройщика о ходе строительства, в частности, о том, что он фактически давно закончил достраивание дома. Кредитор разумно и добросовестно полагал, что застройщик должен его коттедж окончательно достроить. Передаточный акт не


является во всех случаях обязательным документом. Предварительный договор, заключённый между Бойко С.А. и должником, имеющий в данном случае по существу силу основного договора, не содержит условие о подписании между сторонами передаточного акта, по сути, сам договор заменяет документ о передаче. Статья 8 Закона о долевом участии в строительстве обязывает именно застройщика подготовить передаточный акт и предложить участнику строительство его подписать, при уклонении дольщика от подписания акта застройщик имеет право составить односторонний передаточный акт, у гражданина нет права составить односторонний акт. Отсутствие передаточного акта не является безусловным препятствием для признания права собственности за гражданином участником строительства. В настоящем обособленном споре суд учёл все конкретные обстоятельства, на спорный дом больше никто не претендует, сделки никем не оспорены, ничьи права не нарушены.

В судебном заседании представитель Бойко С.А. с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 02.08.2016 между должником (исполнитель) и Бойко С.А. (заказчик) заключено соглашение об оказании услуг по бронированию жилого дома и земельного участка, по условиям которого предметом соглашения является оказание исполнителем заказчику услуг по подбору и бронированию индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, жилой комплекс «Золотая горка». Под бронированием понимается закреплением за заказчиком конкретного индивидуального жилого дома и земельного участка по указанному ниже адресу (л.д. 13).

Соглашением предусмотрено, что исполнитель принимает на себя обязанность забронировать для заказчика выбранный индивидуальный жилой дом и земельный участок со следующими характеристиками: жилой дом (коттедж), проектной общестроительной площадью 137,24 кв.м. и земельный участок, на котором построен жилой дом. Жилой дом размещён (построен) на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью

924 кв.м., по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, дом 3, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с целью последующего приобретения по договору жилого дома и


земельного участка, а исполнитель обязуется не предпринимать действия по продаже указанного жилого дома и земельного участка в течение срока бронирования, предусмотренного настоящим соглашением.

Стороны зафиксировали стоимость жилого дома и земельного участка в размере 7 500 000 руб., которая не подлежит изменению в случае заключения заказчиком договора с исполнителем в течение срока бронирования. Срок бронирования по настоящему соглашению – до 30.09.2016.

09.09.2016 между должником (продавец) и Бойко С.А. (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка, согласно которому продавец и покупатель договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность: земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов. Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный,

ул. 3-я Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д.3 (л.д. 7-12).

В соответствии с п.2.1 договора стоимость жилого дома составляет

7 500 000 руб. Стоимость земельного участка составляет 388 165 руб. 24 коп., которая включена в стоимость жилого дома.

Согласно п. 2.4 договора покупатель оплачивает продавцу стоимость жилого дома и земельного участка поэтапно, в соответствии с графиком платежей, согласованным сторонами в приложении № 3 к договору.

Срок заключения основного договора – третий квартал 2017 года (п. 2.7 договора).

Внесение денежных средств Бойко С.А. на расчётный счёт должника подтверждается квитанциями к ПКО № 85 от 25.11.2018, № 57 от 02.08.2016,

№ 40 от 18.08.2017, № 63 от 09.09.2016, № 25 от 11.05.2017 (л.д. 14).

Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU663060002005010-00000001 от 29.06.2015 (л.д. 147).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим должника утверждён Астраханов П.В.

Определением суда от 14.07.2017 в отношении должника применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы XI Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 в отношении должника открыто конкурное производство, конкурсным управляющим должника утверждён Басов А.Н.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на жилой дом и земельный участок, Бойко С.А. обратился в арбитражный суд с


заявлением об истребовании у должника и признании за Бойко С.А. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов. Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск,

п. Кирпичный, ул. 3- я Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3 – я Ивановская, д.3, признании отсутствующей ипотеку на вышеназванный земельный участок и индивидуальный жилой дом.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Бойко С.А. предварительный договор оплачен в полном объёме, отсутствие основного договора купли-продажи не лишает Бойко С.А. права на обращение с требованием о признании права собственности, а также из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан- участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты), поскольку жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путём признания за ним права собственности на спорный объект и о прекращении залога, невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости, с учётом конкретных обстоятельств необходимо приравнять покупателей коттеджей к участникам долевого строительства в многоквартирных жилых домах в силу статьи 19 Конституции РФ и применить к ним параграф 7 Закона о банкротстве, а также Закон о долевом участии в строительстве.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя Бойко С.А. в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ, п. 1 ст. 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Подпунктом 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка


подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона о долевом участии в строительстве по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка застройщик принимает на себя обязательство в


предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Судом установлено, что застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку на одной территории в целях создания по единому проекту общего жилого комплекса - «посёлка» смешанного типа «Золотая горка» в поселке Кирпичный с общей жилищно- коммунальной инфраструктурой (газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги). Денежные потоки покупателей коттеджей и дольщиков в многоквартирных домах смешивались. На денежные средства, в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно- коммунальная инфраструктура поселка «Золотая горка». Фактически покупатели в рассрочку коттеджей в финансово - экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса и рисковали своими денежными средствами.

С учётом приведённых норм права, исходя из конкретных обстоятельств дела, в целях справедливости и равенства граждан, внесших денежные средства застройщику - должнику, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о необходимости приравнять покупателей коттеджей к участникам долевого строительства в многоквартирных жилых домах и применить к ним положения параграфа 7 Закона о банкротстве, а также положения Закона о долевом участии в строительстве.

Из материалов дела следует, что 09.09.2016 между должником (продавец) и Бойко С.А. (покупатель) заключён предварительный договор о покупке спорного жилого дома и земельного участка в коттеджном посёлке «Золотая горка».

Согласно п.2.1 договора стоимость жилого дома составляет

7 500 000 руб. Стоимость земельного участка составляет 388 165 руб. 24 коп., которая включена в стоимость жилого дома.

Факт внесения денежных средств Бойко С.А. на расчётный счёт должника подтверждается квитанциями ПКО № 85 от 25.11.2018, № 57 от 02.08.2016,

№ 40 от 18.08.2017, № 63 от 09.09.2016, № 25 от 11.05.2017.

Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU663060002005010-00000001 от 29.06.2015.


Судом установлено, что акт приёма-передачи жилого дома и земельного участка между должником и Бойко С.А. подписан не был, поскольку Бойко С.А. проживал на территории иного субъекта Российской Федерации, отдалённого от Свердловской области, где фактически работал и не имел возможности прибыть для подписания акта. Вместе с тем, должник, обладая информацией о том, что Бойко С.А. находится в ином субъекте Российской Федерации и в ближайшее время не явится для подписания акта передачи, временно складировал стройматериалы внутри спорного жилого дома.

При изложенных обстоятельствах, поскольку Бойко С.А. приобрёл жилой дом и земельный участок на основании заключённого с должником предварительного договора купли-продажи, полностью оплатив их стоимость, принимая во внимание, что жилой дом построен и введён в эксплуатацию, исходя из принципа равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что в данном случае права и законные интересы Бойко С.А. подлежат судебной защите путём признания за ним права собственности на объект недвижимости с прекращением залога и правомерно удовлетворил заявленные требования.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в нарушение ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве суд признал за кредитором, который не является участником строительства, право собственности на жилой дом, п. 8 ст. 201.8 Закона о долевом участии в строительстве распространяется только на участников строительства многоквартирных домов, к которым заявитель не относится, отклоняется.

Исходя из положений абз. 2 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка.

Таким образом, Бойко С.А., вступив в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность спорный земельный участок и индивидуальный жилой дом для личного проживания, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченный в полном объёме объект.

При этом уклонение должника от регистрации права собственности не должно ставить Бойко С.А. в худшее положение, чем кредиторов, оформивших отношения посредством заключения договора долевого участия в строительстве.

Кроме того, невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введённый в эксплуатацию, препятствует Бойко С.А., надлежащим образом исполнившему обязательство


по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как уже отмечалось, спорные индивидуальный жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - посёлка «Золотая горка» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа; застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно применил к правоотношениям между должником и Бойко С.А. по аналогии нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ипотека в пользу банка на спорные объекты не прекратилась, на момент заключения договора купли-продажи от 09.09.2016 заявителю должно было быть известно, что земельный участок находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», заявитель не


проявил должной осмотрительности при совершении сделки, а значит, не является добросовестным приобретателем, отклоняются.

В соответствии с п.п. 8, 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В рассматриваемом случае жилой дом на спорном земельном участке построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

RU663060002005010-00000001 от 29.06.2015.

Согласно п.1.5 предварительного договора от 09.09.2016 продавец обязался снять обременение в части земельного участка, который должен быть передан покупателю к моменту передачи жилого дома и земельного участка покупателя.

Исходя из установленных конкретных обстоятельств настоящего спора, учитывая условия предварительного договора, признание за Бойко С.А. права собственности на жилой дом и земельный участок, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о прекращении залога.

Поскольку неправомерное поведение должника и негативные последствия ненадлежащего исполнения им принятых на себя обязательств не может быть поставлено в вину и возложено на гражданина, передавшего денежные средства должнику в оплату строящегося жилого дома, оснований для признания Бойко С.А. недобросовестным приобретателем не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в нарушение п. 8

ст. 201.11 Закона о долевом участии в строительстве суд признал право собственности на квартиру, которая до настоящего момента заявителю не передана, отклоняется.

Как уже отмечалось, акт приёма-передачи индивидуального жилого дома и земельного участка между должником и Бойко С.А. подписан не был, так как он проживал на территории иного субъекта Российской Федерации, отдалённого от Свердловской области, где фактически работал и не имел возможности прибыть для подписания акта.

Вместе с тем, между должником и Бойко С.А. было подписано 02.08.2016 соглашение об оказании услуг по бронированию жилого дома и земельного участка, по условиям которого предметом соглашения является


оказание услуг по подбору и бронированию индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск,

пос. Кирпичный, жилой комплекс «Золотая горка».

Согласно пояснениям бывшего руководителя должника Осинцев С.Е. спорный жилой дом и земельный участок зарезервирован за Бойко С.А.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, не передача должником жилого дома и земельного участка Бойко С.А. по акту приёма- передачи, не лишает его права наравне с иными участниками строительства защитить своё право путём признания права собственности на объект.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, что выражено в принятии заявления об уточнении требований от 19.11.2018, которым изменён и предмет, и основание иска, отклоняется.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Из материалов дела следует, что в ходатайстве об уточнении требований дополнительно к ранее заявленным требованиям содержатся требования о признании отсутствующей ипотеки на спорный земельный участок и индивидуальный жилой дом, то есть, одновременного изменения предмета и основания требований не произошло.

Иные обстоятельства, приведённые в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 09 января 2019 года по делу № А60-53689/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий С.И. Мармазова

Судьи И.П. Данилова

Т.С. Нилогова