Решение от 13 января 2022 г. по делу № А60-61628/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-61628/2020
13 января 2022 года
г. Екатеринбург




Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен 13 января 2022 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Коликова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел дело №А60-61628/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН <***>), Администрации города Екатеринбурга, оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> с (ИНН <***>, ОГРН1046603983800)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» (ИНН <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора,


при участии в судебном заседании

от ответчика ДУМИ: ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2021,

от ответчика Администрации г. Екатеринбурга: ФИО3, представитель по доверенности от 08.12.2021.


Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Лицу, участвующему в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.


Общество с ограниченной ответственностью «Элвис» обратилось в суд к Департаменту по управлению муниципальным имуществом об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда. Истец просит:

Принять пункт 1.2. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда– «Нежилое помещение Назначение: Нежилое помещение Площадь, м2: 47 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал б/н Адрес: <...> д 99» с кадастровым номером 66:41:0704007:5581, «Нежилое помещение Назначение: Нежилое помещение Площадь, м2: 61.9 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № б/н Свердловская область, Екатеринбург, пр-кт Ленина, д 99» с кадастровым 66:41:0704007:5580»;

Признать выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровые номера 66:41:0704007:5580, 66:41:0704007:5581, в размере – 5 464 000 (пять миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС недостоверной;

Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом (ИНН

6608004472) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) путем заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) Договора № 2123 купли-продажи нежилого помещения, встроенного в жилое здание по адресу: <...>

лит. А, подвал № 1-4, 6, 7, 9-13, 16, 17, в соответствии со стоимостью, определенной в Отчете № 815/19 об оценке объекта оценки арендуемого имущества по адресу: <...>, составленном 24 июля 2019 года, равной - 4 469 375 (Четыре миллиона четыреста шестьдесят девять тысяч триста семьдесят пять) рублей без учета НДС.; принять пункт 2.1. договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «Цена Объекта составляет - 4 469 375 (Четыре миллиона четыреста шестьдесят девять тысяч триста семьдесят пять) рублей без учета НДС.»;

4. Принять пункт 5.3.3. договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «уведомить Продавца о проблемах, возникших при государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект. В таком случае, Продавец обязан оказать всестороннее содействие Покупателю для осуществления государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на Объект от Продавца;

5. Принять Акт приема-передачи к Договору № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «Департамент по управлению муниципальным имуществом, действующий от имени Администрации города Екатеринбурга, в лице начальника Департамента по управлению муниципальным имуществом ФИО4, действующего на основании Решения Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 № 51/26 «Об утверждении Положения «О

Департаменте по управлению муниципальным имуществом» и Распоряжения Администрации города Екатеринбурга от 15.03.2019 № 226рЛС (далее - Продавец), передал, а Общество с ограниченной ответственностью «Элвис» в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава (далее - Покупатель), приняло в соответствии с договором купли-продажи № 2123 от «18» августа 2020 г. объект муниципального нежилого фонда - «Нежилое помещение, назначение: Нежилое помещение Площадь, м2: 47.0 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № б/н Адрес: <...> д 99» с кадастровым номером 66:41:0704007:5581, «Нежилое помещение Назначение: Нежилое помещение Площадь, м2: 61.9 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № б/н Адрес:

<...> д 99» с кадастровым номером 66:41:0704007:5580 (далее - Объект)»

Техническое состояние Объекта позволяет использовать его в соответствии с назначением»;

6. Принять пункт 5.4.2. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «Не препятствовать представителям Продавца как залогодержателя производить осмотр Объекта в период действия настоящего Договора. Осмотр Объекта не может производиться Продавцом чаще, чем 1 (один) раз в течение 6 (шести) календарных месяцев по предварительному согласованию (не

менее, чем за 10 (десять) календарных дней до даты осмотра) с Покупателем»;

7. Исключить пункт 5.2.1. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

8. Исключить пункт 5.2.5. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

9. Исключить пункт 5.4.7. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

10. Исключить пункт 5.4.8. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

11. Исключить пункт 5.4.9. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

12. Исключить пункт 5.5.2. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

13. Исключить пункт 6.2.4. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

Определением от 15.12.2020 исковое заявление принято к рассмотрению, назначено предварительное судебное заседание на 11.01.2021.

В судебном заседании представитель ответчика приобщил отзыв, считает надлежащим ответчиком Администрацию города Екатеринбурга, также считает необходимым привлечь в качестве ответчика-оценщика ООО «ГК «Азира».

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке ст. 131 АПК РФ.

Представитель истца исковые требования поддерживает исковые требования, заявил ходатайство о назначении экспертизы.

Применительно к ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определением от 12.01.2021 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» (ИНН <***>), оценщика ФИО2 (ИНН <***>).

В судебном заседании 17.03.2020 истцом заявлено ходатайство о привлечении ФИО2 соответчиком, поскольку в рамках спора оспаривается проведенная им оценка объектов недвижимости.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 46 АПК РФ и согласно разъяснениям пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

В судебном заседании 22.03.2020 истцом поддержано ранее заявленное ходатайство о назначении экспертизы с учетом уточнения, просит назначить судебную оценочную экспертизы на предмет соответствия отчета № 380/79 от 23.07.2020 требованиям закона, федеральным стандартам оценки; в случае выявления несоответствия определить рыночную стоимость объектов оценки.

Истец просит поручить проведение экспертизы эксперту ООО «РУ эксперт» ФИО6, оценщику, стаж работы 4 года, стоимость экспертизы 35000 руб., срок проведения экспертизы – 7 рабочих дней с момента получения документов.

Ответчик, в свою очередь, в случае назначения экспертизы, просит поручить ее проведение эксперту ООО «Центр экспертизы «Профит» ФИО7, оценщику, стаж работы 24 года, стоимость экспертизы 25000 руб., срок проведения экспертизы – 10 рабочих дней с даты получения документов.

Определением от 22.03.2021 судом по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы «Профит» ФИО7, производство по делу приостановлено, судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 05.05.2021.

В связи с принятием Указа Президента Российской Федерации от 23.04.2021 № 242 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в мае 2021 г.», определением от 27.04.2021 судебное заседание перенесено на 09.06.2021.

В материалы дела поступило заключение эксперта.

В судебном заседании представители сторон заявили ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с заключением эксперта.

Определением от 09.06.2021 суд возобновил производство по делу и отложил судебное заседание на 30.06.2021.

25.06.2021 в суд от третьего лица поступили возражения на заключение эксперта.

В судебном заседании представитель истца представил отзыв на возражения на заключения эксперта, заявил ходатайство об уточнении исковых требований и о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Администрацию г. Екатеринбурга.

Истец просит изменить (уточнить) п. 2 исковых требований и изложить его в следующей редакции:

«Признать выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение—нежилое; кадастровые номера 66:41:0704007:5580, 66:41:0704007:5581, в размере - 5 464 000 (Пять миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС недостоверной».

Изменить (уточнить) п. 3 исковых требований и изложить его в следующей редакции:

«Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472) и Администрацию города Екатеринбурга (ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) Договора № 2123 купли-продажи нежилого помещения, встроенного в жилое здание по адресу: <...> лит. А, подвал № 1-4, 6, 7, 9-13, 16, 17, в соответствии со стоимостью, определенной в Заключении эксперта № 035/21 судебной экспертизы по делу № А60-61628/2020, равной - 2293497 (Два миллиона двести девяносто три тысячи четыреста девяносто семь) рублей без учета НДС,

- принять пункт 2.1. договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «Цена Объекта составляет - 2293497 (Два миллиона двести девяносто три тысячи четыреста девяносто семь) рублей без учета НДС».

В порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 46 АПК РФ иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). Процессуальное соучастие допускается, если: 1) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков; 2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание; 3) предметом спора являются однородные права и обязанности.

В силу положений ст. 46, 47 АПК РФ ответчик привлекается к участию в деле по ходатайству сторон, с согласия истца или по инициативе суда.

При таких обстоятельствах, Администрация г.Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН1046603983800) подлежит привлечению к участию в деле в качестве соответчика согласно ст. 46 АПК РФ по инициативе истца в связи с уточнением ими исковых требований.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснении по экспертному заключению ввиду наличия замечаний по содержанию.

В судебном заседании 02.08.2021 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит указать величину рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 09.10.2018 в размере 2332369 руб. 49 коп. без учета НДС.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Также истцом заявлено о приобщении к материалам дела рецензии ООО «Оргтранс» на экспертное заключение.

В отсутствие доказательств направления и предоставления копии данного доказательства ответчику, суд возвращает его истцу (ч. 3 ст. 65 АПК РФ).

В судебном заседании эксперт ФИО7 ответила на вопросы представителя ответчика и суда.

Представитель ответчика поддержала ходатайство о назначении повторной экспертизы, представила доказательства оплаты экспертизы в сумме 35000 руб., просит поручить проведение повторной эксперты экспертам ООО «Консалтинг Групп», также представлены кандидатуры ООО «Ру эксперт», ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки».

Судом установлено, что при проведении судебной экспертизы объектом исследования выступали обобщенно нежилые помещения общей площадью 108,9 кв.м. как единый объект оценки, а не два обособленных объекта с кадастровыми номерами 66:41:0704007:5580, 66:41:0704007:5581. Суд соглашается с доводами ответчика, что применение такого подхода с учетом применения единого корректировочного коэффициента на площадь повлекло неверное определение общего размера рыночной стоимости. Оснований полагать, что объекты оценки являются имущественным комплексом, либо необособленными объектами, у суда не имеется.

Определением от 02.08.2021 судом по делу назначена повторная оценочная экспертиза.

При рассмотрении кандидатур экспертов судом отклонена кандидатура эксперта ООО «Консалтинг Групп» ввиду несоответствия заявленной стоимости экспертизы оплаченной сумме на депозитный счет суда.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Уральское бюро экспертизы и оценки» ФИО8, имеющей квалификацию оценщика, стаж работы в качестве оценщика 6 лет, производство по делу приостановлено, судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 15.09.2021 14 час.40мин.

27.09.2021 в материалы дела от истца поступило заявление об отводе эксперта ООО «Уральское бюро оценки и экспертизы» ФИО8 от проведения экспертизы. Истец просит поручить проведение экспертизы эксперту ООО «РУ эксперт» ФИО6.

В обоснование заявления истец ссылается на то обстоятельство, что действующий директор ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» ФИО9 является супругом бывшего директора ООО ««Уральское бюро экспертизы и оценки» ФИО10, занимающей в настоящее время должность заместителя ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки». Данное бюджетное учреждение, в свою очередь, подчиняется напрямую Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, которому тоже подотчетен Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ответчик).

В удовлетворении ходатайства истца об отводе эксперта судом отказано по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 23 АПК РФ эксперт не может участвовать в рассмотрении дела, и подлежит отводу по основаниям, предусмотренным ст. 21 АПК РФ.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 21 АПК РФ основаниями для отвода эксперта являются личная, прямая или косвенная заинтересованность эксперта в исходе дела, а также либо имеются иные обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности.

Заинтересованность эксперта в исходе дела, равно как и иные обстоятельства, ставящие под сомнение его беспристрастность, должны быть подтверждены конкретными фактами и не могут строиться на предположениях.

Согласно п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» после приостановления производства по делу в связи с назначением экспертизы суд решает вопросы о замене эксперта, о привлечении к производству экспертизы другого эксперта, об отводе эксперта, о предоставлении эксперту дополнительных материалов, о постановке перед экспертом дополнительных вопросов, об отмене разрешения участвующему в деле лицу присутствовать при производстве экспертизы, о продлении срока проведения экспертизы без возобновления производства по делу. При этом суд назначает судебное заседание, о времени и месте которого извещает лиц, участвующих в деле, и эксперта.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 23 АПК РФ основанием для отвода эксперта является также проведение им ревизии или проверки, материалы которых стали поводом для обращения в арбитражный суд или используются при рассмотрении дела.

Заявленные истцом в качестве основания для отвода эксперта ФИО8 обстоятельства документально не подтверждены, кроме того, органы муниципальной власти, привлеченные на стороне ответчика по делу, не подчинены и не подконтрольны Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Таким образом, заявление об отводе эксперта суд отклоняет.

20.10.2021 в суд от эксперта поступило экспертное заключение.

В связи с тем, что устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, определением от 20.10.2021 производство по делу возобновлено и судебное заседание отложено на 15.11.2021.

16.11.2021в суд от ДУМИ и Администрации г. Екатеринбурга поступило ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с отчетом эксперта.

16.11.2021 в суд от истца поступило ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, на разрешение которой поставить следующие вопросы:

1.Соответствует ли выполненный ООО «ГК «Азира» отчет от 23.07.2020 г. № 380/79 об оценке рыночной стоимости: нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадь, м2: 47,0, номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: подвал № б/н, адрес: <...>, кадастровый номер 66:41:0704007:5581; нежилого помещения, нежилое помещение, площадь, м2: 61,9, номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: подвал № б/н, адрес: <...>, кадастровый номер 66:41:0704007:5580 требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?

2.В случае выявления несоответствия требованиям, указать, каким именно.

3.В случае выявления несоответствия требованиям - указать, повлияли ли они на определение рыночной стоимости указанных объектов оценки и каким образом, а также определить рыночную стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 09.10.2018 г.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Также истец просит предоставить 10 дней для предоставления кандидатур эксперта.

Определением от 17.11.2021 судебное заседание отложено на 15.12.2021.

В материалы дела от истца поступило ходатайство о вызове эксперта ООО «УРБЭ» ФИО8 для дачи пояснений относительно проведенной судебной экспертизы и представленного ей в материалы дела заключения эксперта № 58-10/21.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В связи с необходимостью получения пояснений относительно методики проведения экспертизы, результатов экспертизы, с учетом доводов истца суд счел ходатайство о вызове эксперта подлежащим удовлетворению.

В судебное заседание 12.01.2022 эксперт ФИО8 явку не обеспечила.

11.01.2022 в суд от истца поступило заявление о предоставлении кандидатур экспертов для проведения повторной экспертизы.

Ходатайство истца о назначении повторной экспертизы рассмотрено судом с удалением в совещательную комнату и отклонено исходя из следующего.

Рассмотренное ходатайство мотивировано оценкой объекта без его фактического осмотра; описание объекта по экспертному заключению не соответствует фактическому состоянию помещений.

Судом установлено, что представленное в материалы дела заключение эксперта № 58-10/21 по повторной экспертизе составлено без осмотра помещений; эксперту не был предоставлен доступ в помещение (стр. 29 заключения).

При этом экспертом дважды 03.09.2021 и 25.09.2021 по юридическому адресу истца - владельца помещений направлялись телеграммы с вызовом на осмотр объекта оценки. Данные телеграммы истцом получены не были.

В силу пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Таким образом, риск проведения экспертизы без осмотра помещений суд относит на истца; фактически истец уклонился от обеспечения осмотра объекта оценки, в связи с чем доводы об оценке объекта без осмотра суд отклоняет.

Кроме того, истцом не доказано, что отсутствие осмотра при проведении экспертизы существенно повлияло на результат экспертного исследования.

Иных ходатайств суду не заявлено.

Представитель ответчика поддерживает доводы отзыва.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12 марта 2019 г. по делу № А60-66868/2018 признан незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Элвис" преимущественного права на выкуп (приобретение) арендованного нежилого помещения, встроенного в жилое здание по адресу: <...> лит. А, подвал N 1 - 4, 6, 7, 9 - 13, 16, 17, выраженный в письме № 2.12-15/1/02.12-15/003/1310 от 29.10.2018. Суд обязал Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, встроенного в жилое здание по адресу: <...> лит. А, подвал № 1 - 4, 6, 7, 9 - 13, 16, 17.

19.11.2020 г. истцом получен Договор №2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 18.08.2020 г.

Не согласившись с представленной редакцией договора в том числе в части цены объекта, определенной по результатам оценки, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом № 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу статьи 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в целях определения выкупной цены спорного помещения судом на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета от 23.07.2020 № 380/79 об оценке рыночной стоимости (оценщик ФИО2) требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы. Суд также определил, в случае выявления несоответствия требованиям, указать, повлияли ли они на определение рыночной стоимости указанных объектов оценки и каким образом, а также определить рыночную стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 09.10.2018г. (дату направления заявления о реализации преимущественного права).

Заключение эксперта по результатам первоначальной экспертизы судом было отклонено по причинам, указанным выше в настоящем судебном акте.

Согласно заключению эксперта № 58-10/21, выполненному в рамках повторной экспертизы, отчет от 23.07.2020 № 380/79 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам профессиональной практики. Такие несоответствия повлияли на определение рыночной стоимости указанных объектов оценки в сторону завышения итоговой стоимости на 50%. Рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.10.2018 определена в размере 4274000 рублей с НДС.

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела. Выводы эксперта согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в установленном законом порядке оспорены не были (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования в части признания недостоверным отчета об оценке от 23.07.2020 № 380/79.

Исходя из определенной экспертом стоимости объекта суд, выделив сумму НДС в размере 18 % - в соответствии со ставкой, действующей на дату оценки, полагает необходимым принять п.2.1 договора № 2123 от 18.08.2020 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 3622033 руб. 90 коп. без НДС».

Также между сторонами имеются разногласия по пунктам 1.2, акта приема-передачи в части указания на вхождение помещений в состав объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой с магазином». Истец просит исключить данную оговорку из описания объекта.

В указанной части иск удовлетворению не подлежит, поскольку приказом № 560 от 04.06.2020 Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области объект культурного наследия «Дом жилой с магазином», расположенный по адресу: <...> включен в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения. Данное обстоятельство налагает на собственника помещений в объекте культурного наследия публично-правовые обязанности по сохранению и содержанию объекта (ст. 47.6. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Также истец просит принять пункт 5.3.3. договора в следующей редакции: «уведомить Продавца о проблемах, возникших при государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект. В таком случае, Продавец обязан оказать всестороннее содействие Покупателю для осуществления государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на Объект от Продавца»; принять пункт 5.4.2. договора в следующей редакции: «Не препятствовать представителям Продавца как залогодержателя производить осмотр Объекта в период действия настоящего Договора. Осмотр Объекта не может производиться Продавцом чаще, чем 1 (один) раз в течение 6 (шести) календарных месяцев по предварительному согласованию (не менее, чем за 10 (десять) календарных дней до даты осмотра) с Покупателем».

Истец просит исключить пункты 5.2.1., 5.2.5., 5.4.7., 5.4.8., 5.4.9., 5.5.2., 6.2.4. договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истец не представил суду правового обоснования части урегулирования разногласий по п. 5.3.3., 5.4.2 договора в спорной редакции, доказательств невозможности заключения по данным пунктам в предложенной ответчиком редакции и нарушения этой редакцией прав истца.

Согласно пункту 3.2. договора объект находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Пункт 5.2.1., предусматривающий, что продавец вправе проводить проверки наличия, состояния и условий использования объекта и требовать в этих целях предоставления покупателем необходимых документов, направлен на реализацию прав залогодателя по проверке состояния предмета залога (п. 2 ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорные пункты 5.2.5., 5.4.7., 5.4.8., 5.4.9., 5.5.2., 6.2.4. предусматривают обязанности покупателя, вытекающие из договора страхования объекта купли-продажи (залога). Такая обязанность прямо предусмотрена частью 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая отсутствие противоречий спорных пунктов положениям действующего законодательства и право ответчика при реализации муниципального имущества самостоятельно определять условия договора, прямо (императивно) не урегулированные действующим законодательством, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска в указанной части.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, при этом суд отказывает в иске к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, поскольку в спорных правоотношениях данное лицо не является самостоятельным участником, а действует от имени Администрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Постановления от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска имущественного характера.

Таким образом, судебные расходы по делу, понесенные истцом, подлежат возмещению в полном объеме за счет ответчиков в равных долях, поскольку ответчики не являются солидарными должниками.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований к Департаменту по управлению муниципальным имуществом отказать.

2. Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверным отчет по оценке №380/79 от 23.07.2020.

Принять п.2.1 договора № 2123 от 18.08.2020 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 3622033 руб. 90 коп. без НДС.».

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛВИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 3000 руб. , 12500 руб. 00коп. расходы на оплату судебной экспертизы.

4. Взыскать с Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН1046603983800)в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛВИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 3000 руб., 12500 руб. 00коп. расходы на оплату судебной экспертизы.

5.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



СудьяВ.В. Коликов