Постановление от 5 апреля 2024 г. по делу № А75-22281/2022

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-22281/2022
05 апреля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года.


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Бацман Н.В., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12437/2023) общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технической комплектации» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2023 по делу № А75-22281/2022 (судья Горобчук Н.А.),

принятое по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технической комплектации» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:

от ООО «УПТК» - не явились, извещены надлежаще;

от МТУ Росимущества – до перерыва не явились, извещены надлежаще; после перерыва – представитель ФИО2 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 30.06.2023 сроком на 1 год);

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе» (далее – истец, Управление, МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технической комплектации» (далее – ответчик, Общество, ООО «УПТК») о понуждении к заключению договора аренды земельного участка (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.10.2023 исковые требования удовлетворены.

Суд принял решение о понуждении ООО «УПТК» заключить с МТУ Росимущества договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> д. 4, площадью 19539 кв.м., с кадастровым номером 86:17:0010611:35 на условиях проекта договора аренды земельного участка, представленного истцом, в редакции, приведенной в резолютивной части решения.

Также с общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УПТК» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

13.12.2023 от общества поступили уточнения апелляционной жалобы, в которых оно просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на несогласие с установленным размером арендной платы. ООО «УПТК» полагает, что поскольку распоряжением Управления от 21.04.2023 участок предоставлен для размещения железнодорожных путей, с 21.04.2023 плата подлежит расчету в соответствии с приказом Минэкономразвития от 13.12.2010 №626 «Об утверждении ставки арендной платы земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования». Размер арендной платы 1 448 621 руб. 46 коп. в год не оценен судом на соответствие принципу экономической обоснованности. При расчете арендной платы с 21.11.2021 в предлагаемом к заключению договоре указан пункт 5, а не пункт 6 постановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 Об основах определения арендной платы (далее – Правила № 582), тем самым ответчик изначально был введен в заблуждение истцом неверной ссылкой на законодательство в договорных документах. Включение п.2.4 в договор не обосновано. Ответчик полагает, что судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения при организации онлайн-заседания: суд обеспечил подключение к заседанию иного лица, а не представителя, от имени которого было подано ходатайство.

В отзыве на апелляционную жалобу МТУ Росимущества, поступившем в арбитражный суд 07.12.2023, МТУ Росимущества возражает на доводы ответчика. В частности, Управление указывает, что расчет по правилам, установленным для ОАО «РЖД», в правоотношениях с ответчиком применению не подлежит; арендная плата определена исходя из рыночной стоимости аренды участка, определенной отчетом оценщика №213-08/02 по состоянию на 23.06.2021, и разрешенного использования участка согласно ЕГРН – «земли под зданиями, строениями, сооружениями»; в спорный период – с 15.11.2021 по 23.04.2023 - земельный участок не относился к участкам, перечисленным в пунктах 3-5 Правил №582, расчет производился по пункту 6 исходя из рыночной стоимости аренды по формуле: 14 486 215 руб. (рыночная стоимость аренды, определенная оценщиком в отчете №213-08/02 от 13.07.2021 на весь срок аренды земельного участка) : 10 лет (срок договора) = 1 448 621 руб. в год. Ссылка в п. 3.1 Договора на пункт 5 Правил является опечаткой, не повлиявшей при этом на сам расчет. В связи с изменением вида разрешенного использования участка распоряжением МТУ Росимущества от 21.04.2023 № 72-186-р в дополнительном соглашении к Договору арендная плата с 24.04.2023 определяется согласно уже пункту 5 Правил № 582. Полагает, что положения п. 2.4 Договора являются обоснованными.

13.12.2023 обществом представлены пояснения на отзыв Управления. Общество настаивает на позиции, изложенной в апелляционной жалобе.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 судебное заседание было отложено, сторонам было предложено представить дополнительные пояснения по вопросу определения размера арендной платы.

МТУ Росимущества 10.01.2024 представлены дополнительные пояснения. Истец пояснил, что при расчете арендной платы в рамках дополнительного соглашения к договору приказ Минэкономразвития от 23.04.2017 № 217 применен неверно. Применению подлежит подпункт «б» части 2 постановления правительства РФ от 10.02.2023 № 191, размер арендной платы устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет в данном случае 1 036 366 руб. 15 коп. К спорным правоотношениям применяется подпункт «е» абз.3, введенный постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 № 191. Для исправления указанной неточности Управлением подготовлен и направлен а адрес ответчика протокол разногласий к дополнительному соглашению № от 24.04.2023, копия протокола приложена к пояснениям.

ООО «УПТК» 23.01.2024 представило суду письмо в адрес истца от 22.01.2024, в котором отказалось подписывать дополнительное соглашение в предложенной истцом редакции.

Определением от 25.01.2024 судебное заседание отложено, истцу предложено представить дополнительные документы и пояснения.

Пояснения поступили от МТУ Росимущества 15.02.2024. Управление указывает, что согласие на пролонгацию ранее действовавшего договора № 357 от 16.03.2016 не давало, соглашение о пролонгации или возобновлении договора не заключалось и заключение его было невозможно в связи с проведением оценки. Распоряжение № 72-901-р от 15.11.2021 «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010611:35 ООО «УПТК», направление ответчику проекта нового договора аренды фактически являются отказом от продления договора аренды от 16.03.2016. Также в адрес ответчика направлялось соглашение о расторжении договора. Поскольку сторонами соглашение о расторжении договора 2016 года не заключено, в новый договор включен пункт 2.2 о том, что участок передан ранее и из пользования арендатора не выбывал, а также п.2.4 о прекращении действия договора № 357 с момента регистрации нового договора. Управление настаивает на способе расчета, указанном в пояснениях от 10.01.2024. Также Управлением представлено письмо общества от 27.04.2021 исх.№ 186, в котором общество просит МТУ Росимущества перезаключить договор аренды. В данном письме общество ссылается на отсутствие ответа на ранее направленные письма о перезаключении договора от 06.09.2018, 16.01.2019, 17.10.2019; представлены также названные письма; в письме от 06.09.2018 ООО «УПТК» просило возобновить договор №357 от 16.03.2016 сроком с 01.11.2018 по 30.09.2019 на тех же условиях; в последующих письмах просило заключить договор.

От ООО «УПТК» 06.03.2024 поступил отзыв.

Поступившие от сторон документы и пояснения приобщены к материалам дела.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 в порядке статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Бацман Н.В. на судью Халявина Е.С., рассмотрение жалобы начато сначала. В судебном заседании 12.03.2024 объявлен перерыв до 21.03.2024. Вместе с тем определением от 15.03.2024 в составе суда также произведена замена судьи Краецкой Е.Б. на судью Бацман Н.В., в связи с чем рассмотрение жалобы начато сначала. В судебном заседании 21.03.2024 объявлен перерыв на 26.03.2024.

Представитель надлежаще извещенного ООО «УПТК» в заседание суда апелляционной инстанции не явился; на основании статей 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель МТУ Росимущества поддержал письменно изложенную позицию.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, пояснения сторон, выслушав представителей, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Управление в силу положений пунктов 1, 4 Положения о Росимуществе, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, пунктов 4.1.2, 4.1.8, 4.1.14 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 № 466 осуществляет правомочия собственника при передаче в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010611:35, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: земли под зданиями, строениями, сооружениями (далее - участок).

На участке имеется подъездной путь №1, назначение: нежилое сооружение, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, Начинается в 150-ти метрах на юго-восток, от жилого дома по ул. Мостова №1 заканчивается в 250-ти метрах на юго-запад от здания по переулку Волжский № 9/1.

Данный участок был передан в аренду Когалымскому муниципальному унитарному предприятию «Управление производственно-технологической комплектации (далее - КГМУП «УПТК») на основании договора аренды от 16.03.2016 № 357 сроком действия по 31.10.2018.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.11.2022, КГ МУП «УПТК», прекративший свою деятельность 31.05.2017, является правопредшественником общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации» (ответчика).

Обращаясь с настоящим иском, МТУ Росимущества указывало, что срок действия договора от 16.03.2016 № 357 истек, участок из аренды фактически не выбывал, 27.04.2021 ООО «УПТК» обратилось к Управлению с заявлением № 186 о предоставлении участка в аренду.

Рассмотрев заявление, МТУ Росимущества издало распоряжение от 15.11.2021 № 72-901-Р о представлении ООО «УПТК» в аренду участка сроком на 10 лет. Размер арендной платы участка, определен в соответствии с отчетом № 213-08/02 об оценке участка.

На основании обращения общества № 186 от 27.04.2021 Управление направило в адрес ответчика два экземпляра договора аренды № 776/ХМ-2021 от 15.11.2021 для согласования и подписания.

Договор ответчиком не был подписан

В письмах от 29.11.2021 № 532 и от 21.01.2022 № 13 ООО «УПТК» указывало на несогласие с установленным размером арендной платы, в том числе, с результатами оценки, просило о заключении договора на срок 30 лет вместо предложенных 10.

В письме от 02.03.2022 № 72-АМ-06/2291 Управление по вопросу изменения срока договора аренды на 30 лет, сообщило, что, поскольку распоряжением от 15.11.2021 № 92-901-Р участок предоставлен на срок 10 лет – до 15.11.2031, предоставление права аренды на больший срок возможно после прекращения права, предоставленного названным распоряжением.

Возникшие при заключении договора разногласия послужили основанием для обращения МТУ Росимущества с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, урегулировал возникшие между сторонами разногласия, обязав ответчика заключить договор аренды земельного участка № 776/ХМ-2021 от 15.11.2021 и дополнительное соглашение к нему от 24.04.2023 в редакции, предложенной Управлением, с чем выразил несогласие ответчик в апелляционной жалобе.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим изменению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из положений пунктов 1, 3 статьи 35 ЗК РФ, у собственника здания существует не только право пользоваться земельным участком под зданием, но и обязанность оформить правоустанавливающие документы на такое пользование.

По имеющимся в деле доказательствам, нежилое сооружение, расположенное на спорном земельном участке, принадлежит ответчику на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с положениями статьи 446 ГК РФ, разъяснениями пункта 38 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при возникновении при заключении договора у сторон разногласий по его условиям, такие разногласия могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда в случае, если у ответчика имеется обязанность заключить договор, или в случае, если имеется соглашение сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

С учетом фактических обстоятельств спора, позиции сторон, поскольку в данном случае стороны признают необходимость заключения договора аренды, но имеются неразрешенные разногласия по его условиям, суд апелляционной инстанции квалифицирует возникший спор как преддоговорный спор о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

Управлением предложен и судом первой инстанции утвержден раздел 2 Договора от 15.11.2021 в следующей редакции:

«2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Настоящий Договор заключен на срок с 15.11.2021 по 15.11.2031г. на 10 (десять) лет, на основании Распоряжения №72-901-р от 15.11.2021г.

2.2. Участок был передан Арендатору по договору аренды земельного участка №357 от 16.03.2016г. и из пользования не выбывал. В связи с чем, акт приема-передачи земельного участка не оформляется.

2.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствии с законодательством.

2.4. Договор аренды земельного участка № 357 от 16.03.2016г. прекращается свое действие с момента регистрации настоящего договора».

Согласно пунктам 1-2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

При этом, согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ в случае передачи преддоговорного спора на разрешение суда договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из смысла пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

В данном случае участок из владения ответчика не выбывал, что не отрицается обществом.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации; при этом сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком также определяется в размере регулируемой арендной платы.

С учетом изложенного, условие пункта 2.1 о распространении действия договора на правоотношения сторон с 15.11.2021 не нарушает прав ответчика и при этом не изменяет момент, с которого договор считается заключенным.

Однако, включение условия пункта 2.4 Договора, которым Управление в новом договоре фактически регулирует действие ранее заключенного договора, не соответствует действующему законодательству.

Действие договора аренды земельного участка № 357 от 16.03.2016 регулируется положениями этого договора, нормами гражданского и земельного законодательства о прекращении договора, возможности его возобновления или пролонгации, с учетом издания распоряжений о предоставлении земельного участка.

При включении в текст договора от 15.11.2021 спорного пункта 2.4 создается ситуация, при которой Управление, отрицая продление и возобновление договора от 16.03.2016, утверждая, что срок его действия истек и оснований для его продления не имелось, настаивая на распространении действия нового договора на правоотношения сторон с 15.11.2021, просит в этом же вновь заключаемом договоре установить положения, относящиеся к действию иного договора, допускает фактическое действие в период с 15.11.2021 двух договоров аренды: нового – в силу его пункта 2.1, ретроактивного действия, и договора 2016 г.. поскольку просит считать его действующим до момента регистрации нового договора.

При этом, заявленная Департаментом цель – недопущение исключения периодов аренды, оформление права пользования имуществом – достигается без включения в договор спорного пункта 2.4: в силу распространения действия заключаемого договора на предшествующие правоотношения сторон (пункт 2.1), принципа платности землепользования и регулируемого характера этой платы, применения положений законодательства о сроке действия договора и норм статьи 622 ГК РФ.

Установление даты прекращения ранее заключенного договора не входит в предмет судебного урегулирования при разрешении преддоговорного спора, в рамках которого должны определяться условия вновь заключаемого договора аренды.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит изменению, а пункт 2.4 договора аренды № 776/ХМ-2021 от 15.11.2021 – исключению из текста договора.

Относительно размера арендной платы суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 13.07.2021 обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» подготовлен отчет № 213-08/02 об оценке рыночной стоимости аренды земельного участка, согласно которому рыночная стоимость права аренды за весь срок аренды объекта оценки (10 лет) составляет 14 486 215 руб., рыночная стоимость ежегодного размера арендной платы за объект оценки - 1 448 621 руб.

Распоряжением МТУ Росимущества от 21.04.2023 № 72-186-р «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010611:35, находящегося с собственности Российской Федерации» изменен ранее отраженный в ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка: с «Земли под зданиями, строениями, сооружениями» на 7.1.1 «Железнодорожные пути», что послужило основанием для уточнения Управлением исковых требований и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение от 24.04.2023.

Таким образом, при расчете арендной платы следует исходить из двух периодов – с 15.11.2021 по 23.04.2024 и с 24.04.2024.

За период с 15.11.2021 по дату внесения в ЕГРН изменений о разрешенном использовании земельного участка, согласно позиции МТУ Росимущества, размер арендной платы определяется в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании Отчета об оценке №213-08/02.

В силу пункта 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом пункты 3-5 Правил определяют случаи, при которых арендная плата исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку участок предоставляется без проведения торгов, в период с 15.11.2021 по 23.04.2023 спорный земельный участок не относился к земельным участкам, перечисленным в пунктах 3 - 5 Правил № 582, размер арендной платы определен в соответствии с пунктом 6 указанных Правил.

Указание в проекте договора на пункт 5 Правил №582 МТУ Росимущества поясняет опечаткой. С учетом приведенного в Договоре порядка расчета арендной платы, ссылки на отчет оценщика, в котором, в свою очередь, содержится отсылка к пункту 6 Правил, суд апелляционной инстанции принимает данное пояснение. Довод ответчика о том, что он был введен в заблуждение, подлежит отклонению, поскольку, во-первых, из позиции общества следует, что оно с очевидностью понимает, каким образом производится расчет арендной платы, заявляет мотивированные возражения по данному вопросу; во-вторых, условия договора в окончательной редакции определяются судом, в данном случае суд апелляционной инстанции, изменяя решение, указывает верную норму права.

Согласно пункту 6 Правил № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 Правил № 582 и на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) Территориальным управлением проведена рыночная оценка права аренды спорного земельного участка, стоимость права аренды составила 14 486 215 руб. на 10 лет (срок предоставления земельного участка согласно распоряжению), то есть 1 448 621 руб. в год (отчет от 13.07.2021 № 213-08/02).

Оценка произведена в соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ, положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в установленном порядке не оспорена, о назначении судебной экспертизы ответчик не ходатайствовал, в связи с чем суд исходит из данной оценки.

ООО «УПТК» полагает, что за период с 15.11.2021 расчет также должен быть произведен исходя из установленного в 2023 г. вида разрешенного использования участка «Железнодорожные пути».

Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Как уже указывалось, размер арендной платы за земельные участки в публичной собственности является регулируемой ценой.

В пункте 5 Правил №582 установлен порядок расчета арендной платы в зависимости от целей, для которых земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов.

Распоряжением МТУ Росимущества от 15.11.2021 земельный участок предоставлен в аренду как имеющий вид разрешенного использования – земли под зданиями, строениями, сооружениями. Данный вид разрешенного использования отражен в ЕГРН.

Действительно, на земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимого имущества с кадастровым номером 86:17:0000000:897 – подъездной путь № 61 протяженностью 238 метров.

При этом, площадь земельного участка с КН 86:17:0010611:35, предоставленного в аренду, составляет 19 539 кв.м., то есть значительно превышает площадь подъездного пути.

В рамках договора 2016 г. № 357 земельный участок также предоставлялся, хоть и с указанием на расположение на его территории железнодорожных путей, но как участок в границах, указанных в кадастровом паспорте, с разрешенным использованием «Земли под зданиями, строениями, сооружениями».

С учетом изложенного, оснований полагать, что земельный участок предоставлялся исключительно под эксплуатацию подъездного пути протяженностью 238 м (инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования, как сформулировано в пункте 5 Правил № 582), у суда не имеется, ответчиком соответствующих доказательств не представлено.

В сведениях ЕГРН отражено, что на участке также имеются магистральные трубопроводы, земельный участок расположен в приаэродромной территории аэродрома Когалым.

Распоряжением МТУ Росимущества от 21.04.2023 № 72-186-р, действительно, вид разрешенного использования земельного участка «Земли под зданиями, строениями, сооружениями», признан несоответствующим, установлен соответствующий Приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 вид – 7.1.1 «Железнодорожные пути».

Однако, в названном распоряжении не приведены основания для такого вывода, не указано, что несоответствие имело место в течение всего периода с 15.11.2021, сведения о новом виде разрешенного использования внесены в ЕГРН после издания распоряжения от 21.04.2023.

Определенный до этого вид разрешенного использования арендатором в установленном порядке не оспаривался.

При установлении арендной платы ее размер не может быть определен произвольно, без учета действующего нормативного порядка ее исчисления и внесенных в ЕГРН сведений.

С учетом изложенного, положения договора в этой части должны отвечать установленному нормативно-правовыми актами (в данном случае Правилами №582) порядку расчета; при разрешении разногласий в этой части суд исходит из содержащегося в ЕГРН в спорный период вида разрешенного использования земельного участка, который предполагает применение пункта 6 Правил № 582.

Как верно отметил ответчик, постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» пункт 6 Правил № 582, признан утратившим силу.

Между тем, согласно пункту 2 преамбулы постановления от 10.02.2023 № 191, арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Таким образом, действие пункта 6 Правил № 582 на спорный период распространяется.

Пункт 3.1 договора аренды № 776/ХМ-2021 земельного участка от 15.11.2021 подлежит изложению в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании Отчета об оценке №213-08/02, устанавливается в размере 1 448 621 (один миллион четыреста сорок восемь тысяч шестьсот двадцать один) рубль 00 копеек в год.»

Решение суда первой инстанции (в котором указан пункт 5 Правил) в соответствующей части подлежит изменению.

После изменения вида разрешенного использования земельного участка размер арендной платы (который устанавливается дополнительным соглашением) рассчитывается в соответствии с пунктом 5 Правил №582: арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования, рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики.

В предложенном им проекте дополнительного соглашения МТУ Росимущества применило при расчете Приказ Министерства экономического развития РФ от 23.04.2023 №217 «Об утверждении ставки арендной платы земельных участков находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводных и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. Исходя из расчета 0,7% (ставки арендной платы) от кадастровой стоимости годовой размер арендной платы рассчитан Управлением в размере 241 818 руб. 76 коп.

В пояснениях от 10.01.2024 МТУ Росимущества указало, что приказ Минэкономразвития от 23.04.2017 № 217 применен им неверно; применению подлежит подпункт «б» части 2 постановления правительства РФ от 10.02.2023 № 191. Согласно данному пункту пункт 3 Правил № 582 дополнен подпунктом «е» следующего содержания: в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «д» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако, доказательств того, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, не имеется, Управление о данном факте не утверждает. Напротив, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка он стал подпадать под категорию, предусмотренную пунктом 5 Правил № 582, что обусловливает применение именно пункта 5, а не подпункта «е» пункта 3.

ООО «УПТК» полагает, что в качестве ставок арендной платы, предусмотренных пунктом 5 Правил № 582, следует применять Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 626 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования».

МТУ Росимущества против применения данного приказа возражает, отмечая, что ООО «УПТК» не имеет отношения к ОАО «Российские железные дороги», исключительно для которого применяются данные ставки.

Между тем, для ОАО «РЖД», действительно, утверждены особые ставки арендной платы – однако, иным нормативным актом - приказом Минэкономразвития России от 04.12.2006 № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», по субъектам Российской Федерации».

Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 626, на который ссылается ответчик, в соответствии с пунктом 5 Правил № 582 (на что прямо указано в преамбуле), устанавливает, что в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования, применяются ставки арендной платы, утвержденные Приказом от 04.12.2006 № 396, однако, не содержит указания, на то, что такие участки должны быть предоставлены исключительно ОАО «РЖД».

То есть Приказом № 626 правила Приказа № 396 от 04.12.2006 распространены и на иных владельцев железнодорожных путей необщего пользования.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования «Железнодорожные пути» (размещение железнодорожных путей), принадлежащий ответчику путь является железнодорожным путем необщего пользования, следовательно, к расчету арендной платы подлежит применению Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 626.

Абзац четвертый пункта 1 дополнительного соглашения от 24.04.2023 к договору аренды земельного участка № 776/ХМ-2021 подлежит изложению в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 626 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования».

Приложение № 1 к дополнительному соглашению к Договору аренды №776/ХМ-2021 от 15.11.2021, которым определен размер арендной платы в соответствии с предложенным Управлением порядком расчета, подлежит исключению.

Решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит изменению.

В оставшейся части разногласия по утвержденным судом первой инстанции условиям договора у сторон отсутствуют, поэтому соответствующие выводы суда первой инстанции в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

В апелляционной жалобе обществом были заявлены доводы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях при организации онлайн-заседания. В ходе рассмотрения апелляционной жалобы представитель общества пояснил, что данные доводы более не поддерживаются, в связи с чем судебная коллегия не дает оценку возражениям жалобы в этой части.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

Поскольку фактические обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела документами, суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять новый судебный акт.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям; вместе с тем, как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении неимущественного требования.

Таким образом, решение суда в части распределения судебных издержек по иску, которым с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб., остается без изменения. Уплаченная ООО «УПТК» по апелляционной жалобе государственная пошлина подлежит отнесению на МТУ Росимущества в связи с изменением решения на основании доводов апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2023 по делу № А75-22281/2022 изменить:

- исключить пункт 2.4 договора аренды № 776/ХМ-2021 земельного участка от 15.11.2021;

- пункт 3.1 договора аренды № 776/ХМ-2021 земельного участка от 15.11.2021 изложить в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании Отчета об оценке №213-08/02, устанавливается в размере 1 448 621 (один миллион четыреста сорок восемь тысяч шестьсот двадцать один) рубль 00 копеек в год.»;

- абзац четвертый пункта 1 дополнительного соглашения от 24.04.2023 к договору аренды земельного участка № 776/ХМ-2021 изложить в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 626 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования";

- исключить пункт 2 дополнительного соглашения от 24.04.2023 к договору аренды земельного участка № 776/ХМ-2021.

В остальной части решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2023 по делу № А75-22281/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технической комплектации» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Т.А. Воронов

Судьи


Н.В. Бацман

Е.С. Халявин