Постановление от 27 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д


127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-11371/2026-ГК

Дело № А40-153415/24
г.Москва
28 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2026 года Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минишьян К.А.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 28 января 2026 года по делу № А40-153415/24,

по иску ООО «СЗ «СТРЕЛЕЦКАЯ СЛОБОДА»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании

при участии в судебном заседании представителей:


от истца: ФИО1 по доверенности от 11.12.2024, диплом ВСГ 5222943 от 28.06.2010, ФИО2 по доверенности от 25.04.2024, диплом ЦВ № 129583 от 22.06.1995;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 17.12.2025, диплом 107704 0135380 от 11.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Стрелецкая Слобода» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ, о взыскании неосновательного обогащения по прекращенному договору аренды земельного участка № М-01-032055 от 17.11.2006 в размере 39 153 337 руб. 47 коп.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 28.01.2026 исковые требования удовлетворены в части взыскания неосновательного обогащения в размере 34 042 801 руб. 99 коп., в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют


обстоятельства дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В частности, заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что судом неверно исчислен период начала течения срока исковой давности, поскольку истец не мог узнать о нарушенном праве только в момент проведения кадастровых работ по формированию земельного участка под МКД № 1, а также на противоречивую процессуальную позицию истца, противоречащей принципу эстоппель.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями ч.6 ст.121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней, представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, по мотивам, изложенным в отзыве и приобщенном к материалам дела в порядке ст.262 АПК РФ, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев дело в порядке ст.266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.11.2006 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы, переименованным в последующем в Департамент городского имущество города Москвы и ООО «Стрелецкая Слобода», переименованным в последующем в ООО «СЗ «Стрелецкая Слобода», заключен договор аренды земельного участка № М-01-032055 от 17.11.2006.

Переименование подтверждается данными Единого государственного реестра юридических лиц.

Предметом указанного договора выступал земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:68 площадью 8 535 кв. м.

В соответствии с п.1.1 Договора от 17.11.2006 указанный земельный участок изначально был предоставлен Арендатору «в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под административные цели и благоустройства территории».

Кроме того, согласно условий Договора от 17.11.2006 , «Арендатору запрещается коммерческое использование земельного участка, отведенного под благоустройство» (п..4.8 раздела 4 «ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА»), «Участок, отведенный под благоустройство, предоставляется Арендатору без права возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки» (п.4.9 раздела 4 «Особые условия»).

Вышеуказанные условия в их совокупности позволяют утверждать, что в Договоре от 17.06.2006 был установлен запрет на строительство, в том числе, запрет на возведение некапитальных строений.

За неисполнение указанных условий была установлена неустойка: «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора обязательств, указанных в 4 разделе «Особые условия договора» и касающихся вопросов использования Участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у Арендатора) по арендной плате за землю» (п.7.4 Договора от 17.11.2006).

Согласно приложению 1 к указанному Договору ежегодная арендная плата составляла - 4 917 880 руб. 66 коп. (с учетом коэффициента 4,23, подлежащего


применению с 01.01.2003 в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2022 № 110-ФЗ).

22.04.2016 в ЕГРН зарегистрировано дополнительное соглашение от 16.02.2016 к указанному Договору аренды земельного участка, в соответствии с которым изменилась цель предоставления земельного участка, и, соответственно, и размер платы за пользование земельным участком.

Согласно п.1.1 Договора от 17.11.2006 (в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2016) земельный участок предоставляется для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 04.03.2015 (ГПЗУ), который, в свою очередь, предусматривал (в том числе) следующие показатели возможного на земельном участке строительства (п.2.2.4. ГПЗУ): реконструкция здания по адресу: Большой Николоворобинский пер., д.9, корп.1-4 с перепрофилированием в жилую функцию, общая площадь после реконструкции - 13 740 кв.м., новое строительство с общей площадью строительства 21 500 кв.м., а также подтверждал следующие основные виды разрешенного использования земельного участка: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание автотранспорта (4.9); деловое управление (4.1); культурное развитие (3.6); магазины (4.4); общественное питание (4.6); образование и просвещение (3.5).

Согласно п.1.5 дополнительного соглашения от 16.02.2016, п.4.8, 4.9 Договора от 17.11.2006 признаны утратившим силу.

Обязанность по регистрации дополнительного соглашения возложена на Арендодателя (п.2).

Договор от 17.11.2006 в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2016 заключен сроком до 26.11.2021 (п.2.1, 4.16.3).

В соответствии с п.4.15 Договора от 17.11.2006 в связи с изменением цели предоставления земельного участка арендная плата по договору подлежит выплате в повышенном размере: за первый год аренды арендная плата установлена в размере 81,5% от кадастровой стоимости земельного участка (1,5% + 80%); за второй год, а также после ввода МКД (многоквартирного дома) в эксплуатацию - 1,5% от кадастровой стоимости, за третий год - 3% от кадастровой стоимости, за четвертый год - 5% от кадастровой стоимости, за пятый год - 7% от кадастровой стоимости, за шестой год - 8% от кадастровой стоимости; за седьмой и последующие годы до даты ввода многоквартирных домов в эксплуатацию в размере - 10% от кадастровой стоимости.

Указанный размер арендной платы является нормативным и установлен в п.3.2.1-3.2.8 Порядка определения ставки арендной платы по договорам аренды, предусматривающим строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Из писем Общества № 04/10/2016 от 04.10.2016, Департамента № ДГИ-215885/16-90)-1 от 08.11.2016 следует, что право Общества на использование вышеуказанного земельного участка для целей проектирования и строительства возникает с момента государственной регистрации соглашения (с 22.04.2016), а арендная плата в повышенном размере с учетом измененной цели предоставления земельного участка также возникает с 22.04.2016, второй год пользования земельным участков для указанной цели начинается с 22.04.2017.

22.04.2016 Арендатор получил реальную возможность приступить к реализации инвестиционного проекта по строительству МКД (многоквартирного дома) в момент снятия вышеуказанного запрета на строительство (исключения п.4.8, п.4.9 из Договора от 17.11.2006) и изменения цели предоставления участка (п.1.1) - государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2016.


Одно нежилое здание подлежало реконструкции с перепрофилированием в жилую функцию, другие сносу.

С учетом работ по реконструкции нежилого здания с перепрофилированием в жилую функцию, всего на указанном земельном участке должно быть возведено два многоквартирных дома, что подтверждается, в частности, проектными декларациями застройщика (Арендатора), размещенными в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии со ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

02.09.2020 в соответствии с обращением Арендатора от 20.07.2020 № 20/07, ст.19 Федерального закона от 10.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор аренды от 17.11.2006, согласно которому срок действия договора установлен по 26.11.2024.

05.10.2020 Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-202000-009675-2020 - Жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями, и прилегающей к нему благоустроенной территорией, расположенного по адресу: 109028, Москва, пер. ФИО4, д.9, корп.1 (строительный адрес ФИО4 переулок, вл.9).

14.10.2020 Жилой комплекс поставлен на кадастровый учет в качестве многоквартирного дома с присвоением кадастрового номера 77:01:0001019:3429.

30.10.2020 осуществлена первая регистрация права собственности на расположенное в Жилом комплексе помещение с кадастровым номером 77:01:0001019:3655, запись о регистрации № 77:01:0001019:3655-77/060/2020-1.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:68 площадью 8 535 кв.м. был разделен на два участка с сохранением участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 в измененных границах.

В результате такого раздела: - был образован новый земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 площадью 4 301 кв.м. +/- 22 кв.м. под реконструируемым нежилым зданием, - исходный земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:68 был сохранен в измененных границах с уменьшенной площадью 4 234 +/- 23 кв.м. под Жилым комплексом.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 был поставлен на государственный кадастровый учет 09.12.2021.

28.10.2022 между Арендодателем и Арендатором заключен Договор аренды земельного участка № И-01-002482, предметом которого выступал земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 и площадью 4 301 кв.м. для целей многоэтажной жилой застройки (2.6) и иных целей в соответствии с Правилами землепользования и застройки.

В соответствии с п.2.2 Договора от 28.10.2022 стороны договорились, что действие договора распространяется на отношения, возникшие с 09.12.2021 (с даты постановки земельного участка на кадастровый учет).

Договор от 28.10.2022 зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 15.12.2022.

Арендодатель доначислил арендную плату по Договору № И-01-002482 за период с 09.12.2021 по 27.10.2022.

Истец указал, что 27.11.2023 заключено дополнительное соглашение к Договору от 17.11.2006 в соответствии с обращением Арендатора от 18.10.2023, согласно которому в связи с постановкой на кадастровый учет вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 под реконструкцию здания с


переоформлением в жилую функцию (второй очереди) и на основании ст.450 Гражданского кодекса РФ стороны расторгают Договор от 17.11.2006 с 09.12.2021.

Соответственно в силу п.4 ст.453 Гражданского кодекса РФ у Арендодателя возникло обязательство вернуть Арендатору арендные платежи, не эквивалентные предоставленному встречному исполнению.

15.08.2023 Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-01-011561-2023 жилого здания, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001019:3712. Создание Жилого здания осуществлено путем реконструкции здания по адресу Большой Николоворобинский пер., д.9, корп.1-4 с перепрофилированием в жилую функцию. В связи с чем, ранее присвоенный зданию кадастровый номер 77:01:0001019:2988 (дата постановки на кадастровый учет 01.01.2014) остался неизменным. В ЕГРН внесена запись о том, что Жилое здание является многоквартирным домом.

25.08.2023 осуществлена первая регистрация права собственности на помещение (квартиру) с кадастровым номером 77:01:0001019:3725, расположенное в Жилом здании, запись о регистрации № 77:01:0001019:3725-77/060/2023-1.

25.08.2023 в силу закона право собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 перешло в общую долевую собственность собственников помещений в Жилом здании, право аренды прекратилось.

23.10.2023 заключено дополнительное соглашение к Договору аренды от 23.03.202.

При подведении сальдо расчетов по Договору от 17.11.2006 (участок с кадастровым номером 77:01:0001019:68) стороны выявили, что имеются разногласия по начислению арендной платы за период с 30.10.2020 (дата первой регистрации права собственности на квартиру в Жилом комплексе) по 08.12.2021 (09.12.2021 - дата, с которой начисляется арендная плата по аренде Обществом земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 (образованного в результате раздела участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68) по Договору от 28.10.2022.

В соответствии с условиями Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-1111, Договором аренды от 17.11.2006 (с учетом дополнительного соглашения от 27.11.2023 о прекращении договора с 09.12.2021) по Договору от 17.11.2006 за аренду земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 за период с 30.10.2020 по 08.12.2021 включительно необходимо было перечислить Арендодателю арендную плату за часть земельного участка площадью 4 301 кв.м. в размере 39 523 245 руб. 29 коп., а именно в:

4 квартале 2020 года (с 30.10.2020) - 5 644 771 руб. 31 коп.,

1 квартале 2021 года - 8 243 158 руб. 11 коп.,

2 квартале 2021 года - 9 148 999 руб. 66 коп.,

3 квартале 2021 года - 9 420 752 руб. 12 коп.,

4 квартале 2021 года (до 08.12.2021 включительно) - 7 065 564 руб. 09 коп.

Кроме того, за период с 01.10.2020 по 29.10.2020 - 5 156 296 руб. 51 коп.

Всего за указанный период подлежало начислению - 44 679 541 руб. 81 коп.


Оплачена Арендатором за пользование земельным участком площадью 8 535 кв.м. в периоде (с 01.10.2020 по 4 квартал 2021 года) в сумме в размере 88 260 790 руб. 44 коп.

Всего за пользование земельным участков по Договору от 17.11.2006 в период с 1 квартала 2022 года по 3 квартал 2022 года уплачено - 60 111 747 руб. 24 коп.

Однако подлежало арендная плата подлежала начислению в размере 0 руб., так как Договора от 17.11.2006 прекратил силу 08.12.2021.

Сальдо по Договору от 17.11.2006 в пользу Арендатора до зачета - 103 692 995 руб. 87 коп.

Письмом от 26.03.2024 Арендодатель произвел зачет встречных требований на сумму 62 871 192 руб. 36 коп.: о гашении обязательства Департамента по возврату переплаты Обществу по Договору аренды № М-01-032055 от 17.11.2006 против


обязательства Общества по уплате арендной платы по Договору И-01-002482 от 28.10.2022.

Сальдо в пользу Арендатора по Договору от 17.11.2006 после зачета 40 821 803 руб. 51 коп.

Согласно Приложению № 2 к распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01.01.2018», Фонду данных государственной кадастровой оценки (сайта Росреестра) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 и площадью 8 535 кв. м составляла 934 737 495 руб. 60 коп., соответственно удельный показатель кадастровой стоимости составляет 109 518 руб. 16 коп. за 1 кв.м.

Для нормальной эксплуатация Жилого комплекса, введенного в эксплуатацию 05.10.2020, необходим земельный участок площадью 4 234 кв.м. Расчет: 8 535 - 4 301 = 4 234 кв.м (площадь в кв. м. исходного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 - площадь в кв. м. образованного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 для продолжения строительства второго многоквартирного дома).

Соответственно арендная плата должна была быть посчитана по формуле: УПКС * площадь в кв.м. земельного участка, в отношении которой Арендодатель не утратил право на получение арендной платы, * годовая ставка арендной платы / количество дней в году * фактическое число дней пользования земельным участком.

28.10.2022 отпали основания для удержания арендных платежей по Договору от 17.11.2006 (с учетом дополнительного соглашения от 27.11.2023 о прекращении договора от 17.11.2006 с 09.12.2021, п.2.2. Договора от 28.10.2022 № И-01-002482 о распространении нового договора аренды на отношения, возникшие с 09.12.2021 (с даты постановки земельного участка на кадастровый учет).

Согласно п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», и п.4 ст.453 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Письмом № 20/02/23-2 от 20.02.2023 Обществом заявлено требование (претензия) о возврате переплаты в размере 62 782 523 руб. по Договору от 17.11.2006, образовавшуюся в связи с тем, обязанность по уплате арендных платежей за один и тот же период учитывалась и по Договору от 17.11.2006 и по Договору от 28.10.2022.

При подсчетах учитывались, в частности, платежи по платежным поручениям от 24.12.2021 № 616, от 24.12.2021 № 617, от 04.04.2022 № 227, от 04.04.2022 № 228, 04.04.2022 № 225, от 04.04.2022 № 226, от 05.07.2022 № 418, от 05.07.2022 № 419.

Письмом № 29/01/24-1 от 29.01.2024 Обществом заявлено требование (претензия) о возврате переплаты арендной платы в сумме 38 637 983 руб. 77 коп. (основного долга по Договору от 17.11.2006), уплаченной платежными поручениями № 1027 от 02.10.2020, № 1034 от 02.10.2020, № 1434 от 28.12.2020, № 237 от 30.03.2021, № 208 от 09.07.2021, № 207 от 09.07.2021, № 390 от 28.09.2021, № 391 от 28.09.2021 (с 4 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года).

В претензии Арендатор указал на то, что с 30.10.2020 Департамент утратил право распоряжаться частью в размере 4 234 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 пл. 8 535 кв.м., в связи с чем Департамент утратил и право на получение доходов от использования земельного участка в соответствующей части


подлежит возврату согласно расчету, приведенному в претензии, – 38 637 983 руб. 77 коп.

Письмом от 22.02.2024 № ДГИ-1-4564/24-1 в ответ на указанную претензию Департамент городского имущества города Москвы сообщил о невозможности удовлетворения требований, что послужило основанием для обращения в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Ответчик, возражая против предъявленных требований, оспаривал расчет истца относительно занимаемой площади и стоимости в конкретный период.

Ответчик ссылается на то, что истец не доказал того, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:68 в измененных границах пл. 4 234 кв. необходим для нормальной эксплуатации МКД № 1 и перешел в общую долевую собственность собственников помещений в МКД № 1, без наличия действующего договора аренды истец не смог бы ввести в эксплуатацию иные нежилые объекты. Также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Поскольку между сторонами имелся спор относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, определением Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2025, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст.82 АПК РФ, проведение которой поручено экспертам АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса» ФИО5, ФИО6.

Согласно заключению эксперта № 01/14/07/2025 от 14.07.2025, для эксплуатации объектов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности границы земельных участков жилых многоквартирных домов расположенных по адресу: <...> (77:01:0001019:3429), г.Москва, ул.пер.Тессинский, дом 1 (77:01:0001019:2988) возможно сформировать (согласно архитектурным и планировочным решениям) земельные участки МКД. Границы земельных участков МКД расположенных по адресу: <...> (77:01:0001019:3429), г.Москва, ул.пер.Тессинский, дом 1 (77:01:0001019:2988) представленные на чертеже № 3. Площадь земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 77:01:0001019:3429) составляет 4058 кв.м. Площадь, необходимая для эксплуатации жилого здания с кадастровым номером 77:01:0001019:2988 Тессинский пер. д.1) с кадастровым номером 77:01:0001019:2988 составляет 4477 кв.м.

С учетом произведенной по делу судебной экспертизы, исковые требования были уточнены в суде первой инстанции.

Согласно заключению судебных экспертов ФИО5, ФИО6, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:68 площадью 8 535 кв. м. является делимым.

Эксперты предложили следующий вариант раздела: Для эксплуатации многоквартирного дома по пер. Николоворобинский Б., д.9 к.1 – участок площадью 4 058 кв. м., Для эксплуатации многоквартирного дома по пер. Тессинский, д.1 – участок площадью 4 477 кв. м.

В силу п.26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 с момента первой государственной регистрации права собственности на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений, а договор аренды в отношении этой части участка прекращается.

Первая государственная регистрация права собственности на квартиру в МКД № 1 осуществлена 30.10.2020.


С этой даты арендные отношения в отношении части земельного участка, необходимой для эксплуатации МКД № 1 (4 058 кв. м.), прекратились.

Следовательно, база для начисления арендной платы по Договору № М-01-032055 от 17.11.2006 с 30.10.2020 уменьшилась до 4477 кв. м. (8 535 кв. м. – 4 058 кв. м.).

С 09.12.2021 арендная плата по Договору № М-01-032055 не подлежит начислению в полном объеме ввиду следующего:

- 28.10.2022 между Арендодателем (ответчиком) и Арендатором (истцом) заключен Договор аренды земельного участка № И-01-002482 с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 площадью 4301 кв. м. для целей многоэтажной жилой застройки и иных целей в соответствии с ГПЗУ, п.2.2. которого предусматривал ретроактивную оговорку: договор распространяется на отношения, возникшие в даты постановки земельного участка на кадастровый учет, то есть с 09.12.2021. В связи с чем Арендодателем начислены арендные платежи, в частности, за период с 09.12.2021 по 27.10.2022.

- Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 площадью 8 535 кв. м. и с 09.12.2021 использовался Истцом для строительства МКД № 2.

- Договор № М-01-032055 расторгнут с 09.12.2021 соглашением от 27.11.2023. Проведенный на этом основании расчет показывает, что размер правомерно начисленной арендной платы за период с 01.10.2020 по 08.12.2021 составляет 46 296 861 руб. 31 коп.

Таким образом, по мнению истца, сумма переплаты (неосновательного обогащения) определяется следующим образом:

Внесено арендной платы за период с 4 кв. 2020 г. по 3 кв. 2022 г.: 148 372 537 руб. 68 коп.;

Подлежало уплате за период с 01.10.2020 по 08.12.2021: 46 296 861 руб. 31 коп.;


Зачтено в счет встречных требований ответчика: 62 871 192 руб. 36 коп. + 51 146 руб. 54 коп. = 62 922 338 руб. 90 коп.

Итого сумма неосновательного обогащения: 148 372 537 руб. 68 коп. – 46 296 861 руб. 31 коп. – 62 922 338 руб. 90 коп. = 39 153 337 руб. 47 коп.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции, ответчиком заявлялось о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.200, 309, 310, 395, 614 Гражданского кодекса РФ, ст.11.3 Земельного кодекса РФ, разъяснениями содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в постановлении Пленума ВАС РФ № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», с учетом результатов экспертного заключения, установившего площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации вновь построенных МКД, пересчитал заявленные ко взысканию исковые требования, поскольку истцом не учитывалась обязанность по оплате арендной платы за период с 30.10.2020 до 25.08.2023, на сумму 5 110 535 руб. 48 коп., и удовлетворил иск, не усмотрев оснований для применения срока исковой давности, на который ссылался ответчик.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению ввиду следующего.

Так, как следует из материалов дела, истец платил авансами. В частности, платежным поручением № 1027 от 02.10.2020, № 1034 от 02.10.2020 перечислено истцом


ответчику аванс за пользование земельным участком в 4 квартал 2020 года по Договору аренды № М-01-032055 всего на сумму 16 357 906 руб. 17 коп.

На момент платежа арендная плата за квартал составляла 16 357 906 руб. 17 коп.


Расчет: кадастровая стоимость земельного участка (934 737 495,6 руб.) *7% (ставку)/4 (количество кварталов в году).

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001019:68 площадью 8 535 кв. м. возводилось два многоквартирных дома, один из них введен в эксплуатацию в 2020 году другой в 2023 году.

Право собственности на квартиру в МКД № 1 впервые зарегистрировано 30.10.2020, соответственно, в этот же день возникло и право общей долевой собственности собственников помещений в МКД № 1.

В связи с чем по смыслу ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 198-ФЗ «О введение в действие ЖК РФ», п.26 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 ответчик утратил право на получение арендных платежей за земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации указанного МКД № 1.

Следовательно, на момент указанных платежей от 02.10.2020 истец не знал и не должен был знать о нарушении его права.

Истец узнал или должен узнать о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок или его часть, а также о регистрации 30.10.2020 права собственности на квартиру в МКД в разумный срок после регистрации таковой, но не в момент регистрации права.

По смыслу графы «получатель выписки из ЕГРН» вышеуказанная регистрация права на квартиру осуществлена по заявлению правообладателя ФИО7 на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства, договора участия в долевом строительстве № 18/18/К-ДДУ от 22.03.2018, разрешения на ввод от 05.10.2020.

По смыслу ч.11 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для регистрации права по заявлению правообладателя достаточно указанных документов, не требуется застройщику подавать какие-либо дополнительные документы в регистрационный орган. Закон не предусматривает обязанность государственного органа или участника долевого строительства информировать застройщика о регистрации права.

Истец узнал или должен был узнать о размере земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации МКД не ранее 09.12.2021 (с даты постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 пл.4301 кв.м., образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001019:68 пл. 8 535 кв. м.)

До проведения кадастровых работ по формированию земельного участка под МКД № 1 Арендатор не мог определить сумму арендного платежа, в то же время просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд являлась основанием для отказа от договора аренды по инициативе арендодателя (ст.618 Гражданского кодекса РФ). Поэтому о неосновательном обогащении истец узнал или должен был узнать не ранее 09.12.2021.

28.10.2022 между Арендодателем (ответчиком) и Арендатором (истцом) заключен Договор аренды земельного участка № 14-01-002482 с кадастровым номером 77:01:0001019:3712 площадью 4301 кв.м. для целей многоэтажной жилой застройки и иных целей в соответствии с ГПЗУ, п.2.2. которого предусматривал оговорку, что договор распространяется на отношения, возникшие в даты постановки земельного участка на кадастровый учет, то есть с 09.12.2021.

В связи с чем Арендодателем начислены арендные платежи, в частности, за период с 09.12.2021 по 27.10.2022.

Однако к указанной дате Договор аренды № М-01-032055 от 17.11.2006 не был расторгнут, а сам по себе раздел земельного участка с кадастровым номером


77:01:0001019:68 пл. 8 535 кв. м. на два участка не являлся основанием для прекращения договора аренды.

Согласно п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), то есть Арендатор вплоть по 28.10.2022 правомерно уплачивал арендные платежи по Договору № М-01-032055 от 17.11.2006.

За один и тот же участок, предоставленный для целей строительства, не могла начисляться арендная плата по двум договорам, поэтому письмом № 02/12/22-1 от 02.12.2022 истцом заявлено требование к ответчику о подписании дополнительного соглашения к Договору аренды № М-01-032055 от 17.11.2006, и указании в дополнительном соглашении того, что договор о 17.11.2006 прекратил свое действия с 09.12.2021, с даты постановки земельного участка с кадастровым номером на кадастровый учет 77:01:0001019:3712 (т.3, л.д.42). Соответствующие дополнительное соглашение подписано только 27.11.2023 (т.1, л.д.81).

По смыслу ч.5 ст.4 АПК РФ, п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение срока исковой давность было приостановлено на 30 дней - на период претензионного урегулирования спора. Претензия о возврате переплаты заявлена письмом № 20/02/23-02 от 20.02.2023 (т.2, л.д.110-111).

Вопреки доводам Департамента, в письмах Департамента о зачете от 26.03.2024, от 22.04.2024 не указаны конкретные периоды в счет, которых произведено погашение по Договору № М-01-032055 от 17.11.2006, поэтому в силу п.3 ст.319.1 Гражданского кодекса РФ преимущество в погашении имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил ранее.

За 4 квартал 2020 года необходимо было уплатить арендную плату в размере 10 801 067 руб. 62 коп.; платежным поручениям № 1027 от 02.10.2020, № 1939 от 02.10.2020 внесено денежных средств на сумму 16 357 906 руб. 17 коп.

Переплата составила 5 556 838 руб. 35 коп. Указанная переплата погашена зачетом от 26.03.2024.

За 1 квартал 2021 года необходимо было уплатить арендную плату 8 243 158 руб. 11 коп.; платежными № 1434 от 28.12.2020, № 1435 от 28.12.2020 уплачено 16 357 906 руб. 17 коп.

Переплата составила 8 114 748 руб. 06 коп. Указанная переплата погашена зачетом от 26.03.2024.

За 2 квартал 2021 года необходимо было уплатить арендную плату 9 148 999 руб. 66 коп.

Переплата составила 9 006 478 руб. 62 коп. Указанная переплата погашена зачетом от 26.03.2024.

Всего переплата по платежным поручениям за октябрь 2020 года - март 2021 года составляет 21 678 065 руб. 03 коп.

Остальная переплата на сумму 81 014 930 руб. 84 коп. относится на платежные поручения № 207 от 09.07.2021, № 208 от 09.07.2021, № 390 от 28.09.2021; № 391 от 28.09.2021; № 616 от 24.12.2021, № 617 от 24.12.2021; № 227 от 04.04.2022; № 228 от 04.04.2022, № 225 от 04.04.2022, № 226 oт 04.02.2022; № 418 от 05.07.2022, № 419 от 05.07.2022.


С учетом даты подачи искового заявления и заявления об уточнении исковых требований, иск предъявлен в пределах срока исковой давности.

Ссылка Департамента на то, что поведение истца противоречит принципу эстоппель подлежит отклонению.

Подписание дополнительного соглашения о расторжении договора аренды № М-01-032055 от 17.11.2006 с 09.12.2021, акта сверки расчётов от 22.02.2024 и заявление о зачёте переплаты не являются действиями, свидетельствующими о недобросовестности истца.

Напротив, они направлены на приведение земельно-правовых отношений в соответствие с фактическими обстоятельствами после завершения строительства и образования новых земельных участков.

Согласно п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Департамент не представил доказательств того, что истец действовал исключительно с намерением причинить вред или злоупотребил правом. Напротив, само по себе предъявление основанного на законе требования о возврате излишне уплаченного не может квалифицироваться как недобросовестное поведение (Определение ВС РФ № 300-ЭС24-6956 от 08.10.2024).

Принцип эстоппеля применим только в случае, если противоречивое поведение стороны подрывает разумное доверие другой стороны и влечёт явную несправедливость.

В данном случае Департамент знал о необходимости раздела участка и перехода права общей долевой собственности, однако уклонялся от возврата переплаты, требуя подписания формальных документов.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Руководствуясь ст.ст.110, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 января 2026 года по делу № А40-153415/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья Е.Б. Алексеева

Судьи А.В. Бондарев

О.В. Савенков