Постановление от 3 июня 2019 г. по делу № А41-29261/2018

367/2019-49455(1)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-29261/18
04 июня 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2019 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миришова Э.С., судей Ханашевича С.К., Игнахиной М.В., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Калинка»: ФИО2, представитель по доверенности от 01.09.2018,

от Администрации городского округа Ступино МО: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2019 № 6/2-23, ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2019 № 9/2-23,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Калинка» на решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2019 года по делу № А41-29261/18, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью «Калинка» к Администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Калинка» (далее – ООО «Калинка», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к

Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее – Администрация Ступинского м/р МО, администрация) об урегулировании разногласий, возникших по пунктам 2.5, 4.1, 4.2, 4.3.1, 4.3.4, 4.5, 7.2.5, 7.2.7, 9.2 договора купли- продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа - нежилого помещения общей площадью 117,3 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Горького, д.23.

В последующем, в связи с ликвидацией Администрации Ступинского м/р МО судом была произведена замена ответчика на надлежащего – на Администрацию городского округа Ступино Московской области (далее – Администрация г/о Ступино МО).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2019 по делу № А41- 29261/18возникшие у сторон разногласия по поводу договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа были урегулированы следующим образом:

 п.2.5 исключен из договора;

 п.4.1 изложен в следующей редакции: «Цена продажи Имущества составляет 7 134 277 руб., без учета НДС.»;

 п.п.4.2, 4.3.1, 4.3.4, 4.5, 7.2.5, 9.2 договора приняты в редакции ООО «Калинка»;  п.7.2.7 договора принят в редакции Администрации г/о Ступино МО.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО «Калинка» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «Калинка» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу изменить в части принятой редакции п.п. 4.1, 7.2.7 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Представители Администрации г/о Ступино МО против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемый судебный акт отменить в части.

Как следует из материалов дела,ООО «Калинка», являясь на основании договора аренды муниципального имущества № 3/09 от 23.12.2008, заключенного с муниципальным автономным учреждением «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 10.12.2009, № 2 от 13.07.2010, № 3 от 17.11.2010, № 4 от 30.01.2013) арендатором нежилого помещения площадью 113,60 кв. м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 117,30 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: <...>, на основании положений Федерального Закона от 22.07.20018 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) обратилось 29.07.2016 с соответствующим письмом в Администрацию Ступинского м/р МО. В указанном письме содержалось заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.

В ответ на указанное заявление Администрация Ступинского м/р МО письмом от 23.08.2016 № И8-21/5556 отказала заявителю в реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества, указав, что нежилые помещения, арендуемые заявителем закреплены на праве оперативного управления за МАУ «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района.

Полагая данный отказ неправомерным, ООО «Калинка» обратилось в арбитражный суд в рамках дела № А41-80082/16 с соответствующими требованиями.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2017 по делу № А41-80082/16 суд признал незаконным вышеуказанный

отказ Администрации Ступинского м/р МО, оформленный письмом от 23.08.2016, обязал Администрацию Ступинского м/р МО совершить действия по заявлению ООО «Калинка» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Горького, д.23, общей площадью 117,3 кв.м, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ:

1) обеспечив заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) приняв решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направив ООО «Калинка» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Так, в ходе исполнения указанного судебного акта, администрацией в адрес истца направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа - нежилого помещения общей площадью 117,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Между тем, при рассмотрении условий полученного проекта договора, у сторон возникли разногласия по ряду условий договора, в том числе в отношении условия о стоимости выкупа спорного имущества, в связи с чем истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку указанные условия договора купли-продажи, в том числе о цене выкупаемого имущества, не были согласованы сторонами, ООО «Калинка» в порядке статьи 445 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Принимая при урегулировании разногласий пункты 4.2, 4.3.1, 4.3.4, 4.5, 7.2.5, 9.2 договора в редакции ООО «Калинка», пункт 7.2.7 – в редакции администрации и исключаяиз договора пункт 2.5, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности соответствия указанных условий положениям Закона № 159-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая при урегулировании разногласий пункты 4.1 договора в новой редакции, арбитражный суд первой инстанции, приняв во внимание Федеральный закон

от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», руководствовался выводами, изложенными в независимой судебной экспертизе за № 25/01-19, выполненной ООО «Организация независимой помощи обществу», согласно которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 29.07.2016 составляет 7 134 277 руб., без учета НДС.

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ООО «Калинка» ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, судом необоснованно п.7.2.7 был принят в редакции ответчика, а при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости необоснованно принято вышеуказанное заключение.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 13-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ.

Как обоснованно указал суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст.3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебномпорядке не установлено иное.

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора опризнании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Так, в целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 14.06.2018 по делу № А41-29261/18 была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту

ООО «Защита» Кодзаеву С.М., предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями ст. 307 УК РФ.

Однако, как было установлено судом первой инстанции в рамках вызова эксперта для дачи пояснений по проведенному исследованию, в материалы дела не было представлено четкое и достоверное описание объекта оценки, а также анализ по аналогам объектов оценки в городе Ступино, что исключает объективность выводов, изложенных в заключении.

Согласно ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Учитывая изложенное, определением суда первой инстанции от 03.10.2018 по настоящему делу была снова назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Организация независимой помощи обществу»ФИО6

Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 29.07.2016 составляет 7 134 277 руб., без учета НДС.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-03 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей

совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Ссылка истца на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом ФИО6 в рамках судебной экспертизы, является завышенной, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку в части 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы и заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы, общество не привело каких- либо документально подтвержденных доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 не представлены.

Ввиду указанного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертомООО «Организация независимой помощи обществу» ФИО6 с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Поскольку в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы арбитражным апелляционным судом отказано, денежные средствав размере 54 000 руб., перечисленные обществом на депозитный счет

Десятого арбитражного апелляционного судаплатежным поручением № 118 от 25.05.2019 в счет оплаты за проведение экспертизы, подлежат возврату заявителю – ООО «Калинка».

Пунктом 7.2.7 договора (в принятой судом редакции ответчика) предусмотрена обязанность покупателя застраховать имущество на весь срок договора в пользу продавца.

Рассмотрев положения указанной редакции пункта 7.2.7, принятой судом, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе № 159-ФЗ.Аналогичная правовая позиция содержится в многочисленной практике Арбитражного суда Московского округа.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, решение арбитражного суда первой инстанции в части утверждения пункта 7.2.7 по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа - нежилого помещения общей площадью 117,3 кв.м.,(расположенного по адресу: <...>) в редакции ответчика подлежит отмене, а соответствующий пункт договора – исключению.

Иные выводы суда первой инстанции, с учетом отсутствия каких-либо возражений сторон, являются обоснованными и не подлежащими переоценке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2019 года по делу № А41-29261/18 отменить в части утверждения пункта 7.2.7 по договору купли-продажи

муниципального имущества с рассрочкой платежа - нежилого помещения общей

площадью 117,3 кв.м.,(расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.

Горького, д.23) в редакции ответчика. Пункт 7.2.7 исключить полностью.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта

2019 года по делу № А41-29261/18 оставить без изменения.

Возвратить ООО «КАЛИНКА» с депозитного счета Десятого арбитражного

апелляционного суда денежные средства в размере 54 000 руб., перечисленные на

проведение экспертизы платежным поручением № 118 от 25 мая 2019 года по

следующим реквизитам: ИНН <***> КПП 504501001 Наименование получателя: ООО «КАЛИНКА» Банк: ПАО «МИнБанк» г. Москва БИК 044525600 р/с <***> к/с 30101810300000000600

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный

суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок

со дня его принятия.

Председательствующий Э.С. Миришов

Судьи С.К. Ханашевич М.В. Игнахина