Решение от 13 августа 2018 г. по делу № А35-9227/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9227/2017
13 августа 2018 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2018 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Песниной Натальи Александровны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений №7/16 от 01.10.2016 и неустойки,

и встречный иск

индивидуального предпринимателя ФИО3

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца по первоначальному иску: Хороший Р. В. по доверенности от 01.10.2017;

от ответчика по первоначальному иску: ФИО6 по доверенности от 04.12.2017;

от третьих лиц:

от ИП ФИО4 - ФИО7 по доверенности от 24.01.2018;

от ИП ФИО5 – не явился, уведомлен надлежащим образом.


Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН463207160615) обратилась в арбитражный суд с уточненным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН463200640700) о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений №7/16 от 01.10.2016 за период с 01.07.2017 по 11.09.2017 в размере 579 833 руб. 33 коп. и неустойки в сумме 181 545 руб. 00 коп. (за июль, август 2017 и часть сентября 2017) за период с 05.08.2017 по 26.07.2018.

Определением арбитражного суда от 20.12.2017 судом принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 153 900 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

В процессе рассмотрения дела определением от 17.04.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» с привлечением в качестве экспертов ФИО8, ФИО9, ФИО10

05.07.2018 через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» поступило экспертное заключение от 04.07.2018 №692/18 (приобщено к материалам дела).

Через канцелярию суда от истца по первоначальному иску поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу с приложением документов (приобщены к материалам дела), проведение которой просит поручить ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. По мнению ИП ФИО2 вопросы №6 и №7 не были раскрыты в экспертном заключении от 04.07.2018 и есть основания сомневаться в обоснованности выводов экспертов ФИО9 и ФИО10 Представитель истца по первоначальному иску поддержал в судебном заседании указанное ходатайство.

Представитель истца по встречному иску возражал относительно удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной экспертизы по делу.

Представитель ИП ФИО4 поддержал ходатайство истца по первоначальному иску о назначении повторной экспертизы по делу.

Рассмотрев ходатайство истца по первоначальному иску о назначении повторной экспертизы, суд полагает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Процессуальный закон определяет действия суда в случае наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта с учетом положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если сомнения у суда возникли в связи с неясностью или недостаточной полнотой выводов экспертизы, они подлежат устранению путем вызова в судебное заседание для дачи пояснений эксперта, а в случае оставшихся сомнений путем назначения дополнительной экспертизы, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Указанное, соответствует правовому подходу Верховного Суда Российской Федерации, изложенному в Определении от 24.12.2014 по делу № 310-ЭС14-2757, №А68-11371/2012.

Как усматривается из материалов дела, в судебном заседании 26.07.2018 был опрошен эксперт ФИО8 и 02.08.2018 был опрошен эксперт ФИО9, которые дали пояснения по вопросам, возникшим в результате изучения заключения судебной экспертизы. Кроме того, 06.08.2018 от эксперта ФИО10 поступили письменные пояснения, запрошенные судом. По результатам опроса экспертов в судебных заседаниях и с учетом письменного пояснения одного из экспертов, у суда не имеется сомнений в обоснованности заключения экспертов и наличия противоречий в выводах экспертов ООО «Эксперт» судом также не усматривается.

Арбитражный суд, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по вопросу необходимости проведения повторной экспертизы по делу, а также доводы лиц, участвующих в деле в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленное истцом ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы отклонил как необоснованное, поскольку ранее назначенная судом экспертиза проведена в соответствии с нормами процессуального законодательства, эксперты ответили на вопросы, поставленные судом, ясно и полно, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, судебная экспертиза проводилась по конкретному делу и эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности.

Представитель истца по первоначальному иску уточненные исковые требования поддержал, встречный иск не признал, по ранее изложенным основаниям (письменные возражения имеются в материалах дела).

Так, представитель истца по первоначальному иску поясняет, что заявление о том, что арендодатель уклонялся от получения уведомления о расторжении не соответствует действительности, так как уведомление о расторжение договора получено лично арендодателем 31.05.2017; ИП ФИО4 в адрес которого направлялись уведомления о расторжении договора аренды, не является стороной указанного договора и не имеет полномочий на принятие уведомлений; акт, составленный арендатором в одностороннем порядке не может быть признан надлежащим доказательством прекращения договора аренды. Также истец поясняет, что согласно пункту 9.1 основного договора от 01.10.2015 №5/15, в день заключения данного договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу; эти же условия отражены и в последующем договоре №7/16 от 01.10.2016. Истец указывает, что в пределах срока действия договоров аренды нежилых помещений в 2015-2017 годах арендатор не обращался к арендодателю с вопросом согласования ни сметной стоимости, ни проекта установки, ни монтажа, ни по вопросу возмещения стоимости неотделимых улучшений помещений; ИП ФИО2 не знала об установленной пожарной сигнализации. По мнению ИП ФИО2 используемое при установке пожарной сигнализации оборудование является съемным и может быть демонтировано без ущерба для помещений, что не относится к неотделимым улучшениям в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика по первоначальному иску исковые требования не признал, поддержал требования встречного иска, по основаниям, изложенным во встречном иске, отзыве и дополнениях к нему. По мнению ответчика по первоначальному иску, у него задолженности перед истцом не имеется, поскольку истец неоднократно уклонялся от получения уведомления о расторжение договора (направленных в адрес ИП ФИО4 – супруга, электронной почтой) и от подписания акта приема-передачи нежилых помещений, тем самым сделав невозможным их передачу в порядке определенном договором аренды; кроме того ИП ФИО3 оборудовала арендованные помещения пожарной сигнализацией, являющейся неотделимым улучшением, стоимость работ составила 153 900 руб. 00 коп.

Представитель ИП ФИО4 в судебном заседании уточненные первоначальные исковые требования поддержал, относительно встречного иска возражал (в ранее представленном мнении по делу на первоначальный иск поддержал позицию истца по первоначальному иску; в ранее представленном мнении по делу на встречный иск относительно его удовлетворения возражал).

ИП ФИО5 в судебное заседание не явился, требования первоначального и встречного исков не оспорил, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Неявка третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не препятствует в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрению дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела и выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил.

28.08.2015 между ИП ФИО3 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) был заключен предварительный договор №1 аренды нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора стороны обязуются заключить в срок до 01.10.2015 (включительно) договор аренды нежилых помещений рассматриваемых сторонами как единый объект аренды:

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенного на 1 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:577 состоящего из комнат 64-68, 68а, 69 площадью 265,2 кв. м. (пункт 1.1.1 договора);

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенного на 1 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:584 состоящего из комнат 50-51, 55, 58, часть комнаты 49 площадью 193,1 кв. м. (пункт 1.1.2 договора);

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенного на 2 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:565 состоящего из комнат 66, 67, 68, 69, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 площадью 1100,2 кв. м. (пункт 1.1.3 договора).

Согласно пункту 1.2 договора основной договор должен быть заключен на срок 11 месяцев с 10.10.2015 по 09.09.2016 включительно.

В силу пункта 1.3 договора помещения принадлежат арендодателю на праве общей совместной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: от 07.08.2014 № 46 АС 048247, от 25.07.2014 № 46 АС 044464, от 07.08.2014 № 46 АС 048247.

В соответствии с пунктами 2.1-2.2 договора стороны договорились, что арендная плата по основному договору будет составлять 245 000 рублей в месяц и не включает плату за коммунальные и эксплуатационные платежи. Порядок и сроки внесения арендной платы стороны обязуются согласовать в основном договоре.

В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан к моменту передачи объекта аренды осуществить следующие улучшения, произведенные за свой счет: смонтировать светильники в холле 1 этажа и на лестничных пролетах; покрасить лестницы и стены при лестнице до уровня второго этажа; сделать дополнительный вход с металлической дверью в комнату № 51 площадью 56.2 кв.м. на 1 этаже, выходящий в холл 1 этажа; объединить в одно два помещения: комнаты № 68 и 69 на 2 этаже (снести перегородку, заложить один из двух дверных проемов); осуществить горячее и холодное водоснабжение и выводы канализации в комнатах 71, 75 на 2 этаже и комнатах № 51, 55 площадью 114,4 и 56,2 кв.м. на 1 этаже; сделать безопасной для посетителей зону входа в бомбоубежище (установить решетку с дверью); вывести проводку для рекламных конструкций на фасаде здания; установить металлические решетки на окнах 1 этажа со стороны улицы (главного фасада); произвести облицовку плитных швов и оконных откосов на фасаде здания; заменить входную дверь в холле первого этажа со стороны дворовой территории на утепленную металлическую; взять на себя оплату 70% от стоимости услуг по разработке проекта и установке пожарной сигнализации на всей арендуемой площади.

Арендатор обязуется возместить арендодателю 50% стоимости от покупки ламината для комнат № 68 и 69 на 2 этаже и его укладке и оплатить 30% от стоимости услуг по разработке проекта и установке пожарной сигнализации объекта аренды в соответствии с пунктом 3.3 договора.

28.09.2015 между ИП ФИО3 (заказчик) и ИП ФИО5 (подрядчик) был заключен договор подряда №39/15, по условиям которого подрядчик обязуется своими силами и средствами выполнить по заданию заказчика в соответствии с согласованной сметной документацией следующую подрядную работу: монтаж пожарной сигнализации в помещениях, расположенных по адресу: <...> (АПЗ-20), оф. 50-51, 55, 58, 49, 64-68, 68а, 69 на 1 этаже; оф. 66-69, 71, 73-89 на 2 этаже.

В материалы дела представлен локальный сметный расчет на монтаж пожарной сигнализации от 28.09.2015 на сумму 153 900 руб. По акту о приемке выполненных работ №1 от 12.10.2015 ИП ФИО3 приняла выполненные работы на сумму 153 900 руб. и оплатила их, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №1 от 12.10.2015.

01.10.2015 между ИП ФИО3 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений №5/15.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату для размещения интерактивного семейного центра следующие нежилые помещения:

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:577 состоящего из комнат 64, 65, (уменьшенной на 20 кв.м., выделенных на плане 1-го этажа в Приложении 1), 66-68, 68а, 69 площадью 245, кв.м.;

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:584 состоящее из комнат 50-51, 55, 58, половина комнаты 49 площадью 193,1 кв.м.;

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенное на 2 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:565 состоящее из комнат 66, 67, 68, 69, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 площадью 1100,2 кв.м.

Арендодатель передает арендатору помещения 01.10.2015 по акту приема-передачи, подписываемому арендодателем и арендатором (пункт 2.1 договора).

Помещения должны быть переданы в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации. Арендодатель отвечает за недостатки сданных в аренду Помещений, препятствующих пользованию ими, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках (пункт 2.2 договора).

В силу пункта 3.3 договора арендатор вправе сдать переданные ему помещения в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие арендодателя; по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные арендатором в помещениях улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещений (отделимые улучшения); с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещений.

В пункте 4.1. договора стороны установили срок его действия с 01.10.2015 до 30.09.2016 (включительно). В разделе 5 стороны согласовании размер и порядок уплаты

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут: при нецелевом использовании арендатором помещений, при существенном ухудшении состояния помещений по вине арендатора, при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз .

По требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут водностороннем порядке: в любое время при письменном уведомлении арендодателя за 60 дней до предполагаемой даты расторжения. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым через 60 дней от даты получения арендодателем уведомления арендатора об отказе от договора; при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещения в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора (пункт 8.2 договора).

В пункте 9.1. договора стороны предусмотрели, что в день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу (пункт 9.1 договора).

01.10.2016 между ИП ФИО3 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений №7/16.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату для размещения интерактивного семейного центра следующие нежилые помещения:

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:577 состоящего из комнат 64-68, 68а, 69 площадью 265,2 кв. м.;

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:584 состоящее из комнат 50-51, 55, 58, половина комнаты 49 площадью 193,1 кв.м.;

нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, расположенное на 2 этаже здания с кадастровым номером 46:29:101054:565 состоящее из комнат 66, 67, 68, 69, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 площадью 1100,2 кв.м.

Помещения принадлежат арендодателю на праве общей совместной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: от 07.08.2014 № 46 АС 048247, от 25.07.2014 № 46 АС 044464, от 07.08.2014 № 46 АС 048247.

В пункте 2.1 договора указано, что арендодатель передает арендатору помещения 01.10.2016 по акту приема-передачи, подписываемому арендодателем и арендатором.

Помещения должны быть переданы в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации. Арендодатель отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, препятствующих пользованию ими, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках (пункт 2.2 договора).

В силу пункта 3.3 договора арендатор вправе сдать переданные ему помещения в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие арендодателя; по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные арендатором в помещениях улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещений (отделимые улучшения); с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещений.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания 01.10.2016, помещения передаются арендатору с момента подписания сторонами акта приема-передачи 01.10.2016 и договор действует до 31.08.2017 включительно (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор обязан: принять от арендодателя помещения в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора; использовать помещение только в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 настоящего договора; своевременно вносить арендную плату, а также заключить договора с ресурсопоставляющими предприятиями (электричество, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) и самостоятельно по ним оплачивать коммунальные платежи; производить за свой счет текущий ремонт помещений и содержать их в пригодном для эксплуатации состоянии; соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещениям; при обнаружении признаков аварийного состояния нежилого помещения, а также технического, инженерного и прочего оборудования, немедленно сообщать об этом арендодателю; обеспечить представителям арендодателя, а также уполномоченных государственных и муниципальных органов свободный доступ в помещения для осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ.

Пунктом 5.1 стороны согласовали, что арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленные ему по настоящему договору помещения в размере 245 000 рублей в месяц без НДС (кроме октября 2016 года). Ежемесячная арендная плата не включает в себя плату за коммунальные расходы. При этом арендная плата за октябрь 2016 года составляет 120000 рублей. За все последующие месяцы с ноября 2016 года по август 2017 года включительно арендная плата составляет 245000 рублей в месяц.

Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия Договора не подлежит (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: за октябрь 2016 года (с 01.10.2016 по 31.10.2016 включительно) арендная плата взимается в размере 120000 рублей и уплачивается не позднее 05.10.2016; арендатор, начиная с ноября 2016 года, ежемесячно до 5 числа месяца единовременным платежом перечисляет арендодателю на расчетный счет арендную плату за текущий месяц на основании настоящего договора.

В силу пункта 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы платежа.

Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров. Претензионный порядок урегулирования споров, возникших при исполнении условий настоящего договора, является для сторон обязательным. Претензионные письма направляются сторонами нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по месту нахождения сторон, указанному в разделе 10 настоящего договора (пункт 7.6 договора).

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут: при нецелевом использовании арендатором помещений, при существенном ухудшении состояния помещений по вине арендатора, при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз.

По требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут водностороннем порядке: в любое время при письменном уведомлении арендодателя за 60 дней до предполагаемой даты расторжения. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым через 60 дней от даты получения арендодателем уведомления арендатора об отказе от договора; при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещения в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора (пункт 8.2 договора).

В пункте 9.1 договора стороны установили, что в день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу.

По акту приема-передачи от 01.10.2016 указанные помещения и 53 комплекта ключей переданы арендатору без замечаний.

В материалах дела имеется письменное согласие ФИО4 от 28.08.2015, состоящего в браке с ФИО2, на заключение предварительного и основного договоров в отношении вышеуказанных нежилых помещений.

Как указывает ИП ФИО3, ИП ФИО2 неоднократно уклонялась от получения уведомления о расторжение договора и подписания акта приема-передачи нежилых помещений, тем самым сделав невозможным их передачу в порядке, определенном договором аренды и законодательством. В частности, 14.04.2017 в адрес арендодателя по электронной почте было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 01.06.2017. В дальнейшем арендодатель уклонялся от получения уведомления о расторжении от 23.05.2017, в результате чего оно было вручено лично ИП ФИО2 31.05.2017 (уведомление с подписью ИП ФИО2 имеется в материалах дела).

17.07.2017 в адрес ИП ФИО2 было направлено письмо с просьбой явиться для передачи арендованных помещений 23.07.2017, что подтверждается копией кассового чека ФГУП «Почта России» от 17.07.2017 и описью вложения.

Как указывает ИП ФИО3, 23.07.2017 арендатор и представители арендодателя прибыли для передачи нежилых помещений по адресу: <...>, где вели их совместный осмотр, вместе с тем от подписания актов приема-передачи помещений представитель арендодателя отказался, мотивировав необходимостью истечения 60 дневного срока с 31.05.2017, а именно 31.07.2017. При таких обстоятельствах, арендатор подписал в одностороннем порядке акты приема-передачи нежилых помещений.

24.07.2017 в адрес ИП ФИО2 был направлен комплект ключей, что подтверждается копией кассового чека ФГУП «Почта России» от 24.07.2017 и описью вложения. Также 24.07.2017 в адрес ИП ФИО2 было направлено обращение с приложением акта приема-передачи арендованного имущества, подписанного в одностороннем порядке ИП ФИО3, что подтверждается копией кассового чека ФГУП «Почта России» от 24.07.2017 и описью вложения.

Согласно пояснениям ИП ФИО3, указанные почтовые отправления не были получены арендодателем в связи с истечением срока хранения. Полагая, что договор аренды нежилого помещения расторгнутым, ИП ФИО3 перестала вносить арендную плату с 01.07.2017.

По совместно подписанному сторонами договора от 01.10.2016 №7/16 акту приема-передачи от 11.09.2017 арендованные помещения переданы ИП ФИО2

08.08.2017 истцом в адрес ответчика было направлено претензионное уведомление (получено ответчиком 14.08.2017) о необходимости погашения образовавшейся задолженности за июль – август 2017 года.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком по первоначальному иску обязательств по договору аренды №7/16 от 01.10.2016, истец по первоначальному иску обратился в Арбитражный суд Курской области с уточненным исковым заявлением о взыскании задолженности по указанному договору аренды нежилых помещений за период с 01.07.2017 по 11.09.2017 в размере 579 833 руб. 33 коп. и неустойки в сумме 181 545 руб. 00 коп. (за июль, август 2017 и часть сентября 2017) за период с 05.08.2017 по 26.07.2018.

Оспаривая заявленные исковые требования ИП ФИО3 заявила встречный иск о взыскании с ИП ФИО2 153 900 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в виду оборудования арендуемых помещений пожарной сигнализацией.

По мнению истца по встречному иску, оборудование арендуемых помещений, в том числе и по договору аренды №7/16 от 01.10.2016, пожарной сигнализацией производилось с согласия ИП ФИО2, выразившегося в предварительном договоре №1 аренды нежилого помещения от 28.08.2015, заключенного между сторонами (пункт 3.3. предварительного договора).

Также истец по встречному иску ссылается на пункт 3.4 договора аренды №7/16 от 01.10.2016, согласно которого арендатор обязан - соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещениям.

Истец пояснил, что пожарная сигнализация установлена во всех арендованных помещениях и представляет собой оборудование соединенное кабелем, проведенного в кабель-канале по стенам и потолкам всех помещений.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества истец по встречному иску ссылается на представленные в материалы дела: договор подряда №39/15 от 28.09.2015, заключенный между ИП ФИО3 (заказчик) и ИП ФИО5 (подрядчик) на монтаж пожарной сигнализации; локальный сметный расчет на монтаж пожарной сигнализации от 28.09.2015 на сумму 153 900 руб.; акт о приемке выполненных работ №1 от 12.10.2015, согласно которого ИП ФИО3 приняла выполненные работы на сумму 153 900 руб.; квитанцию к приходному кассовому ордеру №1 от 12.10.2015 в подтверждение оплаты произведенных работ.

Досудебной претензией от 27.11.2017 ИП ФИО3 просила ИП ФИО2 произвести оплату стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 153 900 руб. 00 коп.

В ответе от 07.12.2017 на указанную претензию ИП ФИО2 указала, что своего согласия на установку пожарной сигнализации не давала, в связи с чем оснований для удовлетворения требований не имеется.

В ходе рассмотрения спора также представлена исполнительная схема охранно-пожарной сигнализации на объект, находящийся по адресу: <...>(АПЗ-20), исполнитель – ИП ФИО5

В процессе рассмотрения дела определением от 17.04.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» с привлечением в качестве экспертов ФИО8, ФИО9, ФИО10

05.07.2018 через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» поступило экспертное заключение от 04.07.2018 №692/18, в соответствии с выводами которого:

1. Автоматическая установка пожарной сигнализации, установленная по адресу: <...> в помещениях, арендованных по договору аренды нежилых помещений №7/16 от 01.10.2016, между ИП ФИО2 и ИП ФИО3, на момент проведения осмотра, находится в неработоспособном состоянии. Причина ее неисправности связана с демонтажем ее составных частей (части приборов и кабелей шлейфов в Помещении 5, согласно схемы – Этаж_ 1 Приложения) и обесточиванием прибора приемно-контрольного охранно-пожарного «Гранит-8», произведенных при реконструкции помещений первого этажа. Момент возникновения ее неработоспособности, в условиях настоящего исследования, установить не представляется возможным.

2. Автоматическая установка пожарной сигнализации установлена на первом этаже в Помещениях: 1; 2; 3; 4. В Помещении 5 первого этажа присутствует только 4 дымовых пожарных извещателя установки (в коридоре у Помещения 1). В Помещении 6 первого этажа установлены два дымовых пожарных извещателя (см. схему Этаж_1 Приложения). На втором этаже автоматическая установка пожарной сигнализации установлена в Помещениях: 66; 67; 68; 69; 71; 74; 75; 77; 83; 84; 85; 86 и в Помещении Б/И (Фото 48 и схема Этаж_2 Приложения).

3. Автоматическая установка пожарной сигнализации, не соответствует требованиям Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования» Правилам противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденным Постановлению Правительства РФ от 25 апреля 2012г. № 390 «О противопожарном режиме», по основаниям нарушений:

ч.1 ст. 83 Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

п.п. 61, 63 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390 «О противопожарном режиме»;

п.п. 13.3.6, 13.4.1, 13.15.14, 13.15.15 абзаца 3 п. 14.1; п. А.4 обязательного Приложения А; пп а) п. 17.2 СП 5.13130.2009 « Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования»;

Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре не соответствует требованиям Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Постановлению Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 «О противопожарном режиме», по основаниям нарушений:

ч. 1 ст. 83 Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

п.п. 61, 63 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390 «О противопожарном режиме».

Оценить исследуемые системы АПС и СОУЭ, на предмет выполнения ими функциональных задач, возможно только при их работе, посредством фактической сработки и измерения звукового давления в защищаемых помещениях, что в условиях неработоспособности систем противопожарной защиты объекта не представилось возможным ввиду их неработоспособности.

4. Осмотром приборов смонтированных систем автоматической установки пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, на дымовых пожарных извещателях, извещателях пожарных ручных марки ИПР 513-10, громкоговорителях настенных «Соната-3», блоке речевого управления «Соната-К», оповещателе охранно-пожарном (табло) «ВЫХОД» ОПОП 1-8М обнаружены знаки соответствия (РСТ) - обязательной сертификации в системе ГОСТ Р, на основании чего, данное оборудование допустимо считать сертифицированным.

По позициям Раздела 2 Локального сметного расчёта на монтаж пожарной сигнализации, в части прибора приёмно-контрольного охранно-пожарного «Гранит-8», установленного взамен «Гранит-4», извещателей пожарных ручных ИПР - 3 СУМ, установленных дополнительно и кабельной продукции КПС нг (А) - FRLS, визуально подтвердить маркировку сертификации в системе ГОСТ Р не представилось возможным, ввиду ее отсутствия.

5. Возникновение пожара в незащищённых помещениях первого этажа автоматической пожарной сигнализацией, создаёт непосредственную угрозу жизни и здоровью находящихся в здании людей, расположенных не только в пределах этажа с очагом пожара, но и для людей расположенных на вышележащих этажах в условиях открытого исполнения лестничных клеток 2 и 3, и не позволит им своевременно покинуть зону опасных факторов пожара, ввиду отсутствия формирования сигнала из незащищённых АУПС помещений первого этажа, для включения средств оповещения и управления эвакуацией - за время, обеспечивающее эвакуацию людей до наступления предельных значений опасных факторов пожара.

6. В соответствии с требованиями СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», пункт 4.18 - в общественных зданиях следует предусматривать электрооборудование, электро-освещение, систему телефонной связи с выходом на телефонные сети общего пользования, сеть приема телевидения, а также комплексную электрослаботочную сеть, объединяющую центральное, местное радиовещание и оповещение о пожаре и других стихийных бедствиях.

В соответствии с заданием на проектирование комплексы зданий, отдельные здания или помещения могут оборудоваться электрочасовыми установками, системой охранной сигнализации, устройствами местной (внутренней) телефонной связи, местными установками телевидения, синхронного перевода речи, установками сигнализации времени, системами информатизации и звукофикации, системами автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования здания, устройствами сигнализации загазованности (задымления и затопления) и другими системами.

Системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре должны предусматриваться в соответствии с требованиями Федерального закона.

В соответствии с приведёнными требованиями система пожарной сигнализации является обязательным элементом пожарной безопасности и должна быть смонтированаво всех общественных зданиях, на основании задания на проектирование и разработанного проекта. Проект разрабатывается индивидуально и является индивидуальным. Проект разрабатывается с учётом конкретных помещений, их назначения, геометрических размеров и площади помещений, наличия других систем инженерного обеспечения (систем вентиляции, отопления, электроснабжения и т.п.). Смонтировав пожарную сигнализацию, разработанную по индивидуальному проекту для одних помещений, в других помещениях - невозможно. При монтаже длина кабеля, количество и номенклатура приборов, вспомогательные элементы (кабель-каналы, гофрорукова, крепёж и т.д.) подбираются по назначению, в определённом количестве, отмеряются по длине и монтируются в соответствии с геометрическими размерами помещений, в которых будет размещено оборудование. Исходя из этого можно сделать вывод, что смонтированная система пожарной сигнализация предназначена для использования только в тех помещениях (совокупности помещений) в которых она смонтирована и предназначена. После демонтажа, использовать пожарную сигнализацию, разработанную по индивидуальному проекту для одних помещений, в других помещениях - невозможно. После демонтажа элементы пожарной сигнализации переходят в разряд бывших в употреблении. Использование бывших в употреблении элементов пожарной сигнализации при новом монтаже - недопустимо. Смонтированная система пожарной сигнализация является неотделимым улучшением.

Стоимость пожарной сигнализации на момент её осмотра, при условии её полной комплектации, в соответствии с поэтажными схемами объекта исследования на момент проведения осмотра, этаж_1, этаж_2 (см. Приложение к заключению комплексной инженерно-технической судебной экспертизы) приведена в Локальном сметном расчёте №1 (Приложение 1). Сметная стоимость равна 171748,0 рублей, в ценах 2 квартала 2018 г., в т.ч. материалов 32634,0 рубля.

7. Для демонтажа пожарной сигнализации необходимо выполнить следующие работы по демонтажу приборов, электропровода, датчиков, извещателей и т.д.:

1. «Гранит 4», Прибор приёмно-контрольный и управления охранно-пожарный - 1 шт;

2. Блок питания с аккумулятором 12В, 7 Ач - 1 шт;

3. «Маяк-12-КП», Оповещатель охранно-пожарный комбинированный - 1 шт;

4. Соната-К блок речевого оповещения - 1 шт;

5. Соната-3 громкоговоритель настенный 3,0 Вт, 8,0 Ом - 5 шт;

6. Извещатель пожарный дымовой оптико-электронный ИП 212-141 -62 шт;

7. Оповещатель охранно-пожарный (табло) ОПОП 1-8М «Выход» - 7 шт;

8. Извещатель пожарный ручной ИПР 513-10 - 6 шт;

9. Коробка УК-2П - 1 шт;

10. Кабель КПСнг(А) - FRLS 1x2x0,5 - 460 м;

11. Кабель-канал 15x10 - 100 м;

Стоимость демонтажа пожарной сигнализации приведена в Локальном сметном расчёте №2 (Приложение 2). Сметная стоимость равна 30 718 руб. в ценах 2 квартала 2018 года.

В судебном заседании 26.07.2018 был опрошен эксперт ФИО8, который пояснил в том числе, что даже при наличии демонтированных со спорной пожарной сигнализации деталей, данная пожарная сигнализация не будет соответствовать указанным экспертом в заключении СНИПам и Правилам.

Также 02.08.2018 в судебном заседании был опрошен эксперт ФИО9, который пояснил, в том числе, что спорная пожарная сигнализация является неотделимой, поскольку после демонтажа данная сигнализация не может быть использована.

Оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами, в обоснование своих требований и возражений, арбитражный суд считает заявленные требования по первоначальному иску подлежащими частичному удовлетворению, а требования по встречному иску не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, 01.10.2016 между ИП ФИО3 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды №7/16 вышеуказанных нежилых помещений, находящихся по адресу: <...>: с кадастровым номером 46:29:101054:577, с кадастровым номером 46:29:101054:584, с кадастровым номером 46:29:101054:565, состоящих из указанных комнат. Помещения принадлежат арендодателю на праве общей совместной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: от 07.08.2014 № 46 АС 048247, от 25.07.2014 № 46 АС 044464, от 07.08.2014 № 46 АС 048247 (пункт 1. договора).

В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания 01.10.2016, помещения передаются арендатору с момента подписания сторонами акта приема-передачи 01.10.2016 и договор действует до 31.08.2017 включительно.

Пунктом 5.1 стороны согласовали, что арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленные ему по настоящему договору помещения в размере 245 000 рублей в месяц без НДС (кроме октября 2016 года). Ежемесячная арендная плата не включает в себя плату за коммунальные расходы. При этом арендная плата за октябрь 2016 года составляет 120000 рублей. За все последующие месяцы с ноября 2016 года по август 2017 года включительно арендная плата составляет 245000 рублей в месяц.

Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия Договора не подлежит (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: за октябрь 2016 года (с 01.10.2016 по 31.10.2016 включительно) арендная плата взимается в размере 120000 рублей и уплачивается не позднее 05.10.2016; арендатор, начиная с ноября 2016 года, ежемесячно до 5 числа месяца единовременным платежом перечисляет арендодателю на расчетный счет арендную плату за текущий месяц на основании настоящего договора.

По акту приема-передачи от 01.10.2016 указанные помещения и 53 комплекта ключей переданы арендатору без замечаний.

Таким образом, истец по первоначальному иску свои обязательства по договору аренды выполнил, передав ответчику по первоначальному иску в аренду недвижимое имущество, определив срок аренды и размер арендной платы.

Факт невнесения арендной платы по договору аренды за спорный период подтвержден материалами дела и лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Вместе с тем, возражая относительно удовлетворения исковых требований ответчик по первоначальному иску указывает, что ИП ФИО2 неоднократно уклонялась от получения уведомления о расторжение договора и подписания акта приема-передачи нежилых помещений, тем самым сделав невозможным их передачу в порядке, определенном договором аренды и законодательством. В частности, 14.04.2017 в адрес арендодателя по электронной почте было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 01.06.2017. В дальнейшем арендодатель уклонялся от получения уведомления о расторжении от 23.05.2017, в результате чего оно было вручено лично ИП ФИО2 31.05.2017 (уведомление с подписью ИП ФИО2 имеется в материалах дела).

17.07.2017 в адрес ИП ФИО2 было направлено письмо с просьбой явиться для передачи арендованных помещений 23.07.2017, что подтверждается копией кассового чека ФГУП «Почта России» от 17.07.2017 и описью вложения.

Как указывает ИП ФИО3, 23.07.2017 арендатор и представители арендодателя прибыли для передачи нежилых помещений по адресу: <...>, где вели их совместный осмотр, вместе с тем от подписания актов приема-передачи помещений представитель арендодателя отказался, мотивировав необходимостью истечения 60 дневного срока с 31.05.2017, а именно 31.07.2017. При таких обстоятельствах, арендатор подписал в одностороннем порядке акты приема-передачи нежилых помещений.

24.07.2017 в адрес ИП ФИО2 был направлен комплект ключей, что подтверждается копией кассового чека ФГУП «Почта России» от 24.07.2017 и описью вложения. Также 24.07.2017 в адрес ИП ФИО2 было направлено обращение с приложением акта приема-передачи арендованного имущества, подписанного в одностороннем порядке ИП ФИО3, что подтверждается копией кассового чека ФГУП «Почта России» от 24.07.2017 и описью вложения.

Согласно пояснениям ИП ФИО3, указанные почтовые отправления не были получены арендодателем в связи с истечением срока хранения. Полагая, что договор аренды нежилого помещения расторгнутым, ИП ФИО3 перестала вносить арендную плату с 01.07.2017.

В этой связи суд отмечает следующее.

В пункте 8.2 договора стороны согласовали, что по требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке: в любое время при письменном уведомлении арендодателя за 60 дней до предполагаемой даты расторжения. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым через 60 дней от даты получения арендодателем уведомления арендатора об отказе от договора; при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещения в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора.

В тоже время пункт 7.6 договора предусматривает, что претензионный порядок урегулирования споров, возникших при исполнении условий настоящего договора, является для сторон обязательным. Претензионные письма направляются сторонами нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по месту нахождения сторон, указанному в разделе 10 настоящего договора (пункт).

В силу части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Часть 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу части 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Суд принимает во внимание, что спорным договором аренды не предусмотрен порядок направления корреспонденции по электронной почте. Более того, пункт 7.6 договора предусматривает обязательный претензионный порядок урегулирования споров, возникших при исполнении условий спорного договора, а также порядок направления почтовой корреспонденции сторонами (нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по месту нахождения сторон, указанному в разделе 10 настоящего договора).

В материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчиком по первоначальному иску уведомления о расторжении спорного договора аренды, адресованного ИП ФИО2 по адресу, указанному в разделе 10 договора либо в выписке из ЕГРИП, а также доказательства уклонения арендодателя от получения данного уведомления. Довод ответчика по первоначальному иску о направлении корреспонденции ФИО4 отклоняется судом по тем же основаниям и поскольку ФИО4 не является стороной по спорному договору.

Как усматривается из материалов дела, уведомление о расторжении от 23.05.2017, было вручено лично ИП ФИО2 31.05.2017 (уведомление с подписью ИП ФИО2 имеется в материалах дела).

Учитывая изложенные обстоятельства по делу и приведенные нормы права, суд приходит к выводу с учетом условий пункта 8.2 спорного договора, что договор расторгнут сторонами через 60 дней от даты получения арендодателем уведомления арендатора об отказе от договора, то есть 31.07.2017 года.

Доводы ответчика по первоначальному иску об уклонении арендодателя от подписания акту приема-передачи арендованных помещений по спорному договору опровергаются совместно подписанным сторонами договора от 01.10.2016 №7/16 актом приема-передачи от 11.09.2017, согласно которому арендованные помещения переданы ИП ФИО2

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При изложенных обстоятельствах, наличие задолженности по внесению арендной платы по договору аренды №7/16 от 01.10.2016 за период с 01.07.2017 по 11.09.2017 (за период действия договора до момента расторжения и за невозврат арендованного имущества до момента подписания соответствующего акта) в размере 579 833 руб. 33 коп., подтверждается материалами дела. Доказательства, свидетельствующие о погашении задолженности, в материалы дела ответчиком по первоначальному иску, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены.

Учитывая изложенное, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате в размере 579 833 руб. 33 коп.

Истец по первоначальному иску также просит взыскать с ответчика по первоначальному иску неустойки в сумме 181 545 руб. 00 коп. (за июль, август 2017 и часть сентября 2017) за период с 05.08.2017 по 26.07.2018, согласно представленному уточненному расчету.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (часть 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы платежа.

Однако расчет неустойки, представленный истцом по первоначальному иску, проверен судом и не может быть признан верным, поскольку произведен истцом арифметически не верно и без учета условий пункта 7.2 договора (не более 10% от суммы платежа). Судом был произведен перерасчет неустойки, размер которой составил - 57 983 руб. 33 коп.

Учитывая изложенное, требование истца по первоначальному иску о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению.

Требование ИП ФИО3 (встречный иск) о взыскании с ИП ФИО2 153 900 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в виду оборудования арендуемых помещений пожарной сигнализацией, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (часть 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, ИП ФИО3 в арендованных по договору аренды №7/16 от 01.10.2016 помещениях была смонтирована пожарная сигнализация.

Истец по встречному иску пояснил, что пожарная сигнализация установлена во всех арендованных помещениях и представляет собой оборудование соединенное кабелем, проведенного в кабель-канале по стенам и потолкам всех помещений.

В процессе рассмотрения дела определением от 17.04.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» с привлечением в качестве экспертов ФИО8, ФИО9, ФИО10 05.07.2018 через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» поступило экспертное заключение от 04.07.2018 №692/18.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Материалами дела подтверждается, что отводов указанным экспертам в порядке статьи 23 АПК РФ заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

Пи определении кандидатур экспертов, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, суд учитывал требования к кандидатурам экспертов, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы экспертов имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у экспертов необходимого образования и опыта работы.

Экспертами описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Проанализировав экспертное заключение от 04.07.2018 №692/18, а также учитывая пояснения экспертов в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются. Противоречий выводов экспертов иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не усматривается.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу, входит в компетенцию непосредственно арбитражного суда (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу № ВАС-13839/2013).

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статьей 86 АПК РФ, суд признает экспертное заключение от 04.07.2018 №692/18 надлежащим доказательством по делу.

Согласно ответу эксперта на вопрос 6 в рамках проведенной судебной экспертизы - экспертное заключение от 04.07.2018 №692/18, в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», пункт 4.18 - в общественных зданиях следует предусматривать оповещение о пожаре и других стихийных бедствиях. Системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре должны предусматриваться в соответствии с требованиями Федерального закона.

Также эксперт в заключении указал, что в соответствии с приведёнными требованиями система пожарной сигнализации является обязательным элементом пожарной безопасности и должна быть смонтирована во всех общественных зданиях, на основании задания на проектирование и разработанного проекта. Проект разрабатывается индивидуально и является индивидуальным. Проект разрабатывается с учётом конкретных помещений, их назначения, геометрических размеров и площади помещений, наличия других систем инженерного обеспечения (систем вентиляции, отопления, электроснабжения и т.п.). Смонтировав пожарную сигнализацию, разработанную по индивидуальному проекту для одних помещений, в других помещениях - невозможно. При монтаже длина кабеля, количество и номенклатура приборов, вспомогательные элементы (кабель-каналы, гофрорукова, крепёж и т.д.) подбираются по назначению, в определённом количестве, отмеряются по длине и монтируются в соответствии с геометрическими размерами помещений, в которых будет размещено оборудование. Исходя из этого можно сделать вывод, что смонтированная система пожарной сигнализация предназначена для использования только в тех помещениях (совокупности помещений) в которых она смонтирована и предназначена. После демонтажа, использовать пожарную сигнализацию, разработанную по индивидуальному проекту для одних помещений, в других помещениях - невозможно. После демонтажа элементы пожарной сигнализации переходят в разряд бывших в употреблении. Использование бывших в употреблении элементов пожарной сигнализации при новом монтаже - недопустимо. Смонтированная система пожарной сигнализация является неотделимым улучшением.

Кроме того, 02.08.2018 в судебном заседании был опрошен эксперт ФИО9, который пояснил, в том числе, что спорная пожарная сигнализация является неотделимой, поскольку после демонтажа данная сигнализация не может быть использована, а также, что указанную систему пожарной сигнализации нельзя демонтировать без вреда для имущества.

Статья 54 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» предусматривает, что системы обнаружения пожара (установки и системы пожарной сигнализации), оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре должны обеспечивать автоматическое обнаружение пожара за время, необходимое для включения систем оповещения о пожаре в целях организации безопасной (с учетом допустимого пожарного риска) эвакуации людей в условиях конкретного объекта. Системы пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре должны быть установлены на объектах, где воздействие опасных факторов пожара может привести к травматизму и (или) гибели людей. Перечень объектов, подлежащих оснащению указанными системами, устанавливается нормативными документами по пожарной безопасности.

На основании изложенного и учитывая, что пожарная сигнализация является обязательным элементом пожарной безопасности, суд приходит к выводу, что спорная пожарная сигнализация является неотделимым улучшение в арендованных по договору аренды №7/16 от 01.10.2016 помещениях.

В тоже время, согласно части 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По мнению истца по встречному иску, оборудование арендуемых помещений, в том числе и по договору аренды №7/16 от 01.10.2016, пожарной сигнализацией производилось с согласия ИП ФИО2, выразившегося в предварительном договоре №1 аренды нежилого помещения от 28.08.2015, заключенного между сторонами (пункт 3.3. предварительного договора).

Также истец по встречному иску ссылается на пункт 3.4 договора аренды №7/16 от 01.10.2016, согласно которого арендатор обязан - соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещениям.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества истец по встречному иску ссылается на представленные в материалы дела: договор подряда №39/15 от 28.09.2015, заключенный между ИП ФИО3 (заказчик) и ИП ФИО5 (подрядчик) на монтаж пожарной сигнализации; локальный сметный расчет на монтаж пожарной сигнализации от 28.09.2015 на сумму 153 900 руб.; акт о приемке выполненных работ №1 от 12.10.2015, согласно которого ИП ФИО3 приняла выполненные работы на сумму 153 900 руб.; квитанцию к приходному кассовому ордеру №1 от 12.10.2015 в подтверждение оплаты произведенных работ.

В пункте 3.3 предварительного договора №1 от 28.08.2015 стороны предусмотрели, что арендодатель обязан взять на себя оплату 70% от стоимости услуг по разработке проекта и установке пожарной сигнализации на всей арендуемой площади.

В тоже время, арендатор обязуется оплатить 30% от стоимости услуг по разработке проекта и установке пожарной сигнализации объекта аренды в соответствии с пунктом 3.3 предварительного договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды №7/16 от 01.10.2016 арендатор обязан соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещениям.

Суд также принимает во внимание пункт 3.3 спорного договора, согласно которого арендатор вправе с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещений.

Исходя из буквального толкования условий как предварительного, так и спорного договоров, судом не усматривается согласование арендодателем арендатору установки именно спорной пожарной сигнализации. Материалы дела также не содержат письменных доказательств подтверждающих факт такого согласования пожарной сигнализации (согласование проекта, стоимости установки и монтажа).

Ответчик по встречному иску также указывает, что в пределах срока действия договоров аренды нежилых помещений в 2015-2017 годах арендатор не обращался к арендодателю с вопросом согласования ни сметной стоимости, ни проекта установки, ни монтажа, ни по вопросу возмещения стоимости неотделимых улучшений помещений.

Кроме того, при ответе на 3 вопрос эксперт в рамках проведенной судебной экспертизы - экспертное заключение от 04.07.2018 №692/18, сделал выводы, что автоматическая установка пожарной сигнализации, не соответствует требованиям Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования» Правилам противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденным Постановлению Правительства РФ от 25 апреля 2012г. № 390 «О противопожарном режиме», по основаниям нарушений:

ч.1 ст. 83 Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

п.п. 61, 63 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390 «О противопожарном режиме»;

п.п. 13.3.6, 13.4.1, 13.15.14, 13.15.15 абзаца 3 п. 14.1; п. А.4 обязательного Приложения А; пп а) п. 17.2 СП 5.13130.2009 « Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования»;

Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре не соответствует требованиям Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Постановлению Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 «О противопожарном режиме», по основаниям нарушений:

ч. 1 ст. 83 Федерального Закона РФ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

п.п. 61, 63 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390 «О противопожарном режиме».

Оценить исследуемые системы АПС и СОУЭ, на предмет выполнения ими функциональных задач, возможно только при их работе, посредством фактической сработки и измерения звукового давления в защищаемых помещениях, что в условиях неработоспособности систем противопожарной защиты объекта не представилось возможным ввиду их неработоспособности.

В судебном заседании 26.07.2018 был опрошен эксперт ФИО8, который пояснил в том числе, что даже при наличии демонтированных со спорной пожарной сигнализации деталей, данная пожарная сигнализация не будет соответствовать указанным экспертом в заключении СНИПам и Правилам.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что стоимость спорных неотделимых улучшений арендованного имущества (пожарная сигнализация) не была согласована арендатором с арендодателем, в связи с чем в силу части 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещению не подлежит.

Также суд учитывает тот факт, что данная пожарная сигнализация даже при ее функционировании не соответствует установленным действующим законодательствам нормам и правилам, что также свидетельствует об отсутствии оснований для возмещения ее стоимости арендодателем.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требования истца по первоначальному иску подлежат частичному удовлетворению, требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску арбитражный суд возлагает на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску арбитражный суд возлагает на истца по встречному иску. Исходя из обстоятельств дела (с учетом оспаривания ответчиком по встречному иску результатов проведенной экспертизы), расходы за проведение судебной экспертизы суд возложил на стороны пропорционально.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в размере 579 833 руб. 33 коп., пени в размере 57 983 руб. 33 коп., расходы за оплату судебной экспертизы в размере 16 756 руб. 00 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 270 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 2 852 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.А. Песнина