Постановление от 17 сентября 2024 г. по делу № А40-229712/2023

№ 09АП-57038/2024-ГК

Дело № А40-229712/23
г. Москва
18 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2024 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей О.Н. Лаптевой, А.И. Трубицына, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и Общества с ограниченной ответственностью «Армус» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 июля 2024 года

по делу № А40-229712/23, принятое судьей Д.Н. Федоровой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Армус» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 26.09.2023, от ответчика: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Армус» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об урегулирований разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, общей площадью 99,1 кв.м. изложив пункты 3.1., 3.4. договора в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2024 года исковые требования удовлетворены частично.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил

обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировать разногласия в редакции Департамента.

Также не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой истец, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалоб, заявители ссылаются на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал, против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражал.

Ответчик своего представителя не направил, извещен надлежащим образом о дате и месте судебного заседания.

Повторно рассмотрев дело в отсутствие представителя ответчика по правилам статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО «АРМУС» является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 99,1 кв.м. (1 этаж, пом. VI, комн. 1-9), с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, расположенного по адресу: <...>/1 на основании Договора аренды нежилого фонда № 00-01064/19 от 30.07.2019 года.

ООО «АРМУС» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Помещение непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

31.07.2023 ООО «АРМУС» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с запросом о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения по адресу: <...>/1.

15.09.2023 в адрес ООО «АРМУС» был направлен проект договора купли- продажи № 59-8744 от 15 сентября 2023 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5120734/23-(0)-6 от 15.09.2023.

Согласно п. 3.1. проекта договора купли-продажи № 59-8744 от 15.09.2023 Цена Объекта составляет 14 980 000 (четырнадцать миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.08.2023 № М891-2911-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 06.09.2023 № 680/837-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Посчитав, что цена объекта завышена, ООО «АРМУС» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 002311-71 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0006002:3771 общей площадью 99,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>. пом. 6/1 от 26 сентября 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 7 184 018 руб. (Семь миллионов сто восемьдесят четыре тысячи восемнадцать) руб. 00 коп.

Письмом Исх. № 2809/1 от 28 сентября 2023 г. ООО «АРМУС» выразило согласие на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, согласно которому п. п. 3.1., 3.4. Договора предлагалось изменить и принять в следующей редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 7 184 018 руб. (Семь миллионов сто восемьдесят четыре тысячи восемнадцать) руб. 00 коп. в соответствии с № 0023Н-71 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0006002:3 771 общей площадью 99,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 26 сентября 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 85 524 (восемьдесят пять тысяч пятьсот двадцать четыре) руб. 02 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Департаментом городского имущества города Москвы адрес ООО «АРМУС» было направлено письмо от 29.09.2023 исх. № 33-5-120734/23-(0)-8 об отказе в принятии Договора купли-продажи в редакции протокола разногласий общества.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по ряду пунктов Договора, в том числе, относительно цены и условий выкупаемого объекта недвижимости.

Исходя из заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0006002:3771, общей площадью 99,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная цена спорного нежилого помещения по состоянию на 31.07.2023г. без НДС составляет 13 879 000 руб.

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению исходя из следующих оснований.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки,

устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7240/12 от 18 октября 2012 года.

Доводы апелляционной жалобы истца по своей сути сводятся к несогласию с ценой недвижимого имущества, определенной экспертом.

Исследовав указанное экспертное заключение, рассмотрев доводы и возражения истца относительно выводов экспертов и необходимости назначения повторной экспертизы, суд первой инстанций пришел к выводу о том, что оно не вызывает сомнений в его полноте, компетентности лиц его подготовивших, объективности и достоверности результатов, экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Несогласие истца с выводами экспертов, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Несогласие сторон с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, рассмотрены судом апелляционной инстанции, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд оценив их в совокупности на основании статей 67 - 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

В удовлетворении ходатайства ООО «Армус» о проведении по делу повторной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2024 года по делу № А40-229712/23 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Е.А. Птанская

Судьи: О.Н. Лаптева

А.И. Трубицын